|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(2003) 1 ΑΑΔ 1476
23 Οκτωβρίου, 2003
[ΠΙΚΗΣ, Π., ΚΑΛΛΗΣ, ΚΡΑΜΒΗΣ, Δ/στές]
ΝΙΚΗ ΓΙΟΥΚΚΑ,
Εφεσείουσα-Αιτήτρια,
ν.
ΑΝΔΡΕΑ ΜΙΧΑΗΛΙΔΗ,
Εφεσιβλήτου-Καθ' ου η αίτηση.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 11380)
Ιδιοκτήτης και ενοικιαστής — Θέσμια ενοικίαση — Αίτηση για ανάκτηση κατοχής ακινήτου προς το σκοπό διενέργειας ουσιαστικών και ριζικών αλλαγών — Άρθρο 11(1)(η)(iii) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983 (Ν. 23/83), όπως τροποποιήθηκε — Τι πρέπει να αποδείξει ο ιδιοκτήτης για να επιτύχει ανάκτηση κατοχής στη βάση της πιο πάνω νομοθετικής πρόνοιας.
Η εφεσείουσα υπέβαλε την Αίτηση 45/2000 ενώπιον του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων, η απόφαση της οποίας αποτελεί αντικείμενο της παρούσας έφεσης, με στόχο την ανάκτηση κατοχής καταστήματος το οποίο κατείχε ο εφεσίβλητος ως θέσμιος ενοικιαστής, προς το σκοπό διενέργειας ουσιαστικών και ριζικών αλλαγών στο κτίριο.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο διαπίστωσε ότι οι αλλαγές είναι ουσιωδώς σημαντικές και συνεπάγονται την ουσιαστική και σημαντική μετατροπή του κτιρίου. Επομένως σ' αυτό το σημείο ικανοποιούνται οι πρόνοιες του Άρθρου 11(1)(η)(iii) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983 (Ν. 23/83), ως τροποποιήθηκε στο σημείο αυτό από το Ν. 119(I)/99), (ο Νόμος). Το Δικαστήριο αμφισβήτησε όμως τον προβαλλόμενο από την ιδιοκτήτρια σκοπό, ως το λόγο για τον οποίο επεδίωκε την ανάκτηση κατοχής του καταστήματος. Το Δικαστήριο κατέληξε ότι η Αίτηση δεν είναι γνήσια και η Αιτήτρια ζητά με κάθε τρόπο την είσπραξη ψηλού ενοικίου.
Με την έφεση προσβάλλονται οι διαπιστώσεις και τα ευρήματα του Δικαστηρίου αναφορικά με τις προθέσεις της εφεσείουσας και το γνήσιο του αιτήματος της. Έγινε εισήγηση ότι εφόσον το Δικαστήριο διαπίστωσε πως οι αλλαγές που θα εγίνονταν στο κτίριο ανταποκρίνονταν στις προϋποθέσεις που θέτει το Άρθρο 11(1)(η)(iii) του Νόμου, το αίτημα της έπρεπε να γινει δεκτό.
Ο εφεσίβλητος υποστήριξε ότι η διαπίστωση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι, δεν ήταν λογική υπό τις συνθήκες η ανάκτηση του κτιρίου, είναι σωστή, όπως επίσης ορθή είναι και η διαπίστωση ότι το αίτημα για ανάκτηση κατοχής ήταν προσχηματικό για την εξασφάλιση της έξωσης του θέσμιου ενοικιαστή, η οποία ήταν άλλως ανέφικτη.
Αποφασίστηκε ότι:
Α. Υπό Πική, Π. συμφωνούντος και του Καλλή, Δ.:
1. Ο όρος "απαιτείται λογικώς υπό του ιδιοκτήτη" στην παράγραφο (η) του Άρθρου 11(1) του Νόμου συσχετίζεται άμεσα προς κάθε στοιχείο που θέτει ο Νόμος στις υποπαραγράφους που ακολουθούν για την ανάκτηση κατοχής του ακινήτου. Στην υποπαράγραφο (iii) ο Νόμος θέτει δύο προϋποθέσεις προς τις οποίες συναρτάται η λογικότητα του αιτήματος (α) τη φύση των αλλαγών που θα επιφέρει ο ιδιοκτήτης στο κτίριο, που πρέπει να έχουν τον χαρακτήρα που προσδιορίζει ο Νόμος, σημαντικές αλλαγές που συνεπάγονται την ουσιαστική και σημαντική μετατροπή του υφισταμένου κτιρίου και (β) ότι σκοπός των αλλαγών αυτών είναι η αξιοποίηση του κτιρίου.
2. Το εύρημα του Δικαστηρίου ότι οι επιδιωκόμενες αλλαγές είχαν τον χαρακτήρα που προβλέπει ο Νόμος, καθιστώσες αναγκαία την ανάκτηση κατοχής του ακινήτου για τους σκοπούς διενέργειας τους, ικανοποιεί το στοιχείο (α) ανωτέρω. Σύμφωνα και πάλιν με τα ευρήματα του Δικαστηρίου δεν ικανοποιείται το στοιχείο (β), δηλαδή ότι ο σκοπός των σκοπούμενων αλλαγών ήταν η αξιοποίηση του ακινήτου.
3. Το εύρημα του Δικαστηρίου ότι ο επιδιωκόμενος σκοπός της εφεσείουσας δεν ήταν η αξιοποίηση του ακινήτου, είναι, υπό το φως των γεγονότων που περιβάλλουν το αίτημα, αναπόφευκτο.
Β. Υπό Κραμβή, Δ.:
Με δεδομένη τη διαπίστωση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι οι προτεινόμενες αλλαγές είναι ουσιωδώς σημαντικές και συνεπάγονται ουσιαστική και σημαντική μετατροπή του κτιρίου που λόγω της ηλικίας του είναι αμφίβολης αντοχής και δοθέντος ότι ο χώρος του ισογείου αυξάνεται και δημιουργούνται υπόγειο και μεσοπάτωμα, η κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι οι σκοπούμενες αλλαγές δεν θα οδηγήσουν σε αξιοποίηση και επομένως δεν απαιτείται λογικώς η κατοχή του καταστήματος, είναι εσφαλμένη.
? ????? ?Ι????????? ???? Ι????????? ?? ?????.
Αναφερόμενες υποθέσεις:
Lamarco Ltd v. Kranos (1987) 1 C.L.R. 336,
Poyiatzis v. Pilavakis a.o. (1988) 1 C.L.R. 411,
Michaelides v. Abbot of Kykko (1989) 1 C.L.R. 383,
Κόσμος Λτδ κ.ά. ν. Φυλακτού Λτδ (1992) 1 Α.Α.Δ. 1086,
Ιωάννου ν. Κοκκώνη (1993) 1 Α.Α.Δ. 274,
Kontou v. Solomou (1978) 1 C.L.R. 425.
Έφεση.
Έφεση από την αιτήτρια κατά της απόφασης του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων Πάφου που δόθηκε στις 28/3/02 (Αρ. Αίτησης Ε45/00) με την οποία έκρινε ως μη λογικό και γνήσιο το αίτημά της για ανάκτηση κατοχής τριών συνεχόμενων καταστημάτων ιδιοκτησίας της στην Πάφο και απέρριψε την αίτησή της για έξωση από αυτά του θέσμιου ενοικιαστή τους.
Γ. Κουκούνης, για την Εφεσείουσα.
Δ. Ζαβαλλής, για τον Εφεσίβλητο.
Cur. adv. vult.
ΠΙΚΗΣ, Π.: Η απόφαση που ακολουθεί είναι απόφαση της πλειοψηφίας. Με αυτή είναι σύμφωνος ο Καλλής, Δ.. Ο Κραμβής, Δ., καταλήγει σε διαφορετικό αποτέλεσμα για τους λόγους που παρέχει στη δική του ξεχωριστή απόφαση.
ΠΙΚΗΣ, Π.: Ο εφεσίβλητος είναι θέσμιος ενοικιαστής καταστήματος το οποίο προέκυψε από τη συνένωση τριών μικρότερων συνεχόμενων καταστημάτων, το πρώτο από τα οποία αποτέλεσε το αντικείμενο ενοικίασης το 1957. To καταβλητέο ενοίκιο είναι £86 μηνιαίως. Η εφεσείουσα αγόρασε τα υποστατικά. Ευθύς ως κατέστη ιδιοκτήτρια του ακινήτου αξίωσε από τον εφεσίβλητο μεγάλη αύξηση του ενοικίου. Διαπραγματεύσεις μεταξύ των μερών για τον καθορισμό νέου ενοικίου απέβησαν άκαρπες, λόγω του ρήγματος μεταξύ τους ως προς το ύψος της αύξησης. Μετά την κατάρρευση των διαπραγματεύσεων η εφεσείουσα επεδίωξε την έξωση του ενοικιαστή με το δικαιολογητικό ότι αυτή ήταν αναγκαία, λόγω σχεδιαζόμενων μετατροπών στο κατάστημα. Προς τούτο υπέβαλε την Αίτηση 19/99 ενώπιον του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων, η οποία αποσύρθηκε όταν έγινε κατανοητό από την ιδιοκτήτρια ότι τα σχέδια, ως αναφέρει το πρωτόδικο Δικαστήριο, δεν προέβλεπαν την εκσκαφή υπογείου. Προφανώς κρίθηκε ότι οι μετατροπές που προβλέπονταν δεν ήταν ουσιώδεις, ώστε να δικαιολογούν την ανάκτηση κατοχής του ακινήτου.
Μετά την απόσυρση και απόρριψη της αίτησης αυτής υποβλήθηκε η Αίτηση 45/2000, η απόφαση στην οποία αποτελεί το αντικείμενο της παρούσας έφεσης. Η δεύτερη, όπως και η πρώτη αίτηση, είχαν κοινό αντικείμενο την ανάκτηση κατοχής του ακινήτου από την ιδιοκτήτρια, προς το σκοπό διενέργειας ουσιαστικών και ριζικών αλλαγών στο κτίριο.
Ο εφεσίβλητος υποστήριξε ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι η εφεσείουσα κωλυόταν να προβάλει το αίτημά της, επί τω ότι το θέμα ήταν δεδικασμένο. Υποστήριξε ότι την τύχη του δεύτερου αιτήματος, επισφράγισε το δεδικασμένο που επέφερε η κατάληξη του πρώτου. Η θέση αυτή δεν έγινε δεχτή από το πρωτόδικο Δικαστήριο, το οποίο προχώρησε στην εξέταση της αίτησης υπό το φως της δοθείσας μαρτυρίας προερχόμενης από τους διαδίκους και ειδήμονες, ως προς την εργασία που προβλέπουν τα αρχιτεκτονικά σχέδια τα οποία ετοιμάστηκαν για μετατροπές στο ακίνητο.
Το εμβαδόν του ακινήτου είναι 78 τ.μ., από τα οποία μόνο 58 τ.μ. χρησιμοποιούνται ως εκθεσιακός χώρος. Το υπόλοιπο χρησιμοποιείται ως αποθηκευτικός χώρος και ως αποχωρητήριο. Το κατάστημα έχει σέντε το οποίο χρησιμοποιείται ως βοηθητικός χώρος για τη λειτουργία του καταστήματος.
Με τις σχεδιαζόμενες μετατροπές θα εκσκαφθεί υπόγειο το οποίο θα χρησιμοποιηθεί ως αποθηκευτικός χώρος και το σέντε θα μετατραπεί σε ημιώροφο (μεσώροφο). Ο μεσώροφος και το υπόγειο θα έχουν αντίστοιχα εμβαδόν 20 τ.μ. και 26 τ.μ. Τόσο ο μεσώροφος όσο και το υπόγειο προορίζονται ως βοηθητικοί χώροι του καταστήματος. Η αναμόρφωση του κτιρίου θα έχει ως αποτέλεσμα, λόγω της κατασκευής του κλιμακοστασίου, τη μείωση του ωφέλιμου χώρου του καταστήματος κατά 10 τ.μ.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο διαπιστώνει ότι οι αλλαγές είναι ουσιωδώς σημαντικές και συνεπάγονται την ουσιαστική και σημαντική μετατροπή του κτιρίου. Επομένως σ' αυτό το σημείο ικανοποιούνται οι πρόνοιες του άρθρου 11(1)(η)(iii) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983 (Ν.23/83), ως τροποποιήθηκε στο σημείο αυτό από το Ν.119(I)/99 ο Νόμος. Αμφισβήτησε (το Δικαστήριο) όμως τον προβαλλόμενο από την ιδιοκτήτρια σκοπό, ως το λόγο για τον οποίο η αιτήτρια επιδιώκει την ανάκτηση της κατοχής του καταστήματος. Επισημαίνει τη μεγάλη δαπάνη που θα απαιτηθεί για τη διενέργεια των μετατροπών του κτιρίου - £30,000 - για το οποίο θα συναφθεί δάνειο το οποίο θα φέρει τόκο £3,000 το χρόνο. Στην απουσία οποιασδήποτε ένδειξης για το ενοίκιο το οποίο θα αποφέρει το κατάστημα, μετά τις αλλαγές που θα γίνουν, δεν μπορεί αυτές να συσχετισθούν με οποιοδήποτε οικονομικό όφελος το οποίο οι μετατροπές θα φέρουν στην ιδιοκτήτρια. Σχετικό με τις διαστάσεις αυτού του θέματος είναι και το γεγονός το οποίο υπογραμμίζεται από το πρωτόδικο Δικαστήριο, ότι ο εκθεσιακός χώρος του καταστήματος θα μειωθεί ως αποτέλεσμα των αλλαγών που θα γίνουν. Τα γεγονότα αυτά, κρινόμενα σε συνδυασμό με το υπόβαθρο της διαφοράς, δηλαδή την επιμονή της ιδιοκτήτριας για αύξηση του ενοικίου, την έγερση της πρώτης αίτησης για την ανάκτηση κατοχής του καταστήματος, την απόσυρση της και επαναφορά του θέματος με δεύτερη αίτηση, οδήγησαν το Δικαστήριο στο συμπέρασμα ότι:
«Οι αλλαγές δεν μας φαίνονται ότι είναι λογικές και κρίνουμε ότι δεν αποτελούν αξιοποίηση του ακινήτου.»
Και συνακόλουθα στην κατάληξη:
«... Συμφωνούμε με το δικηγόρο του ενοικιαστή ότι η Αίτηση δεν είναι γνήσια και η Αιτήτρια ζητά με κάθε τρόπο την είσπραξη ψηλού ενοικίου.»
Με την έφεση προσβάλλονται οι διαπιστώσεις και τα ευρήματα του Δικαστηρίου αναφορικά με τις προθέσεις της εφεσείουσας και το γνήσιο του αιτήματός της. Έγινε εισήγηση ότι εφόσον το Δικαστήριο διαπίστωσε πως οι αλλαγές που θα εγίνοντο στο κτίριο ανταποκρίνονταν στις προϋποθέσεις που θέτει το άρθρο 11(1)(η)(iii) του Νόμου το αίτημά της έπρεπε να γίνει δεχτό.
Το λογικό του αιτήματος για την ανάκτηση κατοχής, το οποίο προσδιορίζεται από το εισαγωγικό μέρος της παραγράφου (η), του άρθρου 11(1) του Νόμου, συναρτάται αποκλειστικά, κατά την εισήγηση του κ. Κουκούνη, με την (α) φύση των μετατροπών και (β) την αναγκαιότητα ανάκτησης της κατοχής του ακινήτου για τη διενέργεια τους. Εισηγήθηκε επομένως ότι το εύρημα του Δικαστηρίου περί του αντιθέτου είναι αυθαίρετο. Μας παρέπεμψε σε σειρά αποφάσεων που τείνουν να διαφωτίσουν, ως προς τη φύση και το χαρακτήρα των αλλαγών που μπορεί να ικανοποιήσουν τις προϋποθέσεις του Νόμου για την ανάκτηση της κατοχής του ακινήτου.*
Ο εφεσίβλητος υποστήριξε την πρωτόδικη απόφαση. Επιχειρηματολόγησε ότι, υπό το φως των ευρημάτων του πρωτόδικου Δικαστηρίου, οι αλλαγές που επιδιώκοντο δεν απέβλεπαν στην αξιοποίηση του ακινήτου, που συνιστά το βασικό κριτήριο για την ανάκτηση κατοχής ακινήτου. Κατά συνέπεια οι αλλαγές, σημαντικές έστω, δεν απέβλεπαν στην αξιοποίηση του κτιρίου. Οπόταν η διαπίστωση του Δικαστηρίου ότι, δεν ήταν λογική υπό τις συνθήκες η ανάκτηση του κτιρίου είναι σωστή, όπως επίσης ορθή είναι και η διαπίστωση ότι το αίτημα για ανάκτηση κατοχής ήταν προσχηματικό για την εξασφάλιση της έξωσης του θέσμιου ενοικιαστή, η οποία ήταν άλλως ανέφικτη.
Ο όρος «απαιτείται λογικώς υπό του ιδιοκτήτη», στην παράγραφο (η) του άρθρου 11(1) του Νόμου συσχετίζεται άμεσα προς κάθε στοιχείο που θέτει ο Νόμος στις υποπαραγράφους που ακολουθούν για την ανάκτηση κατοχής του ακινήτου. Στην περίπτωση της υποπαραγράφου (iii) o Nόμος θέτει δύο προϋποθέσεις προς τις οποίες συναρτάται η λογικότητα του αιτήματος: (α) Τη φύση των αλλαγών που θα επιφέρει ο ιδιοκτήτης στο κτίριο, που πρέπει να έχουν το χαρακτήρα που προσδιορίζει ο Νόμος, σημαντικές αλλαγές που συνεπάγονται την ουσιαστική και σημαντική μετατροπή του υφιστάμενου κτιρίου και (β) ότι σκοπός των αλλαγών αυτών είναι η αξιοποίηση του κτιρίου. Στη Kontou v. Solomou (1978) 1 C.L.R. 425, την οποία επικαλέστηκε ο εφεσίβλητος τονίζεται ότι το στοιχείο της λογικότητας του αιτήματος συσχετίζεται προς τις απαιτήσεις του Νόμου.
Το εύρημα του Δικαστηρίου ότι οι αλλαγές που επεδίωκε να επιφέρει η ιδιοκτήτρια, είχαν το χαρακτήρα που προβλέπει ο Νόμος, καθιστώσες αναγκαία την ανάκτηση κατοχής του ακινήτου για τους σκοπούς διενέργειας τους, ικανοποιεί το στοιχείο (α) ανωτέρω. Σύμφωνα και πάλιν με τα ευρήματα του Δικαστηρίου δεν ικανοποιείται το στοιχείο (β), δηλαδή ότι ο σκοπός των αλλαγών που θα επέφερε η ιδιοκτήτρια ήταν η αξιοποίηση του ακινήτου. Το κτίριο συνιστούσε κατάστημα. Οι μετατροπές οι οποίες θα εγίνοντο στην οικοδομή δεν θα άλλασσαν το χαρακτήρα του. Το ακίνητο ήταν και θα παραμείνει κατάστημα. Η έκταση του καταστήματος όχι μόνο δεν θα μεγαλώσει αλλά θα μειωθεί κατά 10 τ.μ. Μπορεί να χαρακτηρισθεί το έργο ως αξιοποίηση του ακινήτου, για το λόγο και μόνο ότι με τις μετατροπές θα αυξηθεί ο αποθηκευτικός του χώρος; Εμφανώς αρνητική πρέπει να είναι η απάντηση. Και τα άλλα γεγονότα τα οποία περιβάλλουν τις επιδιώξεις της εφεσείουσας θέτουν υπό αμφισβήτηση, το σκοπό για τον οποίο επιδιώκεται η ανάκτηση του καταστήματος. Λείπει παντελώς μαρτυρία, ότι η ενοικιαστική αξία του καταστήματος θα αυξηθεί, και αν ναι σε ποίο βαθμό. Επί του σημείου τούτου το Δικαστήριο παρατηρεί:
«... Νομίζουμε ότι το πληρωνόμενο ενοίκιο είναι πράγματι χαμηλό και θα αυξανόταν ουσιαστικά αν γινόταν αίτηση καθορισμού ενοικίου. Σε τέτοια αίτηση θα κέρδιζε η Αιτήτρια.»
Αξιοποίηση ακινήτου συνεπάγεται αλλαγές και βελτιώσεις προς υλοποίηση των προοπτικών ανάπτυξης του. Το εύρημα του Δικαστηρίου ότι αυτός δεν είναι ο επιδιωκόμενος σκοπός της εφεσείουσας είναι, υπό το φως των γεγονότων που περιβάλλουν το αίτημα αναπόφευκτο. Δικαιολογημένη κρίνεται η διαπίστωσή του (Δικαστηρίου) ότι η διενέργεια των αλλαγών στο ακίνητο, αποτελεί πρόσχημα και μέσο για την ανάκτηση της κατοχής του από την εφεσείουσα.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα.
ΚΡΑΜΒΗΣ, Δ.: Για τους λόγους που εξηγώ στη συνέχεια, καταλήγω σε διαφορετικό αποτέλεσμα από εκείνο της πλειοψηφίας.
Το επίδικο κατάστημα είναι κτίσμα της δεκαετίας του 1950. Όταν η εφεσείουσα κατέστη ιδιοκτήτρια του καταστήματος δυνάμει αγοράς, ο εφεσίβλητος κατείχε τούτο ως θέσμιος ενοικιαστής.
Η εφεσείουσα αποτάθηκε στο αρμόδιο Δικαστήριο διεκδικώντας ανάκτηση της κατοχής του καταστήματος προς το σκοπό διενέργειας ουσιωδώς σημαντικών αλλαγών οι οποίες θα επέφεραν ουσιαστική και σημαντική μετατροπή του για σκοπούς αξιοποίησης. Το άρθρο 11(1)(η)(ιιι)* του περί Ενοικιοστασίου Νόμου αρ. 23/83 όπως τροποποιήθηκε από το νόμο 119(I)/99 αποτέλεσε τη νομική βάση της αίτησης της εφεσείουσας.
Ο εφεσίβλητος στην απάντησή του αρνήθηκε ότι η εφεσείουσα εδικαιούτο στη ζητηθείσα θεραπεία και έτσι η υπόθεση οδηγήθηκε σε ακρόαση.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, παρέθεσε συνοπτικά τις προϋποθέσεις οι οποίες με βάση το νόμο πρέπει να συντρέχουν προκειμένου να επιτύχει η αίτηση:
«(α) Οι αλλαγές να είναι ουσιωδώς σημαντικές.
(β) να συνεπάγονται ουσιαστική και σημαντική μετατροπή.
(γ) να μη μπορεί να εκτελεστεί το έργο χωρίς ανάκτηση κατοχής.
(δ) να εξασφαλίστηκαν οι αναγκαίες άδειες.
(ε) να εδόθη προειδοποίηση τεσσάρων μηνών.
(ζ) η νομολογία πρόσθεσε την προϋπόθεση να έχει ο ιδιοκτήτης την οικονομική δυνατότητα να εκτελέσει το έργο και την πρόθεση να πληρώσει την αποζημίωση που πιθανό να επιδικάσει το Δικαστήριο.
(η) οι αλλαγές να αποσκοπούν στην αξιοποίηση του κτιρίου και
(θ) πρέπει η ανάκτηση κατοχής να απαιτείται λογικά.»
Κατόπιν αξιολόγησης της μαρτυρίας που το Δικαστήριο είχε ενώπιόν του, διαπίστωσε ότι συνέτρεχαν όλες οι πιο πάνω προϋποθέσεις εκτός από την προϋπόθεση (η) ανωτέρω, ήτοι, «οι αλλαγές να αποσκοπούν στην αξιοποίηση του κτιρίου» και ενόψει τούτου, κατέληξε στο συμπέρασμα ότι «δεν απεδείχθησαν όλες οι προϋποθέσεις του νόμου γιατί οι αλλαγές δεν θα οδηγήσουν σε αξιοποίηση και επομένως δεν απαιτείται λογικώς η κατοχή του καταστήματος» και απέρριψε την αίτηση.
Σύμφωνα με την κριθείσα ως αξιόπιστη μαρτυρία του αρχιτέκτονα που ετοίμασε τα σχέδια των αλλαγών, το κατάστημα είναι ισόγειο, εμβαδού 78 τ.μ. εκ των οποίων τα 58 τ.μ. αποτελούν «ωφέλιμο» εμβαδόν αφού το υπόλοιπο χρησιμοποιείται ως αποθήκη και αποχωρητήριο. Στο κατάστημα υπάρχει επίσης μικρό σέντε. Με βάση τις αλλαγές θα κατασκευαζόταν υπόγειο εμβαδού 26 τ.μ. και μεσοπάτωμα εμβαδού 20 τ.μ. το οποίο θα εχρησιμοποιείτο ως αποθήκη, αποχωρητήριο και μικρή κουζίνα ενώ εσωτερική άνετη σκάλα θα παρείχε πρόσβαση από το ισόγειο προς το υπόγειο και το μεσοπάτωμα. Η σκάλα θα αφαιρούσε περίπου 10 τ.μ. από το ισόγειο, 4 τ.μ. από το υπόγειο και άλλα 4 τ.μ. από το μεσοπάτωμα.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο στην προσπάθειά του να εκτιμήσει την πιο πάνω μαρτυρία του αρχιτέκτονα, προφανώς για να διαπιστώσει κατά πόσο συνέτρεχε η προϋπόθεση ότι οι αλλαγές αποσκοπούσαν στην αξιοποίηση του κτιρίου, έκαμε λάθη τα οποία αμέσως επισημαίνω.
Ενώ η μαρτυρία ήταν ότι το ισόγειο είναι 78 τ.μ. από τα οποία ο ωφέλιμος χώρος είναι μόνο 58 τ.μ. το δε υπόλοιπο των 20 τ.μ. χρησιμοποιείται ως αποθήκη, το Δικαστήριο, κατέληξε στο αυθαίρετο συμπέρασμα ότι στην πραγματικότητα υπάρχει ισόγειο 78 τ.μ. που μπορεί στο σύνολό του να χρησιμοποιηθεί σαν εκθεσιακός χώρος. Πρόκειται για συμπέρασμα που δεν αντικατοπτρίζει την πραγματικότητα. Η απτή πραγματικότητα είναι ότι μέρος του ισογείου, εμβαδού 20 τ.μ., χρησιμοποιείται ως αποθήκη και αποχωρητήριο. Με βάση τα σχέδια των αλλαγών ο ωφέλιμος χώρος του ισογείου θα αυξηθεί από 58 τ.μ. σε 68 τ.μ. αφού 10 τ.μ. αφαιρούνται για τη σκάλα και επιπλέον δημιουργείται επιπρόσθετος καθαρός χώρος υπογείου με εμβαδόν 22 τ.μ. και άλλος καθαρός χώρος μεσοπατώματος εμβαδού 16 τ.μ. συμπεριλαμβανομένων του αποχωρητηρίου, μικρής αποθήκης και μικρής κουζίνας δηλαδή νέων κατασκευών στο μεσοπάτωμα προς αντικατάσταση των υφιστάμενων (μικρή αποθήκη και αποχωρητήριο στο ισόγειο). Εκ των ανωτέρω, καθίσταται πρόδηλο ότι δεν «χάνεται ισόγειο και κερδίζεται υπόγειο» όπως εσφαλμένα συμπεραίνει το Δικαστήριο. Αντιθέτως, με βάση τα δεδομένα, αυξάνεται το ισόγειο και δημιουργούνται υπόγειο καθώς και μεσοπάτωμα, μέρος του οποίου περιλαμβάνει τους βοηθητικούς χώρους που προανέφερα.
Το Δικαστήριο αποδέχεται ότι η ανακαίνιση «θα προσθέσει κάτι στο κτίριο» για το οποίο, σε άλλο σημείο της εκκαλούμενης απόφασης, αναφέρει: «Δεν θα αναφερθούμε στην ηλικία του κτιρίου, που πάλιωσε και είναι αμφίβολη πλέον η αντοχή του».
Με δεδομένη τη διαπίστωση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι οι προτεινόμενες αλλαγές είναι ουσιωδώς σημαντικές και συνεπάγονται ουσιαστική και σημαντική μετατροπή του κτιρίου που λόγω της ηλικίας του είναι αμφίβολης αντοχής και δοθέντος ότι ο χώρος του ισογείου αυξάνεται και δημιουργούνται υπόγειο και μεσοπάτωμα έχω τη γνώμη πως είναι εσφαλμένη η κατάληξη ότι οι αλλαγές κλπ δεν θα οδηγήσουν σε αξιοποίηση και επομένως δεν απαιτείται λογικώς η κατοχή του καταστήματος.
Για τους πιο πάνω λόγους θα επέτρεπα την έφεση με έξοδα υπέρ της εφεσείουσας.
Η έφεση απορρίπτεται κατά πλειοψηφία με έξοδα.