|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(2004) 1 ΑΑΔ 1497
6 ΣΕΠΤΕΜΒΡΊΟΥ, 2004
[ΑΡΤΕΜΙΔΗΣ, Π., ΚΑΛΛΗΣ, ΚΡΑΜΒΗΣ, Δ/στές]
ΚΑΤΕΡΙΝΑ ΣΤΥΛΙΑΝΟΥ,
Εφεσείουσα,
v.
ΓΕΩΡΓΙΑΣ ΛΟΥΚΑ,
Εφεσίβλητης.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 11508)
Ακίνητη Ιδιοκτησία ― Εξουσία του Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας για διόρθωση λαθών ή παραλείψεων στα Μητρώα του Κτηματολογίου ή σε πιστοποιητικά εγγραφής ―Εφέσεις κατά των αποφάσεων του ―Άρθρα 61 και 80 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμησις) Νόμου, Κεφ. 224 ― Αντεκδικήσεις ως προς την ιδιοκτησία εκφεύγουν των αρμοδιοτήτων που έχει ο Διευθυντής δυνάμει του Άρθρου 61.
Η εφεσείουσα και η εφεσίβλητη είναι ιδιοκτήτριες όμορων κτημάτων στο χωριό Κισσόνεργα. Η εφεσίβλητη καταχώρησε αγωγή εναντίον της εφεσείουσας για κατ' ισχυρισμό παράνομη επέμβαση στο κτήμα της. Η τελευταία αρνήθηκε τους ισχυρισμούς της εφεσίβλητης και ήγειρε ανταπαίτηση αξιώνοντας θεραπείες. Η εφεσίβλητη απέσυρε την αγωγή της και η εφεσείουσα μερικές από τις αξιώσεις της δι' ανταπαιτήσεως.
Μετά από ακρόαση απορρίφθηκε η ανταπαίτηση αφού κρίθηκε ότι η επίλυση των επιδίκων ζητημάτων βρίσκετο στη σφαίρα των προνοιών των Άρθρων 61 και 60 του Κεφ. 224 και ότι το δικαστήριο δεν μπορούσε να επιληφθεί της διαφοράς καθότι, αρμόδιος για την εξέταση του ζητήματος, ήταν με βάση το νόμο ο Διευθυντής Κτηματολογίου. Με την παρούσα έφεση η εφεσείουσα αμφισβητεί την ορθότητα της πρωτόδικης απόφασης.
Ο συνήγορος της εφεσίβλητης εισηγήθηκε ότι η εφεσείουσα έπρεπε να είχε χρησιμοποιήσει το ένδικο μέτρο της έφεσης δυνάμει του Άρθρου 80 του Κεφ. 224. Αντίθετη ήταν η εισήγηση του συνηγόρου της εφεσείουσας. Ο συνήγορος της εφεσείουσας εισηγήθηκε ότι το ορθό υπό τις περιστάσεις μέτρο ήταν η αγωγή και επικαλέστηκε προς τούτο την Hassidoff.
Αποφασίστηκε ότι:
1. Το δικαστήριο, υπό το φως των στοιχείων που είχε ενώπιόν του, κατέληξε στο ορθό συμπέρασμα ότι το παράπονο της εφεσείουσας ανάγεται στη διαφορά που υπάρχει μεταξύ του τελικού σχεδίου του αναδασμού από το εν χρήσει σχέδιο του Κτηματολογίου. Τη διόρθωση του λάθους είχε ζητήσει η εφεσείουσα με επιστολή της προς το Διευθυντή ημερ. 5.1.87 στην οποία απάντησε ο Διευθυντής με επιστολή του ημερ. 6.6.96.
2. Ο Διευθυντής είναι ο φυσιολογικός φορέας διόρθωσης ή επίλυσης των διαφορών στις οποίες αναφέρονται οι πρόνοιες του Άρθρου 61 του Κεφ. 224.
3. Το δικονομικό μέτρο της έφεσης με βάση το Άρθρο 80 του νόμου έχει ως αντικείμενο τον έλεγχο τόσο της νομιμότητας όσο και της ορθότητας της απόφασης του Διευθυντή.
4. Στη Hassidoff η επίδικη διαφορά αφορούσε τις διεκδικήσεις των διαδίκων για την ιδιοκτησία του κτήματος.
5. Στην παρούσα υπόθεση, τα θέματα που εγείρονται είναι κτηματολογικά η εξέταση των οποίων ανάγεται στην αρμοδιότητα του Κτηματολογίου η δε απόφαση (του Διευθυντή) ελέγχεται με έφεση δυνάμει των προνοιών του Άρθρου 80 του νόμου.
Η έφεση απορρίφθηκε με έξοδα.
Αναφερόμενες υποθέσεις:
Ιωάννου ν. Κωνσταντίνου κ.ά. (1999) 1 (Β) Α.Α.Δ. 749,
Papaloizou v. Themistokleous, 22 C.L.R. 177,
Φιλίππου ν. Στυλιανού (1992) 1 Α.Α.Δ. 448,
Χ"Ιωάννου ν. Κωνσταντίνου κ.ά. (1993) 1 Α.Α.Δ. 844,
Αθανάση κ.ά. ν. Χ"Μάμα κ.ά. (1990) 1 Α.Α.Δ. 208,
Σολομώντος ν. Παπανεοκλή (1992) 1 Α.Α.Δ. 906,
Hassidoff v. Santi a.o. (1970) 1 C.L.R. 220.
Έφεση.
Έφεση από την εναγόμενη κατά της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Πάφου που δόθηκε στις 6/9/02 (Αρ. Αγωγής 125/97) κατόπιν απόσυρσης της αγωγής της ενάγουσας για κατ' ισχυρισμό παράνομη επέμβαση της εναγόμενης στο συνορεύον με το δικό της κτήμα απέρριψε την ανταπαίτηση της εναγόμενης αφού έκρινε ότι αρμόδιος για την εξέταση του ζητήματος με βάση το νόμο ήταν ο Διευθυντής του Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος.
Ε. Κορακίδης, για την Εφεσείουσα.
Χρ. Γεωργιάδης, για την Εφεσίβλητη.
Cur. adv. vult.
ΑΡΤΕΜΙΔΗΣ, Π.: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Δικαστής Α. Κραμβής.
ΚΡΑΜΒΗΣ, Δ.: Η εφεσείουσα είναι η εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια του χωραφιού τεμ. 266, Φ/Σχ. XLV/42.W.11, τοποθεσία «Τερατσούδι» στο χωριό Κισσόνεργα. Η εφεσίβλητη είναι η εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια του χωραφιού με αριθμό τεμαχίου 278 που συνορεύει με το τεμάχιο 266 της εφεσείουσας.
Η εφεσίβλητη καταχώρησε αγωγή εναντίον της εφεσείουσας στο Επαρχιακό Δικαστήριο Πάφου με αιτία την κατ' ισχυρισμό παράνομη επέμβαση στο κτήμα της (τεμ. 278) από την εφεσείουσα. Η τελευταία, αρνήθηκε τους ισχυρισμούς και αξιώσεις της εφεσίβλητης και δι' ανταπαιτήσεως ζήτησε θεραπείες. Η αγωγή της εφεσίβλητης τελικά αποσύρθηκε. Αποσύρθηκαν επίσης και μερικές από τις αξιώσεις δι' ανταπαιτήσεως της εφεσείουσας.
Κατόπιν ακρόασης, η ανταπαίτηση απορρίφθηκε αφού κρίθηκε ότι η επίλυση των επίδικων ζητημάτων βρίσκεται στη σφαίρα των προνοιών των άρθρων 61 και 60 του Κεφ. 224 και ότι το δικαστήριο δεν μπορούσε να επιληφθεί της διαφοράς καθότι, αρμόδιος για την εξέταση του ζητήματος είναι με βάση το νόμο ο Διευθυντής. Με την παρούσα έφεση η εναγόμενη/εφεσείουσα αμφισβητεί την ορθότητα της πρωτόδικης απόφασης και επιδιώκει την ανατροπή της.
