|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(2004) 1 ΑΑΔ 1404
20 Ιουλίου, 2004
[ΑΡΤΕΜΙΔΗΣ, Π., ΚΑΛΛΗΣ, ΚΡΑΜΒΗΣ, Δ/στές]
ΔΗΜΗΤΡΑΚΗΣ ΦΑΚΟΝΤΗ,
Εφεσείων,
v.
ΝΙΚΟΛΑ ΠΑΥΛΟΥ ΒΡΥΩΝΗ,
Εφεσιβλήτου.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 11535)
Συμβάσεις ― Σύμβαση πώλησης ακινήτου ― Απάτη ― Εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης ακινήτου υπέγραψε πωλητήριο έγγραφο, χωρίς να το διαβάσει, το οποίο περιείχε ψευδή πρόνοια ότι το τίμημα πώλησης καταβλήθηκε με την υπογραφή του εγγράφου ― Κρίθηκε πρωτοδίκως ότι το πωλητήριο έγγραφο ήταν σύμβαση ακυρώσιμη κατ' εκλογή του πωλητή καθότι ο αγοραστής τον εξαπάτησε και ήταν υπόλογος σε αυτόν δυνάμει του Άρθρου 17(1)(β) και 17(2) του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149 ― Επικύρωση της πρωτόδικης απόφασης κατ' έφεση.
Πολιτική Δικονομία ― Δικόγραφα ― Ισχυρισμοί δόλου, απάτης και ψευδών παραστάσεων ― Διάδικος ο οποίος στηρίζεται στους πιο πάνω ισχυρισμούς πρέπει να δίδει πλήρεις λεπτομέρειες στα δικόγραφα των ψευδών παραστάσεων του δόλου και της απάτης ― Δ.19, θ.5 των περί Πολιτικής Δικονομίας Διαδικαστικών Κανονισμών ― Σκοπός της παροχής λεπτομερειών είναι η αποτροπή αιφνιδιασμού του αντιδίκου.
Συμβάσεις ― Υπεράσπιση του "non est factum" ― Προϋποθέσεις επίκλησης της ― Κατά πόσο συμβαλλόμενος ο οποίος είναι ένοχος αμέλειας όταν θέτει την υπογραφή του σε σύμβαση στερείται του δικαιώματος να εγείρει την υπεράσπιση του "non est factum".
Ο εφεσείων-ενάγων (ο εφεσείων) κίνησε αγωγή εναντίον του εφεσίβλητου-εναγόμενου (ο εφεσίβλητος) αξιώνοντας διάταγμα του Δικαστηρίου που να διατάσσει την ειδική εκτέλεση έγγραφης συμφωνίας ημερ. 18.11.97, ήτοι Διάταγμα που να διατάσσει τον εφεσίβλητο να μεταβιβάσει επ' ονόματί του εφεσείοντος κτήμα στην Πέγεια (το επίδικο κτήμα). Διαζευκτικά ο εφεσείων αξίωνε Λ.Κ.15.000 ως αποζημίωση και/ή ως χρήματα πληρωθέντα για αντάλλαγμα το οποίο απέτυχε, τόκο, Λ.Κ.26.000 διαφορά αξίας, ειδικές αποζημιώσεις, νόμιμο τόκο και έξοδα.
Ο εφεσείων ισχυρίσθηκε στην έκθεση απαιτήσεως ότι στις 18.11.1997, δυνάμει πωλητηρίου εγγράφου αγόρασε από κοινού με κάποιο άλλο άτομο το επίδικο κτήμα από τον εφεσίβλητο αντί του τιμήματος πωλήσεως των £15.000. Το τίμημα καταβλήθηκε πλήρως με την υπογραφή της προαναφερόμενης συμφωνίας. Το πωλητήριο έγγραφο κατατέθηκε στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Πάφου. Ο εφεσίβλητος δεν μεταβίβασε το κτήμα στον εφεσείοντα παρά τις οχλήσεις του τελευταίου. Κατά τον ουσιώδη χρόνο η αξία του επίδικου κτήματος ανερχόταν στις £41.000.
Ο εφεσίβλητος, με την υπεράσπισή του, παραδέχθηκε ότι υπέγραψε το πιο πάνω πωλητήριο έγγραφο. Ισχυρίσθηκε όμως ότι ουδέποτε εισέπραξε οποιοδήποτε ποσό ως τίμημα πωλήσεως. Ισχυρίσθηκε επίσης ότι δεν διάβασε το πωλητήριο έγγραφο πριν το υπογράψει και ότι το εν λόγω έγγραφο είναι άκυρο λόγω ελλείψεως αντιπαροχής, ψευδών παραστάσεων, δόλου και απάτης εκ μέρους του εφεσείοντος. Με την ανταπαίτησή του, ο εφεσίβλητος αξίωνε διάταγμα που να ακυρώνει το πωλητήριο έγγραφο και την κατάθεσή του στο Κτηματολόγιο.
Στην παράγραφο 4 της εκθέσεως υπερασπίσεως και ανταπαιτήσεως αναφέρονται οι ακόλουθοι ισχυρισμοί του εφεσίβλητου, οι οποίοι, κατά την διαπίστωση του πρωτόδικου Δικαστηρίου, εγείρουν θέμα των ισχυριζομένων ψευδών παραστάσεων και/ή του δόλου και/ή της απάτης:
α) Ο εναγόμενος και ο Κ. Κακούτης είχαν φιλικές επαγγελματικές σχέσεις. Ο τελευταίος ανέφερε στον εναγόμενο ότι αντιμετώπιζε οικονομικά προβλήματα και του πρότεινε να αγοράσει ένα ακίνητο που ανήκε στη σύζυγό του. Ο εναγόμενος συμφώνησε να αγοράσει το ακίνητο εφόσον εγένετο ταυτόχρονη υποθήκευση και μεταβίβαση καθότι δεν είχε χρήματα. Ο Κ. Κακούτης ανέφερε στον εναγόμενο ότι αν εξασφάλιζε σύντομα χρήματα, θα ήθελε να πάρει πίσω το κτήμα, και ο εναγόμενος του υποσχέθηκε πως σε τέτοια περίπτωση θα του επέστρεφε τα λεφτά του.
β) Κατά ή περί την 20.10.97 δυνάμει εγγράφου συμφωνίας μεταξύ Ελένης Κ. Κακούτη διά του πληρεξουσίου της Κ. Κακούτη, ο εναγόμενος αγόρασε το επίδικο ακίνητο στη συμφωνηθείσα τιμή των £24.000. Το εν λόγω κτήμα μεταβιβάστηκε στον εναγόμενο την 4.11.97.
γ) Κατά την 18.11.97 ο εναγόμενος κλήθηκε τηλεφωνικώς από δικηγορικό γραφείο να πάει να υπογράψει ότι δέχεται να επιστρέψει το ακίνητο, καθότι ο Κ. Κακούτης και ο ενάγων προέβαιναν σε συμφωνίες συνεταιρισμού και/ή συνεργασίας και ήταν όρος η εξασφάλιση και/ή επιστροφή του επίδικου κτήματος. Του είπαν δε από το τηλέφωνο ότι θα του επέστρεφαν τα χρήματά του μόλις ολοκλήρωναν τις συμφωνίες τους. Ο εναγόμενος υπέγραψε το έγγραφο χωρίς να το διαβάσει και έφυγε χωρίς να λάβει οποιοδήποτε ποσό.
δ) Κανένα ποσό δεν πληρώθηκε στον εναγόμενο, το ακίνητο παραμένει υποθηκευμένο και ο εναγόμενος συνεχίζει να χρωστά τα χρήματα που δανείστηκε για να το αγοράσει.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο διαπίστωσε ότι τα αληθινά γεγονότα έχουν ως εξής:
Ο εναγόμενος ήταν και είναι ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης του επίδικου ακινήτου. Στις 18.11.1997 ο Μ.Υ.2 Κακούτης ζήτησε από τον εναγόμενο να επισκεφθεί το δικηγορικό γραφείο του Μ.Υ. 1 κ. Σιαηλή για να υπογράψει κάποιο τυπικό πωλητήριο έγγραφο το οποίο είχε σχέση με τις δοσοληψίες μεταξύ του Κακούτη και του ενάγοντος. Ο εναγόμενος υπέγραψε το έγγραφο Τεκμήριο 3, χωρίς να το διαβάσει αφού οι προαναφερόμενοι του είπαν ότι το έγγραφο ήταν εν τάξει για να το υπογράψει. Τους όρους του Τεκμηρίου 3 τους είχαν υπαγορεύσει στον κ. Σιαηλή οι Κακούτης και Φακοντής. Ο εναγόμενος δεν εισέπραξε οποιοδήποτε ποσό. Στον όρο 3 του Τεκμηρίου 3 αναγράφεται, μεταξύ άλλων, ότι "με την υπογραφή του παρόντος εγγράφου ο πωλητής δηλώνει ότι έχει εξοφληθεί πλήρως το τίμημα".
Το πρωτόδικο Δικαστήριο αποδέχθηκε την προσαγωγή εξωγενούς μαρτυρίας για αντίκρουση ή τροποποίηση των ρητών όρων της συμφωνίας αναφορικά με το ζήτημα της αντιπαροχής, κατ' εφαρμογή των νομολογηθέντων στην Polykarpou v. Polykarpou (1982) 1 C.L.R. 182.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο σημείωσε ότι προσφέρθηκε αξιόπιστη μαρτυρία από τους μάρτυρες της υπεράσπισης, χωρίς ένσταση, με βάση την οποία κατέληξε στο συμπέρασμα πως ο εφεσίβλητος εξαπατήθηκε από τον εφεσείοντα κατά συγκεκριμένο τρόπο. Το Δικαστήριο κατέληξε ότι το Τεκμήριο 3 είναι σύμβαση ακυρώσιμη κατ' εκλογή του εφεσίβλητου καθότι ο εφεσείων εξαπάτησε τον εφεσίβλητο. Δεδομένου ότι το Τεκμήριο 3 υπόκειται σε ακύρωση ο εφεσείων δεν δικαιούται να αξιώνει τις θεραπείες που ζητά στην αγωγή του σε αντίθεση προς τον εφεσίβλητο που δικαιούται σε κάποιες από τις θεραπείες της ανταπαίτησής του.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε την αγωγή του εφεσείοντος και εξέδωσε απόφαση στην ανταπαίτηση "που διατάσσει την ακύρωση του αγοραπωλητηρίου εγγράφου ημερ. 18.11.1997 (Τεκμήριο 3) μεταξύ των διαδίκων και τρίτου προσώπου, μόνο καθ' όσον αφορά τους διαδίκους εξαιτίας της προαναφερόμενης απάτης που διέπραξε ο εφεσείων εις βάρος του εφεσίβλητου". Περιπλέον εξέδωσε απόφαση με την οποία "διατάσσεται η ακύρωση της κατάθεσης του πιο πάνω συμβολαίου και η διαγραφή της εν λόγω κατάθεσης απο τα βιβλία του Κτηματολογίου".
Ο εφεσείων εφεσίβαλε την απόφαση προβάλλοντας τους ακόλουθους λόγους έφεσης:
1) Δεν προβλήθηκαν στα δικόγραφα λεπτομέρειες περί δόλου και/ή απάτης και/ή ψευδών παραστάσεων και το πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα αποδέκτηκε τη σχετική μαρτυρία.
2) Το πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα δεν εφάρμοσε το νομικό δόγμα "non est factum" κατόπιν του "ισχυρισμού του εφεσίβλητου ότι υπέγραψε την συμφωνία εν λευκώ πιστεύοντας ότι επρόκειτο περί διαφορετικής συμφωνίας". Το Δικαστήριο βάσει του εν λόγω δόγματος έπρεπε να αποφασίσει ότι ο εφεσίβλητος δεν μπορούσε να εξαπατηθεί από τον εφεσείοντα εφόσον ήταν σε θέση να διαβάσει το έγγραφο, ήταν πέραν των 18 ετών και είχε σώας τας φρένας.
3) Το πρωτόδικο Δικαστήριο "κατά παράλειψη δεν προέβη στο εύρημα ότι ο εφεσίβλητος υφίστατο κώλυμα λόγω συμπεριφοράς (estoppel in pais) στο να επικαλεσθεί το νομικό δόγμα του "non est factum". Ο συνήγορος του εφεσείοντος υπέβαλε ότι η αμέλεια του εναγομένου κατά την υπογραφή του Τεκμηρίου 3, του δημιουργούσε νομικό κώλυμα (estoppel) να εγείρει την υπεράσπιση του "non est factum".
Αποφασίστηκε ότι:
1. Σκοπός της παροχής λεπτομερειών είναι η αποτροπή αιφνιδιασμού του αντιδίκου. Ωστόσο η πλευρά του εφεσείοντος ουδέποτε - στη διάρκεια της δίκης - ισχυρίσθηκε ότι είχε αιφνιδιαστεί ή καταληφθεί εξ απροόπτου. Κάτω από αυτές τις περιστάσεις η νομολογία έχει αναγνωρίσει ότι η μαρτυρία μπορεί να γίνει αποδεκτή. Σύμφωνα δε με τους δικονομικούς κανόνες, ο εφεσείων είχε την ευχέρεια να ζητήσει λεπτομέρειες του δόλου και της απάτης. Δεν το έπραξε και δεν έφερε ένσταση στην προσαγωγή της σχετικής μαρτυρίας. Δεν έχει καταληφθεί εξ απροόπτου. Δεν μπορεί, επομένως, να οικοδομήσει επί της μη συμμόρφωσης του εφεσίβλητου με τη Δ.19, θ.5 των περί Πολιτικής Δικονομίας Διαδικαστικών Κανονισμών η οποία υπαγορεύει ότι στην περίπτωση που ο διάδικος στηρίζεται σε ψευδείς παραστάσεις, δόλο κ.λ.π. πρέπει να δίδει πλήρεις λεπτομέρειες των ψευδών παραστάσεων και του δόλου. Εξ άλλου στην παρούσα περίπτωση, ο εφεσίβλητος με την παράγ. 4 της υπεράσπισής του, προβάλλει ισχυρισμό για κατάρτιση του Τεκμηρίου 3 με ψευδείς παραστάσεις, δόλο και απάτη εκ μέρους του εφεσείοντος που καθιστούσαν το Τεκμήριο 3 εξ υπαρχής άκυρο.
2. Ο εφεσίβλητος δεν έχει επικαλεσθεί ευθέως την υπεράσπιση του "non est factum". Πρόβαλε το δόλο και την απάτη του εφεσείοντος και δικαιώθηκε επί του θέματος της απάτης με την απόρριψη του πρώτου λόγου της έφεσης. Σε εκείνο τον λόγο έφεσης στηρίζεται η εισήγηση για την απουσία του υπόβαθρου για την εφαρμογή του δόγματος "non est factum". Κατά συνέπεια έχει εκθεμελιωθεί το βάθρο επί του οποίου στηρίζεται ο σχετικός λόγος της έφεσης, ο οποίος και απορρίπτεται.
3. Ο εφεσείων δεν μπορεί να επικαλείται την αμέλεια του εξαπατηθέντος για να αποτρέψει την επίκληση της υπεράσπισης του "non est factum" - η οποία εν πάση περιπτώσει δεν έχει ευθέως προβληθεί από τον εφεσίβλητο.
4. Ενόψει του ευρήματος του πρωτόδικου Δικαστηρίου - το οποίο δεν έχει εφεσιβληθεί και παραμένει άτρωτο - ότι ο εφεσίβλητος ουδέποτε εισέπραξε οποιοδήποτε ποσό ως τίμημα πωλήσεως δυνάμει του Τεκμηρίου 3 είτε από τον εφεσείοντα είτε από τον Κακούτη και ότι ο εφεσείων ουδέποτε πλήρωσε τον εφεσίβλητο οποιοδήποτε ποσό αναφορικά με το Τεκμήριο 3 και το επίδικο ακίνητο, είναι αμφίβολο πως θα μπορούσε να επηρεαστεί το αποτέλεσμα έστω και αν ήθελαν επιτύχει οι λόγοι της έφεσης.
Η έφεση απορρίφθηκε με έξοδα.
Αναφερόμενες υποθέσεις:
Polykarpou v. Polykarpou (1982) 1 C.L.R. 182,
Wallingford v. Mutual Society and Official Liquidator [1880] 5 App. Cas. 685,
Saunders v. Anglia [1970] 3 All E.R. 961.
Έφεση.
Έφεση από τον ενάγοντα κατά της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Πάφου που δόθηκε στις 14/11/02 (Αρ. Αγωγής 2931/00) με την οποία απέρριψε την αξίωσή του για διάταγμα ειδικής εκτέλεσης της έγγραφης συμφωνίας πώλησης ενός κτήματος στην Πάφο από τον εναγόμενο επ' ονόματί του κρίνοντας ότι η σύμβαση ήταν ακυρώσιμη εξαιτίας απάτης του ενάγοντα, ο εναγόμενος ουδέποτε εισέπραξε οποιοδήποτε τίμημα πώλησης και εξέδωσε απόφαση ως η ανταπαίτηση για διαγραφή της συμφωνίας από το Κτηματολόγιο.
Μ. Κυπριανού, για τον Εφεσείοντα.
Χρ. Γεωργιάδης, για τoν Εφεσίβλητo.
Cur. adv. vult.
ΑΡΤΕΜΙΔΗΣ, Π.: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Δικαστής Π. Καλλής.
ΚΑΛΛΗΣ, Δ.: Η αξίωση του εφεσείοντος-ενάγοντος (ο εφεσείων) έχει ως εξής:
«(α) Διάταγμα του Δικαστηρίου που να διατάσσει την ειδική εκτέλεση της έγγραφης συμφωνίας ημερ. 18.11.97 ήτοι Διάταγμα του Δικαστηρίου που να διατάσσει τον εναγόμενο όπως προβεί στην επ' ονόματι του ενάγοντος εγγραφή και μεταβίβαση του Τεμαχίου 1134 με Αρ. Εγγραφής 39522 Φ/Σχ. 45/9V που περιλαμβάνει ισόγειο κατοικία με αυλή και ανώγειο δωμάτιο, εκτάσεως 314 τ.μ. ευρισκόμενον στην Πέγεια (το επίδικο κτήμα).
Διαζευκτικά
(β) Λ.Κ.15,000.- ως αποζημίωση και/ή ως χρήματα πληρωθέντα για αντάλλαγμα το οποίον απέτυχε και/ή ως ανωτέρω αναφέρεται.
(γ) Τόκο επί ποσού Λ.Κ.15,000.- προς 8% τον χρόνο από πληρωμής μέχρι πλήρους εξόφλησης.
(δ) Λ.Κ.26,000.- διαφορά αξίας και/ή ως ανωτέρω αναφέρεται.
Β. Λ.Κ.70.- ως ειδικές αποζημιώσεις για έξοδα εκτιμητή και/ή ως ανωτέρω αναφέρεται.
Γ. Νόμιμο τόκο.
Δ. Έξοδα.»
Οι έγγραφες προτάσεις.
(α) Η Έκθεση Απαιτήσεως.
Ο εφεσείων ισχυρίσθηκε ότι στις 18.11.1997, δυνάμει πωλητηρίου εγγράφου, αγόρασε μαζί με κάποιο άλλο πρόσωπο από κοινού το επίδικο κτήμα, από τον εφεσίβλητο αντί του τιμήματος πωλήσεως των £15,000.-. Το τίμημα καταβλήθηκε και εξοφλήθηκε πλήρως με την υπογραφή της προαναφερόμενης συμφωνίας. Το πωλητήριο έγγραφο κατατέθηκε δεόντως στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Πάφου αλλά παρά τις οχλήσεις του εφεσείοντος προς τον εφεσίβλητο ουδέποτε μεταβιβάσθηκε από τον εφεσίβλητο στον εφεσείοντα. Κατά τον ουσιώδη χρόνο η αξία του επίδικου κτήματος ανερχόταν στις £41,000.-
(β) Η Υπεράσπιση.
Ο εφεσίβλητος παραδέχθηκε ότι υπέγραψε το πιο πάνω πωλητήριο έγγραφο. Πλήν, όμως, ισχυρίσθηκε ότι ουδέποτε εισέπραξε οποιοδήποτε ποσό ως τίμημα πωλήσεως. Ισχυρίσθηκε, επίσης, ότι ουδέποτε διάβασε το πωλητήριο έγγραφο πριν την υπογραφή του άλλα μόνο μετά από αυτή. Τέλος ισχυρίσθηκε πως το εν λόγω έγγραφο είναι άκυρο «λόγω ελλείψεως ανταλλάγματος και/ή αντιπαροχής, λόγω ψευδών παραστάσεων εκ μέρους του εφεσείοντος και/ή δόλου και/ή απάτης».
(γ) Η Ανταπαίτηση.
Με την Ανταπαίτηση του ο εφεσίβλητος ζήτησε διάταγμα και/ή απόφαση του Δικαστηρίου που να διατάσσει την ακύρωση του προαναφερόμενου πωλητηρίου εγγράφου και/ή που να αναγνωρίζει ότι η προαναφερόμενη συμφωνία είναι εξ υπαρχής άκυρη και/ή ακυρώσιμη. Επίσης ζήτησε απόφαση και/ή διάταγμα του Δικαστηρίου που να διατάσσει τον Επαρχιακό Κτηματολογικό Λειτουργό να ακυρώσει την κατάθεση του εν λόγω πωλητηρίου εγγράφου και/ή να διατάσσει τη διαγραφή της εν λόγω κατάθεσης από τα βιβλία του Κτηματολογίου.
Το Πρωτόδικο Δικαστήριο παρατήρησε ότι παρά τους ισχυρισμούς του εφεσίβλητου για ψευδείς παραστάσεις, δόλο και απάτη εκ μέρους του εφεσείοντος, στην Έκθεση Υπεράσπισης και Ανταπαίτηση του δεν δίνονται οποιεσδήποτε συγκεκριμένες λεπτομέρειες των ισχυριζόμενων ψευδών παραστάσεων ή του δόλου ή της απάτης. Υπέδειξε ωστόσο ότι παρά την μη ύπαρξη συγκεκριμένων λεπτομερειών δόλου και απάτης κατά τον κλασσικό τρόπο, στην παράγραφο 4 της Εκθέσεως Υπερασπίσεως και Ανταπαιτήσεως περιλαμβάνονται οι ουσιώδεις ισχυρισμοί του. Παραθέτω την παράγραφο 4:
«4. Ο εναγόμενος αρνείται όλους μαζί και καθένα χωριστά τους ισχυρισμούς των παρ. 11, 12 και 13 της Ε/Α και ισχυρίζεται ότι τα αληθή και πραγματικά γεγονότα έχουν ως ακολούθως:
(α) Ο εναγόμενος και ο Κώστας Κακούτης είχαν φιλικές επαγγελματικές σχέσεις. Ο Κώστας Κακούτης του εκμυστηρεύτηκε ότι αντιμετώπιζε οικονομικά προβλήματα και του πρότεινε να αγοράσει ένα ακίνητο που ανήκε στην σύζυγο του σε καλή τιμή, όπως του είπε.
Ο εναγόμενος είδε το ακίνητο και συμφώνησε να το αγοράσει, εφ' όσον εγένετο ταυτόχρονη υποθήκευση και μεταβίβαση καθότι δεν είχε χρήματα.
Παράλληλα ο Κώστας Κακούτης του είπε αν εξασφάλιζε χρήματα σύντομα, θα ήθελε πολύ να ξανάπαιρνε πίσω το κτήμα, γιατί ήταν περιουσία της συζύγου του και ο εναγόμενος του υποσχέθηκε πως θα του το επέστρεφε αν του έδιδε τα λεφτά του και τα έξοδα του.
(β) Κατά ή περί την 20.10.97, δυνάμει εγγράφου συμφωνίας που έγινε μεταξύ της Ελένης Κωνσταντίνου Κακούτη δια του πληρεξουσίου αντιπροσώπου της Κώστα Κακούτη, ο εναγόμενος αγόρασε το ακίνητο με αρ. εγγραφής 39522 της Πέγειας, ήτοι το επίδικο ακίνητο στην συμφωνηθείσα τιμή των £24,000.-
Το εν λόγω κτήμα μεταβιβάστηκε στον εναγόμενο την 4.11.97.
(γ) Κατά ή περί την 18.11.97 και ενώ ο εναγόμενος βρισκόταν στην εργασία του, του τηλεφώνησαν από το δικηγορικό γραφείο Αριστοτέλη Σιαηλή να πάει να υπογράψει ότι δέχεται να επιστρέψει το ακίνητο, καθότι ο Κ. Κακούτης και ο ενάγων προέβαιναν σε συμφωνίες συνεταιρισμού και/ή συνεργασίας και ήταν όρος η εξασφάλιση και/ή επιστροφή του κτήματος αυτού. Του είπαν δε από το τηλέφωνο ότι μόλις ολοκλήρωναν τις συμφωνίες τους, θα του επέστρεφαν τα χρήματα, τους τόκους και τα έξοδα του.
Ο εναγόμενος μετέβη στο εν λόγω γραφείο, υπέγραψε το έγγραφο που αναφέρεται στην παρ. 2 της Ε/Α ενώπιον των Κ. Κακούτη, Α. Σιαηλή και ενάγοντα, χωρίς να διαβάσει οτιδήποτε και έφυγε χωρίς να λάβει οποιοδήποτε ποσό.
Το ποσό θα το ελάμβανε όταν θα ολοκληρώνοντο οι δοσοληψίες μεταξύ ενάγοντος και Κώστα Κακούτη και θα τους εμεταβίβαζε το ακίνητο.
(δ) Κανένα ποσό δεν πληρώθηκε στον εναγόμενο, το ακίνητο παραμένει υποθηκευμένο και ο εναγόμενος συνεχίζει να χρωστά τα χρήματα που δανείστηκε για να το αγοράσει.»
Τα παραδεκτά γεγονότα.
Κατά την ακροαματική διαδικασία έγινε παραδεκτό ότι η αξία του επίδικου κτήματος ανερχόταν στις £41,000 κατά τον ουσιώδη χρόνο της ισχυριζόμενης παράβασης της μεταξύ των διαδίκων συμφωνίας. Έγινε, επίσης, παραδεκτό ότι το επίδικο κτήμα μέχρι σήμερα είναι υποθηκευμένο στην Λαϊκή Τράπεζα για ποσό £20,000.- και το υπόλοιπο στις 26.9.2002 ήταν £23,329.- πλέον τόκο από 1.7.2002. Ήταν, επίσης, παραδεκτό πως η υποθήκη του επίδικου ακινήτου έγινε ταυτόχρονα με τη μεταβίβαση του ακινήτου στον εφεσίβλητο και ότι ο τελευταίος είναι και ήταν κατά τον επίδικο χρόνο ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης του επίδικου κτήματος.
Τα ευρήματα του Πρωτόδικου Δικαστηρίου.
Το Πρωτόδικο Δικαστήριο ύστερα από παράθεση, ανάλυση και αξιολόγηση της ενώπιον του μαρτυρίας διαπίστωσε ότι τα αληθινά ουσιώδη γεγονότα έχουν ως εξής:
«Ο εναγόμενος ήταν και είναι ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης του επίδικου ακινήτου. Στις 18.11.1997 ο Μ.Υ.2 κ. Κακούτης ζήτησε από τον εναγόμενο να επισκεφθεί το δικηγορικό γραφείο του Μ.Υ.1 κ. Σιαηλή για να υπογράψει κάποιο τυπικό πωλητήριο έγγραφο το οποίο είχε σχέση με τις δοσοληψίες μεταξύ του κ. Κακούτη και του ενάγοντα. Ο εναγόμενος πήγε στο προαναφερόμενο γραφείο το πρωί της 18.11.1997 και χωρίς να διαβάσει το Τεκμήριο 3 το υπέγραψε κατόπιν προτροπής του κ. Κακούτη και του ενάγοντα και αφού οι προαναφερόμενοι είπαν στον εναγόμενο ότι το έγγραφο ήταν εντάξει για να το υπογράψει. Τους όρους του Τεκμηρίου 3 τους είχαν υπαγορεύσει προηγουμένως οι κ.κ. Κακούτης και Φακοντής και ο δικηγόρος κ. Σιαηλής τους περιέλαβε στο προαναφερόμενο έγγραφο το οποίο εκείνος κατάρτισε. Συγκεκριμένα τον όρο 3 του Τεκμηρίου 3 υπαγόρευσε στον κ. Σιαηλή ο ενάγοντας. Ο εναγόμενος ουδέποτε είσπραξε οποιοδήποτε ποσό ως τίμημα πωλήσεως δυνάμει του Τεκμηρίου 3 είτε από τον ενάγοντα είτε από τον κ. Κακούτη. Ουδέποτε ο ενάγοντας πλήρωσε οποιοδήποτε ποσό στον εναγόμενο αναφορικά με το Τεκμήριο 3 και το επίδικο ακίνητο. Στον όρο 3 του Τεκμηρίου 3 αναγράφεται μεταξύ άλλων ότι 'Με την υπογραφή του παρόντος εγγράφου ο πωλητής δηλώνει ότι έχει εξοφληθεί πλήρως το τίμημα'. Ο εναγόμενος αντελήφθη τι είχε υπογράψει περίπου μια βδομάδα μετά τις 18.11.1997 οπότε απευθύνθηκε στο κ. Σιαηλή, στη συνέχεια στον κ. Κακούτη αλλά τηλεφωνικά και στον ενάγοντα. Αν ο εναγόμενος γνώριζε για τον όρο 3 του Τεκμηρίου 3 δεν θα υπέγραψε το Τεκμήριο 3. Προσπάθησε ο εναγόμενος, ανεπιτυχώς, να πεισθεί ο ενάγοντας να αποσύρει το πωλητήριο έγγραφο-Τεκμήριο 3 το οποίο κατέθεσε στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Πάφου υπ' αρ. Π.Ε. 538/97. Παρά τις δύο επιστολές που έλαβε ο εναγόμενος από το δικηγόρο του ενάγοντα ουδέποτε μετέβη στο Κτηματολόγιο και ουδέποτε μεταβίβασε το επίδικο κτήμα στον ενάγοντα ή σε οποιονδήποτε άλλο. Το επίδικο κτήμα είχε αξία κατά το χρόνο της ισχυριζόμενης παράβασης της μεταξύ των διαδίκων συμφωνίας £41,000.- και ήταν και είναι υποθηκευμένο στη Λαϊκή Τράπεζα για ποσό £20,000.- το δε σημερινό οφειλόμενο υπόλοιπο προς τη Λαϊκή Τράπεζα ανέρχεται σε £23,329.- πλέον τόκο από 1.7.2002.»
Η νομική προσέγγιση του Πρωτόδικου Δικαστηρίου.
Το πρώτο ζήτημα που απασχόλησε το Πρωτόδικο Δικαστήριο από νομικής απόψεως ήταν το ότι, χωρίς ένσταση, δόθηκε μαρτυρία από την Υπεράσπιση, ότι το τίμημα πωλήσεως του επίδικου κτήματος δεν είχε καταβληθεί παρόλο που στον όρο 3* του σχετικού συμβολαίου (Τεκ. 3) αναγράφεται ρητώς ότι το τίμημα καταβλήθηκε με την υπογραφή του συμβολαίου (Τεκ. 3). Σημείωσε ότι σύμφωνα με το γενικό κανόνα όταν μια συμφωνία «έχει διατυπωθεί εγγράφως, εξωγενής μαρτυρία δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή για να αντικρούσει, να τροποποιήσει, να αφαιρέσει ή να προσθέσει στους όρους του εγγράφου». Κατ' εφαρμογή των νομολογηθέντων στην Polykarpou v. Polykarpou (1982) 1 C.L.R. 182 το Πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ότι ήταν επιτρεπτή εξωγενής μαρτυρία για αντίκρουση ή τροποποίηση ρητών όρων μιας συμφωνίας αναφορικά με το ζήτημα της αντιπαροχής.
Στη συνέχεια το Πρωτόδικο Δικαστήριο ασχολήθηκε με το θέμα του δόλου, της απάτης και των ψευδών παραστάσεων που είχε εγερθεί από την Υπεράσπιση και Ανταπαίτηση του εφεσίβλητου. Παρατήρησε ότι όταν υπάρχει ισχυρισμός για απάτη θα πρέπει στα δικόγραφα να δίδονται και λεπτομέρειες της απάτης αυτής (Βλ. Bullen and Leake's Precedents of Pleadings, 9η έκδοση, σελ. 673 και επόμενες). Υπέδειξε ότι στην Υπεράσπιση και Ανταπαίτηση του εφεσίβλητου δεν υπάρχουν οποιεσδήποτε συγκεκριμένες λεπτομέρειες της απάτης που ισχυρίζεται ότι διέπραξε εναντίον του ο εφεσείων εκτός από την πιο πάνω παράγραφο 4 της Υπεράσπισης (έχει παρατεθεί στις σελ. 1411, 1412 πιο πάνω).
Σημείωσε ότι παρά την προαναφερόμενη αδυναμία, προσφέρθηκε αξιόπιστη μαρτυρία από τους μάρτυρες υπεράσπισης, χωρίς ένσταση, με βάση την οποία κατέληξε στο συμπέρασμα πως ο εφεσίβλητος εξαπατήθηκε από τον εφεσείοντα κατά συγκεκριμένο τρόπο. Θεώρησε ότι για να απονεμηθεί ουσιαστική δικαιοσύνη στην προκειμένη περίπτωση είναι ορθό και δίκαιο να υπερπηδηθεί το δικονομικό εμπόδιο. Υπό τις περιστάσεις της υπόθεσης αυτής έκρινε ότι ο συνδυασμός των άρθρων 10, 14 και 17(1) και (2)* και 19 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149, μπορεί να αποτελέσει έρεισμα για θεραπεία προς τον εφεσίβλητο δυνάμει της παραγράφου 17(1) (β) του Κεφ. 149, με βάση το ότι ο εφεσείων ευθύνεται για ενεργό απόκρυψη γεγονότος το οποίο γνώριζε και συγκεκριμένα την απόκρυψη του γεγονότος ότι στο Τεκμήριο 3 υπήρχε (ψευδής τουλάχιστον όσον αφορά τον εφεσίβλητο πρόνοια) ότι το τίμημα πωλήσεως καταβλήθηκε με την υπογραφή του εγγράφου. Έκρινε ακόμη ότι ο εφεσείων είναι υπόλογος και δυνάμει του άρθρου 17(2) του Κεφ. 149 για απλή σιωπή ως προς τα γεγονότα, η οποία ενδέχετο να επηρεάσει τη βούληση του εφεσίβλητου προς σύναψη σύμβασης, εφόσον, λαμβανομένων υπόψη όλων των περιστάσεων, ο εφεσείων, ο οποίος τήρησε σιωπή, υπό τις προαναφερόμενες περιστάσεις, είχε υποχρέωση να δηλώσει τα γεγονότα στον εφεσίβλητο κατά τρόπο που η σιωπή του να ισοδυναμεί από μόνη της με (ψευδή) δήλωση, ως προς την καταβολή του τιμήματος πωλήσεως του επίδικου κτήματος.
Το Πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε ως εξής:
«Για τους λόγους που προσπάθησα να εξηγήσω το Τεκμήριο 3 είναι σύμβαση ακυρώσιμη κατ' εκλογή του εναγομένου, καθότι ο ενάγοντας εξαπάτησε τον εναγόμενο κατά τον προαναφερόμενο τρόπο. Δεδομένου ότι το Τεκμήριο 3 υπόκειται σε ακύρωση (καθ' όσον αφορά τους διαδίκους) ο ενάγοντας δεν δικαιούται να αξιώνει τις θεραπείες που ζητά στην αγωγή του, οι οποίες συνεπώς είναι καταδικασμένες σε αποτυχία. Σε αντίθεση ο εναγόμενος δικαιούται σε κάποιες από τις θεραπείες που ζητά στην Ανταπαίτηση του.»
Ως αποτέλεσμα της πιο πάνω κατάληξης του το Πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε την αγωγή του εφεσείοντος και εξέδωσε απόφαση στην ανταπαίτηση «που διατάσσει την ακύρωση του αγοραπωλητηρίου εγγράφου ημερ. 18.11.1997 (Τεκμήριο 3) μεταξύ των διαδίκων και τρίτου προσώπου, μόνο καθ' όσον αφορά τους διαδίκους εξαιτίας της προαναφερόμενης απάτης που διέπραξε ο εφεσείων εις βάρος του εφεσίβλητου». Περιπλέον εξέδωσε απόφαση με την οποία «διατάσσεται η ακύρωση της κατάθεσης του πιο πάνω συμβολαίου και η διαγραφή της εν λόγω κατάθεσης από τα βιβλία του Κτηματολογίου».
Η έφεση.
Με τον πρώτο λόγο της έφεσης ο εφεσείων ισχυρίσθηκε ότι «το Πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα αποδέχθηκε μαρτυρία επί δόλου και/ή απάτης και/ή ψευδών παραστάσεων η οποία δεν εκαλύπτετο από τα δικόγραφα παρά το γεγονός ότι το ίδιο αναφέρει στην απόφαση του ότι σε περιπτώσεις που υπάρχει ισχυρισμός δόλου και/ή απάτης και/ή ψευδών παραστάσεων θα πρέπει στα δικόγραφα να δίδονται και λεπτομέρειες της απάτης αυτής».
Ο κ. Κυπριανού, εκ μέρους του εφεσείοντος, υπέβαλε ότι είναι θεμελιωμένο ότι όταν υπάρχουν τέτοιοι ισχυρισμοί, ο διάδικος που κάνει τον ισχυρισμό έχει νομική υποχρέωση να εκθέσει στο δικόγραφο του λεπτομέρειες αυτών των ψευδών παραστάσεων και/ή δόλου και/ή απάτης τα οποία ισχυρίζεται. Το Δικαστήριο - συνέχισε - εσφαλμένα αποδέχτηκε τη σχετική μαρτυρία των μαρτύρων Υπεράσπισης «εφόσον τέτοια ευχέρεια δεν παρέχεται από τους Θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας ακόμα και αν ο συνήγορος για τον ενάγοντα δεν φέρει ένσταση στην προσαγωγή της εφόσον δεν πρόκειται για απλή παρατυπία αλλά για παράβαση βασικού δικονομικού κανόνα». Ο ευπαίδευτος συνήγορος έκαμε αναφορά στη Δ.19 θ.5 των περί Πολιτικής Δικονομίας Διαδικαστικών Κανονισμών η οποία υπαγορεύει όπως στην περίπτωση που ένας διάδικος στηρίζεται σε ψευδείς παραστάσεις, δόλο κλπ. πρέπει να δίδει πλήρεις λεπτομέρειες των ψευδών παραστάσεων και του δόλου.
Η πιο πάνω Δ.19 θ.5, την οποία έχει επικαλεσθεί ο ευπαίδευτος συνήγορος, αντιστοιχεί με την Δ.19 θ.6 των Παλαιών Αγγλικών Διαδικαστικών Κανονισμών. Σύμφωνα με την Αγγλική Νομολογία ερμηνευτική της Δ.19 θ.6, τα γεγονότα πρέπει να παρατίθενται με τέτοιο τρόπο που να δείχνουν ευδιάκριτα ότι υπάρχει κατηγορία για δόλο (Wallingford v. Mutual Society and Official Liquidator [1880] 5 App. Cas. 685). Στο Annual Practice 1960, σελ. 450, επεξηγείται ότι σκοπός των λεπτομερειών είναι η αποτροπή αιφνιδιασμού (surprise) κατά τη δίκη. Αναφέρεται, επίσης, ότι ο κάθε διάδικος πρέπει να παραθέτει την υπόθεση του με ακρίβεια. άλλως ο αντίδικος του δεν θα γνωρίζει με βεβαιότητα ποιο είναι το πραγματικό επίδικο θέμα και επομένως δεν θα δυνηθεί να ετοιμάσει με τον κατάλληλο τρόπο την μαρτυρία του για τη δίκη.
Στην παρούσα υπόθεση λαμβάνουμε υπόψη ότι ο εφεσίβλητος με την πιο πάνω παραγ. 4 της υπεράσπισης του (έχει παρατεθεί στις σελ. 1411, 1412 πιο πάνω) έχει παραθέσει του ουσιώδεις ισχυρισμούς του, σύμφωνα με τους οποίους:
(α) Του ζητήθηκε να υπογράψει - το συμβόλαιο Τεκ. 3 - ότι δέχεται να επιστρέψει το επίδικο ακίνητο και ότι θα του επέστρεφαν τα χρήματα.
(β) Ότι υπέγραψε το συμβόλαιο - Τεκ. 3 - χωρίς να το διαβάσει.
(γ) Ότι το ποσό που είχε πληρώσει για την αγορά του επίδικου κτήματος θα το ελάμβανε όταν θα ολοκληρώνοντο οι δοσοληψίες μεταξύ του εφεσείοντος και του Κακούτη και θα τους εμεταβίβαζε το κτήμα.
(δ) Ότι δεν πληρώθηκε οποιοδήποτε ποσό.
(ε) Ότι «το εν λόγω έγγραφο είναι άκυρο εξυπαρχής» λόγω «ψευδών παραστάσεων εκ μέρους του ενάγοντα και/ή άλλως και/ή δόλου και/ή απάτης».
Λαμβάνουμε, επίσης, υπόψη ότι η σχετική μαρτυρία δόθηκε χωρίς ένσταση από τον ενάγοντα. Μάλιστα το περισσότερο μέρος της σχετικής με το δόλο μαρτυρίας δόθηκε στην αντεξέταση.
Περαιτέρω λαμβάνουμε υπόψη ότι η πλευρά του εφεσείοντος ουδέποτε ήγειρε θέμα απουσίας «λεπτομερειών του δόλου και της απάτης». Όπως έχουμε ήδη υποδείξει σκοπός της παροχής λεπτομερειών είναι η αποτροπή του αιφνιδιασμού του αντιδίκου. Ωστόσο η πλευρά του εφεσείοντος ουδέποτε - στη διάρκεια της δίκης - ισχυρίσθηκε ότι είχε αιφνιδιασθεί ή καταληφθεί εξ απροόπτου. Κάτω από αυτές τις περιστάσεις η νομολογία έχει αναγνωρίσει ότι η μαρτυρία μπορεί να γίνει αποδεκτή (Manoli v. Evripidou (1968) 1 C.L.R. 90, Christodoulou v. Menicou (1966) 1 C.L.R. 17, 35 και Tomlison v. The London, Midland and Scottison Railway Co. [1914] 1 All E.R. 537, 540, 541). Ακολουθεί πως ο σχετικός λόγος της έφεσης πρέπει ν' απορριφθεί. Πρέπει, περαιτέρω, να προσθέσουμε ότι, σύμφωνα με τους Δικονομικούς Κανόνες, ο εφεσείων είχε την ευχέρεια να ζητήσει λεπτομέρειες του «δόλου και της απάτης». Δεν το έπραξε, και δεν έφερε ένσταση στην προσαγωγή της σχετικής μαρτυρίας. Δεν έχει καταληφθεί εξ απροόπτου. Δεν μπορεί, επομένως, να οικοδομήσει επί της μη συμμόρφωσης του εφεσίβλητου με τη Δ.19 θ.5.
Με το δεύτερο λόγο της έφεσης ο εφεσείων ισχυρίστηκε ότι το Πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα δεν εφάρμοσε το νομικό δόγμα «non est factum» κατόπιν του «ισχυρισμού του εφεσίβλητου ότι υπέγραψε την συμφωνία εν λευκώ πιστεύοντας ότι επρόκειτο περί διαφορετικής συμφωνίας». Το Δικαστήριο βάσει του δόγματος του «non est factum» έπρεπε να αποφασίσει ότι ο εφεσίβλητος δεν μπορούσε να είχε εξαπατηθεί από τον εφεσείοντα εφόσον ήταν σε θέση να διαβάσει το έγγραφο, ήταν πέραν των 18 ετών και είχε σώας τας φρένας.
Ο κ. Κυπριανού υπέβαλε ότι η απόφαση του Πρωτόδικου Δικαστηρίου δεν αναφέρει κανένα λόγο γιατί ο εναγόμενος να αποδεσμευθεί από τις υποχρεώσεις που πηγάζουν από την υπογραφή της επίδικης συμφωνίας. Ο εφεσίβλητος - συνέχισε ο κ. Κυπριανού - απέτυχε να αποδείξει έστω και μια από τις προϋποθέσεις που αναφέρονται στην υπόθεση Saunders v. Anglia [1970] 3 All E.R. 961 ως απαραίτητες για την εφαρμογή του «non est factum», και «εφόσον ως αναφέρεται στον πρώτο λόγο έφεσης ανωτέρω, η μαρτυρία επί δόλου και/ή απάτης και/ή ψευδών παραστάσεων δεν έπρεπε να γίνει αποδεχτή, δεν υπήρχε το υπόβαθρο για την εφαρμογή του δόγματος».
Πρέπει να υποδείξουμε ότι ο εφεσίβλητος δεν έχει επικαλεσθεί ευθέως την υπεράσπιση του «non est factum». Πρόβαλε τον δόλο και την απάτη του εφεσείοντος και δικαιώθηκε επί του θέματος της απάτης.
Σύμφωνα με τον Chitty on Contract, 27η έκδοση, παραγ. 5-032 στις περισσότερες φορές που έγινε επιτυχής επίκληση του δόγματος του «non est factum» το λάθος είχε προκληθεί με δόλο. Στην παρούσα υπόθεση είναι πρόδηλο ότι η εισήγηση για την απουσία του υπόβαθρου για την εφαρμογή του δόγματος στηρίζεται επί της θέσης που έχει προβληθεί στον πρώτο λόγο της έφεσης ήτοι ότι η μαρτυρία για δόλο και/ή απάτη και/ή ψευδείς παραστάσεις δεν έπρεπε να γίνει αποδεκτή. Ο πρώτος λόγος της έφεσης έχει ήδη απορριφθεί. Κατά συνέπεια έχει εκθεμελιωθεί το βάθρο επί του οποίου στηρίζεται ο σχετικός λόγος της έφεσης. Έπεται πως δεν μπορεί να πετύχει και απορρίπτεται.
Με τον τρίτο λόγο της έφεσης ο εφεσείων ισχυρίσθηκε ότι το Πρωτόδικο Δικαστήριο «κατά παράλειψη δεν προέβη στο εύρημα ότι ο εφεσίβλητος υφίστατο κώλυμα λόγω συμπεριφοράς (estoppel in pais) στο να επικαλεσθεί το νομικό δόγμα του «non est factum».
Ο κ. Κυπριανού υπέβαλε ότι η αμέλεια του εναγομένου δημιούργησε νομικό κώλυμα (estoppel) στον εφεσίβλητο για τον ισχυρισμό του περί «non est factum». Ο εφεσίβλητος - συνέχισε - δεν μπορούσε να επικαλεσθεί την δική του αμέλεια ως βάση για την υπεράσπιση του εφόσον το επίδικο έγγραφο ετοιμάστηκε από τους δικηγόρους του και υπογράφτηκε από αυτόν στην παρουσία τους. Παρέπεμψε στον Chitty on Contract, 25η έκδοση, σελ. 195 όπου αναφέρεται ότι «σε πρόσωπο που υπογράφει έγγραφο δεν θα επιτραπεί να εγείρει την υπεράσπιση του 'non est factum' οσάκις ήταν ένοχος αμέλειας όταν έθετε την υπογραφή του». Περαιτέρω ο κ. Κυπριανού υπέβαλε ότι ο εφεσίβλητος δεν μπορεί να επικαλεστεί την αρχή του «non est factum» και για τον εξής δεύτερο λόγο, ήτοι εφόσον, όπως υποστηρίχθηκε με τον πρώτο λόγο έφεσης, το Πρωτόδικο Δικαστήριο λανθασμένα έκανε δεκτή μαρτυρία που αναφέρεται σε δόλο και/ή απάτη και/ή ψευδείς παραστάσεις ενώ δεν υπήρχαν λεπτομέρειες περί τούτων στις έγγραφες προτάσεις, η αρχή του «non est factum» δεν μπορούσε να εξεταστεί ούτε και υπό το πρίσμα του ισχυριζόμενου δόλου και/ή της εξαπάτησης του εφεσίβλητου. Χωρίς το υπόβαθρο για δόλο και/ή απάτη και/ή ψευδείς παραστάσεις - κατέληξε ο κ. Κυπριανού - το Δικαστήριο δεν μπορούσε να προβεί σε εύρημα ότι ο εφεσίβλητος εξαπατήθηκε για να υπογράψει την εν λόγω συμφωνία και συνεπώς να εξεταστεί από αυτό το πρίσμα η αρχή του «non est factum».
Όπως έχουμε ήδη υποδείξει (βλ. σελ. 1418, 1419 πιο πάνω) ο εφεσίβλητος δεν έχει επικαλεσθεί ευθέως τη σχετική υπεράσπιση. Έχει επικαλεσθεί την απάτη και το δόλο του εφεσείοντος. Η δε σχετική υπεράσπιση επί του θέματος της απάτης έχει επιτύχει. Συνεπώς ο εφεσείων δεν μπορεί να επικαλείται την αμέλεια του εξαπατηθέντος για να αποτρέψει την επίκληση της υπεράσπισης του «non est factum» - η οποία εν πάση περιπτώσει δεν έχει ευθέως προβληθεί από τον εφεσίβλητο. Έπεται πως ο σχετικός λόγος της έφεσης δεν ευσταθεί και απορρίπτεται.
Τέλος πρέπει να υποδείξουμε ότι ένας από τους ισχυρισμούς της Εκθέσεως Απαιτήσεως ήταν ότι το τίμημα πωλήσεως πληρώθηκε στον εφεσίβλητο. Επί του προκειμένου το Πρωτόδικο Δικαστήριο έκαμε εύρημα ότι ο εφεσίβλητος ουδέποτε είσπραξε οποιοδήποτε ποσό ως τίμημα πωλήσεως δυνάμει του Τεκ. 3 είτε από τον εφεσείοντα είτε από τον Κακούτη και ότι ουδέποτε ο εφεσείων πλήρωσε οποιοδήποτε ποσό στον εφεσίβλητο αναφορικά με το Τεκ. 3 και το επίδικο ακίνητο. Πλην, όμως, αυτό το εύρημα δεν έχει εφεσιβληθεί και έχει παραμένει άτρωτο και άθικτο. Με άτρωτο και άθικτο το πιο πάνω εύρημα διερωτώμεθα πώς θα μπορούσε να επηραστεί το αποτέλεσμα έστω και αν ήθελαν πετύχει οι λόγοι της έφεσης.
Για όλους τους πιο πάνω λόγους η έφεση αποτυγχάνει και απορρίπτεται με έξοδα.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα.