|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(2003) 1 ΑΑΔ 1062
14 Ιουλίου, 2003
[ΑΡΤΕΜΙΔΗΣ, ΝΙΚΟΛΑΟΥ, ΧΑΤΖΗΧΑΜΠΗΣ, Δ/στές]
ΓΙΑΝΝΟΥΛΑ ΓΕΩΡΓΙΟΥ ΛΑΖΑΡΟΥ,
Εφεσείουσα,
ν.
1. ΑΝΔΡΕΑ ΠΑΠΑΣΑΒΒΑ,
2. ΚΩΣΤΑ ΠΑΠΑΣΑΒΒΑ,
Εφεσιβλήτων.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 11263)
Ιδιοκτήτης και Ενοικιαστής — Κατεδάφιση ενοικιοστασιακού καταστήματος από την ιδιοκτήτρια του — Αγωγή στο Επαρχιακό Δικαστήριο εκ μέρους των ενοικιαστών για αποζημιώσεις για παράνομη επέμβαση — Κατά πόσο δικαιοδοσία για εκδίκαση της αγωγής είχε το Επαρχιακό Δικαστήριο ή το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων — Ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος 23/83.
Οι εφεσίβλητοι είχαν στην κατοχή τους ένα κατάστημα που ανήκε στην εφεσείουσα δυνάμει πενταετούς συμβατικής ενοικίασης η οποία έληξε τον Ιούνιο 1994. Στις αρχές του 1994 το κατάστημα έπαθε μεγάλες ζημιές από πυρκαγιά. Τον Οκτώβριο του 1994 η εφεσείουσα κατεδάφισε το κατάστημα. Οι εφεσίβλητοι καταχώρησαν αίτηση στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων αξιώνοντας £50.000 ως αποζημιώσεις για απώλεια της εργασίας τους (συμπεριλαμβανομένων και £6.300 ως το ποσό των 18 ενοικίων που προβλέπει ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος σε περίπτωση έξωσης για κατεδάφιση και επανοικοδόμηση). Το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων αποφάσισε ότι η πυρκαγιά δεν έθεσε τέρμα στη συμβατκή ενοικίαση η οποία μετετράπη, στη λήξη της, σε εκ του Νόμου ενοικίαση καθιστώντας τους εφεσίβλητους θέσμιους ενοικιαστές. Έκρινε όμως ότι, καθ' όσον η υπόθεση αφορούσε απαίτηση για παράνομη επέμβαση, το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων δεν είχε δικαιοδοσία. Ακολούθως οι εφεσίβλητοι καταχώρησαν αγωγή στο Επαρχιακό Δικαστήριο εγείροντες την ίδια απαίτηση πλέον £10.000 ως παραδειγματικές ή τιμωρητικές αποζημιώσεις. Προδικαστική ένσταση της εφεσείουσας για έλλειψη δικαιοδοσίας του Επαρχιακού Δικαστηρίου λόγω του ότι οι εφεσίβλητοι αυτοπεριγράφοντο στην έκθεση απαίτησης ως θέσμιοι ενοικιαστές, απορρίφθηκε, αφού η απαίτηση σύμφωνα με το πρωτόδικο Δικαστήριο αφορούσε το αστικό αδίκημα της παράνομης επέμβασης και η αναφορά σε θέσμια ενοικίαση έγινε απλώς επεξηγηματικώς και παρεμπιπτόντως.
Κατ' έφεση προσβλήθηκε η απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου αναφορικά με τη δικαιοδοσία.
Αποφασίστηκε ότι:
Οι απαιτήσεις των εφεσειόντων προσδιορίζονταν στην έκταση της ζημιάς τους ως αποτέλεσμα της παράνομης επέμβασης και η αναφορά σε θέσμια ενοικίαση αφορούσε το ιστορικό υπόβαθρο της απαίτησης και όχι το πλαίσιο στο οποίο τα επίδικα θέματα θα εκρίνοντο.
Η έφεση απορρίφθηκε με έξοδα εναντίον της εφεσείουσας.
Έφεση.
Έφεση από την καθ' ης η αίτηση κατά της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Πάφου που δόθηκε στις 21/12/01 (Αρ. Αγωγής 4964/98) με την οποία απορρίφθηκε η ένστασή της αναφορικά με τη δικαιοδοσία του Επαρχιακού Δικαστηρίου να επιληφθεί της αγωγής των αιτητών για παράνομη επέμβασή της σε ακίνητό της του οποίου αυτοί ήταν ενοικιαστές.
Α. Κορακίδου, για την Εφεσείουσα.
Α. Εύζωνας, για τους Εφεσίβλητους.
Cur. adv. vult.
ΑΡΤΕΜΙΔΗΣ, Δ.: Την απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Δικαστής Δ. Χατζηχαμπής.
ΧΑΤΖΗΧΑΜΠΗΣ, Δ.: Το ιστορικό της έφεσης αρχίζει πριν από σχεδόν μια δεκαετία. Οι Εφεσίβλητοι είχαν κατοχή ενός καταστήματος που ανήκε στην Εφεσείουσα δυνάμει πενταετούς συμβατικής ενοικίασης, διαρκούσης της οποίας το κατάστημα έπαθε μεγάλες ζημιές από πυρκαγιά στις αρχές του 1994. Τον Ιούνιο του 1994 έληξε η συμβατική ενοικίαση. Τον Οκτώβριο του 1994 η Εφεσείουσα κατεδάφισε το κατάστημα. Οι Εφεσίβλητοι καταχώρησαν την Αίτηση Κ3/95 στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων αξιώνοντας £50.000 ως αποζημιώσεις για απώλεια της εργασίας τους που περιλάμβαναν και £6.300 ως το ποσό των 18 ενοικίων που προβλέπει ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος σε περίπτωση έξωσης για κατεδάφιση και επανοικοδόμηση (άλλη διαζευκτική απαίτηση για παραχώρηση νέας ενοικίασης εγκατελείφθη). Εξετάζοντας το θέμα της δικαιοδοσίας στην βάση της μαρτυρίας, περιλαμβανομένων των όρων της σύμβασης, το Δικαστήριο απεφάσισε ότι η πυρκαγιά δεν έθεσε τέρμα στη συμβατική ενοικίαση η οποία μετετράπη, στη λήξη της, σε εκ του Νόμου ενοικίαση καθιστώντας τους Εφεσίβλητους θέσμιους ενοικιαστές. Έκρινε όμως ότι, καθ' όσον η απαίτηση των Εφεσιβλήτων αφορούσε παράνομη επέμβαση, το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων δεν είχε δικαιοδοσία διότι (σ. 7):
"Ο Περί Ενοικιοστασίου Νόμος 23/83 δεν παρέχει αποζημιώσεις για τέτοια παράνομη επέμβαση και δε ρυθμίζει σχέσεις παράνομου επεμβασία και ενοικιαστή αλλά σχέσεις ιδιοκτήτη και θεσμίου ενοικιαστή όταν αυτές οι σχέσεις περιορίζονται μέσα στα πλαίσια και στους όρους του Νόμου και της ενοικίασης."
Η απόφαση αυτή δεν εφεσιβλήθη. Αντί τούτου, οι Εφεσίβλητοι, προφανώς μάλιστα βασιζόμενοι στην κατάληξη του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων, το 1998 καταχώρησαν αγωγή στο Επαρχιακό Δικαστήριο εγείροντες την ίδια απαίτηση καθώς και απαίτηση £10.000 ως παραδειγματικές ή τιμωρητικές αποζημιώσεις. Η Εφεσείουσα ήγειρε ένσταση στη δικαιοδοσία του Επαρχιακού Δικαστηρίου ισχυριζόμενη ότι, καθ΄όσον οι Εφεσίβλητοι αυτοπεριγράφοντο ως θέσμιοι ενοικιαστές, η απαίτηση ενέπιπτε στη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων. Το Επαρχιακό Δικαστήριο εξέτασε την ένσταση προδικαστικά. Αφού ανεφέρθη στη νομολογία, αποφάσισε ότι τα γεγονότα που συνέθεταν την απαίτηση στοιχειοθετούσαν το αστικό αδίκημα της παράνομης επέμβασης, ότι οι θεραπείες που αξιώνοντο δεν ήσαν θεραπείες στην αποκλειστική δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων και ότι η αναφορά σε θέσμια ενοικίαση έγινε επεξηγηματικώς και παρεμπιπτόντως. Και ακόμα ότι εν όψει δήλωσης εκ μέρους της Εφεσείουσας με την οποία παραδέχετο ως δεδικασμένο στην Αίτηση Κ3/95 ότι οι Εφεσίβλητοι ήσαν θέσμιοι ενοικιαστές καθ΄όλο τον ουσιώδη χρόνο, δεν ετίθετο θέμα εξέτασης των προνοιών του περί Ενοικιοστασίου Νόμου. Κατέληξε δε ως ακολούθως (σ. 12):
"Εξετάζοντας το ερώτημα κατά πόσο η επίδικη διαφορά υπάγεται στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων, αφού έλαβα υπόψη μου ότι το κύριο επίδικο θέμα είναι ο ισχυρισμός για παράνομη επέμβαση, έστω στο ενοικιοστασιακό ακίνητο, οι δε θεραπείες τις οποίες οι Ενάγοντες επιζητούν δεν αφορούν θεραπείες που το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων έχει αποκλειστική δικαιοδοσία να επιδικάσει, επομένως κατά τη γνώμη μου, αφού δεν παρίσταται καθόλου ανάγκη εξέτασης και εφαρμογής των προνοιών του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου, ούτε ανάγκη εξέτασης των όρων της θέσμιας ενοικίασης για την επίλυση της επίδικης διαφοράς, τότε αυτή δεν εμπίπτει εντός της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων."
Η απόφαση αυτή προσβάλλεται με την έφεση.
Οι εισηγήσεις της ευπαιδεύτου συνηγόρου της Εφεσείουσας βασίζονται στην ίδια την διατύπωση των γεγονότων και την απαίτηση των Εφεσιβλήτων την Έκθεση Απαίτησης τους. Και είναι γεγονός ότι οι Εφεσίβλητοι, πέραν της θέσης τους ότι κατά πάντα ουσιώδη χρόνο ήσαν θέσμιοι ενοικιαστές, την οποία δέχεται και η Εφεσείουσα και η οποία προκύπτει και από την απόφαση στην Αίτηση Κ3/95, ισχυρίζονται ότι, σαν αποτέλεσμα της παράνομης επέμβασης της Εφεσείουσας στο ενοικιοστασιακό κατάστημα, υπέστησαν ζημιές οι οποίες ανάγονται στην ενοικιοστασιακή ιδιότητά τους. Εξ ου και η ανάλογη μορφοποίηση της απαίτησής τους για αποζημιώσεις.
Αυτή είναι όμως μόνο η φαινομενική άποψη των πραγμάτων. Η ουσία της υπόθεσης και των αιτούμενων θεραπειών είναι η πράξη της Εφεσείουσας ως παράνομη επέμβαση και οι συνεπεία αυτής προκληθείσες ζημιές. Στα πλαίσια αυτά είναι σημαντικό να παρατηρήσουμε ότι η ενέργεια της Εφεσείουσας στόχευε όχι σε απλή παρενόχληση αλλά στην ολοκληρωτική κατάλυση της ίδιας της θέσμιας ενοικίασης, την οποία και de facto επέτυχε. Περαιτέρω, και αυτό είναι το σημαντικό, η απαίτηση των Εφεσιβλήτων καταδεικνύει ότι και αυτοί αποδέχονται ότι η θέσμια ενοικίαση ετερματίσθη με την κατεδάφιση του καταστήματος και ότι οι ίδιοι αποστερήθησαν οριστικώς και τετελεσμένως της κατοχής του την οποία και ανέκτησε η Εφεσείουσα. Είναι γι΄αυτό που και οι θεραπείες τις οποίες αξιώνουν έχουν ανάλογη μορφή. Τόσο η απαίτηση για απώλεια εμπορικής εύνοιας όσο και η απαίτηση για το ποσό που θα μπορούσε να τους επιδικάζετο για 18 ενοίκια αν η Εφεσείουσα είχε επιδιώξει νομίμως ανάκτηση κατοχής βασίζονται στην πιο πάνω άποψη των πραγμάτων και προσδιορίζουν την έκταση της ζημιάς τους ως αποτέλεσμα της παράνομης επέμβασης. Η αναφορά στη θέσμια ενοικίαση λοιπόν απέληγε να είναι αναφορά μόνο ως προς το ιστορικό υπόβαθρο της απαίτησης και όχι ως προς το πλαίσιο στο οποίο τα επίδικα θέματα θα εκρίνοντο. Δεν ετίθετο έτσι ούτε θέμα παρεμπίπτον προς θέμα εγειρόμενο κατά την εφαρμογή του Νόμου, δοθέντος ότι εξέλειπε η όλη ενοικιοστασιακή σχέση που συνιστά τη βάση της ισχύος του.
Συμφωνώντας με την πρωτόδικη κατάληξη, η έφεση αποτυγχάνει και απορρίπτεται με έξοδα υπέρ των Εφεσιβλήτων και εναντίον της Εφεσείουσας.
H�έφεση απορρίπτεται με έξοδα εναντίον της εφεσείουσας.