|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
Κυπριακή νομολογία στην οποία κάνει αναφορά η απόφαση αυτή:
ANASTASIS GEORGHIOU TOSOUNOGLOU ν. ATTORNEY GENERAL OF THE REPUBLIC (1969) 1 CLR 195
Theodorou Thomas Antoni ν. Christos Th Hadji Antoni (1961) 1 CLR 203
Κυπριακή νομοθεσία στην οποία κάνει αναφορά η απόφαση αυτή:
Μεταγενέστερη νομολογία η οποία κάνει αναφορά στην απόφαση αυτή:
(2001) 1 ΑΑΔ 406
30 Μαρτίου, 2001
[ΝΙΚΟΛΑΪΔΗΣ, ΝΙΚΟΛΑΟΥ, ΧΑΤΖΗΧΑΜΠΗΣ, Δ/στές]
1. ΠΑΡΑΣΚΕΥΟΥ ΠΟΛΥΔΩΡΟΥ ΕΥΑΓΓΕΛΟΥ,
2. ΕΥΑΝΘΙΑ ΦΙΛΙΠΠΟΥ ΑΚΟΥΡΣΙΩΤΗ,
Εφεσείουσες,
v.
1. ΓΕΝΙΚΟΥ ΕΙΣΑΓΓΕΛΕΑ ΤΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ,
2. ΔΙΕΥΘΥΝΤΗ ΤΜΗΜΑΤΟΣ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ
ΚΑΙ ΧΩΡΟΜΕΤΡΙΑΣ,
Εφεσιβλήτων.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 10657)
Ακίνητη Ιδιοκτησία ― Διεκδίκηση ακινήτου στη βάση χρησικτησίας ή λανθασμένης από το 1926 εγγραφής του ακινήτου ως χαλίτικου ―Οι ενάγουσες απέτυχαν να αποδείξουν κατοχή του ακινήτου, απαραίτητη προϋπόθεση, για τη δημιουργία χρησικτησίας και επίσης ότι η εγγραφή του ακινήτου ως χαλίτικου δεν έγινε για ικανοποιητικό τότε λόγο, με αποτέλεσμα η αγωγή τους να απορριφθεί ― Επικύρωση της πρωτόδικης απόφασης κατ' έφεση.
Ακίνητη Ιδιοκτησία ― Δικαιώματα κυριότητας, κατοχής και κάρπωσης γης, δυνάμει του Οθωμανικού Κώδικα Γαιών και του Αστικού Οθωμανικού Κώδικα, του Mejelle.
Ευρήματα Δικαστηρίου ― Αξιοπιστία μαρτύρων ― Επέμβαση Εφετείου ― Προϋποθέσεις επέμβασης Εφετείου.
Οι εφεσείουσες στην έκθεση απαίτησης τους ισχυρίστηκαν ότι διατηρούσαν την κατοχή, χρήση, κάρπωση και εκμετάλλευση ολόκληρου του επίδικου τεμαχίου (τεμάχιο 28) από το 1918 και από του διαχωρισμού του και μέχρι σήμερα και του τεμαχίου 28/4, κατοχή η οποία ασκείτο συνεχώς, είτε από τις εφεσείουσες, είτε από τους προκατόχους τους. Ισχυρίστηκαν ότι ως νόμιμοι δικαιούχοι δυνάμει κληρονομιάς, δικαιούνται στην επ' ονόματι τους εγγραφή του πιο πάνω τεμαχίου κατά ½ μερίδιο έκαστη.
Διαζευκτικά ισχυρίστηκαν ότι η κατά την επιτόπια εξέταση που πραγματοποιήθηκε το 1926 προς διαχωρισμό του τεμαχίου 28, καταχώρηση του τεμαχίου 28/4 ως χαλίτικου και όχι επ' ονόματι των νόμιμων κληρονόμων του αποβιώσαντος Κωνσταντή Οικονόμου, στον οποίο ανήκε το τεμάχιο 28, είναι άκυρη και προϊόν λάθους.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε και τους δύο ισχυρισμούς. Αποδέκτηκε την κατάθεση των μαρτύρων των εναγομένων, ενώ απέρριψε τη μαρτυρία των εφεσειουσών, καθώς και του εμπειρογνώμονα μάρτυρα τους.
Οι εφεσείουσες εφεσίβαλαν την πρωτόδικη απόφαση. Ισχυρίστηκαν, μεταξύ άλλων, ότι:
1) Το συμπέρασμα του πρωτόδικου Δικαστηρίου για την απόρριψη της εκδοχής και της μαρτυρίας των εφεσειουσών είναι λανθασμένο.
2) Το Δκαστήριο κατέληξε σε λανθασμένα συμπεράσματα ως προς τα γεγονότα. Συγκεκριμένα, αποδέκτηκε γεγονότα ήσσονος σημασίας, ενώ αγνόησε άλλα σημαντικά, που είχαν άμεση σχέση με τα επίδικα θέματα. Επίσης, παρέλειψε να λάβει υπ' όψιν αναντίλεκτη μαρτυρία ότι οι ενάγουσες κατείχαν το επίδικο τεμάχιο συνεχώς και αδιαλείπτως, είτε προσωπικά είτε μέσω των προκατόχων τους, κατά το ½ της έκτασης του έκαστη, καρπούνταν δε το κατεχόμενο μέρος από το 1926 μέχρι σήμερα, ενιαία μαζί με τα άλλα εγγεγραμμένα στο όνομα τους τεμάχια.
3) Το Δικαστήριο λανθασμένα ερμήνευσε τη νομοθεσία και νομολογία, με αποτέλεσμα να οδηγηθεί σε λανθασμένη απόφαση.
Αποφασίστηκε ότι:
1. Είναι πάγια νομολογημένο ότι το Εφετείο δεν επεμβαίνει στις διαπιστώσεις του πρωτόδικου Δικαστηρίου σχετικά με την αξιοπιστία των μαρτύρων, εκτός σε συγκεκριμένες εξαιρετικές περιπτώσεις. Η παρούσα υπόθεση δεν είναι μια απ' αυτές. Η αξιολόγηση της μαρτυρίας έγινε ορθά και δεν δικαιολογείται οποιαδήποτε επέμβαση.
2. Δεν μπορεί να γίνεται λόγος για αναντίλεκτη μαρτυρία από τη στιγμή που το Δικαστήριο απέρριψε τη μαρτυρία των εφεσειουσών. Αφού απορρίφθηκε η εκδοχή τους δεν αποδείκτηκε ότι κατείχαν τα συγκεκριμένα τεμάχια συνεχώς και αδιαλείπτως. Συνεπώς δεν ευσταθεί ο ισχυρισμός για παραγνώριση ουσιωδών γεγονότων ή λήψη υπ' όψιν άλλων μικρότερης σημασίας. Οι εφεσείουσες απέτυχαν να αποσείσουν από τους ώμους τους το βάρος απόδειξης των ισχυρισμών τους.
3. Κατά το διαχωρισμό του κτήματος το 1926, ίσχυε ο Οθωμανικός Κώδικας Γαιών, η ισχύς του μεγαλύτερου μέρους του οποίου τερματίστηκε στην Κύπρο με τη ψήφιση του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου του 1945, Ν. 26/45 που σήμερα αποτελεί το Κεφ. 224.
Η γη στα Οθωμανικά εδάφη χωριζόταν σύμφωνα με τον Οθωμανικό Κώδικα Γαιών σε πέντε κατηγορίες. Σημασία στην υπόθεση έχει μόνο η τελευταία κατηγορία τα Αραζί Μεβάτ (Arazi Mevat) στην οποία περιλαμβάνονταν οι άγονες εκτάσεις που ανήκαν στο δημόσιο, κτήματα σήμερα γνωστά ως χαλίτικα.
Το Άρθρο 9 του Κεφ. 224, βάσει του οποίου απογορεύεται η διά χρησικτησίας κτήση της κυριότητας τόσο εναντίον της Δημοκρατίας, όσο και εναντίον εγγεγραμμένου κυρίου, δεν έχει αναδρομική ισχύ, με αποτέλεσμα δικαιώματα που αποκτήθηκαν με χρησικτησία πριν την 1.9.1946, ημερομηνία που τέθηκε σε εφαρμογή ο Νόμος 26/45, να εξακολουθούν να ισχύουν και να αναγνωρίζονται ανεξάρτητα από την απαγόρευση που θέτει το άρθρο.
Στην αρχή αυτή στηρίζεται και η υπόθεση των εφεσειουσών. Για να επιτύχει κάποιος σε αξίωση που στηρίζεται σε χρησικτησία θα πρέπει να αποδείξει εχθρική, αδιαφιλονίκητη και αδιάλειπτη κατοχή του επίδικου ακινήτου. Στην παρούσα όμως υπόθεση οι εφεσείουσες απέτυχαν ακριβώς να αποδείξουν κατοχή του συγκεκριμένου κτήματος.
Η έφεση απορρίφθηκε με έξοδα εναντίον των εφεσειουσών.
Αναφερόμενες υποθέσεις:
HadjiKyriakou v. Principal Forest Officer III C.L.R. 87,
Tosounoglou v. The Attorney General of the Republic (1969) 1 C.L.R. 195,
Theodorou v. Hadji Antoni (1961) C.L.R. 203,
Molla Mustafa Haji v. Abdul-Kadic Hassan a.ο., VII C.L.R. 42,
Ibrahim a.o. v. Haji Nicola a.o., V C.L.R. 89,
Mourmouri v. Haji Ianni, VII C.L.R. 94.
Έφεση.
Έφεση από τις ενάγουσες κατά της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Πάφου που δόθηκε στις 16/9/99 (Αρ. Αγωγής 386/93) με την οποία απορρίφθηκαν οι ισχυρισμοί τους ότι ήταν νόμιμοι δικαιούχοι του τεμαχίου 28/4 στην Έμπα λόγω χρησικτησίας και ότι η εγγραφή του τεμαχίου ως χαλίτικου ήταν άκυρη και προϊόν λάθους.
Αγ. Κακογιάννης, για τις Εφεσείουσες.
Στ. Χαραλάμπους, Δικηγόρος της Δημοκρατίας για Γεν. Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, για τους Εφεσίβλητους.
Cur. adv. vult.
ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ: Η ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα απαγγελθεί από το Δικαστή Νικολαΐδη.
ΝΙΚΟΛΑΪΔΗΣ, Δ.: Οι εφεσείουσες που είναι κάτοικοι Έμπας ισχυρίζονται ότι κατέχουν το τεμάχιο αρ. 28/4 του Φύλλου/Σχεδίου 45/51, έκτασης 2 δεκαρίων και 676 τ.μ. και δικαιούνται σε εγγραφή λόγω χρησικτησίας.
Τα γεγονότα πάνω στα οποία στηρίζεται η παρούσα υπόθεση είναι πολύ παλαιά. Το 1926, ύστερα από σχετική αίτηση, έγινε επιτόπια εξέταση για διαχωρισμό του τεμαχίου 28, του Φύλλου/Σχεδίου 45/51 που ανήκε στον Κωνσταντή Οικονόμου, που είχε αποβιώσει. Παρόντες ήταν ο αιτητής Αντώνης Κωνσταντή Οικονόμου, ένας από τους κληρονόμους του Κωνσταντή Οικονόμου, και ο Κοινοτάρχης του χωριού. Σύμφωνα με τα γεγονότα όπως τα δέκτηκε το πρωτόδικο δικαστήριο, ο διαχωρισμός έγινε σύμφωνα με την τότε επί τόπου κατάσταση και το σχέδιο που ετοιμάστηκε αντικατόπτριζε πλήρως την κατοχή του κτήματος από τους κληρονόμους του Κωνσταντή Οικονόμου. Όλοι οι κληρονόμοι του Οικονόμου πήραν από το Τεμάχιο 28 μερίδιο, ενώ ένα από τα τεμάχια που προέκυψαν από το διαχωρισμό, το Τεμάχιο 28/4, ενεγράφη ως χαλίτικο.
Το Δικαστήριο δέκτηκε ότι η χωρομετρική εργασία που έγινε με βάση το φάκελο Α1159/26 ήταν ακριβής, με αποστάσεις που απεικόνιζαν την επιτόπου κατάσταση.
Το τεμάχιο 28/2 καταχωρήθηκε στον κληρονόμο του Κωνσταντή Οικονόμου, Χριστόδουλο Κωνσταντή Οικονόμου, ο οποίος, όπως οι εφεσείουσες ισχυρίζονται στην έκθεση απαίτησης τους, το δώρισε κατά ½ μερίδιο στις δύο θυγατέρες του Ροδοθέα και Χαρικλού. Στη συνέχεια, σύμφωνα πάντα με την έκθεση απαίτησης, γύρω στο 1940 η Ροδοθέα Χριστοδούλου δώρισε το μερίδιό της στην εφεσείουσα-ενάγουσα 2, θετή της θυγατέρα, η δε Χαρικλού Χριστοδούλου γύρω στο 1939, το πώλησε στην εφεσείουσα-ενάγουσα 1.
Το 1952, ύστερα από επιτόπια έρευνα για έκδοση τίτλων δυνάμει κληρονομιάς, σχετικά με το τεμάχιο 28/2 και αναπροσαρμογής συμφερόντων, όσον αφορά το τεμάχιο 28/3, εκδόθηκε τίτλος επ' ονόματι της Χαρικλούς Χριστοδούλου Κωνσταντή για τα τεμάχια 28/2/2 και 28/3/2, υπ' αρ. εγγραφής 7637, ημερ. 19.5.52, επ΄ονομάτι της Ροδοθέας Χριστοδούλου Κωνσταντή για τα τεμάχια 28/2/1 και 28/3/1, υπ' αρ. εγγραφής 7638, ημερ. 31.5.52 και τέλος επ' ονόματι της Δέσποινας Χριστοδούλου Κωνσταντή για τα τεμάχια 28/2/3 και 28/3/3 υπ' αρ. εγγραφής 7657, ημερ. 24.3.53. Οι τρεις πιο πάνω (Χαρικλού, Ροδοθέα και Δέσποινα Χριστοδούλου) ήταν ιδιοκτήτριες του τεμαχίου 28/3 δυνάμει εγγραφής υπ' αρ. 6986, ημερ. 8.6.43, και του τεμαχίου 28/2 δυνάμει κληρονομιάς και διανομής από τον πατέρα τους Χριστόδουλο Κωνσταντή.
Το 1975 αίτηση της εφεσείουσας 1 όπως της παραχωρηθεί το τεμάχιο 28/4 απορρίφθηκε από το Υπουργικό Συμβούλιο. Στις 30.3.1984 ο σύζυγός της Οδυσσέας Γεωργίου Συμεού υπέβαλε αίτηση για ανταλλαγή του τεμαχίου 28/4 με άλλο τεμάχιο. Η αίτησή του απορρίφθηκε.
Αίτηση που υπέβαλε το 1983 ο σύζυγος της εφεσείουσας 2 Φίλιππος Ακουρσιώτης, για ενοικίαση του ίδιου τεμαχίου, προς επέκταση της κτηνοτροφικής του μονάδας που διατηρούσε σε παρακείμενο κτήμα του υπ' αρ. 28/3/1 και 28/2/1, επίσης απορρίφθηκε.
Τέλος οι εφεσείουσες το 1991 ζήτησαν και πάλι χωρίς επιτυχία όπως εγγραφούν ως ιδιοκτήτριες του πιο πάνω τεμαχίου δυνάμει κατοχής. Οι εφεσείουσες, άνκαι έλαβαν σχετική γνώση, δεν αποτάθηκαν στο Δικαστήριο για ακύρωση της απόφασης του Διευθυντή του Κτηματολογίου.
Στην έκθεση απαίτησής τους οι εφεσείουσες ισχυρίζονται ότι διατηρούσαν την κατοχή, χρήση, κάρπωση και εκμετάλλευση ολόκληρου του τεμαχίου 28 από το 1918 και από του διαχωρισμού του και μέχρι σήμερα και του τεμαχίου 28/4, κατοχή η οποία ασκείτο συνεχώς, είτε από τις εφεσείουσες, είτε από τους προκατόχους τους. Ισχυρίζονται ότι ως νόμιμοι δικαιούχοι δυνάμει κληρονομίας, δικαιούνται στην επ' ονόματί τους εγγραφή του πιο πάνω τεμάχιου κατά ½ μερίδιο εκάστη.
Διαζευκτικά ισχυρίζονται ότι η κατά την επιτόπια εξέταση που πραγματοποιήθηκε το 1926 προς διαχωρισμό του τεμαχίου 28, καταχώρηση του τεμαχίου 28/4 ως χαλίτικου και όχι επ' ονόματι του Χριστόδουλου Κωνσταντή Οικονόμου και στη συνέχεια των νόμιμων κληρονόμων και δικαιοδόχων του, είναι άκυρη και προϊόν λάθους.
Το πρωτόδικο δικαστήριο, για τους λόγους που εκτίθενται στην απόφαση, απέρριψε και τους δύο ισχυρισμούς. Το Δικαστήριο αποδέκτηκε την κατάθεση των μαρτύρων των εναγομένων, ενώ απέρριψε τη μαρτυρία των εφεσειουσών, καθώς και του εμπειρογνώμονα μάρτυρα τους Γεωργιάδη.
Ο πρώτος λόγος έφεσης στρέφεται ακριβώς εναντίον του συμπεράσματος του Δικαστηρίου για την απόρριψη της εκδοχής και της μαρτυρίας των εφεσειουσών. Παρ' όλον ότι στην ειδοποίηση έφεσης, γίνεται κάποια αναφορά σε κάποια στοιχεία της μαρτυρίας στα οποία κατά την άποψη των εφεσειουσών λανθασμένα το Δικαστήριο στηρίκτηκε για να κρίνει την αξιοπιστία της εκδοχής τους, εν τούτοις στο περίγραμμα αγόρευσης ο ευπαίδευτος συνήγορος δεν ασχολήθηκε με το θέμα.
Εν πάση περιπτώσει είναι πάγια νομολογημένο ότι το Εφετείο δεν επεμβαίνει στις διαπιστώσεις του πρωτόδικου δικαστηρίου σχετικά με την αξιοπιστία των μαρτύρων, εκτός σε συγκεκριμένες εξαιρετικές περιπτώσεις. Η παρούσα υπόθεση δεν είναι μια από αυτές. Το Δικαστήριο σημειώνει σωρεία αντιφάσεων στις οποίες υπέπεσαν οι εφεσείουσες κατά τη μαρτυρία τους, μερικές από τις οποίες είναι πράγματι αξιοσημείωτες. Σημειώνει επίσης και τις διαφορές μεταξύ των ισχυρισμών των εφεσειουσών, όπως προβάλλονται στην έκθεση απαίτησής τους και της μαρτυρίας που δόθηκε.
Η αξιολόγηση της μαρτυρίας έγινε ορθά και δεν δικαιολογείται οποιαδήποτε επέμβασή μας. Σημειώνουμε περαιτέρω ότι ούτε στο περίγραμμα, αλλά ούτε και στην ειδοποίηση έφεσης γίνεται οποιοσδήποτε ισχυρισμός για εσφαλμένη απόρριψη της μαρτυρίας των εφεσειουσών από το Δικαστήριο. Οι μόνες επισημάνσεις που γίνονται αναφέρονται στην απόρριψη της μαρτυρίας του εμπειρογνώμονα Γεωργιάδη, του Σιακίδη και το σχολιασμό της ενέργειας του κτηματολογικού λειτουργού που διεκπεραίωσε την αίτηση διαχωρισμού το 1926. Έτσι ο πρώτος λόγος έφεσης θα πρέπει να απορριφθεί.
Οι εφεσείουσες ισχυρίζονται περαιτέρω ότι το Δικαστήριο κατέληξε σε λανθασμένα συμπεράσματα ως προς τα γεγονότα. Συγκεκριμένα ότι αποδέκτηκε γεγονότα ήσσονος σημασίας, ενώ αγνόησε άλλα σημαντικά, που είχαν άμεση σχέση με τα επίδικα θέματα. Επίσης ότι παρέλειψε να λάβει υπόψιν αναντίλεκτη μαρτυρία ότι οι ενάγουσες κατείχαν το επίδικο τεμάχιο συνεχώς και αδιαλείπτως, είτε προσωπικά είτε μέσω των προκατόχων τους, κατά το ½ της έκτασής του εκάστη, καρπούνταν δε το κατεχόμενο μέρος από το 1926 μέχρι σήμερα, ενιαία μαζί με τα άλλα εγγεγραμμένα στο όνομά τους τεμάχια. Με τον ίδιο λόγο έφεσης εγείρεται σωρεία άλλων ισχυρισμών που θα εξετάσουμε στη συνέχεια.
Κατ' αρχήν θα πρέπει να λεχθεί ότι από τη στιγμή που το Δικαστήριο απέρριψε τη μαρτυρία των εφεσειουσών, δεν μπορούμε να μιλούμε για αναντίλεκτη μαρτυρία. Αφού απορρίφθηκε η εκδοχή τους δεν αποδείκτηκε ότι κατείχαν τα συγκεκριμένα τεμάχια συνεχώς και αδιαλείπτως. Συνεπώς δεν ευσταθεί ο ισχυρισμός για παραγνώριση ουσιωδών γεγονότων ή λήψη υπόψιν άλλων μικρότερης σημασίας. Οι εφεσείουσες απέτυχαν να αποσείσουν από τους ώμους τους το βάρος απόδειξης των ισχυρισμών τους.
Το Δικαστήριο σημειώνει ότι η συμπεριφορά των εφεσειουσών και κυρίως το γεγονός ότι τόσον οι ίδιες, όσο και οι σύζυγοί τους, είχαν επανειλημμένα αποταθεί στις αρμόδιες αρχές για παραχώρηση του συγκεκριμένου ακίνητου, με διάφορες αιτιολογίες, αποδεικνύει ότι, ακόμη κι αν όλα τα προαπαιτούμενα της κατοχής συνέτρεχαν για λογαριασμό τους, ελλείπει το στοιχείο της διανοίας κυρίου (animus domini).
Δεν συμφωνούμε με τον ισχυρισμό που προβλήθηκε ότι η επισήμανση αυτή δείχνει ότι το Δικαστήριο δέχεται ότι οι εφεσείουσες απώλεσαν ή εγκατέλειψαν τα δικαιώματά τους. Το Δικαστήριο σημειώνει ότι η παρατήρηση γίνεται εν όψει της διαπίστωσής του ότι τα νόμιμα προαπαιτούμενα απόδειξης της κατοχής από τις εφεσείουσες δεν υπάρχουν και συνεχίζει να σχολιάσει, εκ του περισσού, μπορεί κάποιος να πει, ότι ακόμα κι΄ αν οι προϋποθέσεις υπήρχαν, η συμπεριφορά των εφεσειουσών και των συζύγων τους, δείχνει ότι την κατοχή, αν υπήρχε μια τέτοια κατοχή, την ασκούσαν ουχί διανοία κυρίου. Το απόσπασμα αυτό καμιά βαρύτητα δεν είχε στην τελική απόφαση.
Τα ίδια ισχύουν και για την παρατήρηση των εφεσειουσών ότι το Δικαστήριο έδωσε υπερβάλλουσα σημασία στο πετρώδες του επίδικου τεμαχίου, ενώ δεν έλαβε υπόψιν ότι μέσα σ' αυτό υπήρχαν παλαιά κτίσματα και λάκκος. Τα πιο πάνω θα είχαν ίσως κάποια σημασία, αν το Δικαστήριο δεχόταν τη μαρτυρία των εφεσειουσών ως αληθή. Από τη στιγμή που το Δικαστήριο απέρριψε την εκδοχή τους, όλα τα πιο πάνω δεν έχουν σημασία.
Ο τελευταίος λόγος έφεσης αναφέρεται στον ισχυρισμό ότι το Δικαστήριο λανθασμένα ερμήνευσε τη νομοθεσία και νομολογία, με αποτέλεσμα να οδηγηθεί σε λανθασμένη απόφαση.
Κατά το διαχωρισμό του κτήματος το 1926, ίσχυε ο Οθωμανικός Κώδικας Γαιών, η ισχύς του μεγαλύτερου μέρους του οποίου τερματίστηκε στην Κύπρο με τη ψήφιση του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου του 1945, Ν.26/45, που σήμερα αποτελεί το Κεφάλαιο 224.
H γη στα οθωμανικά εδάφη και βέβαια στις χώρες που κατακτούνταν, χωριζόταν σύμφωνα με το άρθρο 1 του Οθωμανικού Κώδικα Γαιών σε πέντε κατηγορίες. Στην πρώτη κατηγορία ανήκουν τα κτήματα Αραζί Μεμλουκέ (Arazi Memluke) ή Μουλκ (Μulk). Η ιδιοκτησία των ακινήτων της κατηγορίας αυτής είναι η πληρέστερη μορφή ιδιοκτησίας στο Οθωμανικό δίκαιο. Περιλαμβάνει τόσο την κυριότητα, όσο και το δικαίωμα κατοχής και κάρπωσης. Η κατηγορία Μουλκ περιλάμβανε κυρίως τις oικοδομές, οικίες, κλπ, καθώς και τα οικόπεδα στις κατοικημένες περιοχές των πόλεων, αλλά και αμπέλια και οπωροφόρα δένδρα. Ο ιδιοκτήτης κτήματος Mουλκ είχε δικαίωμα να το διαθέσει ελεύθερα, δηλαδή να το δωρίσει, πωλήσει, υποθηκεύσει, αφιερώσει σε εκκλησιαστικό ίδρυμα ή να το διαθέσει με διαθήκη. Τα Μουλκ ήταν επίσης αντικείμενο κληρονομίας.
Στη δεύτερη κατηγορία των Αραζί Μιριέ (Arazi Mirie), στην οποία ανήκαν κυρίως τα καλλιεργήσιμα χωράφια, λειβάδια και δάση, η ιδιοκτησία ανήκε στο Μπιέτ ουλ Μαλ (Biet-ul-Mal) (άρθρο 3 του Κώδικα). Το Μπιέτ ουλ Μαλ ήταν το μουσουλμανικό διοικητικό τμήμα που διαχειριζόταν την ακίνητη περιουσία. Περιλαμβάνει επίσης και τις γαίες που ανήκαν στο δημόσιο. Η κατοχή των κτημάτων της κατηγορίας Αραζί Μιριέ παρεχωρείτο από το δημόσιο σε ιδιώτες οι οποίοι πλήρωναν για το δικαίωμα να το κατέχουν, το ένα δέκατο της παραγωγής τους τη "δεκατία" ή "δεκάτη".
Ο δικαιούχος ακίνητου Aραζί Μιριέ είχε περιορισμένα δικαιώματα, ακόμα και στη χρήση της γης, αφού δεν είχε, για παράδειγμα, δικαίωμα να αλλοιώσει καθ' οποιονδήποτε τρόπο το ακίνητο, μετατρέποντας το τεμάχιο σε κήπο ή αμπελώνα ή να αναγείρει σ' αυτό οικοδομή χωρίς άδεια του αρμόδιου υπάλληλου, ή ακόμα να το χρησιμοποιήσει για την κατασκευή τούβλων και κεραμιδιών. Ο τρόπος κατοχής (tasarruf), η διάθεση (feragh), η μεταβίβαση διά κληρονομίας (intikal) και η απώλεια του δικαιώματος (mahlulat), των κτημάτων Αραζί Μιριέ ρυθμίζονται στο Πρώτο Βιβλίο του Οθωμανικού Κώδικα Γαιών (άρθρα 8-90).
Σύμφωνα με το άρθρο 68 του Κώδικα αν ο δικαιούχος οιασδήποτε καλλιεργήσιμης γης (arable land) δεν το καλλιεργεί ή δεν φροντίζει να καλλιεργηθεί από άλλον μέσω ενοικίασης του, αλλά επιτρέπει να παραμένει ακαλλιέργητο (fallow) για τρεις διαδοχικές χρονιές, χωρίς εύλογη αιτία, όπως είναι για παράδειγμα η αγρανάπαυση, ή η αιχμαλωσία στον πόλεμο, το κτήμα επιστρέφεται στο Ταπού (Tapu). Αν ο δικαιούχος που έχανε έτσι την κατοχή επιθυμούσε τη συνέχιση της κάρπωσης του τεμαχίου που είχε χάσει, θα έπρεπε να καταβάλει την αξία του (Bedel Misl). Αν δεν επιθυμούσε να επανακτήσει τα δικαιώματά του, τότε η κατοχή του κτήματος παραδιδόταν, ύστερα από δημοπρασία, σε άλλο πρόσωπο.
Υπάρχουν άλλες τρεις κατηγορίες κτημάτων. Τα Αραζί Μεβκουφέ (Arazi Mevkufe), ήταν κτήματα που είχαν αφιερωθεί από τους ιδιοκτήτες τους σύμφωνα με τον ιερό νόμο σε ένα θρησκευτικό κοινοτικό σκοπό, τα γνωστά βακούφια. Τα Αραζί Μετρουκέ (Arazi Metruke), ήταν κτήματα που είχαν αφεθεί για χρήση από το κοινό, όπως δημόσιοι δρόμοι, πλατείες, βοσκότοποι, ποταμοί κλπ.
Σημασία στην παρούσα υπόθεση έχει μόνο η τελευταία κατηγορία, τα Αραζί Μεβάτ (Arazi Mevat) στην οποία περιλαμβάνονταν οι άγονες γαίες που ανήκαν στο δημόσιο. Τα κτήματα αυτά σήμερα είναι γνωστά ως χαλίτικα. Στην κατηγορία αυτή περιλαμβάνονται άγονες ορεινές και πετρώδεις εκτάσεις που δεν κατέχονταν από κανέναν και δεν είχαν αφιερωθεί στην κοινή χρήση. Ήταν άδειοι τόποι (Khali), όπως για παράδειγμα τα οτλάκ (οtlak) που ήταν βοσκότοποι με πολύ χαμηλό χορτάρι, ή τα περναλίκ (pernallik) που ήταν γη στην οποία φύτρωναν πουρνάρια. Περιλάμβανε επίσης πετρώδεις (tashlik) και ορεινές περιοχές (kuhi) οι οποίες δεν βρίσκονταν στην κατοχή οποιουδήποτε και οι οποίες δεν είχαν παραχωρηθεί από παλιά (ab antiquo) στους κατοίκους πόλης ή χωριού και οι οποίοι ήταν τόσο μακριά από πόλη ή χωριό, ούτως ώστε η δυνατή φωνή προσώπου δεν μπορούσε να ακουστεί από το τελευταίο κατοικημένο σημείο (άρθρο 103).
Αξίζει να σημειωθεί ότι αντίθετα με τις υπόλοιπες κατηγορίες ακινήτων τα δικαιώματα επί των οποίων ρυθμίζονταν από τον Οθωμανικό Κώδικα περί Γαιών, οι νομικές σχέσεις που αφορούσαν τα κτήματα της κατηγορίας Μούλκ ρυθμίζονταν από τον Αστικό Οθωμανικό Κώδικα, τον Mejelle.
Kτήμα της κατηγορίας Αραζί Μεβάτ μετατρεπόταν σε Aραζί Μιριέ όταν άρχιζε να καλλιεργείται από κάποιο ιδιώτη, ύστερα από συγκατάθεση του αρμόδιου δημόσιου υπαλλήλου (Sava Hadji Kyriakou v. Principal Forest Officer, III C.L.R 87). Μάλιστα φαίνεται ότι η Οθωμανική Κυβέρνηση, πριν τη Βρεττανική κατοχή είχε εκδόσει οδηγία σύμφωνα με την οποία οι κυβερνητικές γαίες μπορούσαν να παραχωρηθούν προς καλλιέργεια. Η οδηγία αυτή είχε εκληφθεί ως γενική εξουσιοδότηση που καθιστούσε τη συγκατάθεση των αρμόδιων υπαλλήλων αχρείαστη, έτσι που κάθε ιδιώτης να δικαιούται να καλλιεργεί χαλίτικη γη, χωρίς άδεια. Μετά το 1904, επί Βρεττανικής κατοχής, δεν ήταν δυνατόν να αποκτηθούν δικαιώματα από ιδιώτες με τη μετατροπή χαλίτικης γης, από την κατηγορία Αραζί Μεβάτ σε Αραζί Μιριέ κάτω από οποιεσδήποτε συνθήκες, (βλέπε Notice No. 7038 ημερ. 23.2.1904 που δημοσιεύτηκε στην Επίσημη Εφημερίδα στις 26.2.1904. Βλέπε επίσης Τosounoglou ν. Τhe Attorney General of the Republic (1969) 1 C.L.R. 195).
Πριν την 1.9.1946, ημερομηνία που τέθηκε σ΄ εφαρμογή ο Νόμος 26/45, τώρα Κεφ.224, η χρησικτησία ίσχυε αναφορικά και με τα Αραζί Μιριέ που ήταν όπως είδαμε ιδιοκτησία του Θησαυροφυλακίου (βλέπε επίσης το Νόμο Immovable Property Limitation Law του 1886, Νόμο 4/1986). Μετά την πιο πάνω ημερομηνία βάσει του άρθρου 9 η δια χρησικτησίας κτήση της κυριότητας απαγορεύεται τόσο εναντίον της Δημοκρατίας, όσο και εναντίον εγγεγραμμένου κυρίου.
Το άρθρο 9 του Κεφ. 224 δεν έχει αναδρομική ισχύ, με αποτέλεσμα δικαιώματα που αποκτήθηκαν με χρησικτησία βάσει του νόμου που ίσχυε πριν την 1.9.1946 να εξακολουθούν να ισχύουν και να αναγνωρίζονται ανεξάρτητα από την απαγόρευση που θέτει το άρθρο (βλέπε Theodorou ν. Hadji Antoni (1961) C.L.R. 203).
Στην αρχή αυτή στηρίζεται η υπόθεση των εφεσειουσών οι οποίες ισχυρίζονται ότι οι ίδιες προσωπικά ή μέσω των δικαιοπαρόχων τους, κατείχαν το συγκεκριμένο κτήμα και ότι η περίοδος χρησικτησίας τους συμπληρώθηκε πριν την 1.9.1946. Η απαιτούμενη εχθρική κατοχή για κτήματα της κατηγορίας Αραζί Μιριέ, ήταν, όπως προβλέπεται στο άρθρο 20 του Οθωμανικού Κώδικα περί Γαίων, δέκα χρόνια. Η χρησικτησία δεν συνιστά μόνο υπεράσπιση προσώπου που κατείχε τη γη σε περίπτωση αγωγής που εγείρεται εναντίον του, αλλά συνιστά επίσης ίδιο αγώγιμο δικαίωμα και βάση για αξίωση εγγραφής της επίδικης περιουσίας στο όνομά του (Μolla Mustafa Haji v. Abdul - Kadic Hassan and Another, VII C.L.R. 42).
Για να επιτύχει κάποιος σε αξίωση που στηρίζεται σε χρησικτησία θα πρέπει να αποδείξει εχθρική, αδιαφιλονίκητη και αδιάλειπτη κατοχή του επίδικου ακίνητου. Δεν χρειάζεται για σκοπούς της παρούσας διαδικασίας να αναλύσουμε περαιτέρω τις πιο πάνω προϋποθέσεις γιατί στην παρούσα υπόθεση οι εφεσείουσες απέτυχαν να αποδείξουν ότι κατείχαν το επίδικο ακίνητο.
Έχει αποφασιστεί (Katrie Ibrahim and another v. Vasili Haji Nicola and Others, V C.L.R. 89 και Morphia Haji Ianni Mourmouri v. Michael Haji Ianni, VII C.L.R. 94) ότι κατοχή ύστερα από πώληση ή δωρεά η οποία δεν τελειώθηκε με εγγραφή στο Κτηματολόγιο, είναι αρκετή για να δικαιολογήσει χρησικτησία. Στην παρούσα όμως υπόθεση οι εφεσείουσες απέτυχαν ακριβώς να αποδείξουν κατοχή του συγκεκριμένου κτήματος. Ακόμα, το γεγονός ότι μετά την επιτόπια εξέταση το 1926 κανένας από τους επηρεαζόμενους κληρονόμους δεν διαμαρτυρήθηκε για τη μη περίληψη στο κληρονομικό τους δικαίωμα του τεμαχίου 28/4 ενισχύει τη θέση ότι η εγγραφή του ως χαλίτικου έγινε για ικανοποιητικό τότε λόγο. Η συμπεριφορά όλων των μετέπειτα διαδόχων στον τίτλο, που δεν αμφισβήτησαν σε οποιοδήποτε στάδιο, για εβδομήντα τόσα χρόνια την κυριότητα του συγκεκριμένου ακινήτου, επιβεβαιώνει τα πιο πάνω.
Ακόμα σημειώνεται ότι οι εφεσείουσες ή οι σύζυγοί τους πριν την καταχώρηση της παρούσας αγωγής διεκδίκησαν χωριστά το επίδικο τεμάχιο, με άλλη όμως αιτιολογία και άλλη βάση. Δεν χρειάζεται στο παρόν στάδιο να αποφασίσουμε κατά πόσο η συμπεριφορά τους συνιστά νομικό κώλυμα (estoppel) για τη διεκδίκηση βάσει χρησικτησίας. Η πράξη τους όμως να διεκδικήσουν το επίδικο ακίνητο πάνω σε άλλη βάση σαφώς δείχνει ότι δεν ασκούσαν εχθρική κατοχή και το σχετικό συμπέρασμα του Δικαστηρίου είναι ορθό.
Ανακεφαλαιώνοντας αρκεί να λεχθεί ότι οι εφεσείουσες απέτυχαν να αποδείξουν οποιαδήποτε από τις δύο αιτίες αγωγής τους, τη χρησικτησία ή τη λανθασμένη από το 1926 εγγραφή του κτήματος ως χαλίτικου και συνεπώς ορθά το πρωτόδικο δικαστήριο απέρριψε την αγωγή τους. Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα εναντίον των εφεσειουσών, όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα εναντίον των εφεσειουσών.