|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(2001) 1 ΑΑΔ 1968
17 Δεκεμβρίου, 2001
[ΑΡΤΕΜΗΣ, ΚΑΛΛΗΣ, ΓΑΒΡΙΗΛΙΔΗΣ, Δ/στές]
ΡΙΤΣΑ ΔΗΜΟΣΘΕΝΟΥΣ,
Εφεσείουσα-Ενάγουσα,
v.
1. ΜΑΡΙΟΥ ΓΕΩΡΓΙΟΥ,
2. ΑΛΚΑΙΟΥ ΓΕΩΡΓΙΟΥ,
Εφεσιβλήτων-Εναγομένων.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 10292)
Αστικά αδικήματα — Παράνομη επέμβαση — Δημιουργία υγρασίας και/ή διαρροής στο διαμέρισμα των εναγόντων η οποία προερχόταν από την κεντρική σωλήνα αποχετεύσεων πολυκατοικίας — Έγερση αγωγής εναντίον των εναγομένων, ιδιοκτητών του διαμερίσματος το οποίο βρίσκετο στον όροφο ακριβώς επάνω από το διαμέρισμα των εναγόντων — Οι εναγόμενοι δεν κρίθηκαν ένοχοι για παράνομη επέμβαση στην απουσία αμελούς ενέργειας ή παράλειψης εκ μέρους τους — Η αιτία της διαφυγής είναι άσχετη εφόσον, με την άσκηση εύλογης προσοχής, η ζημιά δεν μπορούσε να αποφευχθεί — Οι εναγόμενοι δεν ήταν υπεύθυνοι ούτε βάσει της αρχής στην υπόθεση Rylands v. Fletcher.
Αστικά αδικήματα — Ιδιωτική οχληρία — Παρόλο ότι η αμέλεια, με τη στενή της έννοια, δεν είναι αναγκαίο στοιχείο της ιδιωτικής οχληρίας, εν τούτοις, κάποιου είδους υπαιτιότητα (fault) που να προκαλεί προβλεπτή ζημιά είναι αναγκαία.
Η εφεσείουσα καταχώρησε αγωγή για παράνομη επέμβαση στο διαμέρισμά της στον πρώτο όροφο πολυκατοικίας, από τους εφεσίβλητους, ιδιοκτήτες διαμερίσματος το οποίο βρίσκεται ακριβώς πάνω από το δικό της. Υποστήριξε ότι από το 1992 παρουσιάστηκε στην οροφή του αποχωρητηρίου του διαμερίσματός της υγρασία και/ή διαρροή η οποία προερχόταν από το διαμέρισμα και/ή τις αποχετεύσεις του διαμερίσματος των εφεσιβλήτων, η οποία της δημιούργησε ταλαιπωρία, απώλειες, ζημιές και έξοδα στο αποχωρητήριο του διαμερίσματός της.
Οι εφεσίβλητοι υποστήριξαν ότι η διαρροή και/ή η υγρασία οφειλόταν σε βλάβη στις κοινόχρηστες και/ή κοινόκτητες σωλήνες αποχέτευσης της πολυκατοικίας, για την επισκευή των οποίων ευθύνη είχε η διαχειριστική επιτροπή της πολυκατοικίας. Και οι δύο πλευρές κάλεσαν εμπειρογνώμονες, οι οποίοι με τη μαρτυρία τους, εξήγησαν τους λόγους που προκαλείτο η διαρροή. Το πρωτόδικο Δικαστήριο αποδέχθηκε, ως πλήρως τεκμηριωμένη, τη γνώμη του εμπειρογνώμονα των εφεσιβλήτων και κατέληξε σε εύρημα ότι κατά την ανέγερση της οικοδομής δεν είχε υιοθετηθεί η ενδεδειγμένη μέθοδος εγκατάστασης των αποχετεύσεων και ότι η εργασία οικοδόμησης ήταν κακής ποιότητας. Το Δικαστήριο δεν προέβη σε εύρημα ως προς την αιτία ή προέλευση της διαρροής.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε την αγωγή επειδή (i) η ενάγουσα απέτυχε να αποδείξει την προέλευση της διαρροής ή την αιτία της, (ii) δεν απέδειξε κανένα στοιχείο υπαιτιότητας για τους εναγόμενους ούτε ότι έγινε καμιά μη συνηθισμένη χρήση των πραγμάτων από τους εναγόμενους ώστε αυτοί να υπέχουν αυστηρή ευθύνη ούτε ότι η πρόκληση της ζημιάς της ήταν προβλεπτή, (iii) η διαφυγή υγρασίας έγινε χωρίς οι εναγόμενοι να γνωρίζουν για αυτή και η ενάγουσα απέτυχε να αποδείξει οποιαδήποτε αμέλεια εκ μέρους των εναγομένων στο να επιτρέπουν τη συνέχιση της.
Η εφεσείουσα εφεσίβαλε την απόφαση.
Λόγοι έφεσης:
1. Εσφαλμένη αξιολόγηση των ευρημάτων και κατάληξη του Δικαστηρίου σε συμπεράσματα υπέρ των εφεσιβλήτων, ενώ θάπρεπε να καταλήξει σε απόφαση υπέρ της εφεσείουσας.
2. Η διαπίστωση του Δικαστηρίου ότι οι πρόνοιες του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας Νόμου, Κεφ. 224, δεν ήταν «βοηθητικές για την επίλυση της επίδικης διαφοράς με βάση τα γεγονότα της υπόθεσης», συνιστούσε πλάνη περί το νόμο. Και τούτο γιατί θάπρεπε να εφαρμοστούν οι Πρότυποι Κανονισμοί για τη Ρύθμιση και Διαχείριση Κοινόκτητων Οικοδομών.
Αποφασίστηκε ότι:
1. Εφόσον η σωλήνα της αποχέτευσης του αποχωρητηρίου και ντους του διαμερίσματος των εφεσιβλήτων περνούσε μέσα από την πλάκα μεταξύ πρώτου και δεύτερου ορόφου που αποτελούσε μέρος του σκελετού της πολυκατοικίας, δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι περνούσε μέσα από το διαμέρισμα των εφεσιβλήτων και, μάλιστα, αποκλειστικά. Ο σκελετός της πολυκατοικίας αποτελεί κοινόκτητη/κοινόχρηστη ιδιοκτησία όλων των ιδιοκτητών σύμφωνα με τον περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας Νόμο, Κεφ. 224, όπως τροποποιήθηκε. Επομένως οι εφεσίβλητοι ως συνιδιοκτήτες του κοινόκτητου σκελετού της πολυκατοικίας μαζί, μεταξύ άλλων, με την εφεσείουσα, δεν μπορούσαν να έχουν ευθύνη απέναντι στην εφεσείουσα για οποιοδήποτε πρόβλημα στο σύστημα αποχέτευσης της πολυκατοικίας, εκτός αν είχε αποδειχθεί ότι αυτό δημιουργήθηκε ύστερα από δική τους αμελή ενέργεια ή παράλειψη. Κάτι τέτοιο δεν αποδείχθηκε ούτε και περιεχόταν ανάλογος ισχυρισμός στην έκθεση απαιτήσεως.
2. Ανεξάρτητα από το γεγονός ότι δεν έχει διαφανεί ότι οι περί ων ο λόγος κανονισμοί τυγχάνουν εφαρμογής στην παρούσα υπόθεση, είναι πρόδηλο ότι ο Κανονισμός 8(ιστ) δεν δημιουργεί απόλυτη ευθύνη για νερά που διαρρέουν από μια μονάδα σε άλλη. Ούτε και ο κανόνας στην υπόθεση Rylands v. Fletcher δεν εφαρμοζόταν στην παρούσα υπόθεση εφόσον έλειπε η προϋπόθεση της μη φυσικής χρήσης του διαμερίσματος των εφεσιβλήτων.
Η έφεση απορρίφθηκε με έξοδα εις βάρος της εφεσείουσας.
Αναφερόμενες υποθέσεις:
Medcon Construction v. Ευαγγέλου κ.ά. (1997) 1 Α.Α.Δ. 565,
Kiddle v. City Business Premises Ltd [1942] 1 KB 269,
Hamphrries v. Cousins [1877] 2 C.P.D. 230,
Jones v. Llanrwst U.D.C. [1911] 1 Ch. 399.
Έφεση.
Έφεση από την ενάγουσα κατά της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού που δόθηκε στις 24/6/98 (Αρ. Αγωγής 3270/94) με την οποία απέρριψε την αγωγή της για παράνομη επέμβαση των εναγομένων στο διαμέρισμά της, αφού έκρινε ότι η ενάγουσα απέτυχε να αποδείξει οποιαδήποτε υπαιτιότητα των εναγομένων για την υγρασία και διαρροή που σημειώθηκε στην οροφή του διαμερίσματός της.
Φ. Αποστολίδης, για την Εφεσείουσα.
Σ. Παύλου, για τους Εφεσιβλήτους.
Cur. adv. vult.
ΑΡΤΕΜΗΣ, Δ.: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Γαβριηλίδης, Δ..
ΓΑΒΡΙΗΛΙΔΗΣ, Δ.: Η εφεσείουσα είναι ιδιοκτήτρια του διαμερίσματος με αρ. 11, στον πρώτο όροφο της πολυκατοικίας «Seaside Block 2», στη λεωφόρο Αμαθούντος στη Λεμεσό. Οι εφεσίβλητοι είναι ιδιοκτήτες του διαμερίσματος με αρ. 21, στο δεύτερο όροφο της ίδιας πολυκατοικίας, το οποίο βρίσκεται ακριβώς πάνω από το διαμέρισμα της εφεσείουσας.
Αρχές του 1992 παρουσιάστηκε στην οροφή του αποχωρητηρίου του διαμερίσματος της εφεσείουσας υγρασία και ή διαρροή η οποία, με την πάροδο του χρόνου, αυξανόταν.
Με την αγωγή, που είχε ως βάση το αδίκημα της παράνομης επέμβασης, και με την έκθεση απαιτήσεως που καταχώρησε, η εφεσείουσα υποστήριξε τη θέση ότι η υγρασία και ή διαρροή προερχόταν από το διαμέρισμα και ή τις αποχετεύσεις του διαμερίσματος των εφεσιβλήτων και ότι, ένεκα αυτής της υγρασίας και ή διαρροής, είχε υποστεί ταλαιπωρία, απώλειες, ζημιές και έξοδα στο αποχωρητήριο του διαμερίσματός της, όπως αυτά εξειδικεύονταν στην έκθεση απαιτήσεως.
Με την υπεράσπισή τους οι εφεσίβλητοι, αφού αρνήθηκαν οποιαδήποτε ευθύνη για παράνομη επέμβαση, πρόβαλαν τη θέση ότι η υγρασία και ή διαρροή στο αποχωρητήριο του διαμερίσματος της εφεσείουσας δεν προερχόταν από το δικό τους διαμέρισμα, αλλά οφειλόταν σε βλάβη στις κοινόχρηστες και ή κοινόκτητες σωλήνες αποχέτευσης της πολυκατοικίας, για την επισκευή των οποίων ευθύνη είχε η διαχειριστική επιτροπή της πολυκατοικίας. Περαιτέρω, οι εφεσίβλητοι πρόβαλαν τη θέση ότι η εφεσείουσα δεν υπέστη οποιαδήποτε ζημιά εξαιτίας της υγρασίας και/ή διαρροής και, εν πάση περιπτώσει, αν υπέστη κάποια ζημιά, παρέλειψε να λάβει οποιαδήποτε μέτρα για να τη μετριάσει.
Κατά την ακροαματική διαδικασία έδωσαν μαρτυρία, για μεν την πλευρά της εφεσείουσας η ίδια, ο εμπειρογνώμονας Κ. Σιαμπτάνης, Πολιτικός Μηχανικός, και ο Μ. Στυλιανού, για δε την πλευρά των εφεσιβλήτων ο Ο. Δημητριάδης, ο Χρ. Γεωργίου και ο εμπειρογνώμονας Ν. Δημητρίου, Πολιτικός Μηχανικός.
Ο εμπειρογνώμονας της εφεσείουσας, Κ. Σιαμπτάνης, ανέφερε ότι η πολυκατοικία «Seaside Block 2» κτίστηκε με σχέδια του γραφείου του. Όταν κλήθηκε από την εφεσείουσα να ελέγξει την οροφή του αποχωρητηρίου του διαμερίσματός της, διαπίστωσε υγρασία σε όλη της την έκταση και ότι είχε καταστραφεί πλήρως η μπογιά. Στηριζόμενος σε σχέδιο αποχετεύσεων τυπικού ορόφου, που πήρε από το αρχείο του γραφείου του, υποστήριξε ότι, για τον ίδιο, το σχέδιο αυτό ήταν «φωτογραφία» του τι υπήρχε κάτω από τα δάπεδα των διάφορων ορόφων της πολυκατοικίας. Η διαρροή, κατά τη γνώμη του, δεν ήταν συνεχής αλλά εμφανιζόταν όταν γινόταν χρήση των ειδών υγιεινής του διαμερίσματος των εφεσιβλήτων. Κατά την αντεξέταση, διευκρίνισε ότι η γνώμη του στηριζόταν μόνο στο σχέδιο και ότι δεν ήταν σε θέση να δηλώσει κατά πόσο έγινε ή όχι παρέκκλιση από το σχέδιο, από τους υδραυλικούς, κατά την κατασκευή της πολυκατοικίας. Συμφώνησε, επίσης, ότι ήταν δυνατό, μια δεύτερη διαρροή που διαπίστωσε αργότερα, να προερχόταν από άλλο σημείο και, επίσης, ότι ήταν δυνατό να υπήρχε βλάβη στην ένωση της αποχέτευσης του διαμερίσματος των εφεσιβλήτων με την κεντρική σωλήνα, στο επίπεδο του διαμερίσματος στον εξωτερικό τοίχο, και ότι ήταν δυνατό η διαρροή από κάποιο σημείο να συσσωρευθεί σε κάποιο άλλο σημείο και να διαφανεί σε τρίτο σημείο. Δέχθηκε, τέλος, ότι ο καλύτερος τρόπος εξακρίβωσης της αιτίας κάποιας διαρροής είναι η διάνοιξη και παρατήρηση.
Ο εμπειρογνώμονας των εφεσιβλήτων, Ν. Δημητρίου, ανέφερε ότι, στις 2.4.1998, στην παρουσία της εφεσείουσας, επισκέφθηκε το διαμέρισμά της και διαπίστωσε ότι υπήρχαν διαφορές μεταξύ του σχεδίου αποχετεύσεων τυπικού ορόφου, που είχε παρουσιάσει στο Δικαστήριο ο εμπειρογνώμονας της εφεσείουσας, και του τι είχε γίνει επί τόπου. Η βασική διαφορά ήταν ότι, ενώ το σχέδιο παρουσίαζε την κεντρική σωλήνα αποχετεύσεως να περνά εκτός του τοίχου μέσα στο χώρο του δωματίου του αποχωρητηρίου και να κατεβαίνει κατακόρυφα προς τα κάτω, επί τόπου δεν υπήρχε αυτή η σωλήνα αποχέτευσης. Είχε μεταφερθεί μέσα στο χώρο του τοίχου. Η διάμετρος της σωλήνας, είπε, ήταν πέντε ιντσών, κάτι που εξακρίβωσε όταν άνοιξε το παραδεξάμενο. Ο μάρτυρας σχολίασε ότι η τοποθέτηση της σωλήνας αυτής μέσα στο χώρο του τοίχου συνιστούσε πολύ κακή και επικίνδυνη ενέργεια. Είπε, επίσης, ότι ολόκληρη η πολυκατοικία ήταν σε πολύ άσχημη κατάσταση, είχε γίνει κακής ποιότητας εργασία κατά την οικοδόμησή της, με κακή ποιότητα υλικών, υπερβολικό οξειδωτικό περιβάλλον και ψηλό ποσοστό υγρασίας. Κατά τη γνώμη του, η διαρροή και ή υγρασία μπορούσε να οφείλεται σε διάφορους λόγους όπως διαρροές σωλήνων ύδρευσης ή αποχέτευσης και αποκολλήσεις στις ενώσεις των σωλήνων.
Αφού αξιολόγησε τη μαρτυρία των δύο εμπειρογνωμόνων, το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε, ως ανασφαλή και, κατά το πλείστον, χωρίς υπόβαθρο, τη γνώμη του εμπειρογνώμονα της εφεσείουσας, ενώ, αντίθετα, αποδέχθηκε, ως πλήρως τεκμηριωμένη, τη γνώμη του εμπειρογνώμονα των εφεσιβλήτων.
Ακολούθως, το πρωτόδικο Δικαστήριο, στηριζόμενο στη μαρτυρία που αποδέχθηκε, κατέληξε στα ακόλουθα ευρήματα:
«Βρίσκω και αποδέχομαι ότι η κεντρική σωλήνα αποχέτευσης κατά την κατασκευή της πολυκατοικίας μεταφέρθηκε εκτός του τοίχου όπως ήταν το αρχιτεκτονικό σχέδιο μέρος του Τεκμηρίου 5 μέσα στο χώρο του τοίχου, η σωλήνα ήταν διαμέτρου 5 ιντζών και άφηνε 1 ½ ίντζα στην κάθε πλευρά. Δέχομαι τη γνώμη του ΜΥ3 και βρίσκω ότι η μέθοδος αυτή δεν είναι η ενδεδειγμένη, η εργασία της οικοδόμησης ήταν κακής ποιότητας και ότι λόγω της ποιότητας των αποχετεύσεων και συνεπεία των διαφόρων παραμορφώσεων υπήρχε κίνδυνος η αποχέτευση που ήταν το πιο αδύνατο σημείο να ενέδιδε. Δέχομαι επίσης ότι υπάρχουν διάφοροι λόγοι που να δημιούργησαν την υγρασία όπως οι διαρροές σωλήνων ύδρευσης ή αποχέτευσης, αποκολλήσεις στις ενώσεις των σωλήνων και ότι είναι δυνατόν απώλεια υγρού από ένα σημείο να οδηγήσει σε υγρασία σε άλλο σημείο αν υπάρχει δίοδος να ταξιδέψει το υγρό. Βρίσκω και αποδέχομαι επίσης ότι η υγρασία δεν ξεκινά πάντα από το σημείο που εμφανίζεται και ότι είναι πιθανόν η υγρασία να εκδηλωθεί σε σημείο άλλο από το αμέσως κάθετο της βλάβης. Δέχομαι επίσης ότι ο καλύτερος τρόπος εξακρίβωσης είναι η διάνοιξη και παρατήρηση των σωλήνων.
Καταλήγω ότι από το ενώπιον μου υλικό δεν είμαι σε θέση να κάνω οποιοδήποτε εύρημα ως προς την αιτία ή προέλευση της διαρροής.
Βρίσκω επίσης ότι η σωλήνα αποχέτευσης του αποχωρητηρίου και ντούς του διαμερίσματος των Εναγομένων περνά μέσα από την πλάκα μεταξύ του πρώτου και δευτέρου ορόφου της πολυκατοικίας.
Βρίσκω τέλος ότι μέχρι την επίσκεψη του ΜΥ3 στις 2.4.98 η υγρασία είχε αυξηθεί, ξεκινούσε από την άκρια του τοίχου και προχωρούσε προς τα μέσα ενώ υπήρχαν και σημάδια ότι η υγρασία πηγαινοερχόταν από μέσα προς τα έξω.
Υγρασία υπήρχε επίσης και στους εξωτερικούς τοίχους της πολυκατοικίας ως και αποκολλήσεις.»
Ακολούθως, αφού ανέλυσε τη νομική πτυχή του αδικήματος της παράνομης επέμβασης και του αδικήματος της ιδιωτικής οχληρίας, σε συνάρτηση με τον κανόνα στην υπόθεση Rylands v. Fletcher και το δόγμα res ipsa loquitur, κανόνα και δόγμα που επικαλέσθηκε ο δικηγόρος της εφεσείουσας, το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε την αγωγή με το ακόλουθο σκεπτικό:
«(i) η Ενάγουσα απέτυχε να αποδείξει την προέλευση της διαρροής ή την αιτία της, (ii) δεν απέδειξε κανένα στοιχείο υπαιτιότητας για τους Εναγόμενους ούτε ότι έγινε καμιά μη συνηθισμένη χρήση των πραγμάτων από τους Εναγόμενους ώστε αυτοί να υπέχουν αυστηρή ευθύνη ούτε ότι η πρόκληση της ζημιάς της ήταν προβλεπτή, (iii) η διαφυγή υγρασίας έγινε χωρίς οι Εναγόμενοι να γνωρίζουν για αυτή και η Ενάγουσα απέτυχε να αποδείξει οποιαδήποτε αμέλεια εκ μέρους των Εναγομένων στο να επιτρέψουν τη συνέχιση της.»
Προβάλλεται ως λόγος έφεσης ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο αξιολόγησε εσφαλμένα τα ευρήματά του με αποτέλεσμα να καταλήξει σε συμπεράσματα και ή απόφαση υπέρ των εφεσιβλήτων, ενώ θάπρεπε να καταλήξει σε απόφαση υπέρ της εφεσείουσας. Σύμφωνα με το δικηγόρο της εφεσείουσας, εφόσον το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε στα ευρήματα ότι «η σωλήνα αποχέτευσης του αποχωρητηρίου και ντους του διαμερίσματος των εναγομένων περνά μέσα από την πλάκα μεταξύ του πρώτου και δεύτερου ορόφου της πολυκατοικίας» και ότι «μέχρι την επίσκεψη του ΜΥ3 στις 2.4.98 η υγρασία είχε αυξηθεί, ξεκινούσε από την άκρια του τοίχου και προχωρούσε προς τα μέσα ενώ υπήρχαν και σημάδια ότι η υγρασία πηγαινοερχόταν από μέσα προς τα έξω», θάπρεπε να καταλήξει στο συμπέρασμα ότι η εφεσείουσα απέδειξε την υπόθεσή της και να εκδώσει ανάλογη απόφαση.
Ο λόγος αυτός δεν ευσταθεί. Το γεγονός ότι η σωλήνα της αποχέτευσης του αποχωρητηρίου και ντους του διαμερίσματος των εφεσιβλήτων περνούσε μέσα από την πλάκα μεταξύ πρώτου και δεύτερου ορόφου δεν αποδεικνύει, με κανένα τρόπο, ότι η διαρροή ή η υγρασία προερχόταν από το διαμέρισμά τους. Εφόσον η σωλήνα περνούσε μέσα από εξωτερικό τοίχο της πολυκατοικίας και μέσα από την πλάκα μεταξύ πρώτου και δεύτερου ορόφου, που αποτελούσε μέρος του σκελετού της πολυκατοικίας, δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι περνούσε μέσα από το διαμέρισμα των εφεσιβλήτων και, μάλιστα, αποκλειστικά. Η πλάκα μεταξύ των δύο ορόφων αποτελούσε αναπόσπαστο τμήμα του σκελετού της πολυκατοικίας ο οποίος και αποτελεί κοινόκτητη/κοινόχρηστη ιδιοκτησία όλων των ιδιοκτητών, σύμφωνα με τον περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας Νόμο, Κεφ. 224, όπως τροποποιήθηκε από το Νόμο 6(i)/93. Επομένως, οι εφεσίβλητοι, ως συνιδιοκτήτες του κοινόκτητου σκελετού της πολυκατοικίας μαζί, μεταξύ άλλων, με την εφεσείουσα, δεν μπορούσαν να έχουν ευθύνη απέναντι στην εφεσείουσα για οποιοδήποτε πρόβλημα στο σύστημα αποχέτευσης της πολυκατοικίας, εκτός αν είχε αποδειχθεί ότι αυτό δημιουργήθηκε ύστερα από δική τους αμελή ενέργεια ή παράλειψη. Κάτι τέτοιο όχι μόνο δεν αποδείχθηκε αλλ' ούτε και περιεχόταν ανάλογος ισχυρισμός στην έκθεση απαιτήσεως της εφεσείουσας.
Χρήσιμη αναφορά στο σημείο αυτό μπορεί να γίνει στην υπόθεση Medcon Construction v. Ν. Ευαγγέλου κ.ά. (1997) 1 Α.Α.Δ. 565, όπως και στην Αγγλική υπόθεση Kiddle v. City Business Premises Ltd [1942] 1 KB 269. Στην πρώτη υπόθεση αποφασίστηκε ότι, παρόλο ότι η αμέλεια, με τη στενή της έννοια, δεν είναι αναγκαίο στοιχείο της ιδιωτικής οχληρίας, εν τούτοις, κάποιου είδους υπαιτιότητα (fault) που να προκαλεί προβλεπτή ζημιά είναι αναγκαία (σελ. 572). Στη δεύτερη υπόθεση λέχθηκε με απόλυτη σαφήνεια, από τον Goddard L.J., ότι είναι ξεκάθαρα νομολογημένο ότι, σε περιπτώσεις όπου ο ενάγων και ο εναγόμενος κατέχουν μέρη του ίδιου κτιρίου, όπως π.χ. δύο διαμερίσματα, και νερό διαφεύγει από το κτίριο και προκαλεί ζημιά, το πρόσωπο από το μέρος του οποίου προέρχεται η διαφυγή δεν ευθύνεται, εκτός εάν είναι αμελής. Η δε αιτία της διαφυγής είναι άσχετη εφόσον, με την άσκηση εύλογης προσοχής, η ζημιά δεν μπορούσε να αποφευχθεί. Η λογική για την αρχή αυτή είναι ότι οι αγοραστές μέρους κτιρίου πρέπει να θεωρούνται ότι το παίρνουν όπως είναι και δεν μπορούν να παραπονούνται ότι το κτίριο δεν κατασκευάστηκε με διαφορετικό τρόπο. (σελ. 274).*
Προβάλλεται, επίσης, ως λόγος έφεσης ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο, θεωρώντας ότι οι πρόνοιες του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας Νόμου, Κεφ. 224, όπως τροποποιήθηκε από το Νόμο 6(i)/93, «δεν είναι βοηθητικές για την επίλυση της επίδικης διαφοράς με βάση τα γεγονότα της υπόθεσης», αποφάσισε κάτω από πλάνη περί το νόμο. Και τούτο γιατί θάπρεπε να εφαρμοστούν οι Πρότυποι Κανονισμοί για τη Ρύθμιση και Διαχείριση Κοινόκτητων Οικοδομών και, ειδικότερα, ο κανονισμός 8(ιστ) που προβλέπει ότι ο κύριος μονάδας «δεν θα χύνει ή θα επιτρέπει να χύνεται νερό ή άλλα υγρά από τη μονάδα του στις μονάδες άλλων κυρίων.» και ο κανονισμός 12 που προβλέπει ότι «κάθε κύριος φέρει προσωπική ευθύνη έναντι των άλλων κυρίων και έναντι κάθε τρίτου για κάθε παράβαση οποιασδήποτε διάταξης των κανονισμών αυτών από τον ίδιο και από κάθε μισθωτό, ενοικιαστή ή αδειούχο κάτοχο της μονάδας του.».
Ούτε και αυτός ο λόγος ευσταθεί. Ανεξάρτητα από το γεγονός ότι δεν έχει διαφανεί ότι οι περί ων ο λόγος κανονισμοί τυγχάνουν εφαρμογής στην παρούσα υπόθεση αφού, μεταξύ άλλων, δεν έχει διαφανεί αν ισχύουν οι προϋποθέσεις που θέτει ο Νόμος για την εφαρμογή τους, και αν ακόμη ήθελε θεωρηθεί ότι έχουν οποιαδήποτε εφαρμογή, είναι πρόδηλο ότι ο κανονισμός 8(ιστ) εξυπακούει κάποια υπαιτιότητα και δεν δημιουργεί απόλυτη ευθύνη για νερά που διαρρέουν από μια μονάδα σε άλλη. Περιττό να σημειωθεί ότι ούτε και ο κανόνας στην υπόθεση Rylands v. Fletcher μπορεί να τύχει εφαρμογής στην παρούσα υπόθεση εφόσον η εφαρμογή του προϋποθέτει μη φυσική χρήση του διαμερίσματος των εφεσιβλήτων, με αποτέλεσμα την πρόκληση βλάβης στην εφεσίβλητη, στοιχείο για το οποίο, όπως αναφέρεται στην απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου, ούτε μαρτυρία δόθηκε από την εφεσείουσα ούτε προβλήθηκε ανάλογος ισχυρισμός με την έκθεση απαιτήσεώς της. Οι δε αποφάσεις στις Αγγλικές υποθέσεις Hamphrries v. Cousins [1877] 2 C.P.D. 230 και Jones v. Llanrwst U.D.C. [1911] 1 Ch. 399, τις οποίες επικαλέσθηκε ο δικηγόρος της εφεσείουσας, και που αποτελούν παραδείγματα εφαρμογής του κανόνα στην υπόθεση Rylands v. Fletcher, είναι εντελώς άσχετες με την υπόθεση. Στις υποθέσεις εκείνες επρόκειτο περί διαρροής λυμάτων από ένα ακίνητο προς άλλο και όχι περί διαρροής νερών από το σύστημα αποχέτευσης πολυκατοικίας στην οποία οι διάδικοι είναι συνιδιοκτήτες διαμερισμάτων με αποτέλεσμα να εφαρμόζονται οι αρχές της υπόθεσης Kiddle (πιο πάνω).
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα εις βάρος της εφεσείουσας.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα εις βάρος της εφεσείουσας.