|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(2002) 1 ΑΑΔ 217
15 Φεβρουαρίου, 2002
[ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, ΝΙΚΟΛΑΟΥ, ΧΑΤΖΗΧΑΜΠΗΣ, Δ/στές]
PANTAZIS AND SONS CO LTD,
Εφεσείων-Αιτητής,
ν.
ΓΕΩΡΓΙΟΥ ΝΙΚΟΛΑΟΥ,
Εφεσιβλήτου-Καθ' ου η αίτηση.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 10731)
Ιδιοκτήτης και ενοικιαστής ― Θέσμια ενοικίαση ― Αύξηση ενοικίου ― Παράγοντες που λαμβάνονται υπόψη ― Άρθρο 8(5) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983 (Ν. 23/83 όπως τροποποιήθηκε) ― Συνυπολογισμός από το πρωτόδικο Δικαστήριο παραγόντων που δεν εδικαιολογείτο να επενεργήσουν στον καθορισμό του ενοικίου με αποτέλεσμα να μη διατάξει οποιαδήποτε αύξηση ― Ανατροπή της πρωτόδικης απόφασης κατ' έφεση.
Πολιτική Δικονομία ― Δικόγραφα ― Καθορισμός επιδίκων θεμάτων μέσω των δικογράφων ― Επίλυση από το Δικαστήριο θέματος εκτός δικογράφων ― Οδήγησε σε ακύρωση της πρωτόδικης απόφασης.
Η παρούσα έφεση στρέφεται εναντίον της πρωτόδικης απόφασης με την οποία είχε ουσιαστικά απορριφθεί η αίτηση των εφεσειόντων-αιτητών (οι εφεσείοντες) για αύξηση του ενοικίου δύο συνεχομένων καταστημάτων τους στη Λεωφόρο Μακαρίου στη Λευκωσία τα οποία ενοικίαζαν στον εφεσίβλητο-καθ' ου η αίτηση (ο εφεσίβλητος) έναντι του μηνιαίου ενοικίου των £585. Το πρωτόδικο Δικαστήριο παρόλον ότι αποδέχθηκε την μαρτυρία του Λειτουργού Εκτιμήσεων του Δικαστηρίου στη βάση της οποίας θα έπρεπε να είχε χορηγηθεί αύξηση κατά 7,5%, οπόταν το μηνιαίο ενοίκιο θα έπρεπε να αυξηθεί σε £628,87, απέρριψε το αίτημα για αύξηση για λόγους που ουδέποτε προτάθηκαν. Είχε φανεί πως πέραν του ενοικίου καταβάλλονταν και £60 μηνιαίως για χώρο στάθμευσης και κοινόχρηστα. Ενώ, όπως εκτίμησε το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν εδικαιολογείτο να επιβαρυνόταν ο ενοικιαστής με τέτοιο ποσό. Επομένως καθόρισε ως ενοίκιο ότι καταβαλλόταν ως τότε και ουσιαστικά απέρριψε την αίτηση για αύξηση.
Οι εφεσείοντες αμφισβήτησαν την ορθότητα της πρωτόδικης απόφασης και για τον πρόσθετο λόγο ότι θα ήταν ανεπαρκές και το ποσοστό του 7,5% επειδή υπήρχε μεσοπάτωμα που κάλυπτε όλο το εμβαδόν των καταστημάτων και εισηγήθηκαν ότι η αύξηση θα έπρεπε να καθορισθεί στο ανώτατο ποσοστό των 14% που προβλέπει ο Νόμος 23/83, όπως τροποποιήθηκε.
Ο εφεσίβλητος με ειδοποίηση αμφισβήτησε την ορθότητα της πρωτόδικης απόφασης με την οποία είχε απορριφθεί η θέση που είχε υποστηρίξει πως δεν ήταν πλέον ο ίδιος ο ενοικιαστής του ακινήτου αλλά η εταιρεία την οποία σύστησε.
Αποφασίστηκε ότι:
1. Τα ποσά για το χώρο στάθμευσης και τα κοινόχρηστα, όντας ασύνδετα προς το ενοίκιο, εσφαλμένα εκλήφθηκαν ως παράγοντες που εδικαιολογείτο να επενεργήσουν. Στη σκέψη του Δικαστηρίου λειτούργησε η μαρτυρία σύμφωνα με την οποία τα ποσά αυτά δεν είχαν ουσιαστικό αντίκρυσμα σε αντίστοιχες υπηρεσίες. Το θέμα όμως αυτό δεν μπορούσε να επιλυθεί στο πλαίσιο της παρούσας διαδικασίας. Ο δε Λειτουργός Εκτιμήσεων, στη βάση της έκθεσης και της μαρτυρίας του οποίου ενήργησε το πρωτόδικο Δικαστήριο, δεν συνυπολόγισε στοιχεία τέτοιας φύσης.
2. Δεν περιλαμβανόταν ο χώρος του μεσοπατώματος στο ακίνητο όπως αυτό ενοικιάστηκε και κατά την αποδεκτή μαρτυρία επρόκειτο για πρόχειρη κατασκευή πολυ χαμηλού ύψους, την οποία, κατά το μεγαλύτερο της μέρος, πρόσθεσε ο ίδιος ο ενοικιαστής. Γι' αυτό δεν εδικαιολογείτο, στο πλαίσιο του συνόλου, μεγαλύτερη αύξηση.
3. Η σύσταση της εταιρείας και η διεξαγωγή των εργασιών της, έστω εν γνώσει των εφεσειόντων, απέμεινε εσωτερικό ζήτημα και, στο πλαίσιο των δεδομένων, δεν επέφερε την ανάδειξή της σε ενοικιαστή κατά αντικατάσταση του εφεσίβλητου.
4. Η πρωτόδικη απόφαση αντικαθίσταται με απόφαση για αύξηση ενοικίου κατά 7,5% και αυτό καθορίζεται στις £628,87 μηνιαίως.
Η έφεση επιτράπηκε μερικώς. Ο εφεσίβλητος απέτυχε σε σχέση με το θέμα της ειδοποίησής του. Επιδικάσθηκαν υπέρ των εφεσειόντων τα 2/3 των εξόδων της πρωτόδικης και της παρούσας διαδικασίας.
Αναφερόμενη υπόθεση:
Αθανασίου ν. Reana Manufacturing & Trading Co. Ltd κ.ά. (2001) 1 A.A.Δ. 1635.
Έφεση.
Έφεση από τους αιτητές - ιδιοκτήτες κατά της απόφασης του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων Λευκωσίας που δόθηκε στις 2/11/99 (Αρ. Αίτησης Κ91/97) με την οποία καθόρισε ως ενοίκιο για τα ενοικιαζόμενα καταστήματά τους στη λεωφόρο Μακαρίου Γ΄στη Λευκωσία αυτό το οποίο καταβαλλόταν μέχρι τότε και απέρριψε την αίτησή τους για αύξηση.
Π. Παπαγεωργίου, για τους Εφεσείοντες.
Σπ. Ευαγγέλου, για τον Εφεσίβλητο.
Cur. adv. vult.
ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ: Η ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δοθεί από το Δικαστή Γ. Κωνσταντινίδη.
ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, Δ.: Με αίτηση των εφεσειόντων, ως ιδιοκτητών, ζητήθηκε αύξηση του ενοικίου για δυο συνεχόμενα καταστήματα στη λεωφόρο Αρχιεπισκόπου Μακαρίου Γ' στη Λευκωσία.
Το πρωτόδικο δικαστήριο στηρίκτηκε στη μαρτυρία του Λειτουργού Εκτιμήσεων του Δικαστηρίου, που ήταν και ο μόνος πραγματογνώμονας που κατέθεσε. Η έκθεση και η μαρτυρία του, με υπόβαθρο συγκριτικά και ιδιαίτερα χαρακτηριστικά, έγινε στο σύνολό της δεκτή. Στη βάση της, όπως δέκτηκε το πρωτόδικο δικαστήριο, θα έπρεπε να είχε χορηγηθεί αύξηση κατά 7.5%. Το μηνιαίο ενοίκιο θα έπρεπε να αυξηθεί από £585 σε £628,87. Εν τούτοις, το αίτημα για αύξηση απορρίφθηκε, όπως ορθά προτείνουν οι εφεσείοντες για λόγους που ουδέποτε προτάθηκαν. Είχε φανεί πως πέραν του ενοικίου καταβάλλονταν και £60 μηνιαίως για χώρο στάθμευσης και κοινόχρηστα. Ενώ, όπως εκτίμησε το πρωτόδικο δικαστήριο, δεν ήταν δικαιολογημένο να επιβαρυνόταν ο ενοικιαστής με τέτοιο ποσό. Επομένως, καθόρισε ως ενοίκιο ό,τι καταβαλλόταν ως τότε και, ουσιαστικά, απέρριψε την αίτηση για αύξηση. Σ' αυτά αφορά το πρώτο από τα παράπονα των εφεσειόντων. Κατά το δεύτερο, θα ήταν ανεπαρκές και το ποσοστό του 7,5%. Αυτό, επειδή υπήρχε μεσοπάτωμα (σέντε) που κάλυπτε όλο το εμβαδόν των καταστημάτων. Κατά την εισήγησή τους θα έπρεπε, συνυπολογιζόμενο, να οδηγήσει σε αύξηση στο ανώτατο ποσοστό του 14% που προβλέπει ο Περί Ενοικιοστασίου Νόμος του 1983 (Ν. 23/83 όπως τροποποιήθηκε (στο εξής ο Νόμος). Τελικά, θέτουν θέμα σε σχέση με την επιδίκαση σε βάρος τους του μισού των εξόδων της πρωτόδικης διαδικασίας.
