|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(2008) 1 ΑΑΔ 1105
12 Νοεμβρίου, 2008
[ΚΡΑΜΒΗΣ, ΓΑΒΡΙΗΛΙΔΗΣ, ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΥ, Δ/στές]
HAIG G. INDJIRDJIAN,
Εφεσείων,
v.
ΕΚΔΟΣΕΙΣ ΑΡΚΤΙΝΟΣ ΛΤΔ,
Εφεσιβλήτων.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 22/2007)
Ιδιοκτήτης και ενοικιαστής ― Θέσμιος ενοικιαστής ― Παράλληλη προώθηση δύο λόγων ανάκτησης κατοχής καταστήματος (α) για ιδία χρήση και (β) για ουσιωδώς σημαντικές αλλαγές στο ακίνητο ― Έξωση του ενοικιαστή στη βάση του λόγου για ιδία χρήση δυνάμει του Άρθρου 11(1)(ζ) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983 (Ν.23/83), όπως τροποποιήθηκε ― Κατά πόσο το πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα διέταξε την έκδοση διατάγματος ανάκτησης κατοχής με βάση το Άρθρο 11(1)(ζ), αφ' ης στιγμής απέρριψε το αίτημα των ιδιοκτητών για έκδοση διατάγματος ανάκτησης κατοχής, δυνάμει του Άρθρου 11(1)(η)(iii) του ιδίου νόμου ― Κατά πόσο το πρωτόδικο Δικαστήριο ορθά έκρινε ότι η προειδοποίηση που δόθηκε κάλυπτε και τις δύο περιπτώσεις και επίσης ότι η ταλαιπωρία που θα προξενείτο στον ενοικιαστή από την έκδοση διατάγματος έξωσης δεν θα ήταν μεγαλύτερη από εκείνη των ιδιοκτητών από τη μη έκδοσή του.
Ενοικιοστάσιο ― Έξωση ― Έξωση θέσμιου ενοικιαστή δυνάμει του Άρθρου 11(1)(η)(iii) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983 (Ν.23/83), όπως τροποποιήθηκε, για ουσιωδώς σημαντικές αλλαγές στο ακίνητο ― Έννοια των αλλαγών και τρόπος εξέτασής τους, για να διαπιστωθεί κατά πόσο ικανοποιούνται οι προϋποθέσεις οι οποίες τίθενται με την προαναφερόμενη νομοθετική πρόνοια.
Η παρούσα έφεση στρέφεται εναντίον του διατάγματος ανάκτησης κατοχής ενός καταστήματος, ιδιοκτησίας των εφεσιβλήτων με ενοικιαστή τον εφεσείοντα, που βρίσκεται στην εντός των τειχών περιοχή της Λευκωσίας η οποία γειτνιάζει με την πράσινη γραμμή. Το πιο πάνω διάταγμα δόθηκε στη βάση του Άρθρου 11(1)(ζ) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου 23/83, όπως τροποποιήθηκε (ο «νόμος»). Οι εφεσίβλητοι με αντέφεση, αμφισβητούν την ορθότητα της διαπίστωσης του δικάσαντος δικαστηρίου ότι δεν ικανοποιούνται οι προϋποθέσεις του Άρθρου 11(1)(η)(iii) του νόμου για ουσιωδώς σημαντικές αλλαγές ως λόγου ανάκτησης κατοχής του επίδικου καταστήματος.
Τα πραγματικά γεγονότα της υπόθεσης όπως τα καθόρισε το πρωτόδικο Δικαστήριο είναι εν συντομία τα ακόλουθα:
Το επίδικο κατάστημα αποτελεί μέρος κτιρίου εντός ελεγχόμενης περιοχής στην έννοια του Άρθρου 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου 23/83 και Τροποποιήσεων. Το τμήμα του δρόμου στο οποίο βρίσκεται το κατάστημα είναι δυσπραγούσα περιοχή στην έννοια του νόμου και της Κ.Δ.Π. 200/2003. Ιδιοκτήτες του συγκροτήματος στο οποίο βρίσκεται το κατάστημα είναι από το Μάρτιο του 2003 οι εφεσίβλητοι οι οποίοι, μεταξύ άλλων, εκδίδουν την εφημερίδα «ΠΟΛΙΤΗΣ». Οι τελευταίοι, γνώριζαν ότι στο επίδικο υποστατικό υπήρχε ενοικιαστής κατά το χρόνο που αγόρασαν το συγκρότημα, ένα συγκρότημα που ήταν για χρόνια εγκαταλελειμμένο και σε κακή κατάσταση, βρισκόμενο στα χέρια του Επίσημου Παραλήπτη περίπου από το 1989 χωρίς συντήρηση.
Ο εφεσείων, ο οποίος είναι ωρολογάς και ασχολείται επίσης με την αναπαλαίωση επίπλων και αντικών, κατέστη θέσμιος ενοικιαστής από την 31η.12.2001 όταν έληξε το ενοικιαστήριο έγγραφο.
