|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(2004) 1 ΑΑΔ 1911
9 Νοεμβρίου, 2004
[ΑΡΤΕΜΙΔΗΣ, Π., ΚΑΛΛΗΣ, ΚΡΑΜΒΗΣ, Δ/στές]
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΛΟΥΚΑ ΚΑΡΑΜΑΝΟΣ,
Εφεσείων,
v.
ΔΗΜΗΤΡΙΟΥ ΦΕΣΣΑ,
Εφεσιβλήτου.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 11901)
Ιδιοκτήτης και ενοικιαστής ― Θέσμια ενοικίαση ― Αίτηση για ανάκτηση κατοχής ακινήτου κατ' επίκληση των προνοιών του Άρθρου 11(1)(ζ) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983 (Ν. 23/83), ότι το ακίνητο απαιτείται λογικώς προς κατοχή από τον ιδιοκτήτη ― Τι πρέπει να αποδείξει ο ιδιοκτήτης για να επιτύχει ανάκτηση κατοχής στη βάση της πιο πάνω νομοθετικής πρόνοιας.
Ο εφεσείων, ιδιοκτήτης καταστήματος στο κέντρο της Πόλης Χρυσοχούς, το οποίο κατέχει ως θέσμιος ενοικιαστής από το 1989 ο εφεσίβλητος, καταχώρησε αίτηση στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων Λεμεσού-Πάφου, για ανάκτηση της κατοχής του καταστήματος κατ' επίκληση των προνοιών του Άρθρου 11(1)(ζ) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983 (Ν. 23/83) ότι το κατάστημα απαιτείται λογικώς προς κατοχήν από τον ίδιο.
Τα γεγονότα της υπόθεσης όπως διαπιστώθηκαν πρωτοδίκως είναι ότι ο εφεσείων έχει επιχείρηση πώλησης θαλάσσιων ειδών και ειδών ψαρέματος. Διεξάγει την επιχείρηση του σε κατάστημα του πατέρα του όπου ο τελευταίος, διεξάγει άλλη, δική του επιχείρηση. Η συστέγαση και η διεξαγωγή στο ίδιο κατάστημα δύο διαφορετικών επιχειρήσεων προκαλεί υπαρκτά προβλήματα, δυσχέρεια και ταλαιπωρία στον εφεσείοντα. Ο εφεσείων αγόρασε το επίδικο κατάστημα το Μάρτιο 2000 με δάνειο που εξασφάλισε από εμπορική τράπεζα με σκοπό να μεταφέρει σ' αυτό την επιχείρηση του για να δοθεί τέλος στα προβλήματα κλπ που προκαλεί η υφιστάμενη συστέγαση. Το επίδικο κατάστημα το χρησιμοποιεί η σύζυγος του εφεσίβλητου η οποία, για τις ανάγκες των δικών της εμπορικών δραστηριοτήτων, διαθέτει άλλα δύο καταστήματα ένα βιβλιοπωλείο και ένα χρυσοχοείο στην περιοχή που βρίσκεται το επίδικο. Η σύζυγος του εφεσίβλητου χρησιμοποιεί το επίδικο κατάστημα ως αποθήκη και εργαστήριο. Εκεί, παραδίδει επίσης μαθήματα χειροτεχνίας.
Το δικαστήριο, κατόπιν ακρόασης, αποφάσισε, μειοψηφούντος του ενός εκ των παρέδρων, την απόρριψη της αίτησης επειδή ο εφεσείων απέτυχε να αποδείξει ότι αδυνατεί να εξεύρει άλλο κατάστημα με ανάλογο ενοίκιο. Κρίθηκε ότι ο «αιτητής έκαμε γενικά καλή εντύπωση στο δικαστήριο οι απαντήσεις του ήταν σταθερές, η όλη συμπεριφορά του ήρεμη και συγκροτημένη και μας έδωσε την εντύπωση ότι ήταν ειλικρινής». Ο εφεσείων καταχώρησε έφεση. Ισχυρίζεται ότι το Δικαστήριο ερμήνευσε λανθασμένα τις προϋποθέσεις που θέτει ο νόμος για την ανάκτηση κατοχής υποστατικού για το οποίο ισχύει ο νόμος και ότι η απόφαση δεν συνάδει με τη μαρτυρία που έγινε αποδεκτή. Η επιχειρηματολογία του εφεσείοντος περιστράφηκε γύρω από τη διαπίστωση ότι ο ίδιος απέτυχε να αποσείσει το βάρος απόδειξης που φέρει και να αποδείξει ότι αδυνατεί να εξεύρει άλλη ανάλογη και με λογικό ενοίκιο στέγη, στη βάση της οποίας το δικαστήριο απέρριψε την αίτηση.
Αποφασίστηκε ότι:
1. Ενόψει του είδους και του μεγέθους της επιχείρησης του εφεσείοντος σε συνάρτηση προς τη θέση, το μέγεθος και την κατάσταση του επίδικου καταστήματος, τα κριτήρια που ο ίδιος έθεσε για το «ανάλογο κατάστημα», είναι εξ αντικειμένου λογικά. Εύλογα λοιπόν ο εφεσείων περιόρισε την αναζήτηση νέου καταστήματος στην περιοχή όπου βρίσκονται το υφιστάμενο και το επίδικο. Η αναζήτηση και ο εντοπισμός καταστήματος προσφερόμενου προς ενοικίαση ήταν θέμα απλό, υπό τις περιστάσεις, για κάθε ενδιαφερόμενο και ιδιαίτερα για κάποιο που ζει και εργάζεται στην περιοχή όπως ο εφεσείων και ο πατέρας του και δεν χρειαζόταν η ανάθεση της εξεύρεσης καταστήματος σε κτηματομεσίτη ούτε σε αγγελία στον τύπο.
2. Οι προϋποθέσεις για την ανάκτηση κατοχής υποστατικού με βάση τις πρόνοιες του Άρθρου 11(1)(ζ) έχουν ικανοποιηθεί, και το Δικαστήριο λανθασμένα κατέληξε σε αντίθετο συμπέρασμα.
Η έφεση επιτράπηκε με έξοδα. Εκδόθηκε διάταγμα ανάκτησης του επίδικου καταστήματος με αναστολή εκτέλεσης τριών μηνών από την επίδοσή του στον εφεσίβλητο.
Αναφερόμενη υπόθεση:
Χριστοδουλίδης ν. Ολυμπίου (1989) 1 Α.Α.Δ. 383.
Έφεση.
Έφεση από τον εφεσείοντα κατά της απόφασης του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων Λεμεσού-Πάφου που δόθηκε στις 23/10/03 (Αρ. Αίτ. Ε26/00) με την οποία απέρριψε την αίτησή του με την οποία, ως ιδιοκτήτης, αξίωνε ανάκτηση της κατοχής ενός καταστήματος του στο κέντρο της Πόλης Χρυσοχούς το οποίο κατείχε ο εφεσίβλητος ως θέσμιος ενοικιαστής, κατ' επίκληση των προνοιών του Άρθρου 11(1)(ζ) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983 (Ν.23/83) ότι το κατάστημα απαιτείτο λογικώς προς κατοχήν από τον ίδιο για να στεγάσει εκεί τη δική του επιχείρηση.
Σ. Σωφρονίου, για τον Εφεσείοντα.
Ν. Παπακλεοβούλου, για τον Εφεσίβλητο.
Cur. adv. vult.
ΑΡΤΕΜΙΔΗΣ, Π.: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Δικαστής Α. Κραμβής.
ΚΡΑΜΒΗΣ, Δ.: Το επίδικο κατάστημα βρίσκεται πλησίον της λαϊκής γειτονιάς στο κέντρο της Πόλης Χρυσοχούς. Ο εφεσίβλητος είναι ενοικιαστής του καταστήματος από το 1989 και κατέχει τούτο ως θέσμιος ενοικιαστής. Ο εφεσείων κατέστη ιδιοκτήτης του καταστήματος από το 2000 δυνάμει αγοράς από την προηγούμενη ιδιοκτήτρια. Ο εφεσείων με αίτηση που καταχώρησε στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων Λεμεσού-Πάφου, αξίωσε ανάκτηση της κατοχής του καταστήματος από τον εφεσίβλητο. Πρόβαλε, κατ' επίκληση των προνοιών του άρθρου 11(1)(ζ) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983 (ν. 23/83) ότι το κατάστημα απαιτείται λογικώς προς κατοχήν από τον ίδιο. Ο εφεσίβλητος αρνήθηκε την αξίωση και μεταξύ άλλων, ισχυρίστηκε ότι ο εφεσείων δεν μερίμνησε να εξεύρει άλλο ανάλογο κατάστημα με λογικό ενοίκιο για να στεγάσει την επιχείρησή του.
Το δικαστήριο, κατόπιν ακρόασης, αποφάσισε, μειοψηφούντος του ενός εκ των παρέδρων, την απόρριψη της αίτησης επειδή ο εφεσείων απέτυχε να αποδείξει ότι αδυνατεί να εξεύρει άλλο κατάστημα με ανάλογο ενοίκιο. Ο εφεσείων αμφισβητεί την ορθότητα της πρωτόδικης απόφασης. Ισχυρίζεται ότι το δικαστήριο ερμήνευσε λανθασμένα τις προϋποθέσεις που θέτει ο νόμος για την ανάκτηση κατοχής υποστατικού για το οποίο ισχύει ο νόμος και ότι η απόφαση δεν συνάδει με τη μαρτυρία που έγινε αποδεκτή.
Τα γεγονότα της υπόθεσης όπως διαπιστώθηκαν πρωτοδίκως είναι ότι ο εφεσείων έχει επιχείρηση πώλησης θαλάσσιων ειδών και ειδών ψαρέματος. Διεξάγει την επιχείρησή του σε κατάστημα του πατέρα του όπου ο τελευταίος, διεξάγει άλλη, δική του επιχείρηση. Η συστέγαση και η διεξαγωγή στο ίδιο κατάστημα δυο διαφορετικών επιχειρήσεων προκαλεί υπαρκτά προβλήματα, δυσχέρεια και ταλαιπωρία στον εφεσείοντα. Ο εφεσείων αγόρασε το επίδικο κατάστημα το Μάρτιο 2000 με δάνειο που εξασφάλισε από εμπορική τράπεζα με σκοπό να μεταφέρει σ΄ αυτό την επιχείρησή του για να δοθεί τέλος στα προβλήματα κλπ που προκαλεί η υφιστάμενη συστέγαση. Το επίδικο κατάστημα το χρησιμοποιεί η σύζυγος του εφεσίβλητου η οποία, για τις ανάγκες των δικών της εμπορικών δραστηριοτήτων, διαθέτει άλλα δύο καταστήματα ένα βιβλιοπωλείο και ένα χρυσοχοείο στην περιοχή που βρίσκεται το επίδικο. Η σύζυγος του εφεσίβλητου χρησιμοποιεί το επίδικο κατάστημα ως αποθήκη και εργαστήριο. Εκεί, παραδίδει επίσης μαθήματα χειροτεχνίας. Αποτελεί διαπίστωση του δικάσαντος δικαστηρίου ότι ο εφεσείων «..... προέβη σε κάποιες προσπάθειες για την εξεύρεση άλλου καταστήματος μόνο στην περιοχή όπου διεξάγει την επιχείρησή του σήμερα». Ο εφεσίβλητος μέσω εταιρειών στις οποίες είναι διευθυντής και/ή μέτοχος, έχει πρόσβαση σε καταστήματα τα οποία ανήκουν στις εταιρείες, βρίσκονται σε εμπορικό δρόμο της Πόλης Χρυσοχούς και προσφέρονται προς ενοικίαση.
Το δικαστήριο, με αναφορά στις διατάξεις* του νόμου που εδώ ενδιαφέρουν, προσδιόρισε ως πιο κάτω τις προϋποθέσεις που πρέπει να πληρούνται για να διαταχθεί η ανάκτηση της κατοχής ακινήτου για το οποίο ισχύει ο περί ενοικιοστασίου νόμος, ήτοι,
(α) το επίδικο ακίνητο να βρίσκεται εντός ελεγχόμενης, εν τη εννοία του νόμου περιοχής και να έχει συμπληρωθεί πριν την 31.12.99,
(β) ο ενοικιαστής να είναι θέσμιος,
(γ) ο ιδιοκτήτης να έχει επιδώσει στον ενοικιαστή γραπτή προειδοποίηση ένα τουλάχιστο μήνα πριν από την καταχώρηση της αίτησης για ανάκτηση κατοχής,
(δ) το κατάστημα να απαιτείται λογικά προς κατοχή από τον ιδιοκτήτη,
(ε) ο ιδιοκτήτης να αδυνατεί να εξασφαλίσει άλλη ανάλογη και με λογικό ενοίκιο στέγη για την επιχείρησή του,
(στ) το δικαστήριο να κρίνει ότι η έκδοση του διατάγματος έξωσης είναι λογική,
(ζ) η έκδοση του διατάγματος, κατά την κρίση του δικαστηρίου, θα προκαλέσει λιγότερη ταλαιπωρία παρά η μη έκδοσή του.
Το δικαστήριο αφού αξιολόγησε τη μαρτυρία, διαπίστωσε ότι η επιχείρηση του εφεσείοντα επηρεάζεται αρνητικά από τη συστέγαση της με την επιχείρηση του πατέρα του και ότι η ανάγκη μετακίνησης της στο επίδικο κατάστημα είναι υποκειμενικά γνήσια και αντικειμενικά εύλογη. Αναφορικά με την προϋπόθεση της δυνατότητας εξασφάλισης άλλης ανάλογης και με λογικό ενοίκιο στέγης για την μετακίνηση της επιχείρησης του εφεσείοντα, το δικαστήριο έκρινε ότι δεν παρουσιάστηκε μαρτυρία σχετικά με τα ενοίκια άλλων καταστημάτων που προσφέρονται για ενοικίαση εκτός από την αόριστη, όπως κρίθηκε, μαρτυρία σε σχέση με καταστήματα που ανήκουν σε εταιρεία ή εταιρείες του εφεσίβλητου. Η μαρτυρία του εφεσείοντα ως προς το τί συνιστά εύλογο ενοίκιο για τη δική του επιχείρηση, κρίθηκε πως δεν ήταν σαφής. Σχετικά με την προσπάθεια από πλευράς εφεσείοντα για εξεύρεση ανάλογου καταστήματος προς ενοικίαση, κρίθηκε πως δεν παρουσιάστηκαν ικανοποιητικά στοιχεία γι΄ αυτή την προσπάθεια με αναφορά σε συγκεκριμένα καταστήματα και ενοίκια. Για το θέμα αυτό το δικαστήριο σημειώνει, «Οι αναφορές που έγιναν ενώπιόν μας ήταν αόριστες και αρκετά επιφανειακές και δεν έχουμε πεισθεί ότι έγινε οποιαδήποτε σοβαρή προσπάθεια εξεύρεσης άλλης στέγης. Παρουσιάστηκε ότι δεν υπάρχουν άλλα καταστήματα στο κέντρο της πόλης εκτός από αυτά που ανήκουν σε εταιρεία του καθ' ου η αίτηση χωρίς όμως να πεισθούμε περί της αλήθειας του ισχυρισμού αυτού. Δεν παρουσιάστηκε ενώπιόν μας μαρτυρία προς υποστήριξη του, πέραν της μαρτυρίας του αιτητή και του πατέρα του που από μόνη της κρίνεται μη ικανοποιητική επί αυτού του σημείου. Ούτε και ανετέθη από τον αιτητή σε κτηματομεσιτικό γραφείο να τον βοηθήσει στην εξεύρεση καταστήματος ή προέβη ο ίδιος σε αναζήτηση μέσω δημοσίευσης στον τύπο, κάτι που δεν είναι μεν υποχρεωτικό για τον ιδιοκτήτη αλλά είναι δε βοηθητικό για να σχηματίσει το δικαστήριο άποψη περί της δυνατότητας εξεύρεσης στέγης».
Με τη διαπίστωση ότι ο εφεσείων απέτυχε να αποσείσει το βάρος απόδειξης που φέρει και να αποδείξει ότι αδυνατεί να εξεύρει άλλη ανάλογη και με λογικό ενοίκιο στέγη, το δικαστήριο απέρριψε την αίτηση. Αυτή ακριβώς τη διαπίστωση ο εφεσείων θεωρεί λανθασμένη και γύρω από αυτή περιστράφηκε η επιχειρηματολογία του ενώπιόν μας.
Έχει προκύψει από τη μαρτυρία ότι ο εφεσίβλητος είναι θέσμιος ενοικιαστής του επίδικου καταστήματος και ότι χρησιμοποιεί τούτο για τις ανάγκες της επιχείρησης της συζύγου του η οποία, για τον ίδιο σκοπό, διατηρεί άλλα δύο καταστήματα στην περιοχή και πλησίον του επίδικου. Με δεδομένη τη διαπίστωση ότι η ανάγκη μεταστέγασης της επιχείρησης του εφεσείοντα είναι γνήσια και αντικειμενικά εύλογη, το δικαστήριο εξέτασε κατά πόσο ο εφεσείων προσπάθησε να εξεύρει άλλο κατάστημα. Γι' αυτό το θέμα κατέθεσε ο εφεσείων και ο πατέρας του. Και οι δυο κατέθεσαν ότι παρά τις προσπάθειες τους δεν μπόρεσαν να εξεύρουν στην περιοχή κατάστημα προς ενοικίαση που θα ικανοποιούσε τις ανάγκες της επιχείρησης του εφεσείοντα. Σύμφωνα με τη μαρτυρία του εφεσείοντα, αυτό θα έπρεπε να βρίσκεται στην περιοχή όπου και το υφιστάμενο κατάστημά του για να μη χάσει τους πελάτες του αλλά και για να μην απομακρυνθεί από το μέρος όπου διαμένει. Τόσο ο εφεσείων όσο και ο πατέρας του κατέθεσαν ότι παρά τις προσπάθειες τους δεν μπόρεσαν να εξεύρουν στην περιοχή άλλο κατάστημα προς ενοικίαση με ανάλογο ενοίκιο. Ο πατέρας του εφεσείοντα κατέθεσε ότι στην περιοχή υπήρχαν τρία καταστήματα του εφεσίβλητου προσφερόμενα προς ενοικίαση. Οταν συνάντησε τον εφεσίβλητο και του ζήτησε για ενοικίαση το ένα από τα τρία καταστήματα, ο τελευταίος αξίωσε ενοίκιο £300.- το μήνα, ποσό υπερβολικό για την περίπτωση του εφεσείοντα γιατί, καθώς εξήγησε, «Δεν μπορεί αυτή η μικρή επιχείρηση του Γιώργου, η οποία δεινοπαθεί, να αντέξει αυτό το βάρος των £300.- ενοίκιο για να πουλά είδη ψαρικής».
Το δικαστήριο ωστόσο, εκτίμησε ότι η μαρτυρία σχετικά με αυτή τη πτυχή της υπόθεσης δεν ήταν από μόνη της ικανοποιητική και χρειαζόταν υποστήριξη. Συνάγεται από τα συμφραζόμενα στην απόφαση ότι η ανάθεση σε κτηματομεσιτικό γραφείο της εξεύρεσης καταστήματος και η δημοσίευση αγγελίας στον τύπο θα αποτελούσαν αναγκαία μαρτυρία, συμπληρωματική της μαρτυρίας του εφεσείοντα και του πατέρα του η οποία, καθώς έχει προαναφερθεί, κρίθηκε ως μη ικανοποιητική προς απόδειξη της προϋπόθεσης ότι «ο ιδιοκτήτης αδυνατεί να εξασφαλίσει άλλη ανάλογη και με λογικό ενοίκιο στέγη για την επιχείρησή του». Έχουμε την άποψη ότι το πρωτόδικο δικαστήριο έθεσε υπερβολικό βάρος απόδειξης στον εφεσείοντα. Ο εφεσείων με σαφήνεια καθόρισε δύο στοιχεία για να προσδιορίσει ό,τι αυτός εννοούσε ως «ανάλογο κατάστημα». Το ένα στοιχείο είναι ότι το κατάστημα θα πρέπει να βρίσκεται στην ίδια περιοχή όπου βρίσκεται και το υφιστάμενο στο οποίο συστεγάζει την επιχείρησή του με εκείνη του πατέρα του ώστε εύκολα να κρατήσει και να μη χάσει τους πελάτες του και το άλλο, να μην αναγκαστεί να απομακρυνθεί από το μέρος της διαμονής του. Έχοντας υπόψη το είδος και το μέγεθος της επιχείρησης του εφεσείοντα σε συνάρτηση προς τη θέση, το μέγεθος και την κατάσταση του επίδικου καταστήματος, θεωρούμε πως τα κριτήρια που ο ίδιος έθεσε είναι εξ αντικειμένου λογικά. Κρίνουμε συνεπώς ότι εύλογα ο εφεσείων περιόρισε την αναζήτηση νέου καταστήματος στην περιοχή όπου βρίσκονται το υφιστάμενο και το επίδικο. Το ερώτημα που πρέπει εδώ να απαντηθεί είναι κατά πόσο η έκταση της περιοχής ήταν τόσο μεγάλη ώστε για την εξεύρεση ανάλογου καταστήματος θα ήταν χρήσιμη η συνδρομή κτηματομεσίτη ή και η δημοσίευση αγγελίας στον τύπο. Νομίζουμε πως η απάντηση πρέπει να είναι αρνητική αφού η εξέταση του θέματος περιορίστηκε σε μια μικρή εμπορική περιοχή ανάλογη του μεγέθους της κωμόπολης. Η αναζήτηση και ο εντοπισμός καταστήματος προσφερόμενου προς ενοικίαση ήταν υπό τις περιστάσεις θέμα απλό για κάθε ενδιαφερόμενο και ιδιαίτερα για κάποιο που ζει και εργάζεται στην περιοχή όπως ο εφεσείων και ο πατέρας του. Θεωρούμε συνεπώς πως πέραν των προσωπικών προσπαθειών που καταβλήθηκαν δεν χρειαζόταν να γίνει ο,τιδήποτε περισσότερο. Έχουμε λοιπόν την άποψη πως δεν χρειαζόταν κάτω από τις δοσμένες συνθήκες η ανάθεση της εξεύρεσης καταστήματος σε κτηματομεσίτη ούτε η αγγελία σε εφημερίδα. Προκύπτει επίσης από τη μαρτυρία ότι στη συγκεκριμένη περιοχή υπήρχαν διαθέσιμα προς ενοικίαση τρία καταστήματα για τα οποία ο ενδιαφερόμενος για την εκμίσθωσή τους ήταν ο εφεσίβλητος. Για την ενοικίαση ενός καταστήματος ο εφεσίβλητος αξίωσε ενοίκιο £300.- το μήνα το οποίο, από πλευράς εφεσείοντα, θεωρήθηκε υπερβολικό ενόψει του ετήσιου κύκλου των εργασιών του και του εισοδήματος από την εργασία του αλλά και σε συνάρτηση προς το ενοίκιο του επίδικου. Η μαρτυρία που προσκόμισε ο εφεσείων για τα πιο πάνω θέματα παρέμεινε αναντίλεκτη εφόσον δεν έχει αμφισβητηθεί ούτε προσκομίστηκε μαρτυρία προς ανατροπή της. Εδώ πρέπει να υπογραμμίσουμε ότι το δικαστήριο αξιολόγησε θετικά την αξιοπιστία του εφεσείοντα. Κρίθηκε ότι «ο αιτητής έκαμε γενικά καλή εντύπωση στο δικαστήριο οι απαντήσεις του ήταν σταθερές, η όλη συμπεριφορά του ήρεμη και συγκροτημένη και μας έδωσε την εντύπωση ότι ήταν ειλικρινής».
Οι προϋποθέσεις για την ανάκτηση κατοχής υποστατικού με βάση τις πρόνοιες του άρθρου 11(1)(ζ) εξετάστηκαν στην Χριστοδουλίδης ν. Ολυμπίου (1989) 1 Α.Α.Δ. 383.
«(α) Η ύπαρξη λογικής ανάγκης του ιδιοκτήτη για χρήση του καταστήματος. Η ανάγκη πρέπει να είναι υποκειμενικά γνήσια και αντικειμενικά εύλογη. όχι όμως απαραίτητα επιτακτική. Εναπόκειται στον ιδιοκτήτη να τεκμηριώσει το εύλογο της απαίτησης στα πλαίσια της εξεταστικής διαδικασίας. (βλ. Μιχαλάκης Κ. Δράκου & Σία Λτδ. ν. Νίκου Αργυρίδη (1989) 1 Α.Α.Δ. 162) ενώπιον του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων.
(β) Αδυναμία εξεύρεσης άλλου κατάλληλου καταστήματος με λογικό ενοίκιο. Η θεμελίωση και αυτών των στοιχείων βαρύνει τον ιδιοκτήτη.»
Άλλες δύο σχετικές αλλά αυτοτελείς προϋποθέσεις είναι αυτές που θέτει ο νόμος ήτοι:
(α) έλλειψη ανάλογου καταστήματος που μπορεί να ενοικιαστεί με
(β) λογικό ενοίκιο.
Στην προκείμενη περίπτωση θεωρούμε ότι οι πιο πάνω προϋποθέσεις έχουν ικανοποιηθεί και ότι το δικαστήριο, για τους λόγους που έχουν εξηγηθεί, λανθασμένα κατέληξε σε αντίθετο συμπέρασμα.
Η έφεση επιτυγχάνει με έξοδα. Η πρωτόδικη απόφαση παραμερίζεται. Εκδίδεται διάταγμα ανάκτησης του επίδικου καταστήματος με αναστολή εκτέλεσης τριών μηνών από της επίδοσής του στον εφεσίβλητο.
Η έφεση επιτρέπεται με έξοδα. Εκδίδεται διάταγμα ανάκτησης του επίδικου καταστήματος με αναστολή εκτέλεσης τριών μηνών από την επίδοσή του στον εφεσίβλητο.