Ως προς τα πιο πάνω, ο εφεσίβλητος υποστηρίζει την πρωτόδικη απόφαση. Θεωρεί όμως και εκείνος πως ήταν λανθασμένη σε άλλο, ριζικής σημασίας, ζήτημα. Είχε υποστηρίξει πως δεν ήταν πλέον ο ίδιος ο ενοικιαστής του ακινήτου αλλά η εταιρεία την οποία σύστησε. Και με ειδοποίηση θέτει υπό συζήτηση την ορθότητα της πρωτόδικης απόφασης, κατά το μέρος της που απέρριψε αυτή τη θέση.
Η σύμβαση είχε συναφθεί μεταξύ των διαδίκων, περιλάμβανε όρο που απαγόρευε την υπενοικίαση χωρίς τη γραπτή συγκατάθεση των εφεσειόντων και ήταν ο εφεσίβλητος που κατέβαλλε το ενοίκιο έκτοτε. Στο όνομα του οποίου, και όχι της εταιρείας, εκδίδονταν και οι αποδείξεις είσπραξης. Ο εφεσίβλητος είναι φαρμοκοποιός, συνέχισε να εργάζεται ο ίδιος, ως ο αδειούχος, στο φαρμακείο που στεγαζόταν στα καταστήματα και το γεγονός της σύστασης οικογενειακής εταιρείας της οποίας είχε τον έλεγχο (80% ο ίδιος και 20% η σύζυγός του) ουδέποτε προβλήθηκε και, πολύ λιγότερο, δεν οδήγησε σε ρητή διαφοροποίηση. Ήταν, στην ουσία, η άποψη του εφεσίβλητου πως επειδή ο ίδιος πήρε αυτή την πρωτοβουλία και επειδή στους πελάτες του φαρμακείου εκδίδονταν αποδείξεις οι οποίες, εκτός απο το δικό του όνομα (George's Pharmacy) αναφέρονταν και στην επωνυμία της εταιρείας (G. Nicolaou Pharmaceutical House Ltd), θα έπρεπε να θεωρηθεί ότι επήλθε η προταθείσα αλλαγή. Κρίνουμε ως σαφώς ορθή την πρωτόδικη απόφαση. Η σύσταση της εταιρείας και η διεξαγωγή των εργασιών της, έστω εν γνώσει των εφεσειόντων, απέμεινε εσωτερικό ζήτημα και, στο πλαίσιο των δεδομένων, δεν επέφερε την ανάδειξή της σε ενοικιαστή κατά αντικατάσταση του εφεσίβλητου.
Ορθή θεωρούμε και την πρωτόδικη απόφαση σε σχέση με το μεσοπάτωμα. Δεν περιλαμβανόταν τέτοιος χώρος στο ακίνητο όπως αυτό ενοικιάστηκε και, κατά τη μαρτυρία, όπως την αποδέκτηκε το πρωτόδικο δικαστήριο, ιδίως εκείνη του Λειτουργού Εκτιμήσεων, επρόκειτο για πρόχειρη κατασκευή πολύ χαμηλού ύψους την οποία, κατά το μεγαλύτερό της μέρος, πρόσθεσε ο ίδιος ο ενοικιαστής. Μάλιστα, χωρίς να είχε εξασφαλίσει τις απαιτούμενες άδειες. Το πιο πολύ, δεν μπορούσε να αποκλειστεί η πιθανότητα να προϋπήρξε μεσοπάτωμα συνολικού εμβαδού 20 τ.μ., το οποίο όμως, όπως εκτίμησε και ο λειτουργός εκτιμήσεων, δεν δικαιολογούσε, στο πλαίσιο του συνόλου, μεγαλύτερη αύξηση. Συναφώς, σε σχέση με άποψη του δικηγόρου του εφεσίβλητου ευνοϊκή επ' αυτού για τους εφεσείοντες, δεν έχουμε κανένα απολύτως αντίλογο στην κρίση του πρωτόδικου δικαστηρίου πως "ο καθορισμός ενοικίου, ιδιαίτερα όταν είναι αποτέλεσμα δίκης, δεν είναι αντικείμενο απόψεων ή συμφωνιών, επειδή ο Νόμος είναι δημοσίου συμφέροντος, σε βαθμό μάλιστα που συστήνει και ορισμένα ποινικά αδικήματα....".
Πρέπει να επιτύχει όμως η έφεση σε σχέση με το πρώτο θέμα. Δεν ήταν ποτέ η θέση του εφεσίβλητου πως καταβαλλόταν ενοίκιο πέραν των £585 μηνιαίως, μάλιστα έξω από τη γραπτή σύμβαση, και σημειώνουμε επί του προκειμένου την Αθανασίου ν. Reana Manufacturing & Trading Co Ltd κ.ά. (2001) 1 Α.Α.Δ. 1635 την οποία επικαλέστηκαν οι εφεσείοντες, ως προς τον περιορισμό των δυνατοτήτων του εξεταστικού συστήματος από τα επίδικα θέματα όπως τα προσδιορίζουν οι διάδικοι.
Κατά το άρθρο 8(5) του Νόμου, γνώμονας είναι "το αγοραίο ενοίκιο και ο μέσος όρος των ακινήτων στην ίδια μικρή περιοχή". Και περαιτέρω, αφού αποσαφηνίζεται πως δεν θα λαμβάνεται υπόψη η σπανιότητα παρόμοιων ακινήτων, "ολες οι περιστάσεις". Ένδειξη για τη φύση των οποίων παρέχει: Όχι οι προσωπικές αλλά στοιχεία όπως η ηλικία, ο χαρακτήρας, το μέγεθος, η τοποθεσία και η κατάσταση του ακινήτου.
Τα ποσά για το χώρο στάθμευσης και τα κοινόχρηστα, ασύνδετα προς αυτό καθ' εαυτό το ενοίκιο όπως ήταν, εσφαλμένα εκλήφθηκαν ως παράγοντες που εδικαιολογείτο να επενεργήσουν. Λειτούργησε στη σκέψη του Δικαστηρίου η μαρτυρία σύμφωνα με την οποία τα ποσά αυτά δεν είχαν ουσιαστικό αντίκρυσμα σε αντίστοιχες υπηρεσίες. Αυτό, όμως, δεν ήταν θέμα που θα μπορούσε να επιλυθεί στο πλαίσιο τέτοιας διαδικασίας. Ο δε Λειτουργός Εκτιμήσεων, στη βάση της έκθεσης και της μαρτυρίας του οποίου ενήργησε το πρωτόδικο δικαστήριο, δεν συνυπολόγισε στοιχεία τέτοιας φύσης.
Ο εφεσίβλητος αποτυγχάνει σε σχέση με το θέμα της ειδοποίησής του. Η έφεση επιτυγχάνει εν μέρει. Η πρωτόδικη απόφαση παραμερίζεται. Αντικαθίσταται με απόφαση για αύξηση του ενοικίου κατά 7.5% και αυτό καθορίζεται στις £628,87 μηνιαίως. Επιδικάζονται υπέρ των εφεσειόντων και εναντίον του εφεσίβλητου τα 2/3 των εξόδων της πρωτόδικης και της παρούσας διαδικασίας.
Η έφεση επιτρέπεται μερικώς. Ο εφεσίβλητος απέτυχε σε σχέση με το θέμα της ειδοποίησής του. Επιδικάζονται υπέρ των εφεσειόντων τα 2/3 των εξόδων της πρωτόδικης και της παρούσας διαδικασίας.