|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(2003) 1 ΑΑΔ 407
11 Απριλίου, 2003
[ΑΡΤΕΜΙΔΗΣ, ΝΙΚΟΛΑΟΥ, ΧΑΤΖΗΧΑΜΠΗΣ, Δ/στές]
ΧΡΥΣΤΟΥΛΛΑ ΠΑΛΑΙΟΜΥΛΙΤΟΥ,
Εφεσείουσα,
v.
1. NAΣΟΥ ΠΑΝΑΓΙΩΤΟΥ, ΔΙΚΗΓΟΡΟΥ ΕΚΤΕΛΕΣΤΗ
ΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΔΙΑΘΗΚΗΣ ΤΗΣ ΑΠΟΒΙΩΣΑΣΗΣ
ΕΛΕΝΗΣ Χ"ΒΑΣΙΛΗ,
2. Α & G PETROU HOLDINGS LTD,
Εφεσιβλήτων.
(Πoλιτική Έφεση Αρ. 11177)
Ακίνητη ιδιοκτησία ― Δικαίωμα επιλογής συνιδιοκτητών ακίνητης ιδιοκτησίας, δυνάμει του Άρθρου 25 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224 ― Εφαρμοστέες αρχές.
Αποφάσεις και διατάγματα ― Ενδιάμεσο απαγορευτικό διάταγμα ― Προϋποθέσεις εκδόσεώς του ― Πιθανότητα επιτυχίας της αγωγής και απουσία δυνατότητας για απονομή πλήρους δικαιοσύνης σε μεταγενέστερο στάδιο.
Η εφεσείουσα-ενάγουσα είναι δικαιούχος κληρονόμος κατά το 1/4 ιδανικό μερίδιο στην περιουσία της αποβιωσάσης Ελένης Χ"Βασίλη. Ο εφεσίβλητος-εναγόμενος 1 είναι ο εκτελεστής της διαθήκης της αποβιωσάσης. Η εφεσείουσα καταχώρησε ενδιάμεση αίτηση στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας, με την οποία ζητούσε διάταγμα του Δικαστηρίου που να απαγορεύει στους εφεσίβλητους-εναγόμενους να αποξενώσουν με οποιοδήποτε τρόπο το κτήμα, αντικείμενο της αγωγής της, μέχρι την έκδοση της απόφασης στην αγωγή. Το πιο πάνω ιδανικό μερίδιο ενεγράφη στο όνομα της εφεσείουσας από τον εφεσίβλητο 1 στις 1.8.00. Τα υπόλοιπα 3/4 πωλήθηκαν από τον εφεσίβλητο 1 στην Ανθή Πέτρου, η οποία συνέστησε εταιρεία την εφεσίβλητη 2, υποκαθιστώντας την Ανθή Πέτρου στα δικαιώματα της που απέρρεαν από τη σύμβαση πώλησης. Αυτό έγινε με γραπτή συμφωνία ημερομηνίας 8.1.01. Όταν η εφεσείουσα πληροφορήθηκε την πιο πάνω πράξη ζήτησε από τον εφεσίβλητο 1, σύμφωνα με τα δικαιώματα που της παρέχονται από το Άρθρο 25 του Κεφ. 224, να αγοράσει η ίδα τα υπόλοιπα 3/4 της ιδιοκτησίας καταβάλλοντας τη συμφωνηθείσα τιμή πώλησης μεταξύ του εφεσίβλητου 1 και της εφεσίβλητης 2. Η εφεσείουσα καταχώρησε αγωγή εναντίον των εφεσιβλήτων, στην οποία ζητά δήλωση του Δικαστηρίου πως δικαιούται στην εγγραφή των υπολοίπων 3/4 της επίδικης ακίνητης ιδιοκτησίας, καθότι το δικαίωμα της αυτό προηγείται του συμβατικού δικαιώματος της εφεσίβλητης 2. Η εφεσίβλητη 2 με αγωγή της εναντίον του εφεσίβλητου 1 εξασφάλισε εκ συμφώνου απόφαση για ειδική εκτέλεση της σύμβασης πώλησης και επομένως εγγραφή της επίδικης ιδιοκτησίας επ' ονόματι της.
Η ενδιάμεση αίτηση της εφεσείουσας απορρίφθηκε από το πρωτόδικο Δικαστήριο επειδή αυτή κατέστη ιδιοκτήτρια του επίδικου κτήματος την 1.8.00 ενώ τα υπόλοιπα 3/4 είχαν πωληθεί στην Ανθή Πέτρου προηγουμένως, ήτοι στις 28.7.00. Επομένως, η εφεσείουσα, δεν μπορούσε να έχει οποιαδήποτε απαίτηση δυνάμει του Άρθρου 25 του Κεφ. 224.
Η εφεσείουσα εφεσίβαλε την απόφαση.
Αποφασίστηκε ότι:
1. Η εφεσείουσα ενεγράφη μεν ως ιδιοκτήτρια του ακινήτου την 1.8.00, αλλά το δικαίωμα της στην ιδιοκτησία ήταν κληρονομικό και υφίστατο από την ημερομηνία θανάτου της Ελένης Χ"Βασίλη.
2. Το Άρθρο 25 του Κεφ. 224 δίδει προηγούμενο εκλεχτικό δικαίωμα σε συνιδιοκτήτη ακίνητης ιδιοκτησίας να αγοράσει και να εγγραφεί ο ίδιος ως ιδιοκτήτης ολόκληρου του κτήματος, ή άλλων ιδανικών μεριδίων της ιδιοκτησίας, εφόσον προσφέρει την τιμή που οι ιδιοκτήτες των άλλων μεριδίων συμφώνησαν να τα πωλήσουν σε τρίτους. Υπάρχει επομένως σοβαρό ζήτημα προς επίλυση στην αγωγή της εφεσείουσας με εύλογη πιιθανολόγηση επιτυχίας της. Το ενδιάμεσο, επομένως, προσωρινό διάταγμα που ζητούσε η εφεσείουσα με την αίτηση της, είναι αναγκαίο για να διατηρήσει την υφιστάμενη κατάσταση εγγραφής του κτήματος, ώστε αυτό να μην αποξενωθεί από τους εφεσίβλητους.
Η�έφεση επιτράπηκε με έξοδα εναντίον των εφεσιβλήτων, τόσο πρωτόδικα, όσο και κατ' έφεση. Εκδόθηκε διάταγμα ως η αίτηση της εφεσείουσας.
Έφεση.
Έφεση από την ενάγουσα κατά της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας που δόθηκε στις 18/9/01 (Αρ. Αγωγής 3326/01), με την οποία απορρίφθηκε η ενδιάμεση αίτηση της με την οποία, ως δικαιούχος κληρονόμος κατά 1/4 μερίδιο στην περιουσία της αποβιώσασας Ελένης Χ"Βασίλη, ζητούσε διάταγμα του Δικαστηρίου που να απαγορεύει στους εφεσίβλητους-εναγόμενους να αποξενώσουν με οποιοδήποτε τρόπο το κτήμα, αντικείμενο της αγωγής της μέχρι την έκδοση της απόφασης στην αγωγή της.
Π. Αγγελίδης, για την Εφεσείουσα.
Ν. Παναγιώτου, αυτοπροσώπως για τον Εφεσίβλητο 1.
Ε. Μιχαήλ, για τους Εφεσίβλητους 2.
Cur. adv. vult.
ΑΡΤΕΜΙΔΗΣ, Δ.: Η εφεσείουσα, ενάγουσα στην αγωγή και αιτήτρια στην υπό συζήτηση αίτηση, είναι δικαιούχος κληρονόμος κατά το 1/4 ιδανικό μερίδιο στην περιουσία της αποβιώσασας Ελένης Χ΄Βασίλη. Εκτελεστής της διαθήκης είναι ο εφεσίβλητος - εναγόμενος 1 (διαχείριση 456/91). Μας απασχόλησε εδώ η ενδιάμεση αίτηση της εφεσείουσας ενώπιον του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας, με την οποία ζητούσε διάταγμα του Δικαστηρίου που να απαγορεύει στους εφεσίβλητους - εναγόμενους να αποξενώσουν με οποιοδήποτε τρόπο το κτήμα, αντικείμενο της αγωγής της μέχρι την έκδοση της απόφασης στην αγωγή της. Το επίδικο κτήμα, χωράφι, είναι έκτασης 19 σκαλών και 3 προσταθιών· και με κτηματολογικά στοιχεία αρ. εγγραφής Η539, Φ/Σχ.ΧΧΧ13Ε1 τεμάχιο 585 Στρόβολος. Το 1/4 εξ αδιαιρέτου μερίδιο της εφεσείουσας ενεγράφη στο όνομα της από τον εφεσίβλητο 1 την 1.8.00. Τα υπόλοιπα 3/4 μερίδια παρέμειναν εγγεγραμμένα στο όνομά του. Τα πώλησε όμως στις 28.7.00 σε κάποια Ανθή Πέτρου, όπως επιμαρτυρείται στο πωλητήριο έγγραφο που υπεγράφη την πιο πάνω ημερομηνία. Η τελευταία συνέστησε εταιρεία, την εφεσίβλητη 2, η οποία υποκατέστησε την Ανθή Πέτρου στα δικαιώματα της που απέρρεαν από την πιο πάνω σύμβαση. Τούτο έγινε με γραπτή συμφωνία στις 8.1.01. Όταν η εφεσείουσα πληροφορήθηκε την πιο πάνω πράξη, με επιστολή της ζήτησε από τον εφεσίβλητο 1, σύμφωνα με τα δικαιώματα που της παρέχονται από το άρθρο 25 του Κεφ.224, να αγοράσει η ίδια τα υπόλοιπα 3/4 της ιδιοκτησίας του επίδικου χωραφιού, καταβάλλοντας τη συμφωνηθείσα τιμή πωλήσεως μεταξύ του εφεσίβλητου 1 και της εφεσίβλητης 2. Ο εφεσίβλητος 1 αρνήθηκε. Η εφεσείουσα προχώρησε τότε στην καταχώριση αγωγής εναντίον των εφεσιβλήτων, στην οποία ζητά δήλωση του δικαστηρίου πως δικαιούται στην εγγραφή των υπολοίπων 3/4 της επίδικης ακίνητης ιδιοκτησίας, καθότι το δικαίωμα της αυτό προηγείται του συμβατικού δικαιώματος της εφεσίβλητης 2. Η εφεσίβλητη 2 καταχώρισε επίσης αγωγή εναντίον του εφεσίβλητου 1 (5032/01), στην οποία αξίωνε ειδική εκτέλεση της συμφωνίας πωλήσεως, η οποία είχε κατατεθεί στο κτηματολόγιο, και την ίδια μέρα της καταχώρισης ο εφεσίβλητος 1 δέχθηκε εκ συμφώνου απόφαση εναντίον του για ειδική εκτέλεση της σύμβασης, και επομένως εγγραφή της επίδικης ιδιοκτησίας στην εφεσίβλητη 2. Από τις ένορκες δηλώσεις και την κοινή θέση των δικηγόρων φαίνεται πως ο διευθυντής του κτηματολογίου δεν θα προέβαινε στην εγγραφή του ακινήτου επ' ονόματι της εφεσίβλητης 2, αν προηγουμένως δεν είχε γνωμάτευση από τη νομική υπηρεσία πως, εφόσον υπήρχε σχετικό διάταγμα του Δικαστηρίου ήταν υποχρεωμένος να το εφαρμόσει, ανεξάρτητα από τις διατάξεις του άρθρου 25 του Κεφ.224.
Η ενδιάμεση αίτηση της εφεσείουσας για προσωρινό διάταγμα, που όπως είπαμε πιο πάνω είναι το αντικείμενο της συζήτησης μας, απορρίφθηκε από το πρωτόδικο Δικαστήριο για ένα βασικά λόγο. Έκρινε πως η εφεσείουσα κατέστη ιδιοκτήτρια του επίδικου κτήματος όταν τούτο ενεγράφη επ' ονόματι της από τον εφεσίβλητο 1 την 1.8.00, ενώ, τα υπόλοιπα 3/4 του κτήματος πωλήθηκαν στην Ανθή Πέτρου προηγουμένως στις 28.7.00. Η εφεσείουσα, επομένως, κατά τον πρωτόδικο δικαστή, δεν μπορούσε να έχει οποιαδήποτε απαίτηση δυνάμει του άρθρου 25 του Κεφ.224, εφόσον η εγγραφή της ως ιδιοκτήτριας στο ακίνητο ακολούθησε την πώληση στην Ανθή Πέτρου.
Φρονούμε πως η πιο πάνω θέση του πρωτόδικου Δικαστηρίου είναι έκδηλα εσφαλμένη. Η εφεσείουσα ενεγράφη μεν ως ιδιοκτήτρια του ακινήτου την 1.8.00, αλλά το δικαίωμα της στην ιδιοκτησία ήταν κληρονομικό και υφίστατο από την ημερομηνία θανάτου της Ελένης Χ΄Βασίλη. Η ακριβής αυτή ημερομηνία μας είναι άγνωστη, αλλά ο εφεσίβλητος 1 διορίστηκε εκτελεστής της διαθήκης από το 1991.
