|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(2010) 1 ΑΑΔ 1624
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ. 308/2007)
21 Οκτωβρίου 2010
[ΧΑΤΖΗΧΑΜΠΗΣ, ΝΑΘΑΝΑΗΛ, ΠΑΣΧΑΛΙΔΗΣ, Δ/στές.]
1. ΛΗΤΩΣ ΠΗΛΕΙΔΟΥ-ΚΑΛΛΗ
2. ΡΕΑΣ ΠΗΛΕΙΔΟΥ,
Εφεσειουσών/Αιτητριών
ν.
GOLDEN STAR SUPERMARKET LTD,
Εφεσιβλήτων/Καθ΄Ων η Αίτηση
_________________
Κ. Κυριακόπουλος, για τις Εφεσείουσες.
Κ. Βελάρης και Σ. Νικολάου (κα), για τους Εφεσίβλητους.
_________________
Η ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δοθεί
από το Δικαστή Χατζηχαμπή.
_________________
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΧΑΤΖΗΧΑΜΠΗΣ, Δ: Οι Εφεσείουσες προσέφυγαν στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων ζητώντας ανάκτηση κατοχής του ισογείου και υπογείου πολυκατοικίας της οποίας είναι ιδιοκτήτριες, χώρους τους οποίους η Εφεσίβλητη κατέχει από το 1982 αρχικώς ως ενοικιάστρια και στη συνέχεια από το 1992 ως θεσμία ενοικιάστρια, λειτουργώντας τους εξ αρχής ως υπεραγορά. Οι Εφεσείουσες κατέστησαν ιδιοκτήτριες, από τους γονείς τους που ήσαν οι προηγούμενοι ιδιοκτήτες, το 1997. Η αρχική ενοικίαση έγινε ακριβώς προς το σκοπό χρήσης του μισθίου ως υπεραγοράς, το δε 1986, με συμπληρωματική συμφωνία, παρεχωρήθη στην Εφεσείουσα και το δικαίωμα διαρρύθμισης και χρήσης της πρόσθιας βεράντας του ισογείου της πολυκατοικίας για την έκθεση και πώληση φθαρτών, με ανάλογη αύξηση του ενοικίου. Με νέα συμπληρωματική συμφωνία το 1990 παρεχωρήθη στην Εφεσείουσα και το δικαίωμα χρήσης των οκτώ στεγασμένων χώρων στάθμευσης στο πίσω μέρος της πολυκατοικίας, όπως και το δικαίωμα μετατροπής των πρόσθιων βιτρίνων, και πάλι με ανάλογη αύξηση του ενοικίου.
Η πολυκατοικία είχε ανεγερθεί δυνάμει άδειας οικοδομής ημερομηνίας 22.6.1981, η οποία προνοούσε το υπόγειο ως οικογενειακό κέντρο, το ισόγειο ως κατάστημα και δύο διαμερίσματα στο ανώγειο, όπως και δώδεκα χώρους στάθμευσης, μεταξύ των οποίων και οι προαναφερθέντες οκτώ στεγασμένοι στο πίσω μέρος. Την 13.7.1987 εξασφαλίσθηκε άδεια αλλαγής χρήσης του υπογείου σε αποθήκη του καταστήματος του ισογείου, ώστε να συνάδει με την ενοικίαση του υπογείου μαζί με το ισόγειο ως υπεραγοράς. Για την πολυκατοικία, περιλαμβανομένης αυτής της αλλαγής χρήσης, εδόθη πιστοποιητικό τελικής έγκρισης την 4.12.1987.
Το 1995 οι Εφεσείουσες, ενεργούσες μονομερώς, εξασφάλισαν πολεοδομική άδεια και άδεια οικοδομής για δεύτερο και τρίτο όροφο καθώς και για αλλαγή χρήσης του υπογείου από αποθήκη του καταστήματος σε χώρο στάθμευσης. Μαζί με την άδεια ετέθησαν και όροι για διαχωρισμό του υπογείου από το κατάστημα και την επαναφορά του στην εγκριθείσα χρήση του ως χώρου στάθμευσης, για χρήση των εν λόγω στεγασμένων χώρων στάθμευσης και του υπογείου ως χώρων στάθμευσης για όλη την πολυκατοικία και για κατεδάφιση των περανόμως ανεγερθεισών προσαρμογών στην πρόσθια βεράντα.
Ήταν στη βάση αυτή της άδειας οικοδομής και αλλαγής χρήσης που οι Εφεσείουσες επεδίωξαν να προωθήσουν την υπόθεση τους ενώπιον του Δικαστηρίου, εφ΄όσον η απαίτηση τους όπως η Εφεσίβλητη δεχθεί τη νέα κατάσταση που προέκυπτε ευλόγως συνάντησε την αντίθεση της, λαμβάνοντας υπ΄όψη ότι ουσιαστικά θα εστερείτο του υπογείου ως μέρους της ενοικίασης. Την υπόθεση τους για ανάκτηση κατοχής οι Εφεσείουσες την βάσισαν κατά κύριο λόγο στο ότι η λειτουργία της υπεραγοράς συνιστούσε οχληρία, πράγμα που απαγορεύετο και από την αρχική συμφωνία ενοικίασης, δυνάμει του άρθρου 11(1)(β) του Ν. 23/1983.
Η απαίτηση για ανάκτηση κατοχής λόγω οχληρίας απερρίφθη από το Δικαστήριο εφ΄όσον ευρέθη ότι δεν απεδείχθη η κατ΄ισχυρισμό οχληρία, η κατάληξη δε αυτή δεν εφεσιβάλλεται. Οι Εφεσείουσες όμως είχαν ζητήσει ανάκτηση κατοχής και στη βάση ότι το μίσθιο εχρησιμοποιείτο για παράνομους σκοπούς, και πάλι δυνάμει του άρθρου 11(1)(β), κυρίως ως εκ της, κατά την εισήγηση τους, παράνομης χρήσης του υπογείου σε αντίθεση με την εγκριθείσα το 1995 αλλαγή της χρήσης του. Το Δικαστήριο, με ενδιάμεση απόφαση ημερομηνίας 26.1.2006, απέρριψε και αυτή την απαίτηση αφού έκρινε ότι, για να εκδοθεί διάταγμα ανάκτησης κατοχής για παράνομη χρήση, θα πρέπει να προηγηθεί καταδίκη, που βεβαίως δεν υπήρχε αλλά ούτε και αναφέρετο στα δικόγραφα. Οι Εφεσείουσες εφεσιβάλλουν την εν λόγω ενδιάμεση απόφαση και την απόρριψη της θεραπείας αυτής, στη βάση ότι η παρανομία έγκειτο στη χρήση του μισθίου για σκοπούς άλλους από τους εγκριθέντες από την αρμόδια αρχή, ώστε το άρθρο 11(1)(β) να μην περιορίζεται στην ερμηνεία που του εδόθη από το Δικαστήριο, και στη βάση ότι, καθ΄όσον υπήρχε αδικοπραξία εκ μέρους της Εφεσίβλητης, θα έπρεπε να δοθεί θεραπεία στις Εφεσείουσες προς αποκατάσταση της νομιμότητας.
Δεν εντοπίζουμε οτιδήποτε στις εισηγήσεις των Εφεσειουσών στο περίγραμμα τους που να καταδεικνύει ότι η ενδιάμεση απόφαση του Δικαστηρίου και η απόρριψη της εν λόγω απαίτησης ήταν λανθασμένη. Να παρατηρήσουμε περαιτέρω μόνο, σε σχέση με το άρθρο 11(1)(β), ότι, και άλλως να ερμευνεύετο τούτο, εν πάση περιπτώσει, όπως υποδεικνύεται και στο περίγραμμα της Εφεσίβλητης, η αναφορά σε χρήση του μισθίου για παράνομο σκοπό ενδεχομένως να είναι πιο περιοριστική της όποιας χρήσης κατά παράβαση των νομίμως κειμένων, δηλαδή να αφορά τον ίδιο το σκοπό της χρήσης που εδώ ασφαλώς δεν ήταν παράνομος. Εν πάση περιπτώσει όμως, τα όσα ακολουθούν σε σχέση με την κατ΄ισχυρισμό παράνομη χρήση του υπογείου καλύπτουν και αυτό το θέμα.
Διαζευκτικώς προς τη θεραπεία της ανάκτησης κατοχής, οι Εφεσείουσες είχαν ζητήσει και διατάγματα, ορισμένα από τα οποία εδόθησαν ενώ άλλα δεν εδόθησαν. Δύο διατάγματα που εσχετίζοντο με την κατ΄ισχυρισμό οχληρία δεν εδόθησαν αφού οχληρία δεν απεδείχθη, και για τον ίδιο λόγο απερρίφθη και απαίτηση για αποζημιώσεις για οχληρία. Οι λόγοι έφεσης που αφορούν τις απαιτήσεις αυτές δεν μπορούν να επιτύχουν. Σαφώς το Δικαστήριο, όπως το ίδιο παρατηρεί, δεν είχε δυνατότητα να ικανοποιήσει τέτοιες απαιτήσεις αφ΄ης στιγμής διαπίστωσε ότι οχληρία, σε συνάρτηση με την οποία και τα διατάγματα επεδιώχθησαν και όχι ανεξαρτήτως, δεν απεδείχθη, διαπίστωση που, όπως παρατηρήσαμε, δεν εφεσιβάλλεται.
Το Δικαστήριο επίσης αρνήθηκε τα δύο βασικά διατάγματα που ζητούσαν οι Εφεσείουσες, δηλαδή διάταγμα που να εμποδίζει την Εφεσίβλητη να χρησιμοποιεί το υπόγειο ως αποθήκη και διάταγμα να μετακινήσει τα αντικείμενα της από το υπόγειο και να το «επαναφέρει» στη χρήση του ως χώρο στάθμευσης, σύμφωνα με την εγκριθείσα το 1995 αλλαγή χρήσης. Το Δικαστήριο βάσισε την απόφαση του στο ότι η χρήση από την Εφεσίβλητη του υπογείου ως αποθήκη ήταν απόλυτα σύμφωνη όχι μόνο με τους όρους της αρχικής ενοικίασης αλλά και με το πιστοποιητικό τελικής έγκρισης, παρατηρώντας συγχρόνως ότι η ύπαρξη των αδειών του 1995 ουδόλως αναιρούσε το πιστοποιητικό τελικής έγκρισης του 1987, που εκάλυπτε τη χρήση του υπογείου ως αποθήκης, αφού μάλιστα δεν είχε ακόμα ληφθεί πιστοποιητικό τελικής έγκρισης για τις εργασίες των αδειών του 1995.
Αμφισβητώντας με την έφεση την κατάληξη αυτή, οι Εφεσείουσες επιχειρηματολογούν ότι οι άδειες του 1995 συνιστούν νόμιμες διοικητικές πράξεις που δεν έχουν αμφισβητηθεί από την Εφεσίβλητη, ώστε οι όροι τους ως προς το υπόγειο να τις δεσμεύουν. Η περαιτέρω ανάπτυξη του ακινήτου τους με τις άδειες του 1995 την οποία επεδίωξαν οι Εφεσείουσες, λέγουν, ήταν συνταγματικό δικαίωμα τους που δεν μπορούσε να περιορισθεί από τη θέσμια ενοικίαση της Εφεσίβλητης και τις πρόνοιες της περί ενοικιοστασίου νομοθεσίας. Παραπέμπουν δε στη νομολογία (Μάριος Ανδρέα Σωφρονίου Λτδ ν. Δήμου Στροβόλου (1991) 2 ΑΑΔ 370, Neratzia Hotel Apartments Ltd v. Σάββας Ηλία Αριστοδήμου Λτδ κ.α. (2004) 2ΑΑΔ 512) για να καταδείξουν ότι η περί ενοικιοστασίου νομοθεσία δεν μπορεί να αποτελεί λόγο για καταστρατήγηση παρανόμως ανεγερθεισών ή χρησιμοποιούμενων οικοδομών.
Οι εισηγήσεις των Εφεσειουσών είναι χωρίς έρεισμα, εδραζόμενες σε εντελώς λανθασμένη αντίληψη. Η κατοχή και χρήση του υπογείου ως αποθήκης από την Εφεσίβλητη, τόσο κατά την αρχική ενοικίαση όσο και όταν αυτή κατέστη θέσμια ενοικιάστρια, ήταν καθ΄όλα νόμιμη. Μάλιστα, ήταν ακριβώς προς το σκοπό όπως η χρήση του υπογείου ως αποθήκης συνάδει με την τέτοια χρήση του, που το 1987 οι ίδιες οι Εφεσείουσες εξασφάλισαν άδεια αλλαγής χρήσης του υπογείου από οικογενειακό κέντρο, όπως προνοούσε η άδεια οικοδομής του 1981, σε αποθήκη. Η έκδοση του πιστοποιητικού τελικής έγκρισης το 1987 επισφράγισε οριστικώς τη νομιμότητα της χρήσης αυτής. Η χρήση του υπογείου ως αποθήκης λοιπόν ουδέποτε συνιστούσε παρανόμως ανεγερθείσα οικοδομή, και είναι τούτο βεβαίως που διαφοροποιεί την υπόθεση από τη νομολογία στην οποία έχουν παραπέμψει οι Εφεσείουσες. Και ήταν αυτή την ίδια νόμιμη χρήση που η Εφεσίβλητη συνέχισε να δικαιούται ως θέσμια ενοικιάστρια από το 1992. Το πρόβλημα το εδημιούργησαν οι ίδιες οι Εφεσείουσες οι οποίες, μονομερώς και χωρίς τη συγκατάθεση της Εφεσίβλητης, εζήτησαν και εξασφάλισαν άδεια για αλλαγή της νομίμως απολαμβανομένης από την Εφεσίβλητη χρήσης του υπογείου, και στη συνέχεια επεδίωξαν να επιβάλουν τη νέα χρήση στην Εφεσίβλητη. Και τούτο επειδή, ελλείψει επαρκών χώρων στάθμευσης για σκοπούς της περαιτέρω ανάπτυξης, η λύση της μετατροπής του υπογείου σε χώρο στάθμευσης τους εφάνη η πλέον προσφερόμενη και συμφέρουσα. Ασφαλώς οι Εφεσείουσες εδικαιούντο να αξιοποιήσουν περαιτέρω το ακίνητό τους, όφειλαν όμως συγχρόνως να σεβασθούν τα υφιστάμενα δικαιώματα της Εφεσίβλητης, άλλως οι μονομερείς ενέργειες τους θα επιτρέπετο να είναι σε καταστρατήγηση της περί ενοικιοστασίου νομοθεσίας, αφού η ενοικιοστασιακή προστασία που η Εφεσίβλητη είχε για τη χρήση του υπογείου ως αποθήκης θα εξουδετερώνετο. Αν οι Εφεσείουσες αισθάνοντο ότι εχρειάζοντο το υπόγειο ως χώρο στάθμευσης για σκοπούς της περαιτέρω ανάπτυξης του ακινήτου τους, η ορθή οδός θα ήταν, αν η Εφεσίβλητη δεν συναινούσε, να επιδιώξουν, αν εδικαιούντο, την ανάκτηση της κατοχής του μέσω της περί ενοικιοστασίου νομοθεσίας, ή να εξαγοράσουν χώρους στάθμευσης βάση των δυνατοτήτων του νόμου. Η έκδοση λοιπόν των αδειών του 1995 δεν εδέσμευε αυτομάτως και δεν επηρέαζε την Εφεσίβλητη ως προς τη νομιμότητα της υφιστάμενης χρήσης του υπογείου. Ιδιαιτέρως αφού, όπως το Δικαστήριο παρατήρησε, δεν εξεδόθη ποτέ πιστοποιητικό τελικής έγκρισης για τις εργασίες των αδειών του 1995, που εσήμαινε ότι οποιαδήποτε χρήση άλλη από εκείνη για την οποία είχε εκδοθεί το πιστοποιητικό τελικής έγκρισης του 1987, θα ήταν η ίδια παράνομη. Εν πάση περιπτώσει, και αν ακόμα εξεδίδετο πιστοποιητικό τελικής έγκρισης, η όποια παράλειψη της Εφεσίβλητης να σεβασθεί την αλλαγή χρήσης, συνεπαγόμενη ποινικές ευθύνες και συνέπειες, δεν θα επηρέαζε το συμβατικό και ενοικιοστασιακό δικαίωμα της να χρησιμοποιεί το υπόγειο ως αποθήκη ως ο όρος της αρχικής ενοικίασης νομίμως πιστοποιούμενος από το τότε εκδοθέν πιστοποιητικό τελικής έγκρισης, αφού η ίδια ουδέποτε έδωσε τη συγκατάθεση της για την αλλαγή της χρήσης.
Κατά τα λοιπά, η έφεση αφορά επί μέρους θέματα. Ένα από αυτά, είναι το παράπονο ότι, με ενδιάμεση απόφαση ημερομηνίας 8.3.2007, δεν επετράπη η προσαγωγή μαρτυρίας από τις Εφεσείουσες σε αντίκρουση μαρτυρίας της Εφεσίβλητης ως προς την έλλειψη δυνατότητας χρήσης του υπογείου ως χώρου στάθμευσης. Η ενδιάμεση απόφαση όμως δεν καταδεικνύεται λανθασμένη, αφού το θέμα ήταν άσχετο προς τα επίδικα.
Το Δικαστήριο εξέδωσε, μεταξύ άλλων, και διάταγμα που ζητούσαν οι Εφεσείουσες και αφορούσε την επαναφορά στην αρχική τους κατάσταση των οκτώ στεγασμένων χώρων στάθμευσης στο πίσω μέρος του ισογείου, αφού η διαμόρφωση τους που είχε γίνει ήταν δεδομένα παράνομη. Οι Εφεσείουσες παραπονούνται ότι το διάταγμα αυτό θα έπρεπε να περιείχε και πρόνοια ότι η επαναφορά θα έπρεπε να γίνει με έξοδα της Εφεσίβλητης. Μα αυτό εννοείται, αφού το διάταγμα στρέφεται κατά της Εφεσίβλητης, η όποια παράλειψη συμμόρφωσης της οποίας με αυτό ασφαλώς θα συνεπάγεται ανάλογες συνέπειες που έγκειται στις Εφεσείουσες να επιδιώξουν να επιβάλουν με τα δέοντα δικαστικά μέτρα για παρακοή του διατάγματος ή άλλως πως.
Παραπονούνται ακόμα οι Εφεσείουσες ότι δεν τους επιδικάσθησαν έξοδα παρά το ότι επέτυχαν την έκδοση ορισμένων διαταγμάτων - το Δικαστήριο διέταξε όπως η κάθε πλευρά αναλάβει τα δικά της έξοδα. Δεν καταδεικνύεται όμως λόγος παρέμβασης μας. Οι ουσιαστικές θεραπείες που επεδίωξαν οι Εφεσείουσες απερρίφθησαν, εν όψει δε του συνολικού αποτελέσματος η διαταγή του Δικαστηρίου ως προς τα έξοδα ήταν εύλογη.
Τέλος, οι Εφεσείουσες παραπονούνται ότι κακώς καταδικάσθησαν στα έξοδα που αφορούσαν τη μαρτυρία που εδόθη στο στάδιο μέχρι την ενδιάμεση απόφαση της 26.1.2006. Φρονούμε ότι επ΄αυτού έχουν δίκαιο. Εφ΄οσον η εν λόγω μαρτυρία είχε ήδη δοθεί, χωρίς να υπήρξε προηγούμενη τοποθέτηση του Δικαστηρίου για αποκλεισμό της, και μάλιστα έγινε χρήση της στην απόφαση, δεν θα ήταν ορθό να διαχωρισθεί εκείνη η μαρτυρία για σκοπούς εξόδων από την υπόλοιπη υπόθεση, ιδιαιτέρως αφού η τελική διαταγή του Δικαστηρίου ήταν όπως η κάθε πλευρά αναλάβει τα έξοδα της.
Η έφεση λοιπόν αποτυγχάνει και απορρίπτεται πλην κατά το ότι επιτυγχάνει ο έβδομος λόγος έφεσης ώστε να ακυρώνεται η διαταγή του Δικαστηρίου ως προς τα έξοδα στην ενδιάμεση απόφαση του της 26.1.2006. Επιδικάζονται €2500 έξοδα, πλέον ΦΠΑ, υπέρ της Εφεσίβλητης και εναντίον των Εφεσειουσών.
Δ.
Δ.
Δ.
/ΚΧ"Π