|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(2000) 1 ΑΑΔ 1436
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
Πολιτική Έφεση Αρ. 10432
ΕΝΩΠΙΟΝ
: Φ. ΝΙΚΟΛΑΙΔΗ, Μ. ΚΡΟΝΙΔΗ, Α. ΚΡΑΜΒΗ, ΔΔ.Κυπριακής Δημοκρατίας, μέσω
Γενικού Εισαγγελέα
Εφεσείοντα -Αποζημιούσας Αρχής
- και -
THE VEGETABLE PRODUCERS AND EXPORTERS LTD.
Εφεσιβλήτω ν-Αιτητών
- - - - - -
ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ
: 21 Σεπτεμβρίου, 2000.Για τον εφεσείοντα: Α. Μαππουρίδης.
Για τους εφεσίβλητους: Φ. Πελίδης με Αθ. Αθανασιάδου (κα).
- - - - - -
ΦΡ. ΝΙΚΟΛΑΙΔΗΣ, Δ.
: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Μ. Κρονίδης, Δ.- - - - - -
Α Π Ο Φ Α Σ Η
Μ. ΚΡΟΝΙΔΗΣ, Δ.
: Με Γνωστοποίηση Απαλλοτρίωσης με αριθμό 1425 της 21.8.92 η εφεσείουσα (Απαλλοτριούσα Αρχή) εξέφρασε την πρόθεση της όπως απαλλοτριώσει μέρος του Τεμαχίου 6.2, αρ. εγγραφής 2802, Φ/Σχ. L/40, Ενορία Σκάλα, της Επαρχίας Λάρνακος, ιδιοκτησίας της εφεσίβλητης Εταιρείας. Στις 5.2.93 η Αποζημιούσα Αρχή εξέδωσε διάταγμα απαλλοτρίωσης με αριθμό 144 το οποίο δημοσιεύτηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας.Η εφεσίβλητη με ειδοποίηση Παραπομπής προσέφυγε στο Δικαστήριο για τον καθορισμό της αποζημίωσης. Με την έκθεση απαίτησής της η εφεσίβλητη ζητούσε το ποσό των £5.500,=.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, κατά την ακρόαση της παραπομπής, άκουσε τη μαρτυρία δύο εμπειρογνωμόνων-εκτιμητών, ενός για κάθε πλευρά.
Το Δικαστήριο κατέληξε, αφού απέρριψε εξ ολοκλήρου τη μαρτυρία του εμπειρογνώμονα της Απαλλοτριούσης Αρχής και δέχθηκε απόλυτα τη μαρτυρία του εκτιμητού της εφεσίβλητης, ότι η αξία της απαλλοτριωθείσας έκτασης από το κτήμα της εφεσίβλητης ανήρχετο στο ποσό των £5.500,=.
Εναντίον της απόφασης αυτής καταχωρήθηκε η παρούσα έφεση από την Απαλλοτριούσα Αρχή. Με την ειδοποίηση προβάλλονται τέσσερις λόγοι που οδηγούν, κατά την εφεσείουσα, σε ανατροπή της δικαστικής ετυμηγορίας.
Με τους λόγους έφεσης 1, 3 και 4 που είναι συναφείς, προσβάλλεται το συμπέρασμα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι η εκτίμηση του εμπειρογνώμονα της εφεσίβλητης είναι η πιο λογική και ορθή γιατί λήφθηκε κατά παράβαση του άρθρου 10(α) του περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμου 15/62.
Είναι ο ισχυρισμός της εφεσείουσας ότι το Δικαστήριο υιοθετώντας εξ ολοκλήρου τη μαρτυρία του εκτιμητή της εφεσίβλητης σχετικά με τις συγκριτικές πωλήσεις που επρότεινε, περιέπεσε σε σφάλμα αφού δεν έλαβε υπόψη μαρτυρία που δόθηκε όσον αφορά τα ειδικά χαρακτηριστικά που μειώνουν την αξία του επίδικου ακίνητου σε σχέση με τα συγκριτικά.
Η θέση του εκτιμητή της εφεσίβλητης είναι ότι το επίδικο κτήμα είναι μικρό τεμάχιο εμβαδού ενός οικοπέδου, δηλαδή 665 τ.μ., και με όλες τις υπηρεσίες νερό, ηλεκτρισμό, τηλέφωνο, έτοιμο για ανάπτυξη για οικιστικούς σκοπούς. Με αυτές τις προϋποθέσεις ο εκτιμητής της εφεσίβλητης χρησιμοποίησε 9 συγκριτικά (6 παραλιακά και 3 μη παραλιακά) και με βάση τον μέσο όρο των πιο πάνω συγκριτικών κατέληξε ότι η αξία του απαλλοτριωθέντος μέρους του ακινήτου ανήρχετο σε £25 κατά τ.μ. και κατά συνέπεια η όλη αξία σε £5.500,= αφού το απαλλοτριωθέν μέρος ήταν εμβαδού 220 τ.μ..
Είναι κοινή διαπίστωση και θέση και των δύο εκτιμητών ότι το επίδικο κτήμα βρίσκεται στη ζώνη Δα2 στην οποία ο επιτρεπόμενος συντελεστής ανάπτυξης είναι μόνο 5%. Ενώ όλα τα συγκριτικά που χρησιμοποίησε ο εκτιμητής της εφεσίβλητης βρίσκονται μέσα στη ζώνη Τβ7 στην οποία ο επιτρεπόμενος συντελεστής ανάπτυξης ανέρχεται στο 30%. Πέραν τούτου τα 9 συγκριτικά που χρησιμοποίησε βρίσκονται στην οικιστική-τουριστική ζώνη ενώ το επίδικο σε δασική ζώνη που στις περιπτώσεις ιδιωτικού κτήματος θεωρείται γεωργικό.
Πέραν των πιο πάνω τα συγκριτικά βρίσκονται σε ανεπτυγμένη παραλιακή περιοχή εντός της περιοχής ύδρευσης ενώ το επίδικο είναι εκτός της περιοχής ύδρευσης.
Το σχήμα επίσης του επίδικου κτήματος είναι τριγωνικό που μειώνει την αξία του κατά τον εκτιμητή της Απαλλοτριούσης Αρχής και μικρό σε μέγεθος σε σύγκριση με τα συγκριτικά που χρησιμοποίησε ο εκτιμητής της εφεσίβλητης.
Ο εκτιμητής της εφεσίβλητης, όπως εξάγεται από τη μαρτυρία του, έλαβε ως δεδομένο ότι το επίδικο κτήμα ήταν στην πραγματικότητα οικόπεδο ή τουλάχιστον με μια απλή αίτηση στην αρμοδία Αρχή ήταν δυνατό να γίνει τούτο. Παραγνώρισε εντελώς το γεγονός ότι το επίδικο κτήμα βρίσκετο σε ζώνη που ο επιτρεπόμενος συντελεστής δόμησης ήταν μόνο 5% και το γεγονός ότι ήταν εκτός της περιοχής ύδρευσης. Με τα εσφαλμένα αυτά δεδομένα παρομοίασε το επίδικο κτήμα με τα συγκριτικά που χρησιμοποίησε τα οποία ήσαν σε τουριστική-οικιστική ζώνη με συντελεστή μέχρι 30% και υδρευόμενα. Επιπλέον 6 από τα συγκριτικά ευρίσκοντο επί της παραλίας.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο στην απόφασή του δεν έδωσε καμιά προσοχή στα πιο πάνω ούτε καν έχει προβεί σε σχόλια για να καταλήξει σε οποιαδήποτε ευρήματα. Απλώς σε μια μόνο παράγραφο γενικά και αναιτιολόγητα δέχεται άνευ περιστροφών και στην ολότητα τη μαρτυρία του εκτιμητή της εφεσίβλητης και απορρίπτει τη μαρτυρία του εκτιμητή της εφεσείουσας-απαλλοτριούσας αρχής. Παραθέτουμε το σχετικό απόσπασμα:-
"Αυτή ήταν η μαρτυρία και έχοντας υπόψη τη μαρτυρία θα αναφέρω ότι προτιμώ την ανάλυση των συγκριτικών που χρησιμοποίησε ο Μ.Α.Α. 1 κ. Χρυσόστομος Χρυσοστόμου. Τα συγκριτικά που επέλεξε να χρησιμοποιήσει ο ειδικός της Απαλλοτριούσας Αρχής είναι τέτοια που έχοντας υπόψη και την γεωγραφική τους θέση αλλά και τις ημερομηνίες πώλησης δεν μπορούν να βοηθήσουν στον εντοπισμό της τιμής του επίδικου κτήματος. Αντίθετα η ανάλυση του κ. Μουζούρη και έχοντας υπόψη τα συγκριτικά που χρησιμοποίησε είναι πολύ πιο λογική και επιστημονικά ορθή για αυτό και υιοθετείται.".
