|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
Κυπριακή νομολογία στην οποία κάνει αναφορά η απόφαση αυτή:
Σεργίδης ν. Δημοκρατίας (1991) 1 ΑΑΔ 119
Γενικός Εισαγγελέας ν. Κούλουμου κ.ά. (1995) 1 ΑΑΔ 728
Χαραλάμπους Μιχάλης Ιωάννου ν. Γενικού Εισαγγελέως της Δημοκρατίας (2001) 1 ΑΑΔ 2143
Παύλου Ανδριάνα ν. Κυπριακής Δημοκρατίας (2002) 1 ΑΑΔ 1586
Δημητριάδη Aνθή Δημήτρη και Άλλοι ν. Yπουργικού Συμβουλίου και Άλλων (1996) 3 ΑΑΔ 85
Κυπριακή νομοθεσία στην οποία κάνει αναφορά η απόφαση αυτή:
Μεταγενέστερη νομολογία η οποία κάνει αναφορά στην απόφαση αυτή:
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΕΦΕΣΗ ΑΡ. 11073
ΕΝΩΠΙΟΝ: ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗ, ΚΑΛΛΗ, ΚΡΑΜΒΗ, Δ/στών.
ΜΕΤΑΞΥ:
Ελλης Ιορδάνη Χριστοφή, από τη Λεμεσό,
Εφεσείουσας,
και
Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας,
― ― ― ― ―
20 Φεβρουαρίου, 2003.
Για την εφεσείουσα: κα Α. Ευσταθίου.
Για την εφεσίβλητη: κ. Χρ. Ιωαννίδης.
― ― ― ― ―
ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, Δ.: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου
θα δώσει ο Δικαστής Α. Κραμβής.
― ― ― ― ―
Α Π Ο Φ Α Σ Η
Α. ΚΡΑΜΒΗΣ, Δ.: Η εφεσίβλητη, κατόπιν γνωστοποίησης που δημοσιεύθηκε στις 22.4.94 στην επίσημη εφημερίδα της Δημοκρατίας, προχώρησε στην απαλλοτρίωση των τεμαχίων 400 και 401, Φ/Σχ. LIV/46, στον Αγιο Τύχωνα, ιδιοκτησία της εφεσείουσας. Πρόκειται για χωράφια συνολικής έκτασης 1727 τ.μ. (1719 τ.μ. και 8 τ.μ. αντίστοιχα, που στο εξής θα αναφέρονται ως «το κτήμα»). Το διάταγμα της απαλλοτρίωσης, δημοσιεύθηκε στην επίσημη εφημερίδα της Δημοκρατίας στις 10.2.95.
Η απαλλοτρίωση έγινε για αρχαιολογικούς σκοπούς. Οταν έγιναν οι δημοσιεύσεις που αναφέραμε, το κτήμα ήταν ενταγμένο στην πολεοδομική ζώνη ΔΑ2 - ως περιοχή αρχαιοτήτων. Την ένταξη του κτήματος στη συγκεκριμένη πολεοδομική ζώνη ουδέποτε αμφισβήτησε η εφεσείουσα εφόσον δεν άσκησε προσφυγή στο Ανώτατο Δικαστήριο με βάση το άρθρο 146.1 του Συντάγματος.
Η εφεσίβλητη, πρόσφερε ΛΚ15150 ως αποζημίωση για την απαλλοτρίωση του κτήματος, ποσό το οποίο, η εφεσείουσα εισέπραξε με την επιφύλαξη όπως το Δικαστήριο καθορίσει τελικά το ύψος της αποζημίωσης. Οι απόψεις των μερών αναφορικά με την αξία του κτήματος διϊσταντο ουσιωδώς. Η εφεσείουσα ισχυρίστηκε ότι η αγοραία αξία του κτήματος πριν από την απαλλοτρίωση ήταν περίπου ΛΚ112000. Από πλευράς εφεσίβλητης υποστηρίχθηκε πως δεν υπήρχε οποιαδήποτε δυνατότητα ανάπτυξης του κτήματος για τουριστικούς, εμπορικούς ή οικιστικούς σκοπούς γιατί ο ισχύον συντελεστής δόμησης με βάση την πολεοδομική ζώνη ΔΑ2, σύμφωνα με το τοπικό σχέδιο Λεμεσού είναι 0.1:1 και 0.10:1 ενώ το μακρόστενο σχήμα του κτήματος συνιστούσε πραγματική μειονεξία για σκοπούς ανάπτυξης του κτήματος.
Κατόπιν δίκης, διαπιστώθηκε ότι το ποσό που η εφεσίβλητη πρόσφερε στην εφεσείουσα ήταν αντιπροσωπευτικό της αξίας του κτήματος κατά τον ουσιώδη χρόνο και συνακόλουθα το Δικαστήριο καθόρισε το ποσό των ΛΚ15150 ως δίκαιη και εύλογη αποζημίωση για την απώλεια της ιδιοκτησίας της εφεσείουσας (βλ. άρθρο 23.4(γ) του Συντάγματος και Σεργίδης ν. Δημοκρατίας (1991) 1 ΑΑΔ 119). Και επειδή το ποσό των ΛΚ15150 είχε εισπραχθεί από την εφεσείουσα, το Δικαστήριο δεν επιδίκασε πληρωμή τόκου.
Κρίθηκε πρωτοδίκως ότι οι λόγοι για τους οποίους το κτήμα είχε ενταχθεί στη συγκεκριμένη πολεοδομική ζώνη δεν αποτελούσαν παράγοντα σχετικό του σκοπού της διαδικασίας καθορισμού της αποζημίωσης και συνεπώς δεν μπορούσαν να ληφθούν υπόψη ή να αποτελέσουν νόμιμη βάση για επαύξηση της αποζημίωσης. Το σκεπτικό της πιο πάνω κατάληξης εντοπίζεται στην πιο κάτω περικοπή της πρωτόδικης απόφασης:
«Θεωρώ ότι στο σημείο αυτό θα πρέπει να επαναλάβω ό,τι έχω αναφέρει στην πιο πάνω απόφαση μου και να τονίσω, «ότι η ένταξη ενός ακινήτου σε μια πολεοδομική ζώνη συνιστά ένα από τα νομικά χαρακτηριστικά του συγκεκριμένου ακινήτου. Εφόσον η συγκεκριμένη πολεοδομική ζώνη στην οποία ανήκει ένα ακίνητο συνιστά νομικό χαρακτηριστικό του συγκεκριμένου ακινήτου, ο καθορισμός της αξίας του πρέπει να γίνεται με βάση το δεδομένο και τετελεσμένο γεγονός ότι ανήκει στη συγκεκριμένη πολεοδομική ζώνη. Το Δικαστήριο αυτό, στην άσκηση της δικαιοδοσίας του για τον καθορισμό της αποζημίωσης, δεσμεύεται από το δεδομένο και τετελεσμένο γεγονός της ένταξης του επίδικου ακινήτου σε μια συγκεκριμένη πολεοδομική ζώνη. Το γεγονός ότι, γειτονικά ακίνητα τα οποία ανήκουν σε άλλη ζώνη, έχουν κατά πολύ μεγαλύτερη αξία από το επίδικο ακίνητο, συνιστά άσχετο παράγοντα. Εφόσον τα γειτονικά ακίνητα ανήκουν σε άλλη ζώνη δεν έχουν τα ίδια νομικά χαρακτηριστικά και επομένως δεν είναι συγκρίσιμα. Η ένταξη ενός ακινήτου σε μια πολεοδομική ζώνη αποτελεί εκτελεστή διοικητική πράξη, η οποία μπορεί να προσβληθεί με Προσφυγή στο Ανώτατο Δικαστήριο δυνάμει του άρθρου 146.1 του Συντάγματος [βλ. Δημητριάδης κ.α. ν. Υπουργικού Συμβουλίου κ.α. (1996) 3 Α.Α.Δ. 85, 97, 98]. Αν ο απαιτητής έχει λόγους να αμφισβητεί τη νομιμότητα ή εγκυρότητα της ένταξης του κτήματος του στη συγκεκριμένη πολεοδομική ζώνη, έπρεπε να το πράξει με Προσφυγή δυνάμει του άρθρου 146.1 του Συντάγματος.
Ενόψει όλων των πιο πάνω θεωρώ ότι οι λόγοι για τους οποίους έχει ενταχθεί στη συγκεκριμένη ζώνη δεν μπορούν να ληφθούν από το Δικαστήριο αυτό στη διαδικασία καθορισμού της αποζημίωσης. Ούτε και μπορούν να αποτελέσουν νόμιμη βάση για την επαύξηση της αποζημίωσης. Ενα ακίνητο μπορεί να ενταχθεί σε μια ζώνη για διάφορους λόγους. Αν η ένταξη είναι παράνομη ή αποτελεί στέρηση ιδιοκτησίας, αυτό είναι θέμα που εμπίπτει εντός της αναθεωρητικής δικαιοδοσίας του Ανωτάτου Δικαστηρίου (βλ. άρθρο 146.1 του Συντάγματος). Αυτό το Δικαστήριο κατά τη διαδικασία καθορισμού της αποζημίωσης δεν έχει δικαιοδοσία να διερευνήσει τους λόγους που υπαγόρευσαν την ένταξη του επίδικου ακινήτου στη συγκεκριμένη πολεοδομική ζώνη και να καθορίσει αναλόγως την αποζημίωση. Οπως υπέδειξα πιο πάνω η ένταξη του ακινήτου στην πιο πάνω ζώνη συνιστά για το Δικαστήριο ένα δεδομένο και τετελεσμένο γεγονός και αποτελεί νομικό χαρακτηριστικό του κτήματος.»
Η έφεση περιορίστηκε μόνο στη συζήτηση των πιο πάνω σημείων της πρωτόδικης απόφασης. Η εφεσείουσα υποστήριξε ότι ο τρόπος με τον οποίο το πρωτόδικο Δικαστήριο προσέγγισε το θέμα είναι λανθασμένος και εισηγήθηκε ότι η ορθή βάση προσδιορισμού της μείωσης της αξίας του κτήματος ένεκα των περιορισμών που επέφερε η ένταξη του στη συγκεκριμένη πολεοδομική ζώνη, είναι η εξακρίβωση της αξίας του κτήματος ως εάν να μην υφίσταντο οι εν λόγω περιορισμοί. Λέγει συναφώς η εφεσείουσα ότι η αποζημίωση στην οποία δικαιούται, είναι η διαφορά μεταξύ του μέσου όρου των συγκριτικών πωλήσεων κτημάτων ευρισκομένων επί του παραλιακού μετώπου Λεμεσού μείον, του μέσου όρου των κτημάτων που καλύπτονται από την πολεοδομική ζώνη του επίδικου κτήματος κατά τον ουσιώδη χρόνο.
Ομοιο ζήτημα εξετάστηκε στις Μιχάλης Ι. Χαραλάμπους ν. Γενικός Εισαγγελέας της Δημοκρατίας, ΠΕ 10891, ημερ. 21.12.2001, Θεόδωρος Νικολάου κα ν. Δημοκρατίας, ΠΕ 11059, ημερ. 13.9.2002 και Αντριάνα Παύλου ν. Δημοκρατίας, ΠΕ 11079, ημερ. 14.10.2002. Το απόσπασμα που ακολουθεί είναι από την απόφαση στην Μιχάλης Ι. Χαραλάμπους (ανωτέρω):
«Η πρωτόδικος Δικαστής δεν θεωρεί την ένταξη κτήματος σε πολεοδομική ζώνη ως συνιστούσα περιορισμό κατά το άρθρο 10(η) του Νόμου. Σε αυτό σφάλλει, η πρωτόδικος Δικαστής. Πλην η ένταξη του κτήματος σε ζώνη δεν εξυπακούει αφ΄ εαυτής τη μείωση της αξίας του, ούτε τεκμηριώνει δικαίωμα αποζημίωσης βάσει του Αρθρου 23.3 του Συντάγματος. Είναι ενδεχόμενο η ένταξη του ακινήτου σε πολεοδομική ζώνη να καταστήσει δυνατή την οικοδομική του ανάπτυξη, να επαυξήσει τις αναπτυξιακές του προοπτικές και τοιουτοτρόπως να συμβάλει στην αύξηση της αξίας του. Είναι χρήσιμο να επανατονίσουμε ότι η ιδιοκτησία γης, όπως υπογραμμίστηκε στη Δημητριάδη (ανωτέρω) και προγενέστερες αποφάσεις, δεν παρέχει αφ΄ εαυτής το δικαίωμα οικοδομικής ανάπτυξης
Στην προκείμενη υπόθεση δεν έχει καταδειχθεί ότι η ένταξη του κτήματος σε πολεοδομική ζώνη επέφερε και τη μείωση της αξίας του απαλλοτριωθέντος κτήματος. Η αξία του κτήματος επηρεάζεται άμεσα από τη ζώνη στην οποία είναι εγγεγραμμένο και τούτο γιατί η δυνατότητα της οικοδομικής ανάπτυξής του άπτεται άμεσα της αξίας του. Οσο μεγαλύτερη είναι αυτή η δυνατότητα, ανάλογα μεγαλύτερη είναι και η αξία του κτήματος.
Συμφωνούμε με το πρωτόδικο Δικαστήριο ότι δεν επιδεχόταν άμεσης σύγκρισης το επίδικο κτήμα με τα ακίνητα τα οποία ήταν ενταγμένα σε διαφορετική πολεοδομική ζώνη.»
Παρομοίως και στην παρούσα υπόθεση δεν έχει προσκομιστεί μαρτυρία που να καταδεικνύει ότι η ένταξη του επίδικου κτήματος στη συγκεκριμένη πολεοδομική ζώνη επέφερε μείωση της αξίας του. Σημειώνουμε ότι η φύση της μαρτυρίας που έχει εδώ προσαχθεί δεν διαφέρει από τη μαρτυρία που είχε προσαχθεί στις υποθέσεις που προαναφέραμε. Με βάση τις αρχές που έχει καθιερώσει η νομολογία και δεδομένης της διαπίστωσης ότι δεν έχει αποδειχθεί μείωση της αξίας όπως ο όρος αυτός έχει εξηγηθεί από τη νομολογία, η έφεση υπόκειται σε απόρριψη.
Συμφωνούμε με το πρωτόδικο δικαστήριο ότι το κτήμα δεν επιδεχόταν άμεση σύγκριση με ακίνητα ενταγμένα σε διαφορετική πολεοδομική ζώνη με συντελεστή δόμησης μεγαλύτερο του προβλεπόμενου από τη ζώνη που καλύπτει το κτήμα. Τέτοια σύγκριση θα οδηγούσε σε λανθασμένο αποτέλεσμα εφόσον τα νομικά χαρακτηριστικά των υπό σύγκριση κτημάτων ήταν διαφορετικά.
Κατόπιν των ανωτέρω καταλήγουμε πως δεν υπάρχει βάση η οποία να δικαιολογεί την επέμβασή μας στις διαπιστώσεις και στα συμπεράσματα του πρωτόδικου δικαστηρίου.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα.
Γ. Κωνσταντινίδης, Δ.
Π. Καλλής, Δ.
Α. Κραμβής, Δ.
ΣΦ.
Στην υπόθεση που εξετάζουμε, η μαρτυρία των πραγματογνωμόνων των διαδίκων συγκλίνει στο ότι η ένταξη του κτήματος στην πολεοδομική ζώνη ΔΑ2 (Πίνακας Β αρχαιοτήτων) δεν επέφερε ουσιώδη μείωση της αξίας του. Αντίθετα, η διαπίστωση των πραγματογνωμόνων είναι ότι το κτήμα παρουσίασε αύξηση της αξίας του, την οποία, ο μεν εκτιμητής της εφεσείουσας υπολόγισε στο 10% ετησίως, ο δε εκτιμητής της εφεσίβλητης στο 5% ετησίως. Για τους λόγους που πειστικά εξηγούνται στην πρωτόδικη απόφαση, η πρωτόδικος δικαστής δέχθηκε τη μαρτυρία του εκτιμητή της εφεσείουσας ότι δηλαδή, η ετήσια αύξηση της αξίας του κτήματος ήταν 5%. Με βάση τη μαρτυρία που κρίθηκε αξιόπιστη, η πρωτόδικος δικαστής κατέληξε στο ορθό συμπέρασμα ότι δεν επήλθε μείωση της αξίας του κτήματος λόγω των πολεοδομικών περιορισμών και συνεπώς η περίπτωση δεν ήταν κατάλληλη για καταβολή αποζημίωσης με βάση τις διατάξεις του άρθρου 10(η)* του νόμου 15/62 όπως έχει τροποποιηθεί με το νόμο 25/83 και την αρχή που αναπτύχθηκε στην Γενικός Εισαγγελέας ν. Κούλουμου κ.α. (1995) 1 ΑΑΔ 728.
*«(η) εις την περίπτωσιν απαλλοτριώσεως ακινήτου ιδιοκτησίας της οποίας η αξία έχει επηρεασθή λόγω της επιβολής οιωνδήποτε περιορισμών, δυνάμει των διατάξεων του περί Αρχαιοτήτων Νόμου ή οιουδήποτε άλλου Νόμου υπολογίζεται και πάσα αποζημίωσις ήτις ήθελε θεωρηθή ως καταβλητέα συμφώνως προς τας διατάξεις του άρθρου του άρθρου 23 του Συντάγματος.»