Οι εφεσίβλητοι με επιστολή ημερ. 9.9.2003 κάλεσαν τον εφεσείοντα να παραδώσει το κατάστημα σε τέσσερις μήνες για να προβούν σε ουσιωδώς σημαντικές αλλαγές, συνεπαγόμενες ουσιαστική μετατροπή του καταστήματος για σκοπούς αξιοποίησης του και για να το χρησιμοποιήσουν οι ίδιοι για τους σκοπούς της επιχείρησής τους. Η προθεσμία παρήλθε χωρίς ο εφεσείων να παραδώσει στους εφεσίβλητους την κατοχή του καταστήματος.
Οι εφεσίβλητοι εξασφάλισαν τις απαραίτητες άδειες, πολεοδομική και οικοδομής, που ίσχυαν μέχρι τις 23.11.2007. Το σημείο όπου βρίσκεται το κτιριακό συγκρότημα είναι κατάλληλο και βολικό για την διεξαγωγή των εργασιών των εφεσιβλήτων.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε στο συμπέρασμα πως η περίπτωση των εφεσιβλήτων δεν εκαλύπτετο από το Άρθρο 11(1)(η)(iii) του νόμου καθ' ότι οι προτεινόμενες αλλαγές δεν ήσαν ουσιωδώς σημαντικές αλλά αποτελούσαν περισσότερο ανακαίνιση, ανανέωση, εξωραϊσμό και στατική ενίσχυση.
Ο εφεσείων καταχώρησε έφεση και οι εφεσίβλητοι αντέφεση.
Έφεση.
Ο εφεσείων, επικαλούμενος τη θεωρία του ημερολογιακού μήνα που ισχύει όταν η ενοικίαση είναι από μήνα σε μήνα, εισηγήθηκε ότι: (1) η ειδοποίηση των τεσσάρων μηνών που έδωσαν σ' αυτόν οι εφεσίβλητοι είναι παράτυπη (bad in law) επειδή δεν έληγε την τελευταία ημέρα της περιόδου ενοικιάσεως δηλαδή στις 31.1.2004. Και εφόσον η αίτηση των εφεσιβλήτων καταχωρήθηκε στις 13.1.2004, η πρόνοια των τεσσάρων ημερολογιακών μηνών δεν ικανοποιείται, (2) η έκδοση διατάγματος ανάκτησης κατοχής του καταστήματος δυνάμει του Άρθρου 11(1)(ζ) του νόμου, είναι εσφαλμένη και (3) Το Δικαστήριο δεν στάθμισε ορθά την ταλαιπωρία των διαδίκων από την έκδοση ή μη του διατάγματος ανάκτησης κατοχής του διαμερίσματος.
Αποφασίστηκε ότι:
1. Η αίτηση που καταχώρησαν οι εφεσίβλητοι στις 13.1.2004 διαλάμβανε αξίωση για ανάκτηση κατοχής του καταστήματος για ουσιαστική κλπ. μετατροπή και αξιοποίησή του και για να το χρησιμοποιούν οι ίδιοι για δική τους χρήση. Το πρωτόδικο Δικαστήριο ορθά έκρινε ότι στην ίδια αίτηση μπορούσε να συμπεριληφθούν οι πιο πάνω λόγοι έξωσης εφόσον ο κάθε λόγος εξετάζεται χωριστά με βάση τις προϋποθέσεις που θέτει ο νόμος και ότι και στις δύο περιπτώσεις ο αιτητής φέρει το βάρος απόδειξης. Οι δύο λόγοι ανάκτησης κατοχής του καταστήματος που προώθησαν οι εφεσίβλητοι προϋποθέτουν διαφορετικές προειδοποιήσεις προς το θέσμιο ενοικιαστή. Η προθεσμία των τεσσάρων μηνών που αφορούσε τη μια περίπτωση καλύπτει και την προθεσμία του ενός μηνός που ο νόμος προβλέπει για την άλλη εφόσον το μείζον περιλαμβάνει και το έλασσον. Οι τέσσερις μήνες προειδοποίησης που δόθηκαν κάλυπταν πέραν της μιας περιόδου ενοικίασης και συνεπώς η σχετική επιχειρηματολογία του δικηγόρου του εφεσείοντος στερείται ερείσματος.
2. Οι εφεσίβλητοι είχαν δικαίωμα να συμπεριλάβουν στην ίδια αίτηση δύο λόγους έξωσης και είχαν προς τούτο το βάρος απόδειξης ότι σε κάθε περίπτωση πληρούνται οι προϋποθέσεις που ο νόμος προβλέπει. Στην προκείμενη περίπτωση οι εφεσίβλητοι απέδειξαν με ικανοποιητική μαρτυρία ότι συντρέχουν όλες οι προϋποθέσεις του νόμου και ορθά το πρωτόδικο δικαστήριο έκδωσε το διάταγμα.
3. Το πρωτόδικο Δικαστήριο στάθμισε ορθά όλους τους σχετικούς παράγοντες και ορθά αποφάσισε ότι η ταλαιπωρία των εφεσιβλήτων, αν δεν παραδοθεί σ' αυτούς το κατάστημα, θα είναι μεγαλύτερη από εκείνη του εφεσείοντος αν ο τελευταίος αναγκαστεί να φύγει από αυτό.
Αντέφεση
Με την αντέφεση αμφισβητείται η ορθότητα της διαπίστωσης ότι δεν ικανοποιούνται οι προϋποθέσεις του νόμου για ουσιωδώς σημαντικές αλλαγές. Οι εφεσίβλητοι εισηγούνται ότι η μαρτυρία των εμπειρογνωμόνων που κρίθηκε αξιόπιστη μπορούσε να οδηγήσει μόνο στο συμπέρασμα ότι οι προτεινόμενες μετατροπές είναι ουσιωδώς σημαντικές στην έννοια του νόμου.
Αποφασίστηκε ότι:
1. Η ορθή εκτίμηση των γεγονότων έπρεπε να οδηγήσει στη διαπίστωση ότι οι προτεινόμενες μετατροπές κλπ. είναι ουσιωδώς σημαντικές.
2. Το πρωτόδικο Δικαστήριο λανθασμένα αποφάσισε ότι δεν ικανοποιούνται οι προϋποθέσεις του Άρθρου 11(1)(η)(iii) του νόμου.
Η έφεση απορρίφθηκε. Η αντέφεση επιτράπηκε, με έξοδα υπέρ των εφεσιβλήτων όπως θα υπολογιστούν από τον πρωτοκολλητή.
Αναφερόμενες Υποθέσεις:
Lamarco Ltd v. Kranos (1987) 1 C.L.R. 336,
Poyiatzis v. Pilavakis a.o. (1988) 1 C.L.R. 411,
Michaelides v. Abbot of Kykko (1989) 1 C.L.R. 383,
Μαρκίδου v. Σιμιλλίδη (1989) 1(Ε) Α.Α.Δ. 123,
Γαλίδης κ.ά. v. Ζάκο (1989) 1(Ε) Α.Α.Δ. 490,
Χαράκη v. Κάρτερ (1989) 1(Ε) Α.Α.Δ. 788,
Κόσμος Λτδ v. Φυλακτού Λτδ (1992) 1 Α.Α.Δ. 1086,
Ιωάννου v. Κοκκωνή (1993) 1 Α.Α.Δ. 274,
Παφίτης v. Ν. Βασιλείου Βαψή Λτδ (1998) 1(Α) Α.Α.Δ. 16,
Paphos Stone C. Estates Ltd v. Ζαβρού κ.ά. (1998) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1854.
Έφεση.
Έφεση από τον εφεσείοντα εναντίον της απόφασης του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων Λευκωσίας (Καμμίτση, Πρ.), (Αίτηση Αρ. Ε5/04), ημερομ. 30.11.06.
Π. Πετράκης, για τον Εφεσείοντα.
Ε. Παρούτη, για τους Εφεσίβλητους.
Cur. adv. vult.
ΚΡΑΜΒΗΣ, Δ.: Το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων Λευκωσίας, έκδοσε εναντίον του εφεσείοντα διάταγμα ανάκτησης κατοχής του καταστήματος που βρίσκεται στην οδό Βασιλείου Βουλγαροκτόνου αρ. 6Β στη Λευκωσία. Η εκτέλεση του διατάγματος ανεστάλη υπό όρους για περίοδο τριών μηνών από της εκδόσεώς του. Εκδόθηκε επίσης απόφαση υπέρ του εφεσείοντα και εναντίον των εφεσιβλήτων για ποσό £1260 ως αποζημίωση δυνάμει του Άρθρου 12 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, η καταβολή του οποίου θα γινόταν ταυτόχρονα με την παράδοση της κατοχής. Τα έξοδα της υπόθεσης, επιδικάστηκαν σε βάρος του εφεσείοντα.
Ο εφεσείων αμφισβητεί την ορθότητα της πρωτόδικης απόφασης που αφορά στο διάταγμα και ζητά τον παραμερισμό της. Οι εφεσίβλητοι με αντέφεση, αμφισβητούν την ορθότητα της διαπίστωσης του δικάσαντος δικαστηρίου ότι δεν ικανοποιούνται οι προϋποθέσεις του Άρθρου 11(1)(η)(iii) του νόμου για ουσιωδώς σημαντικές αλλαγές ως λόγου ανάκτησης κατοχής του επίδικου καταστήματος.
