|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(2004) 1 ΑΑΔ 1506
6 ΣΕΠΤΕΜΒΡΊΟΥ, 2004
[ΑΡΤΕΜΙΔΗΣ, Π., ΚΑΛΛΗΣ, ΚΡΑΜΒΗΣ, Δ/στές]
ΛΟΪΖΟΣ ΧΟΥΛΟΥΔΗΣ,
ΝΙΚΟΣ ΧΟΥΛΟΥΔΗΣ,
Εφεσείοντες,
v.
ΤΑΚΗ ΠΕΤΡΟΥ,
Εφεσιβλήτου.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 11516)
Ιδιοκτήτης και ενοικιαστής ― Αγωγή για οφειλόμενα ενοίκια στη βάση σύμβασης ενοικίασης για καθορισμένη χρονική περίοδο η οποία προνοούσε για ανανέωση της ενοικίασης για ακόμα ένα έτος υπό τους ιδίους όρους ― Κατά πόσο δικαιοδοσία εκδίκασης της αγωγής είχε το Επαρχιακό Δικαστήριο ή το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων ― Διαφοροποίηση της παρούσας υπόθεσης από την X"Κυριάκος (Φρου-Φρου) Λτδ ν. Terzian Trad. Ltd (Αρ. 2) (1998) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1292.
Στην υπόθεση αυτή το Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας αποφάσισε ότι δεν είχε δικαιοδοσία να εκδικάσει την αγωγή των εφεσειόντων εναντίον του εφεσίβλητου για οφειλόμενα ενοίκια επειδή ο τελευταίος είχε καταστεί θέσμιος ενοικιαστής εφόσον παρέμεινε στην οικία των εφεσειόντων μετά τον τερματισμό της σύμβασης ενοικίασης. Η σύμβαση ενοικίασης άρχιζε την 1.4.95 και έληγε την 31/3/97 και ανανεώνετο για ακόμα ένα χρόνο υπό τους ιδίους όρους από 1.4.97 και έληγε την 31.3.98.
Το Δικαστήριο θεώρησε πως αποτελούσε κοινό έδαφος ότι το ενοικιαστήριο έληγε στις 31.3.97 και ότι ο εναγόμενος παρέμεινε στην οικία μέχρι τις 31.3.98.
Οι εφεσείοντες εφεσίβαλαν την απόφαση.
Αποφασίστηκε ότι:
Η παρούσα υπόθεση διακρίνεται από την X"Κυριάκος (Φρου-Φρου) Λτδ ν. Terzian Ltd (Αρ. 2) (1998) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1292 όπου είχε συμφωνηθεί δικαίωμα ανανέωσης της σύμβασης ενοικίασης για ένα χρόνο που αν δεν ασκείτο επέφερε τη μετατροπή της ενοικίασης από συμβατική σε θέσμια ενοικίαση.
Εδώ η παραμονή του ενοικιαστή στην οικία και τον τρίτο χρόνο στηριζόταν αποκλειστικά στη σύμβαση ενοικίασης και όχι σε θέσμια ενοικίαση όπως λανθασμένα αποφάσισε το πρωτόδικο Δικαστήριο. Για την επίλυση της διαφοράς είναι αρμόδιο το Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας στο οποίο παρεπέμπεται η υπόθεση για να συνεχιστεί η εκδίκασή της από τη δικαστή του επιλήφθηκε της ακρόασης.
Η έφεση επιτράπηκε με έξοδα. Διαταγή ως ανωτέρω.
Αναφερόμενη υπόθεση:
X"Κυριάκος (Φρου-Φρου) Λτδ ν. Terzian Trad. Ltd (Αρ. 2) (1998) 1 (Γ) Α.Α.Δ. 1292.
Έφεση.
Έφεση από τους ενάγοντες κατά της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας που δόθηκε στις 22/9/02 (Αρ. Αγωγής 3863/00) με την οποία έκρινε ότι ο εναγόμενος ο οποίος κατείχε το ακίνητο των εναγόντων και μετά τη λήξη της πρώτης ενοικίασης κατέστη θέσμιος ενοικιαστής και απέρριψε την αγωγή των εναγόντων για καθυστερημένα ενοίκια από τον εναγόμενο λόγω έλλειψης δικαιοδοσίας επίλυσης της διαφοράς η οποία, όπως έκρινε, υπάγετο στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων.
Μ. Καλλιγέρου, για τους Εφεσείοντες.
Σ. Νικολάου, για τον Εφεσίβλητο.
Cur. adv. vult.
ΑΡΤΕΜΙΔΗΣ, Π.: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Δικαστής Α. Κραμβής.
ΚΡΑΜΒΗΣ, Δ.: Οι εφεσείοντες με αγωγή που καταχώρησαν εναντίον του εφεσίβλητου στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας αξίωσαν οφειλόμενα ενοίκια οικίας στην Αγλαντζιά που ενοικίαζαν στον εφεσίβλητο. Ο εφεσίβλητος αρνήθηκε ότι χρωστούσε ενοίκια στους εφεσείοντες και με ανταπαίτηση αξίωσε αποζημιώσεις για απώλεια εμπορευμάτων του που βρίσκονταν, καθώς ισχυρίστηκε, υπό τη φύλαξη των εφεσειόντων στο υποστατικό τους.
Ο εφεσίβλητος ήγειρε θέμα δικαιοδοσίας του δικαστηρίου το οποίο εξετάστηκε προδικαστικά. Ηταν η θέση του ότι το αρμόδιο δικαστήριο για την επίλυση της διαφοράς είναι το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων και όχι το Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας.
Τα γεγονότα που εκτίθενται στις παραγράφους 2 και 3 της Εκθεσης Απαίτησης και το γεγονός ότι ο εφεσίβλητος εγκατέλειψε την οικία «κατά ή περί την 31.3.98» αποτέλεσαν κοινό έδαφος στη βάση του οποίου το δικαστήριο προχώρησε στην εξέταση του προμνησθέντος προδικαστικού θέματος. Παραθέτουμε τις παραγράφους 2 και 3 της Εκθεσης Απαίτησης.
«2. Δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου οι ενάγοντες ενοικίασαν στον Εναγόμενον την εν λόγω οικία δια περίοδο δύο ετών της ενοικιάσεως αρχομένης από 1.4.95 και λήγουσας την 31.3.97 και μετά ταύτα επί ένα εισέτι έτος υπό τους ιδίους όρους από 1.4.97 και λήγουσας την 31.3.98.
3. Το Ενοίκιο συνεφωνήθη δια £4.800,00 δια τα πρώτα δύο έτη ήτοι £200,00 (Διακόσες λίρες) μηνιαίως προπληρωτέας την πρώτη ημέρα εκάστου χρόνου της ενοικιάσεως, και με ίδιους όρους ήτοι 2.400,00 ετησίως και/ή £200,00σ μηνιαίως και για το τρίτο έτος.»
Η ευπαίδευτη πρωτόδικος δικαστής αφού αναφέρθηκε στο νόμο και στη σχετική με το θέμα νομολογία, έκρινε πως για τον καθορισμό της δικαιοδοσίας έπρεπε να δοθούν απαντήσεις στα πιο κάτω ερωτήματα:
«(α) ........ κατά πόσο υπήρξε ή όχι τερματισμός της συμφωνίας ενοικιάσεως. Σε περίπτωση που η απάντηση στο ερώτημα αυτό είναι καταφατική και συνεπώς εγείρεται θέμα θέσμιας ενοικίασης εφόσον με βάση το Άρθρο 2 του Ν. 23/83 «θέσμιος ενοικιαστής» σημαίνει ενοικιαστήν ακινήτου ο οποίος κατά την λήξιν ή τον τερματισμόν της πρώτης ενοικιάσεως εξακολουθεί να κατέχει το ακίνητον και περιλαμβάνει πάντα θέσμιον ενοικιαστήν προ της ημερομηνίας ενάρξεως της ισχύος του παρόντος Νόμου.»
«(β) .......... κατά πόσο η απαίτηση των Εναγόντων εναντίον των Εναγομένων που αφορά καθυστερημένα ενοίκια αποτελεί επακόλουθο της ενοικίασης και επομένως θέμα που απορρέει από διαφορά που αναφύεται μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή σε σχέση με την ενοικίαση.»
Αναφορικά με το πρώτο ερώτημα, το δικαστήριο θεώρησε πως αποτελούσε κοινό έδαφος ότι το ενοικιαστήριο έγγραφο των διαδίκων έληγε στις 31.3.97 και ότι ο εναγόμενος παρέμεινε στην οικία μέχρι τις 31.3.98. Και εφόσον έληξε η διάρκεια της πρώτης ενοικίασης και ο εναγόμενος εξακολουθούσε μετά την περίοδο αυτή να κατέχει την οικία, κατέστη θέσμιος ενοικιαστής με βάση το άρθρο 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου Αρ. 23/93.
Καθόσον αφορά στο δεύτερο ερώτημα, κρίθηκε ότι η απαίτηση καθυστερημένων ενοικίων από θέσμιο ενοικιαστή υπάγεται στη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων. Η θέσμια ενοικίαση της οικίας και η ιδιότητα του εναγομένου ως θέσμιου ενοικιαστή θεωρήθηκαν ως βασικά κριτήρια υπαγωγής της διαφοράς στη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων. Και ενόψει τούτου, η αγωγή απορρίφθηκε λόγω έλλειψης δικαιοδοσίας με έξοδα υπέρ του εναγόμενου εφεσίβλητου.
Οι εφεσείοντες επιδιώκουν την ανατροπή της πρωτόδικης απόφασης ως εσφαλμένης. Προώθησαν τέσσερις λόγους έφεσης από τους οποίους ο πρώτος, που είναι και ο πιο βασικός, αφορά στην απόρριψη της αγωγής λόγω έλλειψης δικαιοδοσίας του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας θεωρώντας ότι ο εναγόμενος κατέστη θέσμιος ενοικιαστής.
Έχουμε ήδη αναφέρει ότι οι παράγραφοι 2 και 3 της έκθεσης απαίτησης (ανωτέρω) ήταν παραδεκτές από τον εναγόμενο. Και όπως ορθά επίσης υπέδειξε η ευπαίδευτη συνήγορος των εφεσειόντων, ο ισχυρισμός στην παράγραφο 5 της έκθεσης απαίτησης ότι «Ο εναγόμενος μετά τη λήξη της ενοικιάσεως κατά/ή περί την 31.3.1998 ............» δεν αμφισβητήθηκε από τον εναγόμενο.
Το πρωτόδικο δικαστήριο παρερμήνευσε την παράγραφο 2 της έκθεσης απαίτησης όπου ευκρινώς αναφέρεται ότι ο εναγόμενος παρέμεινε στην οικία μέχρι την 31.3.98 δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου. Η κατοχή της οικίας από τον εφεσίβλητο/εναγόμενο ερειδόταν αποκλειστικά στη γραπτή συμφωνία των διαδίκων το κύρος της οποίας δεν αμφισβητήθηκε. Και εφόσον η σύμβαση ουδέποτε τερματίστηκε, ο χρόνος λήξης της ενοικίασης ήταν αυτός που συμφώνησαν τα μέρη ήτοι, η 31.3.98, ημερομηνία κατά την οποία ο ενοικιαστής παρέδωσε την οικία στους ιδιοκτήτες ελεύθερη κατοχής χωρίς να είχε ποτέ καταστεί θέσμιος ενοικιαστής. Η παρούσα περίπτωση σαφώς διακρίνεται από την Χ"Κυριάκος (Φρου-Φρου) Λτδ v. Terzian Trad. Ltd (Αρ. 2) (1998) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1292 όπου είχε συμφωνηθεί δικαίωμα ανανέωσης της σύμβασης ενοικίασης για ένα χρόνο που αν δεν ασκείτο επέφερε τη μετατροπή της ενοικίασης από συμβατική σε θέσμια ενοικίαση. Εδώ η παραμονή του ενοικιαστή στην οικία και τον τρίτο χρόνο στηριζόταν αποκλειστικά στη σύμβαση ενοικίασης και όχι σε θέσμια ενοικίαση όπως λανθασμένα αποφάσισε το πρωτόδικο δικαστήριο. Για την επίλυση της διαφοράς είναι αρμόδιο το Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας στο οποίο παραπέμπουμε την υπόθεση για να συνεχιστεί η εκδίκασή της από τη δικαστή που επιλήφθηκε της ακρόασης.
Η έφεση επιτυγχάνει με έξοδα. Η πρωτόδικη απόφαση παραμερίζεται. Η υπόθεση παραπέμπεται στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας για να συνεχιστεί η ακρόασή της ως ανωτέρω.
H έφεση επιτρέπεται με έξοδα. Διαταγή ως ανωτέρω.