Ο εφεσίβλητος 1, που είναι δικηγόρος, εμφανίστηκε ενώπιον μας αυτοπροσώπως. Η δε δικηγόρος της εφεσίβλητης 2 υιοθέτησε την επιχειρηματολογία που ανέπτυξε ενώπιον μας ο εφεσίβλητος 1, που μπορεί να συνοψιστεί ως ακολούθως. Εφόσον το Δικαστήριο εξέδωσε διάταγμα ειδικής εκτέλεσης για την εγγραφή του ακινήτου από τον εφεσίβλητο 1 στην εφεσίβλητη 2, στην αγωγή της τελευταίας, ο διευθυντής του κτηματολογίου υποχρεούτο, και, κατά συνέπεια, ορθά έπραξε να συμμορφωθεί με την απόφαση του Δικαστηρίου. Το άρθρο 25 του Κεφ. 224, σύμφωνα πάντοτε με την εισήγηση του εφεσίβλητου 2, «πλαγιοδρομήθηκε», για να χρησιμοποιήσουμε τη δική μας αντίληψη της εισήγησης του, νόμιμα.
Δεν έχουμε ενώπιον μας τη σχετική απόφαση του Δικαστηρίου που εκδόθηκε η εκ συμφώνου απόφαση στην αγωγή της εφεσίβλητης 2 εναντίον του εφεσίβλητου 1 ώστε να διαπιστώσουμε το ακριβές της περιεχόμενο, και επομένως δεν μπορούμε να υποθέσουμε ότι το Δικαστήριο εξέδωσε απόφαση και διάταγμα παραβιάζοντας τη νομοθετική διάταξη, δηλαδή το άρθρο 25 του Κεφ.224. Το άρθρο αυτό δίδει προηγούμενο εκλεχτικό δικαίωμα σε συνιδιοκτήτη ακίνητης ιδιοκτησίας να αγοράσει και να εγγραφεί ο ίδιος ως ιδιοκτήτης ολόκληρου του κτήματος, ή άλλων ιδανικών μεριδίων της ιδιοκτησίας, εφόσον προσφέρει την τιμή που οι ιδιοκτήτες των άλλων μεριδίων συμφώνησαν να τα πωλήσουν σε τρίτους.
Υπάρχει επομένως σοβαρό ζήτημα προς επίλυση στην αγωγή της εφεσείουσας, με εύλογη μάλιστα πιθανολόγηση την επιτυχία της, χωρίς βέβαια να θέλουμε να εκφράσουμε άποψη για την τελική έκβαση της υπόθεσης. Το ενδιάμεσο, επομένως, προσωρινό διάταγμα που ζητούσε με την υπό συζήτηση αίτηση της είναι αναγκαίο για να διατηρήσει την υφιστάμενη κατάσταση εγγραφής του κτήματος, ώστε τούτο να μην αποξενωθεί από τους εφεσίβλητους.
Στο περίγραμμα αγόρευσης των εφεσιβλήτων, και της ειδοποίησης τους δυνάμει της Δ.35 Θ.10, γίνεται εισήγηση πως το άρθρο 25 του Κεφ. 224 είναι αντισυνταγματικό, γιατί προσκρούει στις διατάξεις των άρθρων 23 και 26 του Συντάγματος. Δεν προωθείται όμως οποιαδήποτε επιχειρηματολογία για τη στήριξη αυτής της σοβαρής εισήγησης. Επιπλέον, δεν προβαλλόταν ως νομικός λόγος στην ένσταση των εφεσιβλήτων στην αίτηση της εφεσείουσας για το προσωρινό διάταγμα, και ως εκ τούτου δεν απασχόλησε τον πρωτόδικο Δικαστή. Η νομολογία μας επιβάλλει πως εισήγηση περί αντισυνταγματικότητας νόμου, ως άκρως σοβαρή, πρέπει να τεκμηριώνεται, ώστε η αντισυνταγματικότητα του νόμου να αποδεικνύεται πέραν πάσης λογικής αμφιβολίας. Δεν θα αγγίξουμε το ζήτημα.
Ενόψει των ανωτέρω η πρωτόδικη απόφαση παραμερίζεται. Εκδίδεται διάταγμα ως η αίτηση της εφεσείουσας ημερ. 28.6.01, απαγορεύον στους εφεσίβλητους και/ή αντιπροσώπους και/ή υπηρέτες τους από του να πωλήσουν, επιβαρύνουν, υποθηκεύσουν, δωρήσουν ή με οποιονδήποτε άλλο τρόπο αποξενώσουν τα 3/4 μερίδια του επίδικου κτήματος που περιγράφεται πιο πάνω, μέχρι της έκδοσης της απόφασης στην αγωγή.
Οι εφεσίβλητοι θα καταβάλουν τα έξοδα της πρωτόδικης διαδικασίας και εδώ.
Η έφεση επιτρέπεται με έξοδα εναντίον των εφεσιβλήτων, τόσο πρωτόδικα, όσο και κατ' έφεση. Εκδίδεται διάταγμα ως η αίτηση της εφεσείουσας.