Τα πραγματικά γεγονότα της υπόθεσης όπως τα καθόρισε το πρωτόδικο δικαστήριο συνοπτικά είναι τα ακόλουθα:
Οι εφεσίβλητοι, οι οποίοι μεταξύ άλλων, εκδίδουν την εφημερίδα «ΠΟΛΙΤΗΣ», είναι οι ιδιοκτήτες του επίδικου καταστήματος το οποίο αποτελεί μέρος κτιρίου επί της οδού Βασιλείου Βουλγαροκτόνου στη Λευκωσία, εντός ελεγχόμενης περιοχής στην έννοια του Άρθρου 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου 23/83 και Τροποποιήσεων (ο «νόμος»). Το τμήμα της εν λόγω οδού στο οποίο βρίσκεται το κατάστημα είναι δυσπραγούσα περιοχή στην έννοια του νόμου και της Κ.Δ.Π. 200/2003. Ολόκληρο το κτίριο, αποτελείται από τρεις οικοδομές που καθορίστηκαν ως Α, Β και Γ αντίστοιχα. Οι εφεσίβλητοι αγόρασαν το συγκρότημα των τριών οικοδομών περί το Μάρτιο 2003 από τον Επίσημο Παραλήπτη ως εκκαθαριστή της εταιρείας Zavallis Press Ltd, προηγούμενου ιδιοκτήτη και κατέστησαν οι ίδιοι ιδιοκτήτες. Κατά το χρόνο της αγοράς, οι εφεσίβλητοι γνώριζαν ότι στο επίδικο υποστατικό υπήρχε ενοικιαστής. Οι οικοδομές που αποτελούν το κτιριακό συγκρότημα είναι διαφορετικής χρονολογικής κατασκευής και η κάθε μια έχει ανεξάρτητο σκελετό. Όταν αγοράστηκε το συγκρότημα ήταν για χρόνια εγκαταλελειμένο και σε κακή κατάσταση. Καλύπτει περίπου 3000 τμ περιλαμβανομένου του υπογείου και βρισκόταν υπό τη διαχείριση του Επίσημου Παραλήπτη περίπου από το 1989 χωρίς να συντηρείται.
Το επίδικο υποστατικό είναι κατάστημα στην έννοια του νόμου και έχει έκταση περίπου 80 τμ. Ο εφεσείων, ενοικίασε το κατάστημα δυνάμει γραπτής συμφωνίας με τον Επίσημο Παραλήπτη για ένα χρόνο από 1.1.2001 μέχρι 31.12.2001. Όταν έληξε το ενοικιαστήριο έγγραφο, ο εφεσείων κατέστη θέσμιος ενοικιαστής. Το καταβαλλόμενο ενοίκιο είναι £70. Ο εφεσείων ο οποίος είναι ωρολογάς και ασχολείται επίσης με την αναπαλαίωση επίπλων και αντικών, κατέχει και χρησιμοποιεί άλλα δύο καταστήματα στον ίδιο δρόμο απέναντι από το επίδικο. Χρησιμοποιεί το μπροστινό μέρος του καταστήματος για να εκθέτει αντικείμενα και το πίσω ως αποθήκη.
Οι εφεσίβλητοι με επιστολή ημερ. 9.9.2003 που επιδόθηκε αυθημερόν στον εφεσείοντα, κάλεσαν τον τελευταίο να παραδώσει το κατάστημα σε τέσσερις μήνες για να προβούν σε ουσιωδώς σημαντικές αλλαγές, συνεπαγόμενες ουσιαστική μετατροπή του καταστήματος για σκοπούς αξιοποίησης του και για να το χρησιμοποιήσουν οι ίδιοι για τους σκοπούς της επιχείρησής τους. Η προθεσμία παρήλθε χωρίς ο εφεσείων να παραδώσει στους εφεσίβλητους την κατοχή του καταστήματος.
Οι εφεσίβλητοι εξασφάλισαν τις απαραίτητες άδειες, πολεοδομική και οικοδομής, που ίσχυαν μέχρι τις 23.11.2007. Οι εν λόγω άδειες, μεταξύ άλλων, κάλυπταν την αλλαγή χρήσης του καταστήματος. Η δαπάνη για τις αλλαγές υπολογίστηκε περίπου στις £600.000. Κατά το χρόνο της ακρόασης, οι οικοδομικές εργασίες κλπ. που αφορούσαν το μεγαλύτερο μέρος του κτιριακού συγκροτήματος είχαν ήδη ολοκληρωθεί. Οι εφεσίβλητοι μετακόμισαν τα γραφεία τους στο εν λόγω κτιριακό συγκρότημα στις 6.2.2004. Η πρόθεσή τους είναι να εκδίδουν την εφημερίδα τους από το εν λόγω κτιριακό συγκρότημα και να στεγάσουν εκεί το προσωπικό και όλες τις υπηρεσίες που προσφέρουν. Το σημείο που βρίσκεται το κτιριακό συγκρότημα είναι κατάλληλο και βολικό για τη διεξαγωγή των εργασιών των εφεσιβλήτων εφόσον έχει εύκολη πρόσβαση στη Βουλή και τα Δικαστήρια και βρίσκεται κοντά σε χώρο στάθμευσης. Το επίδικο κατάστημα θα μετατραπεί σύμφωνα με τα σχέδια σε χώρο γραφείου για τη στέγαση του λογιστηρίου και του διαφημιστικού τμήματος των εφεσιβλήτων και σ΄ αυτό θα εργάζονται 9 άτομα. Θα κατεδαφιστούν οι ενδιάμεσοι τοίχοι για να δημιουργηθεί ενιαίος χώρος και θα γίνει άνοιγμα προς το διπλανό υποστατικό με ενίσχυση του σκελετού του κτιρίου. Ο χώρος που θα διαμορφωθεί θα είναι σε λειτουργική συνέχεια με τους υπόλοιπους γραφειακούς χώρους και θα έχει όλες τις παροχές μέσω δομημένης καλωδίωσης. Θα αφαιρεθεί το πάτωμα, θα ενισχυθούν οι σκελετοί και θα γίνει κατασκευή νέου υπερυψωμένου δαπέδου.
Το πρωτόδικο δικαστήριο, κατέληξε στο συμπέρασμα ότι για να καταστεί εφικτή η εκτέλεση των εργασιών που απαιτούνται για την αναδιαμόρφωση του χώρου στον οποίο βρίσκεται το κατάστημα με βάση τα σχέδια και τις σχετικές άδειες απαραιτήτως πρέπει να εκκενωθεί το κατάστημα. Διαπιστώθηκε επίσης ότι οι εφεσίβλητοι είχαν εξασφαλίσει τις απαραίτητες άδειες οι οποίες ήταν σε ισχύ κατά την ακροαματική διαδικασία και ότι δόθηκε στον εφεσείοντα η προβλεπόμενη από το νόμο προειδοποίηση. Στην ειδοποίηση, όπως ορθά σημειώνεται στην εκκαλούμενη απόφαση, είναι αρκετό να γίνεται αναφορά στις πρόνοιες του νόμου και να είναι καθαρή η απαίτηση για ανάκτηση της κατοχής, η χρονική προθεσμία που τάσσεται για το σκοπό αυτό και ο λόγος για τον οποίο απαιτείται το ακίνητο. Το Άρθρο 11(1)(η)(iii) του νόμου προνοεί ότι:
«11(1) Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται δια την ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, διά το οποίον ισχύει ο παρών Νόμος, ή διά την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων:
(η) Εις περίπτωσιν καθ' ην το ακίνητο απαιτείται λογικώς υπό του ιδιοκτήτου:-
(iii) για ουσιωδώς σημαντικές αλλαγές που συνεπάγονται την ουσιαστική και σημαντική μετατροπή του για σκοπούς αξιοποίησης του
και το Δικαστήριον είναι πεπεισμένον ότι ο ιδιοκτήτης εξησφάλισε δια τα ανωτέρω οσάκις ήτο επάναγκες την αναγκαίαν προς τούτο άδειαν και ότι ο ιδιοκτήτης δεν δύναται λογικώς να προβή εις τα εν ταις υποπαραγράφοις (i), (ii) και (iii) διαλαμβανόμενα άνευ ανακτήσεως της κατοχής του ακινήτου και νοουμένου ότι παρέσχεν ουχί βραχυτέραν των τεσσάρων μηνών έγγραφον προειδοποίησιν εις τον ενοικιαστήν να εκκενώση το ακίνητο.»
Το πρωτόδικο δικαστήριο με αναφορά στο πιο πάνω άρθρο και στη νομολογία* η οποία διέπει το θέμα κατέληξε στο συμπέρασμα ότι με τις προτεινόμενες αλλαγές, το κτιριακό συγκρότημα δεν θα άλλαζε εξωτερικά παρά μόνο ελάχιστα. Ενόψει τούτου, διαπίστωσε ότι οι αλλαγές δεν είναι ουσιωδώς σημαντικές αλλά αποτελούν περισσότερο ανακαίνιση, ανανέωση, εξωραϊσμό και στατική ενίσχυση. Η εν λόγω διαπίστωση είχε ως έρεισμα τη σκέψη «ότι για να ικανοποιηθούν οι πρόνοιες του άρθρου ως έχει τροποποιηθεί και ισχύει σήμερα χρειάζεται κάτι λιγότερο από την αλλαγή του θεμέλιου και της δομής της υποδομής και κάτι περισσότερο από απλά τον εξωραϊσμό και την αλλαγή της χρήσης». Σχετικό είναι το πιο κάτω απόσπασμα της εκκαλούμενης απόφασης που αναφέρεται στο συγκεκριμένο θέμα.
«Η αξιοποίηση αναφέρεται στο ίδιο το μίσθιο και όχι στο κτιριακό συγκρότημα ως σύνολο, δηλαδή στο συγκεκριμένο υποστατικό του οποίου επιδιώκεται η ανάκτηση κατοχής (βλέπε Γαλίδης και Άλλοι ν. Ζάκο, πιο πάνω). Οι δε αλλαγές εξετάζονται για το επίδικο ξεχωριστά και όχι για το σύνολο των αλλαγών στο υπόλοιπο κτιριακό συγκρότημα ή την αλλαγή στο χαρακτήρα και εμφάνιση του όλου κτιριακού συγκροτήματος (βλέπε Χαράκη ν. Κάρτερ, πιο πάνω). Πλην όμως, «στο βαθμό και την έκταση που το συγκεκριμένο υποστατικό έχει κοινό θεμέλιο και δομή με άλλα υποστατικά, αλλαγές στη κοινή βάση της οικοδομής λαμβάνονται υπόψη» (βλέπε Γαλίδης ν. Ζάκο και Ιωάννου ν. Κοκκωνή, πιο πάνω).
Δεν έχουμε αμφιβολία ότι ο εξωραϊσμός του κτιριακού συγκροτήματος και η χρήση του ως γραφειακού χώρου μετά από πολλά χρόνια αχρησίας και εγκατάλειψης, θα του δώσει ζωή και αποτελεί αξιοποίηση του συγκροτήματος ως συνόλου και του μισθίου ως μονάδος (βλέπε Κόσμος Λτδ ν. Φυλακτού Λτδ, πιο πάνω). Αυτή όμως η διαπίστωση δεν αρκεί από μόνη της για να δικαιολογήσει την έκδοση διατάγματος ανάκτησης κατοχής.
Κρίνουμε ότι δεν ικανοποιούνται οι προϋποθέσεις του Άρθρου 11(1)(η)(iii) και η θεραπεία Β(α) στην απαίτηση απορρίπτεται.»
Με την αντέφεση αμφισβητείται η ορθότητα της πιο πάνω διαπίστωσης ότι δηλαδή δεν ικανοποιούνται οι προϋποθέσεις του νόμου για ουσιωδώς σημαντικές αλλαγές. Οι εφεσίβλητοι εισηγούνται ότι η μαρτυρία των εμπειρογνωμόνων που κρίθηκε αξιόπιστη μπορούσε να οδηγήσει μόνο στο συμπέρασμα ότι οι προτεινόμενες μετατροπές είναι ουσιωδώς σημαντικές στην έννοια του νόμου. Παραπέμπουν προς τούτο σε σχετικά αποσπάσματα της εφεσιβαλλόμενης απόφασης όπου συνοψίζεται η μαρτυρία των εμπειρογνωμόνων. Με αυτό τον τρόπο, οι εφεσίβλητοι προσπάθησαν να καταδείξουν τη διάσταση η οποία υπάρχει μεταξύ των πραγματικών γεγονότων και της διαπίστωσης ότι οι μετατροπές δεν είναι ουσιωδώς σημαντικές. Εξετάσαμε τη μαρτυρία των εμπειρογνωμόνων που κάλεσαν οι εφεσίβλητοι και η διαπίστωσή μας είναι ότι υπάρχει όντως ορατή διάσταση μεταξύ της τελικής κατάληξης και των πραγματικών γεγονότων. Κατά τη γνώμη μας, η ορθή εκτίμηση των γεγονότων έπρεπε να είχε οδηγήσει στη διαπίστωση ότι οι προτεινόμενες μετατροπές κλπ είναι ουσιωδώς σημαντικές. Στο πιο κάτω απόσπασμα της εκκαλούμενης απόφασης συνοψίζεται η μαρτυρία της αρχιτέκτονος κας Παρούτη η οποία χαρακτηρίστηκε μάρτυρας της αλήθειας και η μαρτυρία της διαφωτιστική, άμεση, σταθερή και σαφέστατη. Αυτή η μαρτυρία καθώς και η μαρτυρία του πολιτικού μηχανικού κ. Μισιελλή καταδείχνει με σαφήνεια ότι οι προτεινόμενες μετατροπές θα επιφέρουν ριζική αλλαγή της όψης και του εσωτερικού χώρου του καταστήματος, της τοιχοποιίας και του πατώματος και θα απαιτηθεί η ενίσχυση του σκελετού.
«Η κα Παρούτη κατέθεσε ακόμα ότι στο συγκεκριμένο κτίριο, πρέπει να γίνουν εργασίες συντήρησης της όψης, να απομακρυνθούν παλιοί σουβάδες, να επιδιορθωθούν παλιά σκυροδέματα, να αντικατασταθούν ανοίγματα και, βάσει των κανονισμών πυρασφάλειας, πρέπει να δημιουργηθεί προθάλαμος κλιμακοστασίου. Από το κτίριο Γ, τώρα χρησιμοποιείται μόνο το υπόγειο. Στο επίδικο θα γίνουν ενισχύσεις σκελετού, θα αφαιρεθούν τα παλιά πατώματα, γιατί θα γίνει κατασκευή υπερυψωμένου δαπέδου και θα περαστούν οι καλωδιώσεις και κλιματισμοί. Ακόμα, θα διορθωθεί μια είσοδος στη μεσοτοιχία, για να ενωθεί το συγκεκριμένο κτίσμα με τα υπόλοιπα και θα κατεδαφιστούν κάποιες ενδιάμεσες μεσοτοιχίες. Στο επίδικο υπάρχουν 13 κολώνες. Οι εργασίες δεν μπορούν να εκτελεστούν με τους ενοίκους εντός του επιδίκου, γιατί οι ενισχύσεις σκελετού είναι μια διαδικασία χρονοβόρα, θα χρησιμοποιηθεί κομπρεσέρ, για να ενισχυθεί το πάτωμα πρέπει να είναι το δάπεδο ελεύθερο και ως θέμα ασφάλειας δεν μπορεί να υπάρχουν ένοικοι στο εργοτάξιο.
Η Μ.Α. 2 χαρακτήρισε τις αλλαγές που περίγραψε ως ουσιαστικές, όχι διακοσμητικές, γιατί επεμβαίνουν στο σκελετό. Από τη στιγμή που γίνονται ενισχύσεις σκελετού, ουσιαστικά ανανεώνεται ο χρόνος ζωής.»
Ενόψει των πιο πάνω θεωρούμε ότι το πρωτόδικο δικαστήριο λανθασμένα αποφάσισε ότι δεν ικανοποιούνται οι προϋποθέσεις του Άρθρου 11(1)(η)(iii). Ως αποτέλεσμα η αντέφεση επιτυγχάνει και η επί του θέματος διαπίστωση του δικάσαντος δικαστηρίου παραμερίζεται.
Ο εφεσείων εισηγείται ότι η ειδοποίηση των τεσσάρων μηνών που έδωσαν οι εφεσίβλητοι με την επιστολή τους ημερ. 9.9.2003 και επιδόθηκε στον ίδιο κατά την πιο πάνω ημερομηνία είναι παράτυπη (bad in law) γιατί με αυτή εκαλείτο να παραδώσει την κατοχή του καταστήματος « .. σε τέσσερις μήνες από σήμερον» δηλαδή από 9.9.2003. Είναι η θέση του εφεσείοντα ότι σύμφωνα με τον περί Ερμηνείας Νόμο, Κεφ. 2, μήνας σημαίνει ημερολογιακό μήνα και σύμφωνα με τη νομολογία όταν πρόκειται για ενοικίαση από μήνα σε μήνα η ειδοποίηση πρέπει να λήγει την τελευταία ημέρα της περιόδου ενοικιάσεως δηλαδή, στην παρούσα περίπτωση, στις 31.1.2004. Και εφόσον η αίτηση των εφεσιβλήτων καταχωρήθηκε στις 13.1.2004 η πρόνοια των τεσσάρων ημερολογιακών μηνών δεν ικανοποιείται.
Οι εφεσίβλητοι με την προαναφερόμενη επιστολή τους ξεκάθαρα πληροφόρησαν τον εφεσείοντα ότι ζητούν ανάκτηση της κατοχής του καταστήματος αφενός γιατί προτίθενται να προβούν σε σημαντικές αλλαγές συνεπαγόμενες την ουσιαστική και σημαντική μετατροπή του για σκοπούς αξιοποίησής του και αφετέρου γιατί προτίθενται να το χρησιμοποιήσουν οι ίδιοι για τους σκοπούς της επιχείρησής τους. Για μεν την πρώτη περίπτωση το Άρθρο 11(1)(η) του νόμου θέτει ως προϋπόθεση την επίδοση γραπτής προειδοποίησης «ουχί βραχυτέραν των τεσσάρων μηνών» στον ενοικιαστή για να εκκενώσει το ακίνητο. Καθόσον αφορά τη δεύτερη περίπτωση, ο νόμος προβλέπει επίδοση στον ενοικιαστή γραπτής προειδοποίησης ενός τουλάχιστο μήνα πριν την καταχώρηση της αίτησης. Όπως έχει ειπωθεί, η αίτηση που καταχώρησαν οι εφεσίβλητοι στις 13.1.2004 διαλάμβανε αξίωση για ανάκτηση κατοχής του καταστήματος για ουσιαστική κλπ. μετατροπή και αξιοποίησή του και για να το χρησιμοποιήσουν οι ίδιοι για τους σκοπούς της επιχείρησής τους. Το πρωτόδικο δικαστήριο ορθά έκρινε ότι στην ίδια αίτηση μπορούσε να συμπεριληφθούν οι πιο πάνω λόγοι έξωσης εφόσον ο κάθε λόγος εξετάζεται χωριστά με βάση τις προϋποθέσεις που θέτει ο νόμος και ότι και στις δυο περιπτώσεις ο αιτητής φέρει το βάρος απόδειξης. Οι δυο λόγοι ανάκτησης κατοχής του καταστήματος που προώθησαν οι εφεσίβλητοι προϋποθέτουν διαφορετικές προειδοποιήσεις προς το θέσμιο ενοικιαστή. Η προθεσμία των τεσσάρων μηνών που αφορούσε τη μια περίπτωση καλύπτει και την προθεσμία του ενός μηνός που ο νόμος προβλέπει για την άλλη εφόσον το μείζον περιλαμβάνει και το έλασσον. Οι τέσσερις μήνες προειδοποίησης που δόθηκαν κάλυπταν πέραν της μιας περιόδου ενοικίασης και συνεπώς η σχετική επιχειρηματολογία του δικηγόρου του εφεσείοντα στερείται ερείσματος.