Το ύψος της αποζημίωσης με βάση το άρθρο 10(α) του Νόμου 15/62 ισούται με το ποσό το οποίο η ιδιοκτησία θα απέφερε εάν επωλείτο στην ελεύθερη αγορά κατά το χρόνο της δημοσίευσης της γνωστοποίησης. Οι οποιοιδήποτε περιορισμοί είτε είναι υπαρκτοί (όπως στην παρούσα υπόθεση) είτε θα επιβληθούν στο μέλλον, λαμβάνονται υπόψη από τον προτιθέμενο αγοραστή (Βλέπε:
Eleni Christodoulides v. The Mayor of Famagusta (1963) 2 CLR 35, Demades & Sons Ltd. v. Republic of Cyprus (1977) 1 CLR 189). Είναι εύλογο να υποτεθεί ότι ένας μελλοντικός αγοραστής που ενδιαφέρεται για τη γη, όταν κάμνει προσφορά να την αγοράσει, ή, ακόμη και οι ίδιοι οι απαιτητές αν είχαν σκοπό να αναπτύξουν οι ίδιοι τη γη θα θεωρούσαν ως δεδομένο πως το κτήμα τους εδικαιούτο συντελεστή δόμησης μόνο 5% και ότι τούτο εν πάση περιπτώσει ευρίσκετο σε περιοχή εκτός ύδρευσης.Έχουμε καταλήξει ότι οι λόγοι έφεσης αρ. 1, 3 και 4 ευσταθούν. Αλλά και ο δεύτερος λόγος ευσταθεί. Το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε συλλήβδην τη μαρτυρία του μάρτυρα-εκτιμητή της εφεσείουσας-απαλλοτριούσας αρχής χωρίς επαρκή αιτιολογία απλώς και μόνο γιατί θεώρησε την εκτίμηση του μάρτυρα της εφεσίβλητης "πιο λογική και επιστημονικά ορθή" χωρίς αυτό να προσδιορίζεται στα ευρήματα του.
Στην υπόθεση Κώστα Χ"Χρίστου Φαντάρου ν. Κυπριακής Δημοκρατίας, Πολιτική Έφεση αρ. 9572, ημερ. 13.11.1998 ως προς την αιτιολογία έχουν λεχθεί τα εξής:-
"Δεν έχει, όμως, αιτιολογήσει καθόλου τις επιλογές του. Δεν έχει επίσης αιτιολογήσει γιατί απέρριψε τις αντίστοιχες εκτιμήσεις των δύο εκτιμητών. Ακολουθεί πως η ετυμηγορία του πρωτόδικου Δικαστηρίου πρέπει να χαρακτηρισθεί ως αυθαίρετη εφόσον στερείται της αναγκαίας αιτιολογίας κατά παράβαση της επιτακτικής πρόνοιας του Άρθρου 30.2 του Συντάγματος (Βλέπε: Βασιλείου κ.ά. ν. Μενελάου κ.ά. (1990) 1 ΑΑΔ 1125,
Στην παρούσα υπόθεση το πρωτόδικο Δικαστήριο χωρίς να προβεί στα απαραίτητα, χωρίς καμιά αιτιολογία και χωρίς οποιαδήποτε άλλα αντικειμενικά κριτήρια κατέληξε να υπολογίσει την αποζημίωση για το απαλλοτριωθέν μέρος του κτήματος της εφεσίβλητης. Έτσι δεν έχουμε την απαραίτητη πρωτογενή αξιολόγηση του αποδεικτικού υλικού προς αποτίμηση, πάνω στη βάση διαφορετικών δεδομένων, για την πραγματική αξία του επίδικου κτήματος. Κάτω από αυτές τις περιστάσεις η μόνη δυνατή λύση είναι εκείνη της επανεκδίκασης (Βλέπε: Αντιγόνη Κούβαρου ν. Δημοκρατίας (1993) 1 ΑΑΔ 346 και Ελένης Δημητρίου κ.ά. ν. Δήμου Λάρνακος, Πολιτική Έφεση 10093, ημερ. 25.1.2000).
Η έφεση επιτυγχάνει και η πρωτόδικη απόφαση παραμερίζεται. Διατάσσεται η επανεκδίκαση της υπόθεσης από άλλο δικαστή. Τα έξοδα της έφεσης επιδικάζονται υπέρ της εφεσείουσας. Τα έξοδα της πρωτόδικης διαδικασίας θα είναι έξοδα της υπόθεσης.
Δ.
Δ.
Δ.
/ΕΠσ