|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(2004) 1 ΑΑΔ 2058
20 Δεκεμβρίου, 2004
[ΝΙΚΟΛΑΟΥ, ΓΑΒΡΙΗΛΙΔΗΣ, ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΥ, Δ/στές]
ALICE BARRET OUZOUNIAN,
Εφεσείουσα,
ν.
1. ΓΕΝΙΚΟΥ ΕΙΣΑΓΓΕΛΕΑ ΤΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ,
2. ΥΠΟΥΡΓΕΙΟΥ ΕΣΩΤΕΡΙΚΩΝ,
Εφεσιβλήτων.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 11571)
Ακίνητη ιδιοκτησία ― Αξίωση για αποζημιώσεις για ισχυριζόμενη οικονομική μείωση αξίας ακινήτου ― Κατά πόσο (α) η μείωση της αξίας του επίδικου ακινήτου οφείλετο στην απόρριψη αιτήματος της ιδιοκτήτριας εταιρείας από την αρμόδια Πολεοδομική Αρχή για οικιστική ανάπτυξή του μεγαλύτερη της επιτρεπόμενης με βάση το Τοπικό Σχέδιο ή στην προγενέστερη ένταξή του σε πολεοδομική ζώνη με συντελεστή δόμησης πολύ μικρότερο από τον επιτρεπόμενο με το Τοπικό Σχέδιο, (β) υπήρχε δυνατότητα εξέτασης του θέματος που εγείρετο στη βάση του Άρθρου 23.3 του Συντάγματος, και (γ) το Δικαστήριο μπορούσε να λάβει υπόψη το Άρθρο 69(1)(β) του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου του 1972, (Ν.90/72), το οποίο, κατ' ισχυρισμό, δεν ήταν δικογραφημένο.
Ο περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμος του 1972, (Ν. 90/72) ― Ερμηνεία του Άρθρου 69(1)(β) του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου του 1972, (Ν. 90/72) όπως τροποποιήθηκε.
Η εφεσείουσα είναι ιδιοκτήτρια ακινήτου το οποίο το 1981 με την ΚΔΠ 245 εντάχθηκε στην Πολεοδομική Ζώνη Ζ4, με συντελεστή δόμησης σχεδόν ανύπαρκτο (0,01:1). Στις 1.12.1990, με βάση το Τοπικό Σχέδιο Λάρνακας, Κ.Δ.Π. 117/90, η περιοχή του ακινήτου εντάχθηκε στην Πολεοδομική Ζώνη Δα2, με βελτιωμένο συγκριτικά συντελεστή δόμησης 0,05:1 και χαρακτηρίστηκε ως Αστικό Πάρκο. Η περιοχή απέναντι από το ακίνητο ανήκει στην Τουριστική Ζώνη Τ3Β και έχει πολύ πιο ψηλούς συντελεστές δόμησης. Η αίτηση της εφεσείουσας και η ιεραρχική προσφυγή της για ανέγερση κατοικίας εντός του ακινήτου με συντελεστή δόμησης μεγαλύτερο από τον επιτρεπόμενο απορρίφθηκαν. Απορρίφθηκε επίσης και η απαίτησή της για αποζημίωση για το λόγο ότι δεν προκλήθηκε μείωση της οικονομικής αξίας του ακινήτου από την εφαρμογή του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου του 1972, (Ν.90/72) όπως τροποποιήθηκε (ο Νόμος), και τη δημοσίευση του σχεδίου ζωνών του Τοπικού Σχεδίου Λάρνακας του 1990. Όπως ισχυρίζετο η εφεσείουσα, αν επιτρεπόταν από την Πολεοδομική Αρχή στο επίδικο ακίνητο ανάπτυξη ίση προς αυτή που επιτρέπεται σε γειτνιάζοντα προς αυτό κτήματα, η αξία του θα ανερχόταν στις £29.224,00. Όμως με μειωμένο το συντελεστή δόμησης στο 5% η αξία του περιορίζεται σε £4.895,00. Η διαφορά που προκύπτει - των £24.330,00 περίπου - αποτελεί ουσιώδη μείωση.
Το Δικαστήριο αποδέχθηκε τη θέση των εφεσιβλήτων ότι η μείωση της αξίας του ακινήτου δεν επήλθε ως αποτέλεσμα της πολεοδομικής απόφασης, αλλά προκλήθηκε με την ένταξη του κτήματος προγενέστερα στη Ζώνη Ζ4 το 1981 και συνεπώς η περίπτωση εμπίπτει στο Άρθρο 69(1)(β) του Νόμου με αποτέλεσμα η εφεσείουσα να μη δικαιούται αποζημίωσης.
Με την έφεση αμφισβητείται το πιο πάνω εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου όπως και η δυνατότητα του Δικαστηρίου να λάβει υπόψη του το Άρθρο 69(1)(β) του Νόμου, το οποίο δεν ήταν δικογραφημένο σύμφωνα με ισχυρισμό της εφεσείουσας. Προσβάλλεται επίσης η απόρριψη της αξίωσης της εφεσείουσας στη βάση των προνοιών του Άρθρου 23.3 του Συντάγματος.
Αποφασίστηκε ότι:
1. Όλα όσα προβλέπονται από το Άρθρο 69(1)(β) του Νόμου και αποκλείουν την καταβολή αποζημίωσης ήταν δικογραφημένα, έστω και αν δεν υπήρχε ρητή αναφορά σ' αυτό. Περαιτέρω, δεδομένης της βάσης της αγωγής, ορθά το πρωτόδικο Δικαστήριο, κατά την εξέταση της αξίωσης τα έλαβε υπόψη.
2. Η ερμηνεία που δόθηκε από το πρωτόδικο Δικαστήριο στο Άρθρο 69(1)(β) του Νόμου, στη βάση της οποίας απέκλεισε την καταβολή αποζημίωσης προς την εφεσείουσα για την ισχυριζόμενη μείωση της περιουσίας της, είναι ορθή. Άλλωστε η μείωση της αξίας ακινήτου δεν μπορεί να προσδιοριστεί ανεξάρτητα από την αξία που είχε το ακίνητο προηγουμένως.
3. Η νομιμότητα των διατάξεων στη βάση των οποίων το κτήμα εντάχθηκε στη Ζώνη Ζ4 το 1981, με αποτέλεσμα τη μείωση της αξίας του, δεν αμφισβητήθηκε με αναφορά στο Άρθρο 23.3 του Συντάγματος. Ως προς τα λοιπά, θέμα σε σχέση με το Άρθρο 23.3 και πάλι δεν θα μπορούσε να τεθεί και εξεταστεί παρά μόνο στο πλαίσιο προσβολής του περιορισμού που τέθηκε το 1981.
Η έφεση απορρίφθηκε με έξοδα εναντίον της εφεσείουσας.
Έφεση.
Έφεση από την αιτήτρια-ιδιοκτήτρια ακινήτου εκτάσεως 1124 τ.μ. στον παραλιακό δρόμο Kiti Beach - Μενεού, κατά της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λάρνακας που δόθηκε στις 13/12/02 (Αρ. Αγωγής 55/97) με την οποία απορρίφθηκε απαίτησή της για γενικές αποζημιώσεις και ειδική ζημιά ύψους £24.330,- ποσό το οποίο, κατά την εφεσείουσα, ήταν το αποτέλεσμα της μείωσης της οικονομικής αξίας του ακινήτου της λόγω της εφαρμογής του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου του 1972, Ν.90/72, όπως τροποποιήθηκε, και της δημοσίευσης στις 1/12/90 του Τοπικού Σχεδίου Λάρνακας, ΚΔ.Π. 117/90, συνεπεία του οποίου αυτό εντάχθηκε στη Ζώνη Δα2 με συντελεστή δόμησης 0,05:1, ως Αστικό Πάρκο.
Χρ. Κληρίδης, για την Εφεσείουσα.
Α. Μαππουρίδης, Δικηγόρος της Δημοκρατίας Α΄, για τους Εφεσίβλητους.
Cur. adv. vult.
ΝΙΚΟΛΑΟΥ, Δ.: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει η Δικαστής Ε. Παπαδοπούλου.
ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΥ, Δ.: Η έφεση αυτή στρέφεται εναντίον απόφασης Επαρχιακού Δικαστηρίου, με την οποία απορρίφθηκε απαίτηση της εφεσείουσας για γενικές αποζημιώσεις και ειδική ζημία, ύψους £24.330,00. Το ποσό, σύμφωνα με την εφεσείουσα, ήταν αποτέλεσμα μείωσης της οικονομικής αξίας ακινήτου της στο χωριό Μενεού της επαρχίας Λάρνακας, λόγω της εφαρμογής του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου του 1972, (Ν. 90/72), (όπως στη συνέχεια τροποποιήθηκε, ο «Νόμος»), ή της δημοσίευσης την 1/12/1990 του Σχεδίου Ζωνών του Τοπικού Σχεδίου Λάρνακας, ή λόγω περιορισμών, δυνάμει του Άρθρου 23.3 του Συντάγματος.
Είναι αναγκαίο να αναφερθούμε πρώτα συνοπτικά στα γεγονότα, ώστε να είναι η συζήτηση των λόγων έφεσης πιο κατανοητή.
Το ακίνητο, εκτάσεως 1124 τ.μ., έχει σύνορα θαλάσσια λίμνη από τρία μέρη και τον παραλιακό δρόμο Kiti Beach - Μενεού. Εφάπτεται του ασφαλτοστρωμένου παραλιακού δρόμου και βρίσκεται σε μικρή απόσταση από τη θάλασσα, προς την οποία έχει πρόσβαση. Είναι εκτός σχεδίου υδατοπρομήθειας.
Για την περιοχή όπου βρίσκεται το ακίνητο, δεν υπήρχαν μέχρι το 1981 περιορισμοί στην ανάπτυξη. Τέθηκαν το 1981 με την Κ.Δ.Π. 245. Η περιοχή εντάχθηκε στην Πολεοδομική Ζώνη Ζ4, με συντελεστή δόμησης σχεδόν ανύπαρκτο (0,01:1). Αργότερα, την 1/12/1990, με βάση το Τοπικό Σχέδιο Λάρνακας, Κ.Δ.Π. 117/90, η κατάσταση άλλαξε. Η περιοχή εντάχθηκε στην Πολεοδομική Ζώνη Δα2, με βελτιωμένο συγκριτικά συντελεστή δόμησης 0,05:1 και χαρακτηρίστηκε ως Αστικό Πάρκο.
Είναι παραδεκτό ότι η περιοχή απέναντι από το ακίνητο προς την παραλία, τόσο πριν όσο και μετά την εφαρμογή του Τοπικού Σχεδίου Λάρνακας, ανήκει στην Τουριστική Ζώνη Τ3Β, με πολύ πιο ψηλούς συντελεστές δόμησης - 30%, 25% και 20% - και κάλυψης 20%, για εγκεκριμένα οικόπεδα. Διάφορα συγκριτικά από την τουριστική αυτή περιοχή χρησιμοποιήθηκαν από τον εκτιμητή της εφεσείουσας, για να καταδειχθεί η μείωση της αξίας του ακινήτου.
Η εφεσείουσα υπέβαλε στην Πολεοδομία, στις 16/10/1991, αίτηση για ανέγερση εντός του ακινήτου κατοικίας, με συντελεστή δόμησης μεγαλύτερο από τον επιτρεπόμενο για τη Ζώνη Δα2 (17% αντί 5%), στην οποία είναι ενταγμένο το ακίνητο. Η αίτησή της απορρίφθηκε (25/11/1991), για το λόγο ότι ο προτεινόμενος συντελεστής δόμησης ήταν μεγαλύτερος από τον προβλεπόμενο στο Τοπικό Σχέδιο Λάρνακας. Για τους ίδιους λόγους, απορρίφθηκε από το Υπουργικό Συμβούλιο και η ιεραρχική προσφυγή (18/2/1993). Ακολούθησε ειδοποίηση απαίτησης για αποζημίωση (28/6/1993), η οποία απορρίφθηκε (31/10/1996), για το λόγο ότι δεν προκλήθηκε μείωση της οικονομικής αξίας του ακινήτου από την εφαρμογή του Νόμου και τη δημοσίευση του σχεδίου ζωνών του Τοπικού Σχεδίου Λάρνακας του 1990.
Διατείνεται η εφεσείουσα ότι, με βάση την υφιστάμενη ανάπτυξη της περιοχής και τα κριτήρια της αγοράς, το ακίνητο είναι κατάλληλο για εμπορική και τουριστική ανάπτυξη, λόγω όμως του μειωμένου συντελεστή, η ανάπτυξη περιορίζεται, με αποτέλεσμα να προκαλείται μείωση της αξίας του κατά £24.330,00. Εάν επιτρεπόταν από την Πολεοδομική Αρχή στο επίδικο ακίνητο ανάπτυξη ίση προς αυτή που επιτρέπεται σε άλλα κτήματα πολύ πλησίον του επιδίκου, η αξία του, δεδομένου του εμβαδού του και της αξίας ανά τ.μ. (£130,00), θα ανερχόταν στις £29.224,00. Με μειωμένο το συντελεστή στο 5%, η αξία περιορίζεται σε £4.895,00. Η διαφορά που προκύπτει - των £24.330,00, περίπου - αποτελεί ουσιώδη μείωση.
Το Δικαστήριο αποδέχθηκε τη θέση των εφεσιβλήτων - ότι η μείωση της οικονομικής αξίας του ακινήτου δεν επήλθε ως αποτέλεσμα της πολεοδομικής απόφασης, αλλά προκλήθηκε με την ένταξη του κτήματος προγενέστερα στη Ζώνη Ζ4 το 1981 - και, συνεπώς, αποφάσισε ότι η περίπτωση εμπίπτει στο Άρθρο 69(1)(β) του Νόμου. Ανέφερε σχετικά τα εξής:-
«Κατά συνέπεια, παρόλο που η απαίτηση της ενάγουσας για αποζημίωση έγινε διαδικαστικά σύμφωνα με τα προνοούμενα στο άρθρο 67 του Νόμου, δεν αποδείχθηκε εκ μέρους της από άποψη ουσίας ότι επήλθε ουσιώδης μείωση της οικονομικής αξίας της ιδιοκτησίας της σε σχέση με το επίδικο ακίνητο ως συνέπεια της πολεοδομικής απόφασης με την οποία απορρίφθηκε η αίτησή της για πολεοδομική ανάπτυξη, ημερομηνίας 25/11/1991, η οποία επιβεβαιώθηκε με την απόρριψη της ιεραρχικής προσφυγής στις 18/2/1993. Αντίθετα μάλιστα, όπως είναι και η θέση της Πολεοδομικής Αρχής (βλ. Τεκμήριο 21), η ενάγουσα δεν αναφέρει οτιδήποτε με το οποίο να αποδεικνύεται ότι η Πολεοδομική Αρχή ενήργησε με οποιοδήποτε τρόπο εκτός των πλαισίων και προνοιών του Τοπικού Σχεδίου ή εφάρμοσε αυτό δυσαναλόγως επιζήμια για την ενάγουσα απορρίπτοντας την αίτησή της. Είναι σαφές ότι η Πολεοδομική Αρχή βασίστηκε για την απόρριψη της αίτησης σε ρητή πρόνοια του Τοπικού Σχεδίου, η ύπαρξη της οποίας δεν αμφισβητήθηκε σε οποιοδήποτε στάδιο από την ενάγουσα.»
Αμφισβητείται, με τους λόγους έφεσης 1, 2 και 4, το εύρημα ότι δεν αποδείχθηκε ουσιώδης μείωση της αξίας του ακινήτου ως αποτέλεσμα της πολεοδομικής απόφασης, όπως και το ότι το Δικαστήριο μπορούσε να λάβει υπόψη του το Άρθρο 69(1)(β) του Νόμου, το οποίο δεν ήταν δικογραφημένο.
