|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(2001) 1 ΑΑΔ 113
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
Πολιτική Έφεση Αρ. 10232
ΕΝΩΠΙΟΝ
: Γ. ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗ, Π. ΚΑΛΛΗ, Μ. ΚΡΟΝΙΔΗ, Δ.Δ.Γιαννάκη Ιωάννου, Κέντρο DREAMLAND, Οδός Γεωργίου Α΄
Παλαιός Δρόμος Λεμεσού-Λευκωσίας, Ποτ. Γερμασόγειας
(τώρα Κλεοβούλου Παπακυριακού 9, Λάρνακα)
Εφεσειόντας/Εναγόμενος
- και -
1. Αιμίλιου Θεοδούλου, σαν διαχειριστή της περιουσίας
της Άννας Χρ. Κράνου, από τη Γερμασόγεια
2. Κώστα Α. Κάσινου Λτδ., από τη Λεμεσό
3. Λόρδου Κάσινου Λτδ., από τη Λεμεσό
Εφεσιβλήτων/Ενα γόντων
- - - -
ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ
: 1 Φεβρουαρίου, 2001.Για τον εφεσείοντα: Σ. Δράκος.
Ο εφεσίβλητος 1 παρουσιάζεται προσωπικά.
Για τους εφεσίβλητους 2 και 3: Μ. Παπαδήμα (κα).
- - - - - -
Γ. ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, Δ.
: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Μ. Κρονίδης, Δ.- - - - - -
Α Π Ο Φ Α Σ Η
Μ. ΚΡΟΝΙΔΗΣ, Δ.
: Οι εφεσίβλητοι κατέθεσαν στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων Λεμεσού-Πάφου, αίτηση εναντίον του εφεσείοντα με την οποία ζητούσαν ανάκτηση της κατοχής κτήματος το οποίο χρησιμοποιείτο από τον τελευταίο ως εστιατόριο γνωστό ως DREAMLAND στην τουριστική περιοχή της Γερμασόγειας. Πρόβαλαν ως λόγο, ότι τούτο απαιτείται λογικά από αυτούς για την κατεδάφιση και επανοικοδόμηση νέου ακινήτου για σκοπούς αξιοποίησης του.Ο εφεσείων με τη γραπτή απάντηση του στην αίτηση, αρνήθηκε ότι οι αιτητές δικαιούνται της αιτούμενης θεραπείας και διεκδίκησε αποζημιώσεις. Συναφώς ανάφερε στην απάντησή του ότι επλήρωσε το 1985 (δέκα και πλέον χρόνια προηγουμένως) το ποσό των £24.000 στους προηγούμενους ιδιοκτήτες και ότι προέβη σε βελτιώσεις στο ακίνητο αξίας £50.000.
Η αίτηση τελικά οδηγήθηκε σε ακρόαση επί όλων των θεμάτων που εγείροντο στην υπόθεση. Μετά την επιφύλαξη της απόφασης το Δικαστήριο έδωσε οδηγίες για επανάνοιγμα της ένεκα προκύψαντος θέματος, ότι δηλαδή το επίδικο ακίνητο ευρίσκετο στην κατοχή των εφεσιβλήτων από το 1997 λόγω εγκατάλειψης του από τον εφεσείοντα, το
οποίο είχε ήδη κατεδαφιστεί. Τα θέματα που προέκυψαν από την κατεδάφιση του επίδικου ακινήτου πριν την έκδοση της απόφασης δεν θα μας απασχολήσουν αφού δεν αποτελούν μέρος της παρούσας έφεσης. Αυτό που έχει σημασία είναι η δήλωση του δικηγόρου του εφεσείοντα στο στάδιο του επανανοίγματος της υπόθεσης από το πρωτόδικο Δικαστήριο, ότι ο εφεσείων δέχεται να εκδοθεί το αιτούμενο διάταγμα έξωσης.Το πρωτόδικο Δικαστήριο αφού άκουσε τη μαρτυρία που προσήχθηκε από τους διαδίκους κατά την ακροαματική διαδικασία, εξέδωσε το αιτούμενο διάταγμα έξωσης. Ακολούθως επεδίκασε αποζημιώσεις υπέρ του εφεσείοντα, με βάση το άρθρο 12 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, για 18 μηνιαία ενοίκια τα οποία συμποσούνται σε £6.300. Το πρωτόδικο Δικαστήριο περαιτέρω επεδίκασε ονομαστικές αποζημιώσεις, με βάση το άρθρο 13, ενός μηνιαίου ενοικίου στο ποσό των £350, με το αιτιολογικό ότι δεν απεδείχθηκε με ικανοποιητική μαρτυρία "το μέγεθος της απώλειας" της εμπορικής εύνοιας (αέρας). Όσον αφορά το θέμα των εξόδων το Δικαστήριο δεν εξέδωσε οποιαδήποτε διαταγή "λόγω της ιδιομορφίας της υπόθεσης".
Εναντίον του τελευταίου μέρους της απόφασης (αποζημιώσεις με βάση το άρθρο 13 και τα έξοδα) καταχωρήθηκε η παρούσα έφεση. Αλλά και οι εφεσίβλητοι, με ειδοποίηση αντέφεσης, προσβάλλουν την απόφαση του Δικαστηρίου να επιδικάσει αποζημιώσεις με βάση τα άρθρα 12 και 13 του Νόμου και την απόφαση του για τα έξοδα.
Οι δύο πρώτοι λόγοι έφεσης είναι συναφείς μεταξύ τους και έτσι θα εξετασθούν μαζί. Παραθέτουμε αυτούσιους τους δύο λόγους που έχουν ως εξής:-
"
1ος Λόγος Έφεσης:Το Δικαστήριο έσφαλε όταν αποφάνθηκε ότι δεν υπήρχε ενώπιον του αποδεκτή και ικανοποιητική μαρτυρία για το ύψος της αποζημίωσης της εμπορικής εύνοιας ή ότι δεν παρουσιάστηκαν ικανοποιητικές μαρτυρίες για να μπορεί το Δικαστήριο να υπολογίσει κάποιο ποσό και ότι χρειαζόταν μαρτυρία εμπειρογνώμονος.
Θα έπρεπε δε να εκδοθεί απόφαση για αποζημίωση μεγαλύτερη του ποσού των £24.000.
2ος Λόγος Έφεσης
Το Δικαστήριο κακώς απεφάνθη ότι ο αέρας που πλήρωσε ο καθ΄ου η αίτηση στον απερχόμενο ενοικιαστή εκ £24.000 δεν αποτελούσε Εμπορική Εύνοια.".
Στο περίγραμμα αγόρευσης του δικηγόρου του εφεσείοντα τονίζεται ότι το Δικαστήριο είχε υποχρέωση να επιδικάσει αποζημιώσεις με βάση το άρθρο 13 αφού το ίδιο δέχθηκε ότι αφενός ήταν ανεπαρκείς οι αποζημιώσεις που επιδίκασε με βάση το άρθρο 12 και αφετέρου ότι, με την έκδοση του διατάγματος έξωσης, ο εφεσείων θα υφίστατο απώλεια της εμπορικής εύνοιας (αέρας) που θα επωφελούντο οι εφεσίβλητοι. Είναι η θέση του ότι υπήρχε ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου επαρκής μαρτυρία τόσο για την εμπορική εύνοια, αφού με τα Τεκμήρια 13 και 14 απέδειξε ότι είχε πληρώσει πριν από δέκα χρόνια £24.000 ως "αέρα" στους προηγούμενους ιδιοκτήτες του εστιατορίου, όσο και μαρτυρία ότι υπέστη δαπάνη εκ £50.000 για τη βελτίωση του ακινήτου.
Οι δικηγόροι των εφεσιβλήτων στο περίγραμμα τους υποβάλλουν ότι ορθά απεφάνθη το Δικαστήριο ότι δεν παρουσιάστηκε επαρκής μαρτυρία που να δικαιολογεί την επιδίκαση αποζημιώσεων με βάση το άρθρο 13.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε μετά από το σχολιασμό της μαρτυρίας ότι υπήρχε εμπορική εύνοια για το ακίνητο που δημιουργήθηκε από την εργασία του εφεσείοντα. Απεφάνθη όμως ότι η μαρτυρία ήταν ανεπαρκής όσον αφορά τον υπολογισμό του ποσού της αποζημίωσης γι΄ αυτό το λόγο επεδίκασε μόνο ονομαστικές αποζημιώσεις που ισοδυναμούν με ένα μηνιαίο ενοίκιο.
Έχουμε μελετήσει προσεκτικά τόσο την απόφαση του Δικαστηρίου όσο και την μαρτυρία που παρουσιάστηκε από τον εφεσείοντα. Η μαρτυρία αυτή η οποία προήλθε σχεδόν αποκλειστικά από τον εφεσείοντα, απέχει πολύ από εκείνη τη μαρτυρία που θεωρείται αντικειμενικά ικανοποιητική, ούτως ώστε να βοηθήσει το Δικαστήριο να εξάξει συμπεράσματα για το ποσό της αποζημίωσης. Το Δικαστήριο δεν είναι δυνατό να υπολογίσει, χωρίς κανένα στοιχείο ή μαρτυρία, με δικούς του υπολογισμούς και υποθέσεις το ύψος τέτοιας αποζημίωσης. Το βάρος της απόδειξης εναποτίθεται στους ώμους του εφεσείοντα. (Βλέπε: Νικολαΐδης ν. Χρυσοχού (1988) 1 ΑΑΔ 687). Το βάρος αυτό δεν το απέσεισε από τους ώμους του ο εφεσείων.
Σχετικά με το ποσό των £24.000 που, κατ΄ ισχυρισμό του εφεσείοντα, πλήρωσε δέκα χρόνια πριν - το 1985 - στους προηγούμενους ιδιοκτήτες ως αέρα, έχουμε να παρατηρήσουμε τα ακόλουθα:-
Πρώτο στα τεκμήρια 13 και 14 (αποδείξεις παραλαβής χρημάτων) δεν αναφέρεται ότι τα ποσά αυτά πληρώθηκαν από τον εφεσείοντα για την εμπορική εύνοια ("αέρα") του εστιατορίου. Αντίθετα, ρητά αναφέρεται στα Τεκμήρια ότι η πληρωμή έγινε "εκ του υπολοίπου του συμφωνηθέντος τιμήματος πωλήσεως της επιχειρήσεως Καφεστιατορίου και κέντρου αναψυχής του γνωστού υπό την επωνυμία "ΑΥΛΗ ΤΑΒΕΡΝ" δυνάμει του όρου 2(β) του Πωλητηρίου Εγγράφου ημερομηνίας 18.2.1985......".
Στα τεκμήρια αυτά δεν διευκρινίζεται αν στο ποσό αυτό περιλαμβάνεται ποσό που αντιπροσωπεύει τον "αέρα" ή ποιό ποσό συμφωνήθηκε να πληρωθεί για την επίπλωση, τον εξοπλισμό, τα αποθέματα εμπορευμάτων, ποτών, κ.λπ.. Η εμπορική εύνοια, εν πάση περιπτώσει, που καταβάλλεται σε ενοικιαστή κατόπιν ιδιαίτερης διευθέτησης με προτιθέμενο αγοραστή δεν συνταυτίζεται με την εμπορική εύνοια του άρθρου 13 του Νόμου. Η θέση αυτή βρίσκει έρεισμα στην υπόθεση Κόσμος Λτδ. ν. Ευαγόρα Φυλακτού Λτδ. (1992) 1 ΑΑΔ 1086, όπου στις σελίδες 1101-2 αναφέρονται τα εξής:-
"Για να συμπληρωθεί η εικόνα, θα πρέπει επίσης να αναφέρω ότι στην υπόθεση
Στην παρούσα περίπτωση, η μόνη μαρτυρία που είχε το Δικαστήριο ενώπιον του αναφορικά με το επίδικο θέμα, ήταν ένας αόριστος ισχυρισμός του εφεσείοντα αρ. 2 ότι είχε προσφορά από πρόσωπο που δεν κατονόμασε "να πωλήσει το επίδικο κατάστημα σαν επιχείρηση" για £35.000, την οποία απέρριψε. Ουδέποτε καθόρισε πότε του έγινε αυτή η προσφορά, ή τί ακριβώς θα περιλάμβανε η προσφορά είτε σε στοκ εμπορευμάτων είτε σε έπιπλα. Το ποσό των £35.000 οπωσδήποτε δεν αντιπροσωπεύει το μέτρο της αποζημίωσης που είναι πληρωτέα κάτω από το άρθρο 13 του Νόμου. Καμιά από τις προϋποθέσεις του εν λόγω άρθρου, όπως έχουν καθοριστεί από τη νομολογία στην οποία έχω αναφερθεί, δεν συντρέχει στην παρούσα υπόθεση. Το παράπονο των εφεσειόντων δεν έχει κανένα έρεισμα είτε νομικό είτε πραγματικό. Η επιχείρηση της πώλησης παπουτσιών από τους εφεσείοντες μέσα στο επίδικο κατάστημα για πολλά χρόνια δεν συνεπάγεται αυτόματα τη δημιουργία εμπορικής εύνοιας δυνάμενης να αποτιμηθεί σε κάποιο ποσό, έστω κατά προσέγγιση, το οποίο το Δικαστήριο να μπορεί μόνο του να εκτιμήσει την απουσία οποιασδήποτε μαρτυρίας αναφορικά με την αξία του.".
Η υπό του άρθρου 13 αποζημιωτέα εμπορική εύνοια μπορεί μόνο με νοητική εικασία (intelligent guess) εμπειρογνώμονα να γίνει αποδεκτή από το Δικαστήριο. Στην υπόθεση Nicolaides v. Chrysochou (1988) 1 CLR 687 έχουν λεχθεί τα εξής επί του θέματος, στη σελίδα 704:-
"It was submitted by learned counsel for the respondents that the statutory goodwill is only an intelligent guess.
The Rent Control Court is a Court of Law established under Law 23/83. Having regard to the material provisions of the Rent (Control) Law, 1983 in conjunction with the provisions of Article 30 of the Constitution, we are of the view that the Rent Control Court, in the exercise of its jurisdiction has to hear and determine a case on the evidence before it. It can only give judgment affecting the civil rights - the rights of property of a litigant - on the evidence before it. It may, only, take judicial notice of various matters, which as so notorious, or clearly established that evidence of their existence is unnecessary - (Panayiotis Telemachou v. Chrysa Th. Papares, C.A. 7212, Judgment delivered on 26th October, 1987, not yet reported).
The intelligent guess, however, to which reference was made in Whiteman Smith Motor Company Limited v. Chaplin and Another (supra), must be made by an expert witness considered by the Court to be honest and competent and accepted as accurate - (Ireland v. Taylor [1948] 2 All E.R. 450, at p. 453)".
Η νομολογία, όπως έχει καθορισθεί με τις αποφάσεις Κόσμος Λτδ. και
NicolaidesΚρίνουμε κατά συνέπεια ότι ορθά το πρωτόδικο Δικαστήριο έδωσε μόνο ονομαστικές αποζημιώσεις με βάση το άρθρο 13 του Νόμου.
Οι λόγοι έφεσης 1 και 2 απορρίπτονται.
Ο λόγος 3 της έφεσης συμπίπτει απόλυτα με το λόγο (β) της αντέφεσης. Και οι δύο πλευρές διεκδικούν τα έξοδα της πρωτόδικης διαδικασίας για τους εαυτούς τους και επικρίνουν τη διαταγή του Δικαστηρίου να μην επιδικάσει έξοδα και κάθε πλευρά να επωμισθεί τα δικά της έξοδα.
Είναι γεγονός ότι η αιτιολογία που δίδει το πρωτόδικο Δικαστήριο είναι το λιγότερο ατεκμηρίωτη. Δεν επιδίκασε έξοδα "λόγω της ιδιομορφίας της υπόθεσης". Ποιά όμως είναι αυτή η ιδιομορφία δεν αναφέρει.
Για το θέμα των εξόδων, με βάση τη νομολογία, υπάρχει ο κανόνας ότι αυτά ακολουθούν το αποτέλεσμα. Για καλό λόγο όμως, που πρέπει να προσδιορίζεται, το Δικαστήριο μπορεί να παρεκκλίνει από τον κανόνα.
Στην παρούσα διαδικασία, ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου είχαν εκδικασθεί και μετά πείσματος είχαν υποστηριχθεί οι θέσεις των δύο πλευρών επί όλων των θεμάτων που εγείροντο στην αίτηση και στην απάντηση των εφεσιβλήτων. Τελικά οι εφεσίβλητοι πέτυχαν την έκδοση του διατάγματος έξωσης. Αλλά και ο εφεσείων πέτυχε στην αξίωση του για αποζημιώσεις με βάση το Νόμο, πράγμα που το αμφισβητούσαν οι εφεσίβλητοι. Θεωρούμε, ως εκ τούτου, ορθή την απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου και δεν προτιθέμεθα να επέμβουμε.
Ο λόγος έφεσης 3 και ο λόγος αντέφεσης (β) είναι ανεδαφικοί και απορρίπτονται.
Με τον πρώτο λόγο της αντέφεσης οι εφεσίβλητοι προσβάλλουν την απόφαση του Δικαστηρίου να επιδικάσει αποζημιώσεις με βάση τα άρθρα 12 και 13 του Νόμου. Είναι ο ισχυρισμός των εφεσιβλήτων ότι ο εφεσείων έπαυσε να είναι ενοικιαστής από τον Οκτώβριο του 1995 όταν "έκλεισε" την επιχείριση και σταμάτησε τις εργασίες του εστιατορίου. Περαιτέρω, είναι ισχυρισμός τους ότι ο εφεσείων δεν διεκδίκησε αποζημιώσεις με την Απάντησή του στην αίτηση ούτε και παρουσίασε οποιαδήποτε μαρτυρία.
Δεν συμφωνούμε με τις θέσεις αυτές του δικηγόρου των εφεσιβλήτων. Ουδέποτε ο εφεσείων έπαυσε να είναι ενοικιαστής επειδή προσωρινά διέκοψε τις εργασίες του εστιατορίου. Η νομική σχέση μεταξύ τους εξακολουθούσε να είναι σε ισχύ και ο εφεσείων ήταν κάτοχος του επίδικου ακινήτου. Από τη μαρτυρία που παρουσιάστηκε στο Δικαστήριο εξάγεται το συμπέρασμα ότι ο εφεσείων ανέστειλε προσωρινά τις εργασίες του εστιατορίου γιατί ο ΚΟΤ του ζήτησε επιδιορθώσεις για να του ανανεώσει τη σχετική άδεια λειτουργίας.
Περαιτέρω, η εισήγηση του εφεσίβλητου ότι τίποτε δεν διεκδίκησε με την Απάντησή του ο εφεσείων ούτε παρουσίασε μαρτυρία που να δικαιολογεί τις αποζημιώσεις, είναι ανεδαφική. Ο εφεσείων στην Απάντησή του ρητά απαιτεί αποζημιώσεις σε περίπτωση που το αίτημα των εφεσιβλήτων εγίνετο δεκτό και κατά την ακρόαση της υπόθεσης παρουσίασε σχετική μαρτυρία προς τούτο.
Ορθά κατά συνέπεια το πρωτόδικο Δικαστήριο επιδίκασε αποζημιώσεις με βάση το άρθρο 12, λαμβάνοντας υπόψη μεταξύ άλλων τη διάρκεια της ενοικίασης και τη χρήση του ακινήτου όπου στεγαζόταν μια επικερδής επιχείρηση εστιατορίου. Ορθά επίσης, όπως έχουμε καταλήξει προηγουμένως, επιδίκασε τις ονομαστικές αποζημιώσεις με βάση το άρθρο 13 του Νόμου.
Κατά συνέπεια τόσο η έφεση όσο και η αντέφεση απορρίπτονται.
Ενόψει του πιο πάνω αποτελέσματος, θεωρούμε ορθό να μην εκδώσουμε οποιαδήποτε διαταγή για έξοδα.
Δ. Δ. Δ.
/ΕΠσ