Με το δεύτερο λόγο έφεσης αμφισβητείται η ορθότητα του διατάγματος για ανάκτηση κατοχής του καταστήματος δυνάμει του Άρθρου 11(1)(ζ) του νόμου. Ο εφεσείων λέγει ότι από τη στιγμή που το πρωτόδικο δικαστήριο απέρριψε το αίτημα των εφεσιβλήτων για έκδοση διατάγματος ανάκτησης κατοχής δυνάμει του Άρθρου 11(1)(η)(iii) λανθασμένα προχώρησε στην έκδοση του διατάγματος ανάκτησης κατοχής με βάση το Άρθρο 11(1)(ζ). Προδήλως η απόφασή μας επί της αντέφεσης καθιστά άνευ αντικειμένου τον υπό κρίση λόγο έφεσης. Ωστόσο, θα επαναλάβουμε επιγραμματικά ότι οι εφεσίβλητοι είχαν δικαίωμα να συμπεριλάβουν στην ίδια αίτηση δύο λόγους έξωσης και είχαν προς τούτο το βάρος απόδειξης ότι σε κάθε περίπτωση πληρούνται οι προϋποθέσεις που ο νόμος προβλέπει. Στην προκείμενη περίπτωση οι εφεσίβλητοι απέδειξαν με ικανοποιητική μαρτυρία ότι συντρέχουν όλες οι προϋποθέσεις του νόμου και ορθά το πρωτόδικο δικαστήριο έκδωσε το διάταγμα.
Ο τρίτος λόγος έφεσης αναφέρεται σε εσφαλμένη στάθμιση της ταλαιπωρίας που θα υποστούν οι διάδικοι από την έκδοση ή τη μη έκδοση του διατάγματος ανάκτησης της κατοχής του καταστήματος. Θεωρούμε ότι ο λόγος αυτός είναι ανεδαφικός γιατί το πρωτόδικο δικαστήριο κατόπιν ορθής εφαρμογής της νομολογίας η οποία διέπει το θέμα, βλ. Παφίτης ν. Ν. Βασιλείου Βαψή Λτδ (1998) 1(Α) Α.Α.Δ. 16 και Paphos Stone C. Estates Ltd v. Ζαβρού κ.ά. (1998) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1854, στάθμισε σωστά όλους τους παράγοντες και ορθά αποφάσισε ότι η ταλαιπωρία των εφεσιβλήτων, αν δεν παραδοθεί σ' αυτούς το κατάστημα, θα είναι μεγαλύτερη από εκείνη του εφεσείοντα αν ο τελευταίος αναγκαστεί να φύγει από αυτό.
Για τους πιο πάνω λόγους η έφεση αποτυγχάνει και απορρίπτεται. Η αντέφεση επιτυγχάνει και η πρωτόδικη απόφαση στην έκταση που αφορά στην απόρριψη της αίτησης των εφεσιβλήτων για ανάκτηση της κατοχής του καταστήματος δυνάμει του Άρθρου 11(1)(η)(iii) παραμερίζεται. Τα έξοδα, όπως θα υπολογιστούν από τον πρωτοκολλητή, επιδικάζονται υπέρ των εφεσιβλήτων και σε βάρος του εφεσείοντα.
Η έφεση απορρίπτεται. Η αντέφεση επιτρέπεται, με έξοδα υπέρ των εφεσιβλήτων όπως θα υπολογιστούν από τον πρωτοκολλητή.
* Lamarco Ltd v. Heraclis G. Kranos (1987) 1 C.L.R. 336,
Poyiatzis v. Pilavakis & Another (1988) 1 C.L.R. 411,
Michaelides v. Abbot of Kykko (1989) 1 C.L.R. 383,
Μαρκίδου ν. Σιμιλλίδη (1989) 1(Ε) Α.Α.Δ. 123,
Γαλίδης και Άλλοι ν. Ζάκο (1989) 1(Ε) Α.Α.Δ. 490,
Χαράκη ν. Κάρτερ (1989) 1(Ε) Α.Α.Δ. 788,
Κόσμος Λτδ ν. Φυλακτού Λτδ (1992) 1 Α.Α.Δ. 1086,
Ιωάννου ν. Κοκκωνή (1993) 1 Α.Α.Δ. 274.