|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(2007) 1 ΑΑΔ 210
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ. 11679)
20 Φεβρουαρίου 2007
[ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, ΝΙΚΟΛΑΟΥ, ΧΑΤΖΗΧΑΜΠΗΣ, Δ/στές.]
ΔΗΜΟΣ ΑΓΛΑΝΤΖΙΑΣ,
Εφεσείοντας/Αποζημιούσα Αρχή,
ν.
ΜΑΡΙΑΣ ΓΕΩΡΓΙΟΥ,
ΣΥΖΥΓΟΥ ΝΑΠΟΛΕΟΝΤΟΣ ΑΝΤΩΝΙΟΥ
ΚΑΙ ΑΛΛΩΝ,
Εφεσιβλήτων/Απαιτητών.
_________
Μ. Παπαπέτρου, για τον Εφεσείοντα.
Γ. Κάϊζερ, για τους Εφεσίβλητους.
_________________
ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, Δ.: Η ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου
θα δοθεί από το Δικαστή Δ. Χατζηχαμπή
_________________
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΧΑΤΖΗΧΑΜΠΗΣ, Δ.: Το 1990 μέρος κτήματος των Εφεσιβλήτων στην Αγλαντζιά απαλλοτριώθηκε. Το όλο κτήμα ήταν έκτασης 16.649 τ.μ., το δε απαλλοτριωθέν μέρος ήταν έκτασης 2.449 τ.μ. Το έργο το οποίο αφορούσε η απαλλοτρίωση ήταν η Λεωφόρος Κυρηνείας, μήκους περίπου 2 χιλιομέτρων. Η όδευση της Λεωφόρου διαίρεσε το κτήμα σε δύο μέρη, έκτασης 5.850 τ.μ. και 8.350 τ.μ. αντίστοιχα. Η ιδιομορφία της περίπτωσης συνίστατο στο ότι η Λεωφόρος, η οποία κατά το μεγαλύτερο μέρος της οδεύθηκε μέσα από κρατική γη, είχε κατασκευασθεί επί τόπου, περιλαμβανομένου του κτήματος των Εφεσιβλήτων, πολύ πριν από την απαλλοτρίωση, από το 1980 και πριν. Μάλιστα το 1981, με δεδομένη την ύπαρξη της Λεωφόρου, εδόθη και άδεια οικοδομής στους Εφεσιβλήτους για ανάπτυξη μέρους του κτήματος τους με την ανέγερση καταστημάτων με πρόσοψη στη Λεωφόρο, στα πλαίσια της οποίας οι Εφεσίβλητοι είχαν παραχωρήσει δωρεάν στο Δήμο έκταση 1.500 τ.μ. πέραν της έκτασης που επηρέασε η απαλλοτρίωση και η οποία, αφαιρούμενη από την έκταση του υπολοίπου κτήματος, άφηνε ως τελική υπόλοιπη έκταση 12.700 τ.μ.
Κατά την εκδίκαση της ειδοποίησης παραπομπής που καταχώρισαν οι Εφεσίβλητοι συμφωνήθηκε η αξία του απαλλοτριωθέντος μέρους ως £81.047 στη βάση τιμής £33,094 το τ.μ. Ο Δήμος όμως συνέχιζε να αρνείται να καταβάλει οποιοδήποτε ποσό, ισχυριζόμενος ότι, όπως υπήρξε και η μαρτυρία του, προέκυψε τέτοια υπεραξία στο υπόλοιπο κτήμα, της τάξης του 20%, που μεταφράζετο σε £93.987, άνετα υπερβαίνοντας δηλαδή την αξία του απαλλοτριωθέντος μέρους ώστε να εκμηδένιζε την απαίτηση των Αιτητών. Η μαρτυρία των Εφεσιβλήτων έθετε την υπεραξία στο 5-10%.
Στην απόφαση του το Δικαστήριο, όπως διαπίστωσε το Εφετείο, διέπραξε δύο λάθη. Πρώτο, ότι, παρά τη συμφωνία επί της αξίας, προχώρησε , βασιζόμενο επί της μαρτυρίας, να καθορίσει το ίδιο την αξία σε £40 το τ.μ. Και δεύτερο, ότι καθόρισε την επαύξηση στην αξία του κτήματος σε 15% (στη βάση της αξίας των £40 το τ.μ.) αυθαίρετα και χωρίς αναφορά στη μαρτυρία, αφού, πέραν του ότι ο μεν εκτιμητής του Δήμου μιλούσε για υπεραξία 20% ο δε εκτιμητής των Εφεσιβλήτων εδέχετο ότι η υπεραξία δεν υπερέβαινε το 10%, δεν εξηγείτο η υιοθέτηση του 15%. Ήταν έτσι επιτυχής και η έφεση του Δήμου κατά του προσδιορισμού της αξίας σε £40 το τ.μ. (Δήμος Αγλαντζιάς ν. Γεωργίου κ.α. (2001) 1 ΑΑΔ 51) και η έφεση των Εφεσιβλήτων κατά του προσδιορισμού της επαύξησης σε 15% (Γεωργίου ν. Δήμου Αγλαντζιάς (2001) 1 ΑΑΔ 51) που συνεκδικάσθησαν. Όπως παρατήρησε το Εφετείο, ως εκ της συμφωνίας επί της αξίας, το μόνο επίδικο θέμα ήταν κατά πόσο, με την απαλλοτρίωση, επήλθε επαύξηση και, αν ναι, πόση. Διατάζοντας δε επανεκδίκαση, καθόρισε ότι αυτό θα ήταν και το μόνο επίδικο θέμα της.
Κατά την επανεκδίκαση η μόνη τώρα μαρτυρία ήταν εκ μέρους του Δήμου και συνίστατο σε εκείνη του εκτιμητή του. Αυτός βασίσθηκε σε δύο πωλήσεις όμορου προς το κτήμα των Εφεσιβλήτων κτήματος, η πρώτη το 1986, πριν αυτό διαχωρισθεί σε δύο χωριστά τεμάχια μετά από απαλλοτρίωση μέρους του για σκοπούς της Λεωφόρου το 1985, προς £26.47 το τ.μ., και η δεύτερη το 1988, μετά που αυτό διαχωρίσθηκε (η πώληση αυτή αφορούσε το ένα τεμάχιο), προς £34.532 το τ.μ., τιμές αναχθείσες με προσαρμογή στην ημερομηνία της απαλλοτρίωσης του κτήματος των Εφεσιβλήτων σε £33.26 το τ.μ. και £42.44 το τ.μ. αντίστοιχα. Αυτό καταδείκνυε επαύξηση κατά 27% η οποία επήλθε ως αποτέλεσμα της απαλλοτρίωσης. Ο κ. Δημοσθένους έδωσε εκτεταμένη μαρτυρία αντεξετασθείς επί μακρόν. Εξήγησε ότι, με την απαλλοτρίωση, τα δύο προκύπτοντα μέρη του κτήματος απέκτησαν νόμιμη πρόσβαση στη Λεωφόρο σε όλο τους το μήκος ώστε να μπορούσαν άμεσα να αναπτυχθούν όχι μόνο οικιστικά, όπως ήταν η περίπτωση πριν την απαλλοτρίωση, αλλά και εμπορικά, δεδομένης της συνεχούς εμπορικής ανάπτυξης της Λεωφόρου που είχε αρχίσει από την κατασκευή της, με αποτέλεσμα να επήρχετο η επαύξηση της αξίας τους. ’ξονας της εκτίμησης του κ. Δημοσθένους ήταν λοιπόν η νόμιμη πλέον δυνατότητα άμεσης και ενιαίας ανάπτυξης των μερών του κτήματος που εφάπτοντο της Λεωφόρου, ως αποτέλεσμα της νομιμοποίησης της επί τόπου κατάστασης, που δημιουργούσε την επαύξηση της αξίας τους, όπως καταδεικνύετο και από την αντίστοιχη επαύξηση στην αξία του συγκριτικού.
Ο ευπαίδευτος Πρόεδρος που άκουσε την υπόθεση θεώρησε ότι δεν μπορούσε να ενεργήσει στη βάση της μαρτυρίας του κ. Δημοσθένους. Έκρινε ότι, καθ΄όσον η κατασκευή της Λεωφόρου είχε ευεργετική ενέργεια τόσο στην ανάπτυξη όσο και στις τιμές των κτημάτων από τα οποία διήλθε, δεν μπορούσε να ληφθεί υπ΄όψη αφού η επαύξηση που έτσι είχε επέλθει προϋπήρξε της απαλλοτρίωσης και δεν ήταν αποτέλεσμα αυτής αλλά της προηγηθείσας κατασκευής της Λεωφόρου. Όπως το έθεσε (σ. 8):
«Επομένως ό,τι προκύπτει από τη μαρτυρία είναι ότι το δεδομένο που έλαβε υπόψη του ο κ. Δημοσθένους στην προκειμένη περίπτωση ήταν η προϋπάρχουσα σταδιακή εμπορική ανάπτυξη των κτημάτων που περιβάλλουν τη λεωφόρο Κυρηνείας περιλαμβανομένου, από το 1981, και του κτήματος των αιτητών. Η πιο πάνω κατάσταση αποτελούσε μια πραγματικότητα η οποία προϋπήρχε και έφθανε μέχρι την ημερομηνία γνωστοποίησης της επίδικης απαλλοτρίωσης. Συνεπώς, δεν μπορεί να είναι ορθή η εκτίμηση του ότι το κτήμα των αιτητών απόκτησε προοπτική για εμπορική ανάπτυξη του συνεπεία της απαλλοτρίωσης. Ούτε και το γεγονός ότι με την απαλλοτρίωση νομιμοποιήθηκε το συγκεκριμένο τμήμα του δρόμου που διέρχετο από το κτήμα των αιτητών μπορεί να θεωρηθεί ότι συνέβαλε στη δημιουργία της προαναφερθείσας προοπτικής. Η λεωφόρος υπήρχε επιτόπου και για τον ιδιοκτήτη του κτήματος καθώς και για ένα προτιθέμενο αγοραστή ήταν αυτό που μετρούσε και είχε πρωταρχική σημασία όσον αφορά την αξία του υπολοίπου.»
Τούτο, παρατήρησε, προέκυπτε από τη νομολογία, και δη την απόφαση στην υπόθεση Σεργίδης ν. Δημοκρατίας (1993) 1 ΑΑΔ 339.
Η προηγούμενη της Σεργίδης νομολογία, και δη η Mesaritis v. The Republic (1988) 1 CLR 534 και η Soteriou v. The Republic (1988) 1 CLR 589, είπε ο ευπαίδευτος Πρόεδρος, δεν μπορούσε πλέον να θεωρείται αντιπροσωπευτική επί του θέματος.
Περαιτέρω, ο ευπαίδευτος Πρόεδρος θεώρησε ότι ούτε στη βάση του συγκριτικού του κ. Δημοσθένους μπορούσε να αποδειχθεί επαύξηση ως αποτέλεσμα της απαλλοτρίωσης. Όπως το έθεσε (σ. 9):
«Η πιο πάνω αναφερόμενη διαπίστωση του κ. Δημοσθένους ότι η αύξηση που είχε σημειωθεί στην αξία της γης μεταξύ των ετών 1986 και 1988 οφειλόταν στην απαλλοτρίωση είναι λανθασμένη για το λόγο ότι η απαλλοτρίωση που επηρέασε το κτήμα που χρησιμοποίησε ως συγκριτικό είχεν προηγηθεί και των δυο πωλήσεων που είχαν γίνει σε σχέση με αυτό. Όπως αναφέρει στην έκθεση του η απαλλοτρίωση εκείνη είχε γνωστοποιηθεί κατά το 1985. Ήταν επομένως σε γνώση του αγοραστή όταν αγόραζε ολόκληρο το κτήμα τον επόμενο χρόνο στις 9.5.1986, περιλαμβανομένου και του απαλλοτριωθέντος μέρους. Ασφαλώς θα ήταν διαφορετικό εάν η πρώτη πώληση είχεν προηγηθεί της γνωστοποίησης. Τότε θα μπορούσε εύλογα να συναχθεί ότι η διαφορά στην τιμή από την δεύτερη πώληση μέρους του υπολοίπου οφείλετο πράγματι στην προηγηθείσα γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης. Εν πάση περιπτώσει όπως αναφέρεται προηγουμένως είναι εντελώς διαφορετικά τα δεδομένα.»
Οι διαπιστώσεις του ευπαιδεύτου Προέδρου προσβάλλονται με την έφεση. Η πρώτη πτυχή της αφορά τη διαπίστωση του ότι, οποιαδήποτε αύξηση είχε επέλθει στην αξία του κτήματος των Εφεσιβλήτων πριν από την απαλλοτρίωση του 1990 ως εκ της εμπορικής ανάπτυξης που επέφερε η από το 1980 κατασκευή της Λεωφόρου, δεν μπορούσε να θεωρηθεί επαύξηση ως εκ της απαλλοτρίωσης αφού προϋπήρξε αυτής και έτσι συνιστούσε δεδομένο χαρακτηριστικό του κτήματος κατά την απαλλοτρίωση. Χωρίς να συμφωνούμε με τον ευπαίδευτο Πρόεδρο ότι η υπόθεση Σεργίδης διαφοροποίησε τη νομολογία στην οποία αναφέρθηκε, δεν χρειάζεται να επεκταθούμε. Δεν ήταν αυτή η βάση στην οποία ο Δήμος ισχυρίζετο ότι είχε επέλθει επαύξηση στην αξία του κτήματος. Η θέση και η μαρτυρία του Δήμου, με δεδομένη τη συμφωνηθείσα αξία των £33 το τ.μ. αμέσως πριν την απαλλοτρίωση, ήταν ότι, επήλθε επαύξηση στην αξία των £33 το τ.μ. στη βάση του οικονομικά ευεργετικού της απαλλοτρίωσης ως νομιμοποίησης της υφιστάμενης επί τόπου κατάστασης σε συνάρτηση με τις δυνατότητες που πλέον παρείχοντο για νόμιμη, πληρέστερη και πλέον συμφέρουσα εμπορική αξιοποίηση του κτήματος. Εξ άλλου, με τη συμφωνία των μερών ότι η αξία κατά την ημέρα της απαλλοτρίωσης ήταν £33 το τ.μ., καθορίσθηκε, σύμφωνα και με την απόφαση του Εφετείου, η αξία αυτή ως η σταθερή βάση για τη διάγνωση του μόνου επίδικου πλέον θέματος, δηλαδή του υπολογισμού του ύψους της επαύξησης στη δεδομένη αξία των £33 το τ.μ. που ενδεχομένως να επήλθε ως αποτέλεσμα της απαλλοτρίωσης ως νομιμοποίησης της επί τόπου κατάστασης.
Η δεύτερη πτυχή της έφεσης αφορά τη μαρτυρία ως προς τούτο το θέμα. Ο Δήμος εισηγείται ότι το Δικαστήριο δεν μπορούσε να αγνοήσει τις δύο μη αμφισβητηθείσες συγκριτικές πωλήσεις του όμορου κτήματος που αποδείκνυαν την ύπαρξη υπεραξίας ως αποτέλεσμα της απαλλοτρίωσης. Η εισήγηση αυτή όμως παραγνωρίζει τη σημασία που είχαν οι πωλήσεις αυτές στη μαρτυρία του κ. Δημοσθένους. Όπως υποδείξαμε, η όλη εκτίμηση του κ. Δημοσθένους εβασίζετο στις πωλήσεις αυτές για να καταδείξει ότι η μεσολαβήσασα μεταξύ τους απαλλοτρίωση του μέρους του κτήματος που αφορούσαν ήταν ο λόγος για την αύξηση της τιμής του εναπομείναντος κτήματος κατά τη δεύτερη πώληση, ώστε ανάλογα και η αξία του εναπομείναντος κτήματος των Εφεσιβλήτων μετά την απαλλοτρίωση που αφορά στη δική του περίπτωση να αναμένετο να είχε επαυξηθεί ως αποτέλεσμα αυτής. Όπως όμως ορθά υπέδειξε ο ευπαίδευτος Πρόεδρος, το γεγονός στο οποίο βασίσθηκε η συλλογιστική του κ. Δημοσθένους δεν ήταν γεγονός, αφού, όπως ο ίδιος είχε σημειώσει στην εκτίμησή του, αλλά και όπως δέχθηκε κατά την αντεξέταση του, η απαλλοτρίωση του συγκριτικού του δεν έγινε μεταξύ της πρώτης και της δεύτερης πώλησης του αλλά το 1985, δηλαδή πριν από την πρώτη πώληση του και ήταν σε γνώση των πρώτων αγοραστών. Δεν μπορούσε λοιπόν, όπως υπέδειξε και ο ευπαίδευτος Πρόεδρος, να συναχθεί ότι η διαφορά στην τιμή κατά τη δεύτερη πώληση οφείλετο στην απαλλοτρίωση ως ευεργετική νομιμοποίηση της επί τόπου κατάστασης, και αν ακόμα, θα συμπληρώναμε, παραβλέπετο η μη εξέταση άλλων στοιχείων που ενδεχομένως να συνέτειναν στην αύξηση της τιμής.
Ο Δήμος όμως εισηγείται περαιτέρω ότι η μαρτυρία που αφορούσε το όμορο κτήμα καταδείκνυε εν πάση περιπτώσει επαύξηση μετά από την απαλλοτρίωση του ώστε να μπορούσε να προσδιορισθεί η επαύξηση στο κτήμα των Εφεσιβλήτων. Ότι η μαρτυρία υποστήριζε επαύξηση ως αποτέλεσμα της απαλλοτρίωσης είναι γεγονός. Η μαρτυρία του εκτιμητή του Δήμου ότι η απαλλοτρίωση, νομιμοποιώντας την προ πολλού κατασκευή της Λεωφόρου στο κτήμα των Εφεσιβλήτων είχε ευεργετικό αποτέλεσμα στην αξία του, εφ΄όσον αυτό θα μπορούσε τώρα να αξιοποιηθεί νόμιμα για οποιοδήποτε σκοπό και δη για εμπορική ανάπτυξη, είναι δεδομένη και ακλόνητη. Οι Εφεσίβλητοι εξ άλλου δεν προσέφεραν μαρτυρία περί του αντιθέτου, μη έχοντας προσφέρει καθόλου μαρτυρία. Πέραν τούτου, τα ευεργετικά αποτελέσματα της κατασκευής της Λεωφόρου που άρχισαν να γίνονται αισθητά από το 1980 ασφαλώς δεν έπαυσαν να εκδηλώνονται με τη συμπλήρωση της, αυτή δε η διαχρονική ευεργετική επενέργεια της ίδιας της κατασκευής του έργου μπορούσε νόμιμα να ληφθεί υπ΄όψη κατά τον υπολογισμό της επαύξησης μετά την απαλλοτρίωση, η οποία τώρα προσέδωσε και τη δυνατότητα νόμιμης εμπορικής αξιοποίησης. Σε αυτό το βαθμό ήταν λανθασμένη η κατάληξη του ευπαιδεύτου Προέδρου ότι δεν απεδείχθη επαύξηση, διαπίστωση που περιορίσθηκε στον έλεγχο της συλλογιστικής του κ. Δημοσθένους και δεν επεκτάθηκε στη γενικότερη πτυχή της μαρτυρίας του ως προς τα ευεργετικά αποτελέσματα της ίδιας της απαλλοτρίωσης το 1990. Η παράλειψη αυτή ενδεχομένως να μην ήταν άσχετη και προς την άποψη του ευπαιδεύτου Προέδρου σε σχέση με την άλλη πτυχή της απόφασης του που απέκλειε οτιδήποτε είχε προηγηθεί της απαλλοτρίωσης, περιλαμβανομένης και της συνεχιζόμενης και μετά το 1990 δυναμικής της προηγηθείσας κατασκευής του έργου.
Ποια ήταν όμως η μαρτυρία από την οποία θα μπορούσε να εξαχθεί το μέγεθος της επαύξησης; Η μαρτυρία του κ. Δημοσθένους έδιδε συγκριτική αξία, μετά από την απαλλοτρίωση του συγκριτικού, £26.47 το τ.μ. το 1986 και £34.532 το τ.μ. το 1988. Ο κ. Δημοσθένους προσάρμοσε τις τιμές αυτές κατά το 1990 σε £33.26 και £42.44 αντίστοιχα. Η μαρτυρία αυτή όμως δεν διερευνήθηκε και δεν εξηγήθηκε επαρκώς. Κατ΄αρχάς, το συγκριτικό αυτό, με τις προσαρμογές, έδιδε δύο τιμές για το 1990, £33.26 και £42.44. Περαιτέρω, ο κ. Δημοσθένους δεν εξήγησε πώς έκαμε τις προσαρμογές με αναγωγή στο 1990. Ούτε διερευνήθησαν όλα τα σχετικά στοιχεία για να αναδειχθεί η σημασία των πωλήσεων του συγκριτικού, του οποίου μάλιστα η αξία πριν από την απαλλοτρίωση του δεν απασχόλησε, με αναφορά, μεταξύ άλλων, στην οποιαδήποτε γενικότερη ετήσια αύξηση στις τιμές των κτημάτων και τον πληθωρισμό, που δεν θα μπορούσαν έτσι να αποδίδοντο στην απαλλοτρίωση. Εχρειάζετο λοιπόν να διευκρινισθούν στοιχεία καταλυτικά για να ήταν δυνατός ο προσδιορισμός του ύψους της επαύξησης.
Η έφεση οδηγείται λοιπόν μεν σε επιτυχία και η εφεσιβαλλόμενη απόφαση και διαταγή για έξοδα παραμερίζονται, καθίσταται όμως αναγκαία και διατάσσεται επανεκδίκαση για να αποφασισθεί, με δεδομένη τη διαπίστωση επαύξησης ως αποτέλεσμα της απαλλοτρίωσης, το ύψος της.
Τα έξοδα της έφεσης θα βαρύνουν τους Εφεσίβλητους. Τα έξοδα της πρωτόδικης διαδικασίας θα είναι έξοδα δίκης στην επανεκδίκαση.
Δ.
Δ.
Δ.
/ΚΧ»Π