Σύμφωνα με τους δικογραφημένους ισχυρισμούς της εφεσείουσας, τα προμνησθέντα τεμάχια 266 και 278 προέκυψαν από τον αναδασμό που έγινε το 1973. Ολα τα μέτρα ενοποίησης και αναδιανομής για τον αναδασμό έγιναν υπό τον έλεγχο και επίβλεψη της Επιτροπής Ενοποιήσεως και Αναδιανομής του χωριού Κισσόνεργα που συστάθηκε με βάση το νόμο. Ο ιδιοκτήτης του τεμαχίου 348 αμέσως πριν από τον αναδασμό, ήταν ο αποθανών πατέρας της εφεσίβλητης, Στυλιανός Σταυρινού Στυλιανού. Άτομα εξουσιοδοτημένα από την Επιτροπή, υπέδειξαν επί τόπου στον αποθανόντα τα σύνορα του νεοδημιουργημένου τεμαχίου 266 και αυτός τα αποδέχτηκε. Οταν δε δημοσιεύτηκε το τελικό σχέδιο που παρουσίαζε το τεμάχιο 266 σύμφωνα με τις επί τόπου υποδείξεις, ο αποθανών δεν έφερε ένσταση.
Μετά τη συμπλήρωση της διαδικασίας ενοποιήσεως και αναδιανομής, το Κτηματολόγιο εξέδωσε πιστοποιητικό εγγραφής στο όνομα του αποθανόντα. Μετά την έκδοση του εν λόγω πιστοποιητικού, ο αποθανών διαπίστωσε το 1982 ότι το τεμάχιο 266 όπως φαινόταν στο χωρομετρικό σχέδιο δεν ήταν το ίδιο με εκείνο του τελικού σχεδίου. Η βασική διαφορά μεταξύ των δυο σχεδίων εντοπίζεται στη συνοριακή γραμμή μεταξύ των τεμαχίων 266 και 278. Η εν λόγω γραμμή κατά το πλείστο μήκος της στο τελικό σχέδιο ήταν ευθεία με μερική εισχώρηση προς το τεμάχιο 278, στο κτηματολογικό σχέδιο αυτή αλλοιώθηκε έτσι ώστε το πλείστο μήκος της εισχωρεί εντός του τεμαχίου 266 με προσθήκη τέταρτου ορόσημου.
Η εφεσίβλητη, εκμεταλλευόμενη τα σύνορα που φαίνονται στο κτηματολογικό σχέδιο, περί τις αρχές του 1983 εισήλθε παράνομα και κατέλαβε έκταση 179 τ.μ. από το τεμάχιο 266 όπου τοποθέτησε ορόσημα για σκοπούς κατασκευής περίφραξης και ανέγερση οικοδομής και από τότε μέχρι σήμερα εξακολουθεί να επεμβαίνει παράνομα στο προαναφερόμενο μέρος του τεμαχίου 266 που συνορεύει με το τεμάχιο 278.
Έγιναν από τότε διαβήματα προς το Διευθυντή του Κτηματολογίου και το Διευθυντή Αναδασμού για τη διόρθωση της συνοριακής γραμμής μεταξύ των τεμαχίων 266 και 278 ώστε αυτή να συνάδει με το τελικό σχέδιο χωρίς όμως να προκύψει οποιοδήποτε θετικό αποτέλεσμα ή αλλαγή υπέρ της θέσης της εφεσείουσας η οποία, κατέστη ιδιοκτήτρια του τεμαχίου 266 διά μεταβιβάσεως από τον πατέρα της.
Με βάση τα πιο πάνω η εφεσείουσα προώθησε την ανταπαίτησή της ζητώντας τις πιο κάτω θεραπείες:
«(Α) Διάταγμα του Δικαστηρίου προς το Διευθυντή του Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος για την διόρθωση του Κτηματολογικού Σχεδίου και/ή χωρομετρικού σχεδίου του χωριού της Κισσόνεργας, Φύλλο/Σχέδιο XLV/42.WII στην τοποθεσία «Τερατσούδι» έτσι ώστε αυτό σε σχέση με τα τεμάχια 266 και 278 να συμφωνεί με το Τελικό Σχέδιο ενοποιήσεως αναδιανομής της Επηρεαζόμενης Περιοχής του χωριού Κισσόνεργα.
