ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
Έρευνα - - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων


(2001) 1 ΑΑΔ 792

ANΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ

ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ

Πολιτική Έφεση αρ. 10739.

Σύνθεση Δικαστηρίου: ΠΙΚΗΣ, Π., ΚΡΑΜΒΗΣ, ΧΑΤΖΗΧΑΜΠΗΣ, ΔΔ.

Μεταξύ:

Μενέλαου Χαψίδη,

Ονασαγόρου 63, Λευκωσία,

Εφεσείοντος-Εναγόμε νου,

- και -

Γλαύκης Νικολαϊδου,

Κυριάκου Μάτση 2, Αγ. Δομέτιος,

Εφεσίβλητης-Ενάγουσ ας.

- - -

Ημερομηνία: 15 Ιουνίου, 2001

Για τον εφεσείοντα: Χρ. Θεμιστοκλέους.

Για την εφεσίβλητη: Κ. Βελάρης.

- - -

Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου

Θα δώσει ο Γ. Μ. Πικής, Π.

- - -

Α Π Ο Φ Α Σ Η

 

ΠΙΚΗΣ, Π.: Η εφεσίβλητη ενοικίασε στον εφεσείοντα κτήμα περιγραφόμενο ως «τόπος» εντός της Λευκωσίας για εξαετή περίοδο παρατεινόμενη μετά την εκπνοή της, από έτους εις έτος δυνάμενης να τερματιστεί μετά από δίμηνη γραπτή προειδοποίηση εκατέρου των συμβαλλομένων.

Στις 15 Οκτωβρίου 1997, η εφεσίβλητη έδωσε γραπτή ειδοποίηση στον εφεσείοντα να εγκαταλείψει το οικόπεδο με το οποίο, ως φαίνεται εξομοιούται ο «τόπος» μέχρι την 31η Μαρτίου 1998. Ο εφεσείων παρέλειψε να το πράξει οπόταν η εφεσίβλητη προσέφυγε στο Επαρχιακό Δικαστήριο αξιώνοντας την έξωσή του και ενδιάμεσα κέρδη για όση περίοδο το οικόπεδο θα τελούσε υπό την κατοχή του. Ο εφεσείων πρόβαλε την υπεράσπιση ότι εδικαιούτο να συνεχίσει να κατέχει το ακίνητο με το δικαιολογητικό ότι κατέστη θέσμιος ενοικιαστής. αμφισβητώντας συγχρόνως ως εκ του λόγου αυτού, την αρμοδιότητα του Επαρχιακού Δικαστηρίου να επιληφθεί του αντικειμένου της αγωγής. Κατά την εισήγησή του, αρμόδιο να επιληφθεί οποιουδήποτε αιτήματος σε σχέση με την κατοχή του οικοπέδου ήταν το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων.

Το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε, με αναφορά στις διατάξεις του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1975, (Ν.36/75) ότι ο εφεσείων δεν κατέστη θέσμιος ενοικιαστής. Κατ΄ ουσία αποφάσισε ότι οι διατάξεις του Ν.36/75 δεν καλύπτουν την υπό αναφορά ενοικίαση. Σκοπός της ενοικίασης, σύμφωνα με το ενοικιαστήριο έγγραφο, ήταν η στάθμευση οχημάτων, όχι η χρήση του ακινήτου για τη διεξαγωγή επιχείρησης μέσω της διάθεσης του χώρου για τη στάθμευση των οχημάτων τρίτων.

Ο εφεσείων υπέβαλε ότι ο όρος «κατάστημα» στο Ν.36/75 περιλαμβάνει και την ενοικίαση οικοπέδου νοουμένου ότι χρησιμοποιείται για επαγγελματικούς σκοπούς.

Η ενοικίαση προς το σκοπό χρήσης του οικοπέδου για τη στάθμευση οχημάτων δεν εξυπακούει και τη χρήση του ως χώρου στάθμευσης των αυτοκινήτων τρίτων έναντι αμοιβής. Αυτή ήταν η πρώτη διαπίστωση του δικαστηρίου.

Δεύτερη διαπίστωση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ήταν ότι εξ ορισμού ο εφεσείων αποκλειόταν από την κατηγορία θέσμιων ενοικιαστών που προσδιορίζει ο Ν.36/75, οι διατάξεις του οποίου επί του προκειμένου έχουν ως ακολούθως:

«΄΄Θέσμιος ενοικιαστής΄΄ σημαίνει ενοικιαστήν ακινήτου συμπληρωθέντος και ενοικιασθέντος δια πρώτην φοράν προ της 31ης Δεκεμβρίου 1978 και κειμένου εντός ελεγχομένης περιοχής κηρυχθείσης ως τοιαύτης δυνάμει των διατάξεων του εδαφίου (1) του άρθρου 3.»

 

Η αναφορά σε ακίνητο το οποίο συμπληρώθηκε και ενοικιάστηκε για πρώτη φορά πριν την 31η Δεκεμβρίου 1978, υποδηλώνει σύμφωνα με το πρωτόδικο δικαστήριο, την ύπαρξη οικοδομής, η οποία απουσιάζει στην προκείμενη περίπτωση. Ούτε ο εφεσείων κατέστη θέσμιος ενοικιαστής βάσει των προνοιών του Νόμου (Ν.23/83) που κατάργησε, (με εξαίρεση τις διατάξεις που αφορούν την επιδότηση των ενοικίων προσφύγων ενοικιαστών) και αντικατέστησε τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο του 1975 (Ν.36/75), ο οποίος ρητά εξαιρεί από τις διατάξεις του την ενοικίαση χώρων στάθμευσης.

Ο νέος Νόμος (Ν.23/83), προσδίδει τον ακόλουθο ορισμό στον όρο «θέσμιος ενοικιαστής»:

«΄΄Θέσμιος ενοικιαστής΄΄ σημαίνει ενοικιαστήν ακινήτου ο οποίος κατά την λήξιν ή τον τερματισμόν της πρώτης ενοικιάσεως, εξακολουθεί να κατέχη το ακίνητον και περιλαμβάνει πάντα θέσμιον ενοικιαστήν προ της ημερομηνίας ενάρξεως της ισχύος του παρόντος Νόμου.»

Στην προκείμενη περίπτωση η πρώτη ενοικίαση παρέμεινε σε ισχύ μέχρι τον τερματισμό της το 1997.

Όταν τερματίστηκε η ενοικίαση το 1997 ο ισχύων νόμος δηλαδή ο Ν.23/83, όπως τροποποιήθηκε από το Ν.102(Ι)/95 απέκλειε από τις διατάξεις του περί Ενοικιοστασίου Νόμου την ενοικίαση μή οικοδομημένων χώρων. Ο όρος «ακίνητο», με αναφορά προς τον οποίο προσδιορίζεται ο όρος «κατάστημα» σημαίνει, ως καθορίζεται:

«΄΄ακίνητο΄΄ σημαίνει κτίριο υπό ή προς ενοικίαση για κατοικία ή κατάστημα ...... »

Συνεπώς εστερείτο παντελώς νομικού ερείσματος η θέση του εφεσείοντος ότι κατέστη θέσμιος ενοικιαστής.

Η έφεση εστιάζεται στην αμφισβήτηση της διαπίστωσης του πρωτοδίκου Δικαστηρίου ότι ο εφεσείων δεν κατέστη θέσμιος ενοικιαστής βάσει των προνοιών του Ν.36/75. Εάν ο εφεσείων προσέλαβε την ιδιότητα του θέσμιου ενοικιαστή, η συνέχιση της ιδιότητας αυτής διασφαλίζεται από τις διατάξεις του Ν.23/83, εφόσον ο όρος «θέσμιος ενοικιαστής», περιλαμβάνει και «.... πάντα θέσμιον ενοικιαστήν προ της ημερομηνίας ενάρξεως της ισχύος του παρόντος Νόμου», πρόνοια η οποία παρέμεινε αμετάβλητη.

Δεν παρίσταται ανάγκη να εξετάσουμε τις αρχές που διέπουν τη κτήση δικαιώματος σε συνάρτηση με την αναμόρφωση του νομοθετικού πλαισίου. Παραπέμπουμε μόνο σε ορισμένες αποφάσεις που τείνουν να διαφωτίσουν αυτή τη πτυχή του δικαίου. (Republic v. Menelaou (1982)3 C.L.R. 419. Santis and Others v. Republic (1983)3 C.L.R. 419. Papanicopoulos v. Morphou Co-Operative (1986)1 C.L.R. 288.)

To κρίσιμο ερώτημα, από την απάντηση του οποίου εξαρτάται και η έκβαση της έφεσης, είναι κατά πόσο ο εφεσείων κατέστη θέσμιος ενοικιαστής του αντικειμένου της ενοικίασης, ελεύθερου οικοπέδου εντός της Λευκωσίας. Η απόφαση στην Anastasia D. Severis v. Michalakis Kyprianou and Another C.L.R. Vol. 17, σ. 116 στην οποία έγινε αναφορά, δεν βοηθά στη λύση του τιθέμενου ζητήματος. Εκεί αποφασίστηκε ότι ο όρος «building» - «κτίριο» περιλαμβάνει και τον γύρω ελεύθερο χώρο εφόσον η χρήση του συνδέεται με τη χρήση του κτιρίου και συναρτάται προς την επιχείρηση που διεξάγεται στο χώρο. Στην προκείμενη περίπτωση «ο τόπος» ήταν ελεύθερος παντός κτιρίου και έτσι ενοικιάστηκε.

Tόσον ο ορισμός του όρου «κατάστημα», όσο και εκείνος του «θέσμιου ενοικιαστή» που παρέχεται στο Ν.36/75, εξυπακούουν την ύπαρξη κτιρίου ως του αντικειμένου της ενοικίασης. Η αναφορά στον ορισμό του όρου «κατάστημα» σε «ακίνητο συμπληρωθέν και ενοικιασθέν για πρώτη φορά ....» συναρτά το αντικείμενο της ενοικίασης με κτίριο. Η εισήγηση του εφεσείοντος ότι αυτό μπορεί να περιλαμβάνει και έργα για το διαχωρισμό οικοπέδου, θα παραμόρφωνε τη φυσιολογική σημασία του ορισμού. Ο προσδιορισμός του αντικειμένου θέσμιας ενοικίασης με αναφορά σε ακίνητο συμπληρωθέν και ενοικιασθέν για πρώτη φορά πριν τη σχετική ημερομηνία, υποδηλώνει τον ίδιο σκοπό, δηλαδή την ενοικίαση κτιρίου και όχι ελεύθερου χώρου.

Η διαπίστωση αυτή καταρρίπτει το βάθρο της έφεσης, δεδομένου ότι ως είναι πρόδηλο, ο εφεσείων δεν κατέστη θέσμιος ενοικιαστής βάσει των προνοιών του Ν. 36/75 ή του Ν.23/83, που προϋποθέτουν τη λήξη της ενοικίασης η οποία στην προκείμενη περίπτωση έληξε το 1997 και όχι νωρίτερα.

Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα.

Πικής, Π.

Κραμβής, Δ.

ΧατζηΧαμπής, Δ.

/ΑυΦ.

cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο