CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | Επικοινωνία

(2003) 1 ΑΑΔ 1476

Εφεσείουσα-Αιτήτρια,

Εφεσίβλητου-Καθ΄ ου η αίτηση.

ΠΙΚΗΣ, Π.: Ο εφεσίβλητος είναι θέσμιος ενοικιαστής καταστήματος το οποίο προέκυψε από τη συνένωση τριών μικρότερων συνεχόμενων καταστημάτων, το πρώτο από τα οποία αποτέλεσε το αντικείμενο ενοικίασης το 1957. To καταβλητέο ενοίκιο είναι £86 μηνιαίως. Η εφεσείουσα αγόρασε τα υποστατικά. Ευθύς ως κατέστη ιδιοκτήτρια του ακινήτου αξίωσε από τον εφεσίβλητο μεγάλη αύξηση του ενοικίου. Διαπραγματεύσεις μεταξύ των μερών για τον καθορισμό νέου ενοικίου απέβησαν άκαρπες, λόγω του ρήγματος μεταξύ τους ως προς το ύψος της αύξησης. Μετά την κατάρρευση των διαπραγματεύσεων η εφεσείουσα επεδίωξε την έξωση του ενοικιαστή με το δικαιολογητικό ότι αυτή ήταν αναγκαία, λόγω σχεδιαζόμενων μετατροπών στο κατάστημα. Προς τούτο υπέβαλε την Αίτηση 19/99 ενώπιον του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων, η οποία αποσύρθηκε όταν έγινε κατανοητό από την ιδιοκτήτρια ότι τα σχέδια, ως αναφέρει το πρωτόδικο Δικαστήριο, δεν προέβλεπαν την εκσκαφή υπογείου. Προφανώς κρίθηκε ότι οι μετατροπές που προβλέπονταν δεν ήταν ουσιώδεις, ώστε να δικαιολογούν την ανάκτηση κατοχής του ακινήτου.

Ο εφεσίβλητος υποστήριξε ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι η εφεσείουσα κωλυόταν να προβάλει το αίτημά της, επί τω ότι το θέμα ήταν δεδικασμένο. Υποστήριξε ότι την τύχη του δεύτερου αιτήματος, επισφράγισε το δεδικασμένο που επέφερε η κατάληξη του πρώτου. Η θέση αυτή δεν έγινε δεχτή από το πρωτόδικο Δικαστήριο, το οποίο προχώρησε στην εξέταση της αίτησης υπό το φως της δοθείσας μαρτυρίας προερχόμενης από τους διαδίκους και ειδήμονες, ως προς την εργασία που προβλέπουν τα αρχιτεκτονικά σχέδια τα οποία ετοιμάστηκαν για μετατροπές στο ακίνητο.

Το πρωτόδικο Δικαστήριο διαπιστώνει ότι οι αλλαγές είναι ουσιωδώς σημαντικές και συνεπάγονται την ουσιαστική και σημαντική μετατροπή του κτιρίου. Επομένως σ΄ αυτό το σημείο ικανοποιούνται οι πρόνοιες του άρθρου 11(1)(η)(iii) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983 (Ν.23/83), ως τροποποιήθηκε στο σημείο αυτό από το Ν.119(1)/99 ο Νόμος. Αμφισβήτησε (το Δικαστήριο) όμως τον προβαλλόμενο από την ιδιοκτήτρια σκοπό, ως το λόγο για τον οποίο η αιτήτρια επιδιώκει την ανάκτηση της κατοχής του καταστήματος. Επισημαίνει τη μεγάλη δαπάνη που θα απαιτηθεί για τη διενέργεια των μετατροπών του κτιρίου - £30,000 - για το οποίο θα συναφθεί δάνειο το οποίο θα φέρει τόκο £3,000 το χρόνο. Στην απουσία οποιασδήποτε ένδειξης για το ενοίκιο το οποίο θα αποφέρει το κατάστημα, μετά τις αλλαγές που θα γίνουν, δεν μπορεί αυτές να συσχετισθούν με οποιοδήποτε οικονομικό όφελος το οποίο οι μετατροπές θα φέρουν στην ιδιοκτήτρια. Σχετικό με τις διαστάσεις αυτού του θέματος είναι και το γεγονός το οποίο υπογραμμίζεται από το πρωτόδικο Δικαστήριο, ότι ο εκθεσιακός χώρος του καταστήματος θα μειωθεί ως αποτέλεσμα των αλλαγών που θα γίνουν. Τα γεγονότα αυτά, κρινόμενα σε συνδυασμό με το υπόβαθρο της διαφοράς, δηλαδή την επιμονή της ιδιοκτήτριας για αύξηση του ενοικίου, την έγερση της πρώτης αίτησης για την ανάκτηση κατοχής του καταστήματος, την απόσυρση της και επαναφορά του θέματος με δεύτερη αίτηση, οδήγησαν το Δικαστήριο στο συμπέρασμα ότι:

Ο όρος «απαιτείται λογικώς υπό του ιδιοκτήτη», στην παράγραφο (η) του άρθρου 11(1) του Νόμου συσχετίζεται άμεσα προς κάθε στοιχείο που θέτει ο Νόμος στις υποπαραγράφους που ακολουθούν για την ανάκτηση κατοχής του ακινήτου. Στην περίπτωση της υποπαραγράφου (iii) o Nόμος θέτει δύο προϋποθέσεις προς τις οποίες συναρτάται η λογικότητα του αιτήματος: (α) Τη φύση των αλλαγών που θα επιφέρει ο ιδιοκτήτης στο κτίριο, που πρέπει να έχουν το χαρακτήρα που προσδιορίζει ο Νόμος, σημαντικές αλλαγές που συνεπάγονται την ουσιαστική και σημαντική μετατροπή του υφιστάμενου κτιρίου και (β) ότι σκοπός των αλλαγών αυτών είναι η αξιοποίηση του κτιρίου. Στη Kontou v. Solomou (1978)1 C.L.R. 425, την οποία επικαλέστηκε ο εφεσίβλητος τονίζεται ότι το στοιχείο της λογικότητας του αιτήματος συσχετίζεται προς τις απαιτήσεις του Νόμου.

Το εύρημα του Δικαστηρίου ότι οι αλλαγές που επεδίωκε να επιφέρει η ιδιοκτήτρια, είχαν το χαρακτήρα που προβλέπει ο Νόμος, καθιστώσες αναγκαία την ανάκτηση κατοχής του ακινήτου για τους σκοπούς διενέργειας τους, ικανοποιεί το στοιχείο (α) ανωτέρω. Σύμφωνα και πάλιν με τα ευρήματα του Δικαστηρίου δεν ικανοποιείται το στοιχείο (β), δηλαδή ότι ο σκοπός των αλλαγών που θα επέφερε η ιδιοκτήτρια ήταν η αξιοποίηση του ακινήτου. Το κτίριο συνιστούσε κατάστημα. Οι μετατροπές οι οποίες θα εγίνοντο στην οικοδομή δεν θα άλλασσαν το χαρακτήρα του. Το ακίνητο ήταν και θα παραμείνει κατάστημα. Η έκταση του καταστήματος όχι μόνο δεν θα μεγαλώσει αλλά θα μειωθεί κατά 10 τ.μ. Μπορεί να χαρακτηρισθεί το έργο ως αξιοποίηση του ακινήτου, για το λόγο και μόνο ότι με τις μετατροπές θα αυξηθεί ο αποθηκευτικός του χώρος; Εμφανώς αρνητική πρέπει να είναι η απάντηση. Και τα άλλα γεγονότα τα οποία περιβάλλουν τις επιδιώξεις της εφεσείουσας θέτουν υπό αμφισβήτηση, το σκοπό για τον οποίο επιδιώκεται η ανάκτηση του καταστήματος. Λείπει παντελώς μαρτυρία, ότι η ενοικιαστική αξία του καταστήματος θα αυξηθεί, και αν ναι σε ποίο βαθμό. Επί του σημείου τούτου το Δικαστήριο παρατηρεί: