ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ

ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ

Μεταξύ:

1. Φίλιππου Μιχαηλίδη, από τη Λεμεσό,
2. Μόνικας Μιχαηλίδου, από τη Λεμεσό,

και

Ανδρέα Σκαμπίλα, από τη Λεμεσό,

Εφεσίβλητο υ.

____________________

Για τους εφεσείοντες: Α. Γιωρκάτζης.

Για τον εφεσίβλητο: Χ. Γαλανός.

_____________________

__________________ ____

ΚΑΛΛΗΣ, Δ.: Ο εφεσίβλητος ήταν από το 1965 ενοικιαστής ενός καταστήματος που βρίσκεται στην οδό Αγ. Ανδρέου αρ. 112 στη Λεμεσό (το επίδικο κατάστημα) το οποίο ανήκε στους εφεσείοντες. Ασχολείτο με τη λιανική πώληση γυναικείων υφασμάτων. Στις 14.7.93 δέχθηκε διάταγμα εξώσεως για αναπαλαίωση του καταστήματος, με αναστολή εκτελέσεως μέχρι 30.9.95. Τα μέρη συμφώνησαν όπως μετά την αναπαλαίωση, που θα συμπληρωνόταν μέχρι τις 30.11.96, ο εφεσίβλητος επανέλθει ως ενοικιαστής με δικαίωμα όμως, αν επιθυμεί, να προσφέρει το επίδικο κατάστημα του σε τρίτο πρόσωπο με αγοραίο ενοίκιο. Η απόφαση του Δικαστηρίου μεταξύ άλλων πρόβλεπε ότι σε περίπτωση μη έγκαιρης παράδοσης του καταστήματος μέχρι τις 30.11.96 «και/ή καθόλου οι εφεσείοντες θα υπόκεινται στην πληρωμή των νομίμων αποζημιώσεων».

Ο εφεσίβλητος παρέδωσε το κατάστημα στις 21.10.95. Μετέφερε προσωρινά τα εμπορεύματά του στην 'Αστιγγος 19 δίπλα από το σπίτι του σ' ένα υποστατικό που ανήκει στην θυγατέρα του, αποτελούμενο από δύο δωμάτια και κουζίνα. Οι πωλήσεις του περιορίστηκαν λόγω του χώρου που στεγαζόταν η επιχείρηση του και λόγω της εγκαταλείψεως της οδού Αγ. Ανδρέου. Κάποια περίοδο το 1996 λόγω προβλημάτων καρδιάς παρέμεινε στο νοσοκομείο για διάστημα δύο - τριών εβδομάδων. Ενδιαφερόταν για τη συντήρηση του επίδικου καταστήματος καθώς, επίσης, για εξασφάλιση αέρα.

Την πιο πάνω άρνηση των εφεσειόντων ακολούθησε - στις 16.5.97 - αίτηση του εφεσίβλητου ενώπιον του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων Λεμεσού (το Πρωτόδικο Δικαστήριο) με την οποία ζήτησε νέα ενοικίαση και διαζευκτικά διάφορα ποσά αποζημιώσεων μεταξύ των οποίων και Λ.Κ.65.000 «ως αποζημιώσεις λόγω απώλειας της επιχείρησης του και/ή του αέρα και/ή της πελατείας του (goodwill)..".

Το Πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε τη θεραπεία για νέα ενοικίαση. Υιοθέτησε, όμως, την πιο πάνω διαζευκτική θεραπεία. 'Εκρινε ότι ο εφεσίβλητος εδικαιούτο σε αποζημιώσεις λόγω απώλειας «του αέρα» του καταστήματος τις οποίες καθόρισε στο ποσό των Λ.Κ.31.722 το οποίο και επεδίκασε στον εφεσίβλητο.

Τα γεγονότα τα οποία έδωσαν την αφορμή για τον πιο πάνω λόγο της έφεσης έχουν ως εξής:

Μετά το πέρας της επανεξέτασης της μάρτυρος 6 του εφεσίβλητου, Ειρήνης Λεωνίδου, και αφού η τελευταία απάντησε σε ερωτήσεις που της είχε υποβάλει ο Πρόεδρος του Δικαστηρίου παρενέβει ο εκ των Παρέδρων κ. Χρ. Δημητρίου ο οποίος ανέφερε: «Εγώ πιστεύω τη μάρτυρα, ηθικώς η μάρτυρας λέγει την αλήθεια». Αμέσως μετά την πιο πάνω δήλωση παρενέβει ο Πρόεδρος του Δικαστηρίου ο οποίος είπε: «Δεν είναι ώρα για οποιαδήποτε σχόλια. Ο Πάρεδρος νομίζω δεν ήταν η ώρα του για να τοποθετηθεί, βεβαίως έκφρασε μια γνώμη, σεβαστή, αλλά διαδικαστικά είναι λανθασμένο».

Οι συνήγοροι των μερών δεν παρενέβηκαν με οποιοδήποτε τρόπο. Η εξέταση της μάρτυρος ολοκληρώθηκε με την υποβολή μιας ερώτησης από το συνήγορο των εφεσειόντων.

Ο κ. Γιωρκάτζης, εκ μέρους των εφεσειόντων, εισηγήθηκε πως η πιο πάνω παρέμβαση από τον Πάρεδρο αποτελεί παράβαση των κανόνων της φυσικής δικαιοσύνης, «έλλειψη αμεροληψίας και/ή μεροληψία υπέρ του εφεσίβλητου και έκδοση απόφασης και/ή άποψης και/ή συμβουλής πριν από την συμπλήρωση της δικαστικής διαδικασίας γεγονότα που καθιστούν την διαδικασία ενώπιον του Πρωτόδικου Δικαστηρίου άκυρη και/ή τη σύνθεση του Δικαστηρίου αντικανονική και/ή αναιρείται το δικαίωμα του Δικαστηρίου να ακούσει και αποφασίσει επί της διαφοράς».

Οι πιο πάνω αρχές έχουν υιοθετηθεί από το Νικήτα, Δ. στην υπόθεση Τοουλιάς (1989) 1(Ε) Α.Α.Δ. 62. Λέχθηκαν τα εξής:

Οι εφεσείοντες αντιπροσωπεύοντο από δικηγόρο - τον κ. Γιωρκάτζη - όταν έλαβε χώραν η επίμαχη παρέμβαση του Παρέδρου κ. Χρ. Δημητρίου. Τεκμαίρεται ότι ο δικηγόρος τους γνώριζε ότι είχε δικαίωμα να ενστεί κατά της περαιτέρω συμμετοχής του εν λόγω Παρέδρου. Δεν το έπραξε γιατί όπως μας είπε θεώρησε ότι δεν είχε δικαίωμα να ενστεί λόγω της παρέμβασης του Προέδρου του Δικαστηρίου. Θεωρούμε ότι η παράλειψη του να υποβάλει οποιαδήποτε ένσταση, ενώ γνώριζε ότι είχε δικαίωμα να προβεί σε τέτοια ενέργεια ισοδυναμεί με εγκατάλειψη του δικαιώματος. Οι εφεσείοντες έπρεπε να είχαν ενστεί στο στάδιο της επίδικης παρέμβασης και όχι να περιμένουν την έκβαση της διαδικασίας διακινδυνεύοντες απόφαση υπέρ τους. Ο σχετικός λόγος της έφεσης δεν ευσταθεί και απορρίπτεται.

Με τον επόμενο λόγο της έφεσης οι εφεσείοντες υποστηρίζουν ότι το Πρωτόδικο Δικαστήριο «λανθασμένα αποφάσισε ότι έχει δικαιοδοσία να ακούσει και αποφασίσει την αίτηση του εφεσίβλητου».

Οι εισηγήσεις του κ. Γιωρκάτζη επί του θέματος της έλλειψης δικαιοδοσίας μπορούν να συνοψισθούν ως εξής:

1. Κατά το χρόνο της καταχώρισης της αίτησης οι εφεσείοντες δεν ήταν ιδιοκτήτες του επίδικου καταστήματος γιατί το είχαν ήδη μεταβιβάσει σε άλλα πρόσωπα. Δεν υπήρχε, επομένως, σχέση ιδιοκτήτη και ενοικιαστή μεταξύ των διαδίκων.
2. Ο εφεσίβλητος απέτυχε να αποδείξει ότι κατά τον ουσιαστικό χρόνο ήταν θέσμιος ενοικιαστής και/ή ενοικιαστής διότι με την παράδοση κατοχής στις 21.10.95 δεν υπήρχε οποιαδήποτε σχέση ενοικιαστή και ιδιοκτήτη μεταξύ του εφεσίβλητου αφ' ενός και των εφεσειόντων αφετέρου.
3. Το Πρωτόδικο Δικαστήριο δεν είχε ενώπιον του διαφορά «αναφυόμενη επί οιουδήποτε θέματος εγειρομένου» κατά την εφαρμογή του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983 (Ν 23/83) αλλά ούτε η διαφορά αποτελούσε παρεμπίπτον ή συμπληρωματικό θέμα που είχε εγερθεί κατά την εφαρμογή του Νόμου (βλ. άρθρο 4(1) του Νόμου 23/83).
4. Το Πρωτόδικο Δικαστήριο κλήθηκε να επιληφθεί υπόθεσης ισχυριζόμενης παράβασης των όρων της συμφωνίας ημερομηνίας 14.7.93 για την οποία αρμόδιο να ακούσει και αποφασίσει είναι το Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού και όχι το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων Λεμεσού-Πάφου αφού η αξίωση του εφεσίβλητου είναι τέτοια που για την επίλυση της δεν είναι αναγκαία η εξέταση και εφαρμογή των προνοιών του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου ή η εξέταση των όρων της θέσμιας ενοικίασης αν υπήρξε τέτοια.

Το θέμα της δικαιοδοσίας είχε εγερθεί και ενώπιον του Πρωτόδικου Δικαστηρίου. Το Πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε την εισήγηση για έλλειψη δικαιοδοσίας. Βασίσθηκε στα άρθρα 14 και 15 του Νόμου 23/83.

Το πρώτο στοιχείο το οποίο είναι σχετικό με την επίλυση του θέματος της δικαιοδοσίας είναι το διάταγμα του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων ημερ. 14.7.93 με το οποίο:

Το δεύτερο στοιχείο είναι η φύση και το περιεχόμενο της κυρίως αξίωσης καθώς και της διαζευκτικής αξίωσης. Με την κυρίως αξίωση ο εφεσίβλητος ζήτησε νέα ενοικίαση. Με τη διαζευκτική αξίωση ζήτησε αποζημιώσεις για την απώλεια του «αέρα».

Η παραχώρηση νέας ενοικίασης προβλέπεται από το άρθρο 14 του Νόμου 23/83. Η δε δικαιοδοσία παραχώρησης της ανήκει αποκλειστικά στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων (βλ. άρθρο 14(1) (β) του Νόμου 23/83). Το γεγονός ότι του διατάγματος έξωσης είχε προηγηθεί συμφωνία των μερών για την έξωση δεν μεταβάλλει την κατάσταση γιατί το άρθρο 14(1) (α) του Νόμου 23/83 ομιλεί για ενοικιαστή «εναντίον του οποίου εξεδόθη απόφασις ή διάταγμα για ανάκτηση κατοχής». Ο εφεσίβλητος ήταν τέτοιος ενοικιαστής. Το Πρωτόδικο Δικαστήριο είχε, επομένως, δικαιοδοσία να επιληφθεί της θεραπείας για παραχώρηση νέας ενοικίασης.

Το Πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε την κυρίως αξίωση για παραχώρηση νέας ενοικίασης. 'Ελαβε υπόψη το περιεχόμενο της συμφωνίας μεταξύ των μερών, το γεγονός ότι το υποστατικό κατέχεται από άλλους ιδιοκτήτες και νέο ενοικιαστή εδώ και αρκετά χρόνια και το γεγονός ότι δεν αποδείχθηκαν όλες οι προϋποθέσεις του άρθρου 14 (συγκεκριμενοποίηση ζημιών αν μεταφερθεί σε άλλο κατάστημα, λογικότητα υπό τας περιστάσεις έκδοσης τέτοιας διαταγής του Δικαστηρίου).

Ορθά λοιπόν το Πρωτόδικο Δικαστήριο ανέλαβε δικαιοδοσία στην παρούσα υπόθεση.

Το γεγονός - που επικαλούνται οι εφεσείοντες - ότι κατά το χρόνο της έγερσης της επίδικης αξίωσης οι εφεσείοντες δεν ήταν ιδιοκτήτες του επίδικου καταστήματος δεν διαδραματίζει οποιοδήποτε ρόλο στο θέμα της δικαιοδοσίας. 'Οπως λέχθηκε στην Ιωάννη Κότσαπα & Υιοί ν. Κυπριανού κ.α., Πολιτική 'Εφεση 10725/1.3.2001 το «γεγονός της ιδιοκτησίας δεν ματαβάλλει την κατάσταση.... το άρθρο 4(1) του Νόμου 23/83 δεν ομιλεί για επίλυση διαφορών μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή αλλά για επίλυση διαφορών που αναφέρονται 'επί οιουδήποτε θέματος εγειρομένου κατά την εφαρμογήν του παρόντος Νόμου'».

Ούτε και το γεγονός - που επίσης επικαλούνται οι εφεσείοντες - ότι κατά τον κρίσιμο χρόνο δεν υπήρχε σχέση ενοικιαστή και ιδιοκτήτη μεταξύ των μερών λόγω της παράδοσης κατοχής επηρεάζει το θέμα της δικαιοδοσίας. Ο Νόμος 23/83 με το άρθρο 14 παρέχει δικαιοδοσία στο Πρωτόδικο Δικαστήριο για παραχώρηση νέας ενοικίασης ακριβώς σε τέτοιες περιπτώσεις. 'Οπου δηλαδή λόγω διατάγματος έξωσης δεν υπάρχει σχέση ενοικιαστή και ιδιοκτήτη. Εφόσον η μη ύπαρξη τέτοιας σχέσης δεν μεταβάλλει το θέμα της δικαιοδοσίας σε σχέση με την παραχώρηση νέας ενοικίασης δεν μπορεί το θέμα της δικαιοδοσίας να παίρνει άλλη διάσταση σε σχέση με το θέμα της επιδίκασης αποζημιώσεων δυνάμει του άρθρου 13 του Νόμου 23/83 (βλ. και Cedrus v. Πισσαρίδη (1994) 1 Α.Α.Δ. 590 στην οποία έχει αναγνωρισθεί δικαιοδοσία στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων ακόμη και για την επίλυση διαφορών μεταξύ ιδιοκτήτη και εγγυητή). Ο Νομοθέτης εν τη σοφία του παραχώρησε τη σχετική δικαιοδοσία στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων, το οποίο είναι εξειδικευμένο Δικαστήριο. Η σαφής βούληση του Νομοθέτη δεν μπορεί να ματαιώνεται ή εξουδετερώνεται από παράγοντες όπως αυτοί που επικαλούνται οι εφεσείοντες.

Δ.

Δ.

Δ.

/ΕΑΠ.