(Β) Δήλωση του Δικαστηρίου ότι η Εναγομένη είναι η νόμιμη ιδιοκτήτρια του Τεμαχίου 266 όπως αυτό διαμορφώθηκε αρχικά σύμφωνα με τα σύνορα τα οποία φαίνονται στο Τελικό Σχέδιο ενοποιήσεως και αναδιανομής.
(Γ) Δήλωση του Δικαστηρίου ότι η Ενάγουσα δεν έχει κανένα δικαίωμα να επεμβαίνει στο Τεμάχιο 266 όπως αυτό διαμορφώθηκε αρχικά σύμφωνα με τα σύνορα τα οποία φαίνονται στο Τελικό Σχέδιο ενοποιήσεως και αναδιανομής.
(Δ) Διάταγμα του Δικαστηρίου προς την Ενάγουσα το οποίο να διατάσσει την επιστροφή όλης της έκτασης του Τεμαχίου 266 όπως αυτό διαμορφώθηκε αρχικά σύμφωνα με τα σύνορα τα οποία φαίνονται στο Τελικό Σχέδιο ενοποιήσεως και αναδιανομής επί της οποίας η Ενάγουσα παράνομα επεμβαίνει.»
Η εφεσίβλητη αρνήθηκε όλους τους ισχυρισμούς πάνω στους οποίους η εφεσείουσα στήριξε την ανταπαίτησή της και ζήτησε την απόρριψη της ανταπαίτησης με έξοδα.
Κατά την ακρόαση της ανταπαίτησης κατέθεσαν επτά μάρτυρες, έξι για την πλευρά της εφεσείουσας και ένας για την εφεσίβλητη. Το πρωτόδικο δικαστήριο θεώρησε σκόπιμο να εξετάσει σε πρώτο στάδιο κατά πόσο η εφεσείουσα θα μπορούσε να επιτύχει στις ζητούμενες θεραπείες με τη διαδικασία της αγωγής ή κατά πόσο η προώθηση των απαιτήσεων της έπρεπε να γινόταν με άλλο πρόσφορο μέτρο. Το δικαστήριο αφού προσδιόρισε ότι η ουσία της διαφοράς συνίστατο στη διόρθωση του εν χρήσει κτηματολογικού σχεδίου, όπως εξάλλου αξιώνει η εφεσείουσα (παρ. (Α) ανταπαίτησης - ανωτέρω), θεώρησε πως η επιτυχία ή αποτυχία των λοιπών αξιώσεων, παράγραφοι (Β), (Γ) και (Δ) της ανταπαίτησης, εξαρτάται από το αποτέλεσμα της αξίωσης της παραγράφου (Α) της ανταπαίτησης. Ορθή επί του προκειμένου είναι η αναφορά του δικάσαντος δικαστηρίου στην Ιωάννου ν. Κωνσταντίνου κ.ά. (1999) 1(Β) Α.Α.Δ. 749 από την οποία η πιο κάτω περικοπή:
«Ο τίτλος εγγραφής ακινήτου αποτελεί εκ πρώτης όψεως μαρτυρία για την ιδιοκτησία του. Η γη η οποία καλύπτεται από το πιστοποιητικό εγγραφής ακίνητης ιδιοκτησίας προσδιορίζεται από το άρθρο 50 του Κεφ. 224:
«η έκταση γης που καλύπτεται από εγγραφή τίτλου επί ακίνητης ιδιοκτησίας είναι η έκταση του τεμαχίου με το οποίο δύναται να συσχετιστεί η εγγραφή πάνω σε οποιοδήποτε Κυβερνητικό χωρομετρικό σχέδιο ή πάνω σε οποιοδήποτε άλλο σχέδιο που καταρτίστηκε πάνω σε κλίμακα από το Διευθυντή:
Νοείται ότι όταν η εγγραφή δεν δύναται να συσχετιστεί με οποιοδήποτε τέτοιο σχέδιο η έκταση αυτή είναι η έκταση της γης στην οποία δικαιούται ο κάτοχος του τίτλου λόγω εχθρικής κατοχής, αγοράς ή κληρονομίας.»
Όπως εξηγείται στην Χ"Ιωάννου ν. Κωνσταντίνου κ.ά. (1993) 1 Α.Α.Δ. 844, ο συσχετισμός της επί του τόπου κατάστασης του τεμαχίου με το σχέδιο, αποτελεί απαραίτητη προϋπόθεση για τον καθορισμό της ιδιοκτησίας που ενέχει ο τίτλος εγγραφής ακινήτου.»
Με αναφορά στο δικόγραφο της ανταπαίτησης αλλά και στη μαρτυρία που προσκόμισε η εφεσείουσα, διαπιστώθηκε ότι οι πράξεις της εφεσίβλητης εμφανίζονται σύμφωνες με το εν χρήσει κτηματολογικό σχέδιο. Αναφέρεται στην υπεράσπιση (ανταπαίτηση) της εφεσείουσας, «η Ενάγουσα και/ή η μητέρα της εκμεταλλευόμενη τα σύνορα τα οποία φαίνονται επί του κτηματολογικού σχεδίου και/ή τις επί τόπου υποδείξεις των υπαλλήλων του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Πάφου .....».
Το δικαστήριο, υπό το φως των στοιχείων που είχε ενώπιόν του, κατέληξε στο ορθό συμπέρασμα ότι το παράπονο της εφεσείουσας ανάγεται στη διαφορά που υπάρχει μεταξύ του τελικού σχεδίου του αναδασμού από το εν χρήσει σχέδιο του Κτηματολογίου. Τη διόρθωση του λάθους είχε ζητήσει η εφεσείουσα με επιστολή της προς το Διευθυντή ημερ. 5.1.87 στην οποία απάντησε ο Διευθυντής με επιστολή του ημερ. 6.6.96.
Ο συνήγορος της εφεσίβλητης εισηγήθηκε ότι η εφεσείουσα έπρεπε να είχε χρησιμοποιήσει το ένδικο μέτρο της έφεσης δυνάμει του άρθρου 80* του Κεφ. 224. Αντίθετη ήταν η εισήγηση του συνηγόρου της εφεσείουσας. Ο κ. Κορακίδης εισηγήθηκε ότι το ορθό υπό τις περιστάσεις μέτρο ήταν η αγωγή και επικαλέστηκε προς τούτο την Hassidoff.
Το άρθρο 61 του Κεφ. 224 προνοεί,
«61(1) Ο Διευθυντής δύναται να διορθώσει οποιοδήποτε λάθος ή παράλειψη στο Κτηματικό Μητρώο ή σε οποιοδήποτε βιβλίο ή σχέδιο του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου, ή σε οποιοδήποτε πιστοποιητικό εγγραφής, και κάθε τέτοιο Μητρώο, βιβλίο, σχέδιο ή πιστοποιητικό εγγραφής που διορθώθηκε με τον τρόπο αυτό έχει την ίδια εγκυρότητα και ισχύ όπως αν το λάθος αυτό ή η παράλειψη αυτή να μην είχε γίνει.
(2) Οταν λόγω λάθους, παράλειψης, ψευδούς βεβαίωσης ή ψευδούς παράστασης που έγινε καλή τη πίστει ή δόλια, διενεργηθεί οποιαδήποτε εγγραφή σε οποιοδήποτε βιβλίο Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου, ο Διευθυντής δύναται, μετά τη διαπίστωση των αληθινών γεγονότων, να προβεί σε ακύρωση της εγγραφής αυτής καθώς και κάθε πιστοποιητικού που σχετίζεται με την εγγραφή αυτή.
(3) Καμία τροποποίηση, διόρθωση ή ακύρωση δεν διενεργείται δυνάμει των διατάξεων του εδαφίου (1) ή (2) εκτός αν δοθεί από τον Διευθυντή προηγούμενη ειδοποίηση τριάντα ημερών σε οποιοδήποτε πρόσωπο το οποίο δυνατό να επηρεάζεται από αυτή, και οποιοδήποτε πρόσωπο δύναται, εντός της περιόδου των τριάντα ημερών από την ημερομηνία κατά την οποία δόθηκε η ειδοποίηση αυτή, να καταχωρήσει ένσταση στο Διευθυντή ο οποίος για τούτο εξετάζει αυτή και δίνει ειδοποίηση για την απόφαση του επί αυτής στον ενιστάμενο.»
