|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(2004) 1 ΑΑΔ 1167
29 Ιουνίου, 2004
[ΑΡΤΕΜΗΣ, ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΥ, ΦΩΤΙΟΥ, Δ/στές]
1. ΤHANOS HOTELS LIMITED,
2. ALMAS SERVICE SECURITY LIMITED,
Εφεσείοντες-Eναγόμενοι,
v.
ΓΕΩΡΓΙΟΥ ΙΩΑΚΕΙΜ,
Εφεσιβλήτου-Eνάγοντα.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 11517)
Αποζημιώσεις ― Παραδειγματικές αποζημιώσεις (exemplary damages) ― Αρχές που διέπουν την επιδίκαση παραδειγματικών αποζημιώσεων όπως διατυπώθηκαν στη σχετική νομολογία.
Ακίνητη ιδιοκτησία ― Κατοχή ― Πρόσωπο δικαιούμενο να ευρίσκεται σε ακίνητη ιδιοκτησία παραμένει και μετά την απώλεια του δικαιώματος να ευρίσκεται σ' αυτή ― Δεν επιτρέπεται η έξωσή του με την βία αλλά μόνο με απόφαση του Δικαστηρίου ― Εφαρμοστέες αρχές αναφορικά με την εκδίωξη επεμβασία από τον νόμιμο ιδιοκτήτη ακινήτου ο οποίος εισέρχεται ειρηνικά για να πάρει την κατοχή του ακινήτου.
Ο ενάγων ήταν κατά τους ουσιώδεις χρόνους εκπαιδευτής καταδύσεων. Οι εναγόμενοι 1 ήσαν ιδιοκτήτες ξενοδοχείου στην Πάφο, οι δε εναγόμενοι 2 ασχολούντο με το επάγγελμα προσφοράς υπηρεσιών επ' αμοιβή σε θέματα ασφάλειας.
Δυνάμει εγγράφου ενοικίασης για ένα χρόνο αρχομένης από 1.4.95 και λήγουσας την 31.3.96 με δικαίωμα ανανέωσης για ακόμα ένα χρόνο, οι εναγόμενοι 1 ενοικίασαν και/ή παραχώρησαν στον ενάγοντα ένα "κατάλληλο δωμάτιο και/ή χώρο" στην παραλία του ξενοδοχείου τους στην Πάφο το οποίο αποτελείτο από 5 δωμάτια και/ή καλυμμένους χώρους για τους επαγγελματικούς σκοπούς του ενάγοντος.
Ο ενάγων συνέχισε να κατέχει τα επίδικα υποστατικά μετά την 31.3.96 οπόταν οι εναγόμενοι εισήλθαν σ' αυτά και μετακίνησαν τα αντικείμενα του ενάγοντα σε άλλο χώρο του ξενοδοχείου.
Ο ενάγων ήγειρε αγωγή εναντίον των εναγομένων αξιώνοντας παραδειγματικές αποζημιώσεις για ισχυριζόμενη ζημιά που προέκυψε από την είσοδο των εναγομένων στα επίδικα υποστατικά.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε στα ακόλουθα ευρήματα:
1) Τα υποστατικά κατείχοντο από τον ενάγοντα με βάση άδειας χρήσης (license).
2) Η άδεια χρήσης έληξε στις 31.3.96 και ο ενάγων απώλεσε το δικαίωμα παραμονής του στα υποστατικά.
3) Η συνέχιση της κατοχής του υποστατικού από τον ενάγοντα συνιστούσε επέμβαση στο ακίνητο που θεμελίωνε αγώγιμο δικαίωμα των εναγομένων 1, οι οποίοι όμως αντί να διεκδικήσουν το δικαίωμα τους στη δικαιοδοσία πολιτικού δικαστηρίου, επέλεξαν, με τη συνδρομή των εναγομένων 2 να πάρουν το νόμο στα χέρια τους και εκδιώξουν τον ενάγοντα από τα υποστατικά "που κατείχε κατ' αρχή νόμιμα, έστω και αν μετά τη λήξη της άδειας χρήσεως εξακολουθούσε να τα κατέχει".
4) Η πράξη των εναγομένων είναι αξιόμεπτη και ως τέτοια που "εξέθεσε τον ενάγοντα στα μάτια των πελατών του και του προκάλεσε ζημιά".
Το Δικαστήριο επιδίκασε, υπέρ του ενάγοντος και εναντίον των εναγομένων, το ποσό των £3.000 ως παραδειγματικές αποζημιώσεις, πλέον τόκο και έξοδα.
Οι εναγόμενοι εφεσίβαλαν την απόφαση προβάλλοντας λόγους που αφορούσαν:
α) Την κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι ο ενάγων είχε "κατάλοιπα κατοχής" αφού ως αδειούχος χρήσης της ξενοδοχειακής μονάδας ήταν αδύνατο να έχει τέτοια κατοχή που να αφήνει κατάλοιπα κατοχής.
β) Την κρίση του Δικαστηρίου ότι οι εναγόμενοι δεν είχαν δικαίωμα να εισέλθουν στα υποστατικά και μεταφέρουν αλλού τα αντικείμενα του ενάγοντος.
γ) Την επιδίκαση παραδειγματικών αποζημιώσεων υπέρ του ενάγοντος μετά από την αποδοχή της μαρτυρίας των εναγομένων ότι κατείχαν νόμιμα κλειδί για τον επίδικο χώρο και νόμιμα εισήλθαν σ' αυτό.
Οι εναγόμενοι υποστήριξαν επίσης ότι εν πάση περιπτώσει το επιδικασθέν ποσό των αποζημιώσεων είναι υπερβολικό.
Ο συνήγορος των εναγομένων ισχυρίσθηκε ότι κακώς το πρωτόδικο Δικαστήριο βασίστηκε στις υποθέσεις Αδάμου ν. Χριστοφή (1974) 1 C.L.R. 100 και Kennedy Hotels v. Indjirdjian (1992) 1 Α.Α.Δ. 400.
Αποφασίστηκε ότι:
1. Υπέρβαση του δικαιώματος κατοχής ακινήτου μετά τη λήξη ενοικίασης ή/και άδειας χρήσης, δεν παρέχει δικαίωμα στον ιδιοκτήτη να ανακτήσει με τη βία την κατοχή του. Ο νόμος αναγνωρίζει κατάλοιπα δικαιώματος στον κάτοχο τέτοια που να επιβάλλεται η παρεμβολή της δικαστικής εξουσίας για την έξωσή του. Τα δικαστήρια όμως θα πρέπει να φροντίζουν όπως το δικαίωμα ανάκτησης κατοχής από τον ιδιοκτήτη εξασφαλίζεται σύντομα.
2. Η παρούσα υπόθεση διαφοροποιείται από την Kennedy Hotels Ltd (ανωτέρω) εις το ότι η συμπεριφορά των εναγομένων σ' εκείνη την υπόθεση ήταν ενέργεια που εμπεριείχε στοιχεία αλαζονείας και θρασύτητας ούτως ώστε άξιζε τιμωρία από πολιτικό δικαστήριο.
3. Η παρούσα περίπτωση δεν ήταν κατάλληλη για επιδίκαση παραδειγματικών αποζημιώσεων. Εσφαλμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ότι η συμπεριφορά των εναγομένων προκάλεσε ζημιά στον ενάγοντα τη στιγμή που τον έκρινε αναξιόπιστο και απέρριψε όλες τις οικονομικές του αξιώσεις.
Η έφεση επιτράπηκε με έξοδα σε βάρος του εφεσίβλητου-ενάγοντος.
Αναφερόμενες υποθέσεις:
Kennedy Hotels v. Indjirdjian (1992) 1 Α.Α.Δ. 400,
Αδάμου ν. Χριστοφή (1974) 1 C.L.R. 100,
Liasidou a.ο. v. Papakleovoulou e.t.c. (1975) 1 C.L.R. 122,
Αγγελίδης & Φιλίππου Λτδ ν. Σπύρος Κολοκασίδης Εστέϊτς Λτδ (1991) 1 Α.Α.Δ. 327,
Bristol Corporation v. Ross a.ο. [1973] 3 All E.R. 393,
Papakokkinou a.ο. v. Kanther (1982) 1 C.L.R. 65,
Adrian Holdings Ltd v. Κυπριακής Δημοκρατίας (1998) 1 (Γ) Α.Α.Δ. 1836,
Γιάλλουρος ν. Νικολάου (2001) 1 Α.Α.Δ. 558,
Ερωτοκρίτου ως διαχειριστής της περιουσίας του αποβιώσαντος Δημήτρη Κουμπαρή κ.ά. ν. Φουτρή (2001) 1 Α.Α.Δ. 921.
Έφεση.
Έφεση από τους εναγόμενους κατά της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Πάφου που δόθηκε στις 30/9/04 (Αρ. Αγωγής 4251/96) με την οποία κρίθηκε ότι ο εφεσίβλητος-ενάγοντας είχε "κατάλοιπα κατοχής" ως αδειούχος χρήστης (licensee) υποστατικών των εναγομένων, ότι η εκδίωξη του από τα υποστατικά έστω και μετά τη λήξη της άδειάς του, χωρίς προσφυγή στα πολιτικά δικαστήρια ήταν αξιόμεμπτη και επιδίκασε υπέρ του ενάγοντα ποσό £3.000 ως παραδειγματικές αποζημιώσεις.
Α. Κακογιάννη και Χρ. Χατζηγεωργίου, για τους Εφεσείοντες.
Μ. Βασιλειάδης, για τον Εφεσίβλητο.
Cur. adv. vult.
ΑΡΤΕΜΗΣ, Δ: Την απόφαση του δικαστηρίου θα δώσει ο δικαστής Φωτίου.
ΦΩΤΙΟΥ, Δ.: Η παρούσα έφεση στρέφεται κατά της απόφασης δικαστή του Επαρχιακού Δικαστηρίου Πάφου ημερ. 30/9/02 με την οποία οι εφεσείοντες-εναγόμενοι διατάχθηκαν να καταβάλουν στον εφεσίβλητο-ενάγοντα το ποσό των £3.000 ως παραδειγματικές αποζημιώσεις, πλέον τόκο και έξοδα.
Από τα γεγονότα που αποτελούν κοινό έδαφος φαίνεται ότι ο ενάγων κατά τους ουσιώδεις χρόνους ήταν εκπαιδευτής καταδύσεων. Οι εναγόμενοι 1 (εταιρεία περιορισμένης ευθύνης) ήσαν οι ιδιοκτήτες του ξενοδοχείου Paphos Beach, οι δε εναγόμενοι 2 (επίσης εταιρεία περιορισμένης ευθύνης) ασχολούντο με το επάγγελμα προσφοράς υπηρεσιών επ' αμοιβή σε θέματα ασφάλειας.
Δυνάμει συμφωνίας ημερ. 1/4/95 οι εναγόμενοι 1 ενοικίασαν και/ή παραχώρησαν στον ενάγοντα ένα «κατάλληλο δωμάτιο και/ή χώρο» στην περιοχή της παραλίας του εν λόγω ξενοδοχείου το οποίο αποτελείτο από 5 δωμάτια και/ή καλυμμένους χώρους, τα οποία ο ενάγων χρησιμοποιούσε για επαγγελματικούς σκοπούς, δηλαδή, ως γραφείο και αποθήκη των εργαλείων και οργάνων κατάδυσης για σκοπούς της σχολής καταδύσεων που διατηρούσε. Σαν ενοίκιο συμφωνήθηκε το ποσό των £3.000 το χρόνο πληρωτέο με ίσες μηνιαίες δόσεις από £250 κάθε τέλος εκάστου μηνός.
Η διάρκεια της πιο πάνω αναφερόμενης ενοικίασης ήταν για ένα χρόνο αρχίζοντας από την 1/4/95 και λήγουσα την 31/3/96 με δικαίωμα του ενάγοντα να ανανεώσει την πιο πάνω συμφωνία για ακόμα ένα χρόνο με αύξηση 10% στο ενοίκιο.
Στο παρόν στάδιο σημειώνουμε ότι φαίνεται να ήταν επίσης κοινό έδαφος ότι ο ενάγων χρησιμοποιούσε τον εν λόγω χώρο και για τον ίδιο σκοπό με παρόμοιες συμφωνίες από το 1987.
Είναι εύρημα του πρωτόδικου δικαστηρίου, το οποίο δεν έχει αμφισβητηθεί, ότι η σχέση που είχε δημιουργηθεί μεταξύ εναγομένων 1 και του ενάγοντα ήταν κατοχή των ενοικιασθέντων υποστατικών με βάση άδεια χρήσης (license) και όχι με ενοικίαση (tenancy). Έτσι το θέμα που απασχόλησε το δικαστήριο ήταν κατά πόσο η άδεια χρήσης είχε ανανεωθεί ή όχι, όπως προβλέπετο από το έγγραφο ενοικίασης ημερ. 1/4/95, (τεκμ. 1), θέμα το οποίο έκρινε ότι εξαρτάτο και από το ποιά εκδοχή θα δεχόταν ως ορθή και αληθή. Αφού αξιολόγησε την ενώπιον του μαρτυρία κατάληξε ότι τόσο ο ενάγων (Μ.Ε.1) όσο και η σύζυγος του (Μ.Ε.2) ήσαν αναξιόπιστοι μάρτυρες. Όσον αφορά τον Μ.Ε.3 ενώ κρίθηκε αξιόπιστος, το δικαστήριο θεώρησε ότι η μαρτυρία του δεν προσέθετε οτιδήποτε το ουσιαστικό στην όλη υπόθεση. Δέχθηκε το δικαστήριο ως αξιόπιστους τους μάρτυρες των εναγομένων Μ.Υ.1 αρχιλογιστή των εναγομένων 1 και Μ.Υ.2 γενικό διευθυντή του ξενοδοχείου Paphos Beach καθώς και τους Μ.Υ.3 και Μ.Υ.4 υπαλλήλους των εναγομένων 2. Κατέληξε το δικαστήριο σε εύρημα ότι παρόλο ότι ο ενάγων ενδιαφέρθηκε για ανανέωση της συμφωνίας, μετά υπεισήλθε σε διαπραγματεύσεις νέας συμφωνίας με τους εναγομένους 1 «με αποτέλεσμα τη λήξη της άδειας στις 31/3/96 και την απώλεια του δικαιώματος παραμονής του στο υποστατικό». Πρόσθεσε ότι «η συνέχιση της κατοχής του υποστατικού από τον ενάγοντα συνιστούσε επέμβαση στο ακίνητο της εναγομένης 1 που θεμελίωνε αγώγιμο δικαίωμα της εναγομένης 1», η οποία όμως, αντί «να διεκδικήσει το δικαίωμα της στη δικαιοδοσία πολιτικού δικαστηρίου, επέλεξε όπως με τη συνδρομή της εναγομένης 2 πάρουν το νόμο στα χέρια τους και εκδιώξουν τον ενάγοντα από το υποστατικό που κατείχε κατ' αρχή νόμιμα, έστω και εάν μετά τη λήξη της άδειας χρήσεως εξακολουθούσε να το κατέχει». Το δικαστήριο προχώρησε να αναφέρει, βασιζόμενο και στην υπόθεση Kennedy Hotels v. Indjirdjian (1992) 1 A.Α.Δ. 400, 404 ότι ο νόμος αναγνωρίζει τέτοια κατάλοιπα δικαιώματος στον κάτοχο, που επιβάλλετο η «παρεμβολή της δικαστικής εξουσίας για την έξωση του». Θεώρησε τον τρόπο που ενήργησαν οι εναγόμενοι 1 δηλαδή που κάλεσαν τους υπαλλήλους των εναγομένων 2 και αφού εισήλθαν στο ενοικιαζόμενο υποστατικό μετακίνησαν τα αντικείμενα του ενάγοντα σε άλλο χώρο του ξενοδοχείου, ως πράξη αξιόμεμπτη και ως τέτοια που «εξέθεσε τον ενάγοντα στα μάτια των πελατών του και του προκάλεσε ζημιά». Έτσι επιδίκασε υπέρ του ενάγοντα το προαναφερθέν ποσό των £3.000 ως παραδειγματικές αποζημιώσεις παρόλο που απέρριψε όλες τις άλλες απαιτήσεις του ενάγοντα συνολικά £47.200 αφού είχε κρίνει αυτόν ως αναξιόπιστο.
Με την έφεση τους οι εναγόμενοι εγείρουν ουσιαστικά δυο θέματα τα εξής:
(α) ότι εσφαλμένα το δικαστήριο κατέληξε ότι ο ενάγων είχε «κατάλοιπα κατοχής» αφού ως αδειούχος χρήσης της ξενοδοχειακής μονάδας ήταν αδύνατο να έχει τέτοια κατοχή που να αφήνει κατάλοιπα κατοχής και εσφαλμένα έκρινε ότι οι εναγόμενοι δεν είχαν δικαίωμα να εισέλθουν στα επίδικα υποστατικά και μεταφέρουν αλλού τα αντικείμενα που ανήκαν στον ενάγοντα. (βλ. λόγους 1, 2 και 3 της έφεσης).
(β) ότι εσφαλμένα το δικαστήριο κατέληξε να επιδικάσει υπέρ του ενάγοντα παραδειγματικές αποζημιώσεις αφού δέχθηκε ότι οι εναγόμενοι νόμιμα κατείχαν κλειδί για τον επίδικο χώρο και νόμιμα εισήλθαν σ' αυτό και εν πάση περιπτώσει το ποσό των £3000 είναι υπερβολικό (βλ. λόγους 4, 5, 6 και 7 της έφεσης ).
Ήταν ο ισχυρισμός της ευπαιδεύτου συνηγόρου των εφεσειόντων ότι κακώς το πρωτόδικο δικαστήριο βασίστηκε στις υποθέσεις Αδάμου ν. Χριστοφή (1974) 1 C.L.R. 100 και Kennedy Hotels (ανωτέρω) για να αιτιολογήσει την κατάληξη του ότι υπήρχε κατάλοιπο κατοχής.
Η ουσία της υπόθεσης Αδάμου (ανωτέρω) είναι ότι δικαίωμα για αγωγή για παράνομη επέμβαση έχει και το πρόσωπο που είναι σε κατοχή έστω και αν δεν είναι ο ιδιοκτήτης ή έχει δικαίωμα τίτλου (derives title) από τον ιδιοκτήτη. Αποφασίστηκε μάλιστα ότι η παραμικρή κατοχή (the slightest possession) είναι αρκετή για να δίνει στον ενάγοντα το δικαίωμα να εγείρει αγωγή για παράνομη επέμβαση. Το επίδικο ακίνητο ήταν κυβερνητική γη στην οποία ο εφεσίβλητος-ενάγων είχε φυτεύσει 93 ελαιόδεντρα και κατείχε τόσο τη γη όσο και τα δέντρα για συνεχή και αποκλειστική περίοδο 45-50 χρονών. Σε κάποιο στάδιο η εναγόμενη επενέβη και μάζεψε ελιές ισχυριζόμενη ότι ήταν δικές της. Σε αγωγή εναντίον της η υπεράσπιση ήταν ότι ο ενάγων δεν ήταν ο ιδιοκτήτης αφού ιδιοκτήτης ήταν η Κυβέρνηση. Αποφασίστηκε ότι ο ενάγων είχε δικαίωμα έγερσης της αγωγής. Είναι φανερό ότι η υπόθεση δεν απαντά άμεσα το θέμα που εξετάζουμε.
Το ερώτημα που πρέπει εδώ να απαντηθεί είναι πιο απλό και έχει ως εξής: Από τη στιγμή που το πρωτόδικο δικαστήριο κατέληξε ότι ο ενάγων μετά τις 31/3/96 κατείχε τα επίδικα υποστατικά παράνομα και υπό συνθήκες που έδιναν στους εναγομένους 1 αγώγιμο δικαίωμα να ζητήσουν την έξωση του, αν όφειλαν οι τελευταίοι να αποταθούν προς τούτο στο δικαστήριο ή αν είχαν δικαίωμα να ανακτήσουν οι ίδιοι την κατοχή χωρίς τη βοήθεια του δικαστηρίου.
Η υπόθεση στην οποία ουσιαστικά βασίστηκε το πρωτόδικο δικαστήριο, η οποία μάλιστα ασχολείται και με το θέμα των παραδειγματικών αποζημιώσεων είναι η Kennedy Hotels Ltd (ανωτέρω). Παρόλο που εκεί η αρχική κατοχή ήταν με βάση θέσμια ενοικίαση, την οποία είχε η μητέρα του ενάγοντα, εντούτοις τα γεγονότα της υπόθεσης είναι τέτοια που μπορούν να κριθούν κάπως παρόμοια με αυτά της παρούσας με την έννοια ότι και στις δύο περιπτώσεις η ανάκτηση της κατοχής έγινε από τους ίδιους τους ιδιοκτήτες χωρίς να αποταθούν προς τούτο στο δικαστήριο. Εκεί η μητέρα του ενάγοντα αποχώρησε οικειοθελώς αλλά ο γιός της (ενάγων) παρόλο ότι έχασε κάθε δικαίωμα κατοχής του διαμερίσματος επέμενε να μένει σ' αυτό. Οι εφεσείοντες που εβιάζοντο να πάρουν κενή κατοχή του διαμερίσματος για να προχωρήσουν στην κατεδάφιση και επανοικοδόμηση του όλου συμπλέγματος, κατεδάφισαν μέρος της σκάλας και της στέγης με αποτέλεσμα να προκληθεί ζημιά σε κινητή περιουσία του εφεσίβλητου-ενάγοντα αξίας £3.074. Το πρωτόδικο δικαστήριο επιδίκασε σ' αυτόν όχι μόνο το εν λόγω ποσό αλλά και ένα επιπλέον ποσό £1.426 σαν παραδειγματικές αποζημιώσεις (παρόλο που δεν ζητούντο με την αγωγή) ανεβάζοντας το συνολικό ποσό των αποζημιώσεων στις £4.500 και η απόφαση επιβεβαιώθηκε από το Εφετείο.
Αναφορικά με το κατά πόσο ένας αρχικά νόμιμος κάτοχος που μετατρέπεται σε παράνομο μπορεί να εκδιωχθεί δια της βίας και όχι μέσω του δικαστηρίου, σχετικό είναι το ακόλουθο απόσπασμα από τη σελ. 404 της εν λόγω υπόθεσης όπου ο κ. Πικής Δ (όπως ήταν τότε) ανάφερε τα εξής:
«Το πρωτόδικο δικαστήριο έκρινε ότι ο εφεσίβλητος μετά την αποχώρηση της μητέρας του απώλεσε το δικαίωμα παραμονής στο διαμέρισμα. Όμως η απώλεια του δικαιώματος αυτού δε νομιμοποιούσε τον ιδιοκτήτη να προβεί στη βίαιη έξωση του, όπως ορθά διαπίστωσε το δικαστήριο. Υπέρβαση του δικαιώματος κατοχής ακινήτου, δεν παρέχει δικαίωμα στον ιδιοκτήτη ν' ανακτήσει με τη βία την κατοχή του. Ο νόμος αναγνωρίζει κατάλοιπα δικαιώματος στον κάτοχο τέτοια που να επιβάλλεται η παρεμβολή της δικαστικής εξουσίας για την έξωση του (βλ. μεταξύ άλλων Bristol Corporation v. Ross and Another [1973] 3 All E.R. 393 και R. V. Wandsworth [1975] 3 All E.R. 390.)
Όπως συνάγεται από την πρωτόδικη απόφαση, κίνητρο για τη συμπεριφορά των εφεσειόντων αποτέλεσε η αδημονία τους να αναπτύξουν το ακίνητο το συντομότερο και να προλάβουν πιθανούς περιορισμούς που εφημολογούντο. Με μια λέξη το κέρδος ώθησε τους εφεσείοντες να πάρουν το νόμο στα χέρια τους και να παραβιάσουν όχι μόνο τα δικαιώματα του εφεσιβλήτου, αλλά και την έννομη τάξη που καθιστά τη δικαστική εξουσία τη μόνη αρχή να επιβάλει το νόμο. Υπό το φως αυτών των γεγονότων το πρωτόδικο δικαστήριο καταδίκασε τους εφεσείοντες σε £1.426 τιμωρητικές αποζημιώσεις, ανεβάζοντας το συνολικό ποσό που επιδικάστηκε σε £4.500.»
(Η υπογράμμιση είναι δική μας).
Kρίνουμε ότι τα πιο πάνω ισχύουν και στη δική μας περίπτωση και έτσι οι λόγοι έφεσης ότι εσφαλμένα τα πρωτόδικο δικαστήριο κατέληξε ότι ο ενάγων είχε τέτοιο δικαίωμα κατοχής που μόνο δικαστικά μπορούσε να εκδιωχθεί, απορρίπτεται.
Η πιο πάνω υπόθεση αφορούσε ενοικίαση. Όμως εξετάζοντας την υπόθεση αυτή με βάση τα κριτήρια που διέπουν άδειες χρήσης, η κατάληξη μας θα πρέπει να είναι η ίδια, δηλαδή, ότι οι εναγόμενοι, έστω και αν ο ενάγων θεωρείτο παράνομος μετά την λήξη της άδειας χρήσης, θα έπρεπε κανονικά να διεκδικήσουν την έξωση του δικαστικά και όχι με τον τρόπο που ενήργησαν. Στο σύγγραμμα Clerk & Lindsell on Torts, 16η έκδοση, σελ. 1330, παραγρ. 23-35 μεταξύ άλλων διαβάζουμε τα εξής:
"a licensee who remains on land after his license expires or is properly revoked is a trespasser. He is entitled however, to a reasonable time for "packing up" in which to leave and to remove his goods and until such reasonable time has elapsed he cannot be prevented from entering on the land for the purpose of removing his goods."
Οι υποθέσεις Liasidou & another v. Kyriakou N. Papakleovoulou e.t.c. (1975) 1 C.L.R. 122 και Αγγελίδης & Φιλλίππου Λτδ. ν. Σπύρος Κολοκασίδης Εστέϊτς Λτδ. (1991) 1 Α.Α.Δ. 327, στις οποίες επίσης στηρίζονται οι εφεσείοντες, δεν βοηθούν την υπόθεση τους.
Με το θέμα αυτό της εκδίωξης ενός παράνομου κατόχου ακινήτου, χωρίς τη βοήθεια του δικαστηρίου, σχετικά είναι τα όσα αναφέρονται στο αγγλικό σύγγραμμα Clerk & Lindsell on Torts 16η έκδοση, παραγ. 23-23 σελ. 1320, όπου διαβάζουμε τα ακόλουθα:
«23-23 Forcible expulsion by owner who has entered peaceably. If a person entitled to the possession of premises can manage to get in without committing a forcible entry, even though he does so by means of an artifice, he may then justify using force to defend his possession so acquired without rendering himself liable even to a criminal prosecution. He may justify forcible expelling a trespasser, and it makes no difference that the trespasser was on the premises before the owner. An expulsion, after a peaceable entry by a party having title, does not make the entry forcible. The party so entering, however, must be careful to request the other to depart before he can justify laying hands on him to turn him out, and in no case must he use more force than the occasion requires; for any violence in excess of what is reasonably necessary to effect the expulsion the owner will be liable."
Σε δική μας ελεύθερη μετάφραση τα πιο πάνω έχουν ως ακολούθως:
«23-23 Εκδίωξη από τον ιδιοκτήτη ο οποίος εισήλθε ειρηνικά. Aν ένα πρόσωπο που δικαιούται να πάρει κατοχή ενός ακινήτου μπορεί να εισέλθει σ' αυτό χωρίς να διαπράξει μια βίαιη είσοδο, ακόμα και αν πράξει τούτο με τέχνασμα, θα μπορεί τότε να δικαιολογήσει τη χρήση βίας για να υπερασπίσει την κατοχή που κατόρθωσε με αυτό τον τρόπο να ανακτήσει, χωρίς να καθιστά τον εαυτό του υπεύθυνο ακόμη και σε ποινική δίωξη. Θα μπορεί να δικαιολογήσει τη βίαιη εκδίωξη του επεμβασία και δεν έχει σημασία αν ο επεμβασίας ήταν στο υποστατικό πριν τον ιδιοκτήτη. Μια εκδίωξη μετά από μια ειρηνική είσοδο από το πρόσωπο που έχει τίτλο ιδιοκτησίας, δεν καθιστά την είσοδο βίαιη. Όμως το μέρος που εισέρχεται με αυτό τον τρόπο πρέπει να είναι προσεκτικό να ζητήσει από το άλλο μέρος να φύγει προτού απλώσει τα χέρια του πάνω στον άλλο για να τον διώξει και σε καμιά περίπτωση δεν πρέπει να χρησιμοποιήσει περισσότερη βία απ' ότι απαιτείται από την περίπτωση. καθότι οποιαδήποτε βία πέρα αυτής που είναι λογικά αναγκαία για να επιτευχθεί η εκδίωξη καθιστά τον ιδιοκτήτη υπεύθυνο.»
Στην υπόθεση Βristol Corporation v. Ross & Another [1973] 3 All ER. 393, στην οποία γίνεται αναφορά στο πιο πάνω απόσπασμα από την υπόθεση Kennedy Hotels Ltd. οι επεμβασίες (trespassers), ήσαν σφετεριστές της γης (squatters), δηλαδή καθαρά παράνομοι. Όμως ο ιδιοκτήτης ζήτησε ανάκτηση κατοχής δικαστικά την οποία και πέτυχε αλλά οι επεμβασίες ζήτησαν αναστολή του διατάγματος έξωσης. Ο Λόρδος Denning MR ανάφερε μεταξύ άλλων, ότι τα δικαστήρια του Κοινοδικαίου ποτέ δεν ανέστειλαν διατάγματα στις περιπτώσεις εκείνες που ο ιδιοκτήτης είχε και το δικαίωμα να πάρει άμεση κατοχή χωρίς να έλθει στο δικαστήριο. Επομένως δεν θα τίθετο ο ιδιοκτήτης σε χειρότερη μοίρα επειδή ήλθε στο δικαστήριο. Αναφορικά με τη θεραπεία της αυτοβοήθειας (the remedy of self-help) σχετικά είναι τα όσα αναφέρονται στη σελ. 396 της υπόθεσης Bristol Corporation (ανωτέρω), η ουσία των οποίων είναι ότι παρόλο που ένας πολίτης δικαιούται να προχωρήσει σε ανάκτηση της κατοχής του ακινήτου (εκεί που κάποιο πρόσωπο κατέχει τούτο σαφώς παράνομα) χωρίς τη βοήθεια του δικαστηρίου και νοουμένου ότι μπορεί να πράξει τούτο ειρηνικά, εντούτοις είναι συμβουλεύσιμο όπως πράττει τούτο μέσω δικαστηρίου. Ταυτόχρονα όμως και τα δικαστήρια θα πρέπει να φροντίζουν όπως το δικαίωμα του αυτό εξασφαλίζεται σύντομα.
Στη δική μας περίπτωση παρόλο που οι διάδικοι είχαν διαφορά ως προς τον τρόπο που εισήλθαν οι εναγόμενοι-εφεσείοντες στο εν λόγω υποστατικό (ο ενάγων ισχυρίζετο σπάσιμο των κλειδαριών και αποκοπή ρεύματος και νερού, ενώ οι εναγόμενοι ότι απλώς άνοιξαν με το δικό τους κλειδί που δικαιωματικά κρατούσαν), το πρωτόδικο δικαστήριο περιορίστηκε να πει ότι οι εναγόμενοι «πήραν το νόμο στα χέρια τους και παραβίασαν όχι μόνο τα δικαιώματα του ενάγοντος αλλά και αυτό της έννομης τάξης». Τίποτε δεν αναφέρει για τον τρόπο επέμβασης παρόλο ότι από άποψης αξιοπιστίας των μαρτύρων δέχθηκε ως φιλαλήθεις μάρτυρες τους μάρτυρες των εναγομένων και αναξιόπιστο τον ενάγοντα και τη σύζυγο του. Οι μάρτυρες των εναγομένων, τους οποίους έκρινε αξιόπιστους το πρωτόδικο δικαστήριο, είχαν αναφέρει ότι άνοιξαν με δικό τους αντικλείδι, κατέγραψαν τα αντικείμενα που υπήρχαν εκεί και ανήκαν στον ενάγοντα και τα μετάφεραν με προσοχή σε άλλο χώρο (αποθήκη) του ξενοδοχείου χωρίς να προκληθεί ζημιά, γεγονός που δέχθηκε το πρωτόδικο δικαστήριο.
Σχετικά με το θέμα των παραδειγματικών αποζημιώσεων υπάρχει αρκετή νομολογία του Ανωτάτου Δικαστηρίου. (Βλ. μεταξύ άλλων Papakokkinou & others ν. Kanther (1982) 1 C.L.R. 65, Kennedy Hotels Ltd. v. Indjirdjian (1992) 1 A.A.Δ. 400, Adrian Holdings Ltd. ν. Kυπριακής Δημοκρατίας (1998) 1 (Γ) Α.Α.Δ. 1836, Γιάλλουρος ν. Νικολάου (2001) 1 Α.Α.Δ. 558 και Γεώργιος Ερωτοκρίτου ως διαχειριστής της περιουσίας του αποβιώσαντος Δημήτρη Κουμπαρή κ.α. ν. Δήμου Χρίστου Φουτρή (2001) 1 Α.Α.Δ. 921).
Στην υπόθεση Adrian Holdings Ltd., σελ. 1846, ο Αρτέμης Δ. διατύπωσε το θέμα ως εξής:
«Στο δίκαιο που διέπει το θέμα παραδειγματικών αποζημιώσεων, εξέχουσα θέση κατέχει η αγγλική απόφαση στην υπόθεση Rookes v. Barnard [1964] 1 All E.R. 367, όπου τέθηκαν οι προϋποθέσεις που δικαιολογούν την επιδίκαση τέτοιων αποζημιώσεων. Στην Papakokkinou and others v. Kanther (1982) 1 C.L.R. 65, το Εφετείο, χωρίς να αποφανθεί τελικά αν οι αρχές της Rookes v. Barnard τυγχάνουν εφαρμογής στην Κύπρο, προτίμησε την ευρύτερη αρχή που επιτρέπει επιδίκαση παραδειγματικών αποζημιώσεων όπου η διαγωγή του εναγόμενου είναι τόσο αξιόμεμπτη ώστε να αρμόζει επιβολή τιμωρίας από πολιτικό δικαστήριο. Αξιόμεμπτη διαγωγή είναι εκείνη που συνοδεύεται από έντονα στοιχεία αλαζονείας, θρασύτητας ή αθέμιτου κίνητρου, ιδιαίτερα όταν τείνει να ταπεινώσει το θύμα του αδικήματος.»
Στρεφόμενοι στα γεγονότα της δικής μας περίπτωσης και βασιζόμενοι ιδιαίτερα στα όσα λέχθηκαν στη Kennedy Hotels Ltd. (ανωτέρω) όπου γίνεται αναφορά σε βίαιη έξωση, καταλήγουμε ότι η εν λόγω υπόθεση, σε τελική ανάλυση διαφοροποιείται από την παρούσα. Στην υπόθεση Kennedy Hotels Ltd. ο τρόπος που ενήργησαν οι εναγόμενοι δηλαδή που κατεδάφισαν μέρος της σκάλας και της στέγης του διαμερίσματος που κατοικούσε ο ενάγων, ήταν σίγουρα ενέργεια που εμπεριείχε έντονα στοιχεία αλαζονείας και θρασύτητας ούτως ώστε άξιζε τιμωρία από πολιτικό δικαστήριο. Στη δική μας περίπτωση από τη στιγμή που το πρωτόδικο δικαστήριο απέρριψε όλες τις χρηματικές αποζημιώσεις του ενάγοντα αφού χαρακτήρισε τούτον (όπως και τη σύζυγο του) ως αναξιόπιστους μάρτυρες και αφού δέχθηκε την εκδοχή των εναγομένων ότι η μετακίνηση των αντικειμένων (κινητής περιουσίας του ενάγοντα) έγινε με προσεκτικό τρόπο ώστε να μην καταστραφεί οτιδήποτε, καθώς και το γεγονός ότι δεν υπάρχει εύρημα ως προς τον τρόπο εισόδου στο εν λόγω υποστατικό, παρόλο που έκρινε αξιόπιστους τους μάρτυρες των εναγομένων, κρίνουμε ότι η περίπτωση δεν ήταν κατάλληλη για επιδίκαση παραδειγματικών αποζημιώσεων. Εσφαλμένα το πρωτόδικο δικαστήριο έκρινε ότι η συμπεριφορά των εναγομένων προκάλεσε ζημιά στον ενάγοντα τη στιγμή που τον έκρινε αναξιόπιστο και απέρριψε όλες τις οικονομικές του αξιώσεις. Σημειώνουμε ότι ο ενάγων-εφεσίβλητος δεν καταχώρησε αντέφεση για να αμφισβητήσει τα ευρήματα του δικαστηρίου ότι (α) ήταν αναξιόπιστος και (β) ότι δεν απέδειξε τις ζημιές του. Έτσι με τα ιδιάζοντα γεγονότα αυτής της υπόθεσης και καθιστώντας το σαφές ότι με κανένα τρόπο δεν ενθαρρύνουμε τη διαδικασία της ανάκτησης κατοχής ενός ακινήτου έξω από τα πλαίσια της δικαστικής διαδικασίας, καταλήγουμε να δεχθούμε την έφεση.
Στην προαναφερθείσα υπόθεση Γεώργιος Ερωτοκρίτου ως διαχειριστής της περιουσίας του αποβιώσαντος Δημήτρη Κουμπαρή το Ανώτατο Δικαστήριο παραμέρισε την απόφαση του πρωτόδικου δικαστηρίου να επιδικάσει £8.000 ως παραδειγματικές αποζημιώσεις ακριβώς διότι δεν σκιαγράφησε στην απόφαση του τους λόγους που καθιστούσαν την περίπτωση κατάλληλη για κάτι τέτοιο.
Σαν αποτέλεσμα η έφεση επιτυγχάνει. Η πρωτόδικη απόφαση καθώς και η διαταγή για έξοδα παραμερίζονται. Ο εφεσίβλητος-ενάγων να καταβάλει τα έξοδα της παρούσας έφεσης, όπως αυτά θα υπολογισθούν από τον Πρωτοκολλητή.
Η έφεση επιτρέπεται με έξοδα σε βάρος του εφεσίβλητου-ενάγοντος.