CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | Επικοινωνία

(2001) 1 ΑΑΔ 1480

ΕΝΩΠΙΟΝ: ΠΙΚΗ, Π., ΝΙΚΗΤΑ, ΚΡΑΜΒΗ, Δ/στών

Μεταξύ:-

- και -

ΠΙΚΗΣ, Π.: Το 1997, η μητέρα του εφεσίβλητου, η Ασπασία Milington Ward, μεταβίβασε επ' ονόματί του την ιδιοκτησία ενός καταστήματος στην οδό Λήδρας, Αρ. 207 - (το «κατάστημα»).

Η κ. Milington Ward ενοικίασε το κατάστημα στον Ανδρέα Κυθρεώτη το 1937. Το 1959 συνομολογήθηκε γραπτή συμφωνία ενοικίασης μεταξύ της ιδιοκτήτριας και του ενοικιαστή, διάρκειας ενός έτους. Αποτελεί κοινό έδαφος ότι, μετά τη λήξη της χρονικής διάρκειας της ενοικίασης, ο κ. Κυθρεώτης κατέστη θέσμιος ενοικιαστής. Το κατάστημα εχρησιμοποιείτο, καθ' όλη τη διάρκεια της ενοικίασης, ως εδωδιμοπωλείο. Το 1979 ο ενοικιαστής συνέστησε συνεταιρισμό για τη διαχείριση του καταστήματος με τους δύο υιούς του, τους εφεσείοντες. ΄Εκτοτε, η πληρωμή του ενοικίου γινόταν με επιταγή του συνεταιρισμού, πλην οι αποδείξεις κατέγραφαν την πληρωμή ως εξόφληση του οφειλόμενου από τον κ. Κυθρεώτη ενοικίου.

Οι διαπραγματεύσεις για τη σύναψη νέας συμφωνίας ναυάγησαν, οπόταν η ιδιοκτήτρια αξίωσε, με διπλοασφαλισμένη επιστολή της, ημερομηνίας 27 Δεκεμβρίου, 1990, από τους εφεσείοντες να εκκενώσουν το υποστατικό και να της παραδώσουν ελεύθερη την κατοχή του. Μέχρι την ημέρα εκείνη, οι κάτοχοι του καταστήματος συνέχισαν να καταβάλλουν το μηνιαίο ενοίκιο που καταβαλλόταν από τον αποβιώσαντα (£71,00), το οποίο γινόταν δεκτό ως πληρωμή καταβαλλόμενη από το «διαχειριστή του αποβιώσαντα Ανδρέα Γ. Κυθραιώτη».

Η εκπλήρωση των υποχρεώσεων του Α προς το Γ από το Β, όπως συνάγεται από την απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου, δεν υποδηλώνει τη σύναψη συμφωνίας μεταξύ του Β και του Γ. Το ίδιο το λεκτικό των αποδείξεων, σημειώνει, μεταξύ 1979 και 1989, αποτελεί αντινομία προς τη θέση των εφεσειόντων. Πέραν τούτου, τέτοια υπεράσπιση δεν προβλήθηκε στην Υπεράσπιση, που ως εκ της φύσεώς της έπρεπε να είχε εγερθεί, για να καταστεί επίδικο θέμα της δίκης. Τέλος, επισημαίνεται ότι στην ίδια την Υπεράσπιση, με ρητή δήλωση των εναγομένων, αναγνωρίζεται ότι ο αποβιώσας κατείχε το κατάστημα ως θέσμιος ενοικιαστής μέχρι το θάνατό του.

Ο άλλος ισχυρισμός των εφεσειόντων, ο οποίος προβλήθηκε στη δίκη χωρίς θεμελίωση στη δικογραφία, είναι ότι αυτοί κατέστησαν, ιδίω δικαίω, θέσμιοι ενοικιαστές. Επικαλέστηκαν, προς τούτο, τον ορισμό του όρου «ενοικιαστής», που απαντάται στον περί Ενοικιοστασίου Νόμο του 1983, (Ν. 23/83), με ιδιαίτερη αναφορά στις πρόνοιες της παραγράφου (γ), (΄Αρθρο 2). Η παράγραφος (γ) προβλέπει ότι σύζυγος ή τέκνο ενοικιαστή, το οποίο διέμενε με τον αποβιώσαντα ενοικιαστή, τηρουμένων των προνοιών της, υπεισέρχεται στη θέση του.

Η αγωγή κινήθηκε από τη μητέρα του εφεσίβλητου. Μετά τη μεταβίβαση της περιουσίας στο άτομό του, η Δικαστής επέτρεψε, ύστερα από αίτηση των εναγόντων, τη συνέχιση της αγωγής εξ ονόματός του, σε αντικατάσταση της μητέρας του. ΄Ερεισμα για την απόφασή της άντλησε από τις πρόνοιες της Δ.12, θ.1 και θ.3 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας.

Με τον πρώτο λόγο έφεσης, αμφισβητούν τη δικαιοδοσία του Επαρχιακού Δικαστηρίου να επιληφθεί του αντικειμένου της αγωγής^. υποστηρίζουν ότι, εκ της φύσεώς του, αυτό ανάγεται στη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων. Ανάλογη ένσταση στη δικαιοδοσία του Επαρχιακού Δικαστηρίου ηγέρθη και πρωτοδίκως, χωρίς επιτυχία.

Σειρά αποφάσεων καθορίζει ότι η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων εκτείνεται σε κάθε θέμα που αφορά ενοικίαση, υποκείμενη στις πρόνοιες του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983, (Ν. 23/83), καθώς και σε κάθε θέμα, παρεμπίπτον ή συναφές προς την ενοικίαση - (βλ. Efthymiadou v. Zoudros and Others (1986) 1 C.L.R. 341).

Νωρίτερα, στην Papageorghiou v. Karayiannis (1988) 1 C.L.R. 571, διευκρινίστηκε ότι, το κατά πόσο το επίδικο θέμα συνάπτεται προς ελεγχόμενη ενοικίαση, εξαρτάται από τη φύση της απαίτησης, σε συνάρτηση προς τη θεραπεία η οποία επιζητείται. Σ' εκείνη την υπόθεση, κρίθηκε ότι η αγωγή εναντίον θέσμιου ενοικιαστή για επέμβαση σε ακίνητη ιδιοκτησία και οχληρία είχε βάση ανεξάρτητη από διαφορά αναγόμενη στη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων και, ως εκ τούτου, η επίλυση της διαφοράς υπαγόταν στην πολιτική δικαιοδοσία του Επαρχιακού Δικαστηρίου.

Στην προκείμενη περίπτωση, θεμέλιο της αγωγής αποτέλεσε η παράνομη κατοχή του κτήματος και, συν αυτή, η αποζημίωση του ιδιοκτήτη για την απώλεια της χρήσης του. Και οι δύο θεραπείες που επιζητούνται ανάγονται αποκλειστικά στη δικαιοδοσία του Επαρχιακού Δικαστηρίου. Ο καθορισμός των αποζημιώσεων, λόγου χάριν, για την παράνομη κατοχή ακινήτου εκφεύγει ολοσχερώς της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων. Βέβαιο είναι ότι, εφόσον δεν αποδειχθεί το παράνομο της κατοχής, η αγωγή καταπίπτει. Στην περίπτωση δε, που ήθελε καταδειχθεί ότι υφίστατο εν ισχύι ελεγχόμενη ενοικίαση, το Επαρχιακό Δικαστήριο στερείται δικαιοδοσίας. Σύμφωνα με τη νομολογία, η δικογραφία στοιχειοθετεί τις προϋποθέσεις για την ανάληψη και άσκηση δικαιοδοσίας - (βλ. Sevegep Ltd. v. United Sea Transport (1989) 1 Α.Α.Δ. (Ε) 729, 732^. Safarino v. Σταυρινού (1991) 1 Α.Α.Δ. 1059, 1063^. Takis P. Markides Ltd v. Γεν. Εισαγγελέα (1997) 1 Α.Α.Δ. 1424, 1431^. Παναγιώτης Παναγή ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, Πολιτική ΄Εφεση Αρ. 10291, 16/7/99). Η αγωγή βασίζεται στην παράνομη κατοχή του καταστήματος, στοιχειοθετώντας τη δικαιοδοσία του Επαρχιακού Δικαστηρίου να επιληφθεί του επιδίκου θέματος. Εάν η θεμελίωση της αγωγής αποκαλυφθεί ως ακροσφαλής, εξαφανίζεται και το δικαιοδοτικό της βάθρο.

Ο πρώτος λόγος έφεσης απορρίπτεται ως ανεδαφικός.

Δεν υπάρχει ίχνος μαρτυρίας, το οποίο να τείνει να αποδείξει τη συνομολόγηση νέας συμφωνίας μεταξύ της ιδιοκτήτριας και των, κατ' ισχυρισμό, νέων ενοικιαστών^. ούτε η καταβολή του ενοικίου από το συνεταιρισμό, που ανάγεται σε μονομερή πράξη του ενοικιαστή, τείνει στην αποκάλυψη νέας συμφωνίας. ΄Αλλωστε, όπως υποδείχθηκε πρότερον στην απόφασή μας, αυτές τούτες οι αποδείξεις του ενοικίου αντιμάχονται τον ισχυρισμό των εφεσειόντων. Τέλος, όπως ορθά διαπιστώνει η πρωτόδικος Δικαστής, οι εφεσείοντες αναγνωρίζουν στην Υπεράσπισή τους ότι ο πατέρας τους κατείχε το «ακίνητο ως θέσμιος ενοικιαστής μέχρι του θανάτου του όστις έλαβε χώρα κατά/ ή περί την 15/12/1989».

Αβάσιμοι κρίνονται οι υπό εξέταση λόγοι έφεσης.

Οι λόγοι έφεσης 2, 3 και 4 συνιστούν τη δεύτερη ενότητα λόγων έφεσης, αλληλένδετη με τους ισχυρισμούς των εφεσειόντων - ότι κατέστησαν, ιδίω δικαίω, θέσμιοι ενοικιαστές, βάσει των προνοιών του Ν. 23/83, προσδιοριστικών της έννοιας του «ενοικιαστή», με ιδιαίτερη αναφορά στην παράγραφο (γ), (΄Αρθρο 2).

Τα ευρήματα του Δικαστηρίου δεν αφήνουν πεδίο για την προβολή του τελευταίου ισχυρισμού. Εξαρχής, η ιδιοκτήτρια διαδήλωσε την πρόθεσή της να ανακτήσει κατοχή του καταστήματος, εκτός εάν εσυνομολογείτο νέα σύμβαση μεταξύ της και των εφεσειόντων. Η αποδοχή ενοικίου, όπως ορθά επισημαίνει η πρωτόδικος Δικαστής, με αναφορά στη Λιμνατίτη και άλλη ν. Σύννου και άλλων (1992) 1 Α.Α.Δ. 817, δεν επιμαρτυρεί, άνευ ετέρου, τη συνομολόγηση νέας ενοικίασης. Αποτελεί μαρτυρία, η οποία μπορεί, ανάλογα με τα περιστατικά που την περιβάλλουν, να στοιχειοθετήσει τη σύναψη νέας ενοικίασης, όχι όμως απαρέγκλιτα. ΄Οπως και σε κάθε άλλη σύμβαση, πρέπει να υπάρχει σύμπτωση βούλησης μεταξύ των συμβαλλομένων, καθώς τονίζεται και στην αγγλική απόφαση Maconochie v. Brand (1946) 2 All E.R. 778.

Η διαπίστωση του πρωτόδικου Δικαστηρίου - ότι δε στοιχειοθετήθηκαν στην Υπεράσπιση οι προϋποθέσεις για επίκληση της παραγράφου (γ), (΄Αρθρο 2 του Ν. 23/83) - είναι ορθή. ΄Οπως ορθή είναι και η διαπίστωσή του ότι τέτοιος ισχυρισμός δεν μπορούσε να προβληθεί κατά την ακρόαση, χωρίς να στοιχειοθετείται στην Υπεράσπιση. Επρόκειτο για θέμα που δε συναγόταν και που δεν ανέκυπτε από την άρνηση της απαίτησης του εφεσίβλητου. Τούτου δοθέντος, αποτελούσε υποχρέωση των εφεσειόντων (εναγομένων) να εγείρουν το ζήτημα στην Υπεράσπισή τους, όπως και κάθε άλλο ζήτημα, που θα μπορούσε να καταστήσει την απαίτηση απαράδεκτη, για λόγους που δεν αναφαίνονται από την άρνηση των ισχυρισμών που προβάλλονται στην ΄Εκθεση Απαιτήσεως. Αυτό προβλέπει η Δ.19, θ.13, των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, θεμελιωμένη στους αντίστοιχους παλαιούς Θεσμούς του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην Αγγλία, στους οποίους παραπέμπει η πρωτόδικος Δικαστής, με αναφορά στο Annual Practice του 1959, σελ. 446.

Ανυπόστατη θεωρούμε και τη δεύτερη ενότητα των λόγων έφεσης.

Με τον όγδοο λόγο έφεσης, αμφισβητούνται οι διαπιστώσεις του Δικαστηρίου, σύμφωνα με τις οποίες, παρά την αρκετά καλή εντύπωση που άφησε ο εφεσείων 1 ως μάρτυρας, υπήρχαν και αντιφάσεις στη μαρτυρία του, ενώ μεγάλο μέρος του περιεχομένου της δεν ήταν σύμφωνο με, ή δεν εκαλύπτετο από την Υπεράσπιση.

΄Εχουμε ήδη αναφέρει ότι μεγάλο μέρος των προβληθέντων κατά τη δίκη ισχυρισμών δεν ανεύρισκαν έρεισμα στην Υπεράσπιση των εφεσειόντων^. παράλληλα, έχουμε διαπιστώσει ότι τα περί σύναψης νέας συμφωνίας μεταξύ της ιδιοκτήτριας και του συνεταιρισμού αντιμάχονται τους ισχυρισμούς της Υπεράσπισης. Εξάλλου, η αντίφαση, στην οποία περιέπεσε ο μάρτυρας, εξειδικεύεται. Αυτή αναφέρεται στις διϊστάμενες θέσεις, που πρόβαλε, αντίστοιχα, στην κύρια εξέταση και την αντεξέταση, αναφορικά με το ενοικιαστικό καθεστώς μέχρι το θάνατο του πατέρα του.

Η Δικαστής διαπιστώνει ότι η υποκατάσταση του εφεσίβλητου στη θέση της μητέρας του ήταν παραδεκτή, υπό το φως των προνοιών της Δ.12, θ.1 και θ.3.

Το θέμα δεν αποτελεί λόγο έφεσης^. ούτε η έκδοση αυτού τούτου του διατάγματος προσεβλήθη με έφεση.

Το Εφετείο επιλαμβάνεται αυτεπάγγελτα θεμάτων που ανάγονται στην αρμοδιότητα και τη δικαιοδοσία του πρωτόδικου δικαστηρίου ή του ιδίου και, γενικά, θεμάτων δημόσιας τάξης και θεμάτων κατάχρησης δικαιοδοσίας - (βλ. Δημοκρατία ν. Kassinos Construction Ltd, Α.Ε. 982, 983, 16/11/90^. Δημοκρατία ν. Κουκκουρή κ.ά. (1993) 3 Α.Α.Δ. 598^. Στεφανίδης κ.ά. ν. Δήμου ΄Εγκωμης (1994) 3 Α.Α.Δ. 49^. Δ/ντής των Φυλακών ν. Τζεννάρο Περρέλλα (1995) 1 Α.Α.Δ. 217).