Ο κ. Κληρίδης, ενώπιόν μας, όπως και πρωτόδικα, δεν αμφισβήτησε τη νομιμότητα της απόφασης για καθιέρωση ζωνών. Εισηγήθηκε, όμως, ότι η ουσιώδης μείωση της αξίας του ακινήτου επήλθε το 1993, με την απόρριψη του αιτήματος για ανάπτυξή του. Δεν ενδιαφέρει, ήταν η θέση του, το γεγονός ότι η Πολεοδομική Αρχή, για να απορρίψει το αίτημα, στηρίχθηκε στις πρόνοιες του Τοπικού Σχεδίου, που περιόριζαν το συντελεστή δόμησης. Σημασία έχει πότε αποκρυσταλλώθηκε το δικαίωμα για αποζημίωση και αυτό έγινε με την απόφαση απόρριψης της ιεραρχικής προσφυγής από το Υπουργικό Συμβούλιο (18/2/1993). Η θέσπιση ζωνών, από μόνη της, δε δημιουργεί το αγώγιμο δικαίωμα, αλλά η εξατομίκευση σε αίτηση για άδεια.
Θεωρούμε χρήσιμο να παραθέσουμε ό,τι ενδιαφέρει από τα Άρθρα 68 και 69 του Νόμου:-
Άρθρο 68:-
«(2) Αποζημίωσις καταβάλλεται δυνάμει και τηρουμένων των διατάξεων του παρόντος Μέρους, μόνον οσάκις αποδειχθή υπό του απαιτούντος αυτήν ότι, συνεπεία πολεοδομικής αποφάσεως επηρεαζούσης την ακίνητον ιδιοκτησίαν εν σχέσει προς την οποίαν υποβάλλεται η απαίτησις, επήλθεν ουσιώδης μείωσις της οικονομικής αξίας της ιδιοκτησίας ταύτης.
(3) Για τον υπολογισμό της αποζημίωσης για ουσιώδη μείωση της οικονομικής αξίας ακίνητης ιδιοκτησίας ... θα λαμβάνονται υπόψη οι κανόνες που εκτίθενται στο άρθρο 10 του περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμου στο μέτρο που οι κανόνες αυτοί είναι εφαρμόσιμοι, όπως και όλα τα άλλα κατά περίπτωση περιστατικά. ....»
Άρθρο 69:-
«69. - (1) Ανεξαρτήτως παντός εν τω παρόντι Νόμω διαλαμβανομένου, ουδεμία αποζημίωσις καταβάλλεται δυνάμει του παρόντος Νόμου εν σχέσει προς οιανδήποτε ουσιώδη μείωσιν της οικονομικής αξίας οιασδήποτε ακινήτου ιδιοκτησίας προκληθείσαν υφ' οιασδήποτε διατάξεως διαλαμβανομένης εν πολεοδομική αποφάσει εάν και καθ' ο μέτρον -
(α) ........................................................................................................
(β) η αυτή ή ουσιαστικώς η αυτή ουσιώδης μείωσις της οικονομικής αξίας της εν λόγω ακινήτου ιδιοκτησίας προεκλήθη ενωρίτερον υφ' οιασδήποτε διατάξεως περιεχομένης εν παντί γενομένω δυνάμει οιουδήποτε ετέρου νόμου το οποίον ηδύνατο ευλόγως να εξακριβωθή κατά τον χρόνον καθ' ον εδόθη ειδοποίησις περί της πολεοδομικής αποφάσεως ταύτης :»
Δε συμφωνούμε ότι στην Υπεράσπιση των εφεσιβλήτων δεν ήταν δικογραφημένο το Άρθρο 69(1)(β) του Νόμου. Όλα όσα προβλέπονται από το Άρθρο και αποκλείουν την καταβολή αποζημίωσης υπήρχαν δικογραφημένα, έστω και αν δεν υπήρχε ρητή αναφορά σ' αυτό. Δίδονταν όλα ως γεγονότα. Περαιτέρω, δεδομένης της βάσης της αγωγής, ορθά το πρωτόδικο Δικαστήριο, κατά την εξέταση της αξίωσης, το έλαβε υπόψη. Όπως ορθά έκρινε ότι δεν αποδείχθηκε ότι η όποια μείωση της αξίας του ακινήτου ήταν το αποτέλεσμα απόρριψης της αίτησης της εφεσείουσας. Εάν επήλθε μείωση, αυτή ήταν αποτέλεσμα περιορισμών, που προηγήθηκαν της εφαρμογής του Τοπικού Σχεδίου του 1990, στο οποίο στηρίχθηκε η Πολεοδομική Αρχή για να απορρίψει το αίτημα για οικοδομική ανάπτυξη. Η απόρριψη του αιτήματος για οικιστική ανάπτυξη οφείλετο στο γεγονός ότι η προτεινόμενη ανάπτυξη ήταν πολύ μεγαλύτερη της επιτρεπόμενης με βάση τις πρόνοιες του Τοπικού Σχεδίου.
Η ερμηνεία που δόθηκε από το πρωτόδικο Δικαστήριο στο Άρθρο είναι, επίσης, ορθή. Η εισήγηση της εφεσείουσας - ότι η αναφορά στο Άρθρο 69(1))(β) «... υφ' οιασδήποτε διατάξεως περιεχομένης εν παντί γενομένω δυνάμει οιουδήποτε ετέρου νόμου ...» σημαίνει όρο σε άδεια ή απόφαση και δεν υπήρξε τέτοια, αφού πρώτη φορά αυτή υπέβαλλε αίτηση για ανάπτυξη - είναι εκτός γράμματος και πνεύματος του νόμου. Η μείωση, άλλωστε, της αξίας ενός ακινήτου δεν μπορεί να προσδιοριστεί ανεξάρτητα από την αξία που είχε το ίδιο το ακίνητο προηγουμένως. Στην περίπτωση εδώ, η κατάσταση, στην οποία βρισκόταν το ακίνητο πριν από την 1/12/1990, δεν είναι στοιχείο άσχετο με τον προσδιορισμό της αξίας του και, κατ' επέκταση, της όποιας τυχόν μείωσής της. Ο προηγούμενος συντελεστής δόμησης ήταν πολύ μικρότερος από τον επιτρεπόμενο με το Τοπικό Σχέδιο Λάρνακας, ώστε δεν μπορεί να γίνεται λόγος για μείωση της οικονομικής αξίας του ακινήτου από την εφαρμογή του Τοπικού Σχεδίου, στο οποίο στηρίχθηκε η Πολεοδομική Αρχή, για να απορρίψει το αίτημα για ανέγερση κατοικίας και, στη συνέχεια, ο Υπουργός την απαίτηση για αποζημίωση.
Απομένει ο λόγος έφεσης με τον οποίο προσβάλλεται η απόρριψη της αξίωσης της εφεσείουσας και στη βάση των προνοιών του Άρθρου 23.3 του Συντάγματος. Έχουμε ήδη καταλήξει ότι η όποια μείωση της αξίας του κτήματος της εφεσείουσας ήταν το αποτέλεσμα όχι της δημοσίευσης του Τοπικού Σχεδίου Λάρνακας, αλλά της προγενέστερης ένταξής του το 1981 στη Ζώνη Ζ4. Αυτό είχε γίνει στη βάση διατάξεων, η νομιμότητα των οποίων δεν αμφισβητήθηκε με αναφορά στο Άρθρο 23.3 του Συντάγματος. Ως προς τα λοιπά, θέμα σε σχέση με το Άρθρο 23.3 και πάλι δε θα μπορούσε να είχε τεθεί και εξεταστεί παρά μόνο στο πλαίσιο προσβολής του περιορισμού που τέθηκε το 1981. Η πολεοδομική κατάσταση που τότε δημιουργήθηκε αποτελεί το σταθερό σημείο αναφοράς για όλα τα μετέπειτα.
Η κατάληξή μας, ότι στο υπό αναφορά πλαίσιο δεν προέκυψε μείωση αξίας του ακινήτου, καθιστά αχρείαστη τη συζήτηση του λόγου έφεσης που αφορά στους υπολογισμούς στους οποίους προέβη ο εκτιμητής της εφεσείουσας.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα εναντίον της εφεσείουσας.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα εναντίον της εφεσείουσας.