Η διόρθωση λαθών στα κτηματολογικά βιβλία και σχέδια αποτελεί πρωτογενή ευθύνη του Διευθυντή του Κτηματολογίου. Η πραγματοσύνη του Τμήματος, τα μέσα και στοιχεία που οι κτηματολογικές αρχές έχουν στη διάθεσή τους, καθιστούν το Διευθυντή το φυσιολογικό φορέα διόρθωσης ή επίλυσης των διαφορών στις οποίες αναφέρονται οι πρόνοιες του άρθρου 61 του νόμου (ανωτέρω). Βλ. Lambris Haralambous Papaloizou v. Cornelia Themistokleous, 22 C.L.R., 177, Φίλιππου ν. Στυλιανού (1992) 1 Α.Α.Δ. 448 και Χ"Ιωάννου ν. Κωνσταντίνου κ.ά. (1993) 1 Α.Α.Δ. 844.
Το δικονομικό μέτρο της έφεσης με βάση το άρθρο 80 του νόμου έχει ως αντικείμενο τον έλεγχο τόσο της νομιμότητας όσο και της ορθότητας της απόφασης του Διευθυντή. Το δικαστήριο, στα πλαίσια αυτής της διαδικασίας, έχει εξουσία να ακυρώνει, να τροποποιεί ή να αντικαθιστά το σχέδιο ανάλογα με ό,τι κρίνεται δίκαιο σε κάθε περίπτωση. Βλ. Ιωάννου ν. Κωνσταντίνου (ανωτέρω), Αθανάση κ.ά. ν. Χ"Μάμα κ.ά. (1990) 1 Α.Α.Δ. 208 και Σολομώντος ν. Παπανεοκλή (1992) 1 Α.Α.Δ. 906.
Στην Hassidoff v. Paul Antoine-Aristide Santi a.o. (1970) 1 C.L.R. 220 το δικαστήριο παρατήρησε ότι το άρθρο 61 δεν καλύπτει περίπλοκες υποθέσεις κτηματολογικών λαθών, ιδίως εκείνες που πηγάζουν από αναφορά σε γεγονότα που ανάγονται στο απώτερο παρελθόν. Αξίζει ωστόσο να σημειωθεί ότι η πιο πάνω παρατήρηση δεν αποτελούσε μέρος του σκεπτικού (ratio) της απόφασης. Στη Hassidoff, η έρευνα του Κτηματολογίου δεν περιορίστηκε στον έλεγχο των κτηματολογικών στοιχείων αλλά επεκτάθηκε στη διερεύνηση και αξιολόγηση μαρτυρίας που δεν ήταν αποδεκτή (inadmissible) κατά το δίκαιο της απόδειξης πέρα και έξω από τα όρια των αρμοδιοτήτων που παρέχει το άρθρο 61. Στη Hassidoff υπήρχε διπλή εγγραφή και όπως εξηγείται στη Φιλίππου (ανωτέρω) το πρόβλημα που έπρεπε να απαντήσει το δικαστήριο ήταν το δικαιολογημένο της εγγραφής στο όνομα του ενός ή του άλλου διαδίκου, ερώτημα συνυφασμένο με τις διεκδικήσεις εκατέρου για την ιδιοκτησία του κτήματος.
Στην παρούσα υπόθεση ο έλεγχος της ορθότητας του εν χρήσει επίσημου κτηματολογικού σχεδίου και ο συσχετισμός της επί τόπου κατάστασης με το σχέδιο αποτελεί την προϋπόθεση για την επίλυση της διαφοράς. Αυτά όμως τα θέματα είναι κτηματολογικά η εξέταση των οποίων, ανάγεται στην αρμοδιότητα του Κτηματολογίου η δε απόφαση (του Διευθυντή), ελέγχεται με έφεση δυνάμει των προνοιών του άρθρου 80 του νόμου.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα.