ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων - Απόκρυψη Αναφορών (Noteup off) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων


ΑΝΑΦΟΡΕΣ:

Κυπριακή νομολογία στην οποία κάνει αναφορά η απόφαση αυτή:

Μεταγενέστερη νομολογία η οποία κάνει αναφορά στην απόφαση αυτή:



ΚΕΙΜΕΝΟ ΑΠΟΦΑΣΗΣ:

(2000) 1 ΑΑΔ 1020

ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ

ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ

 

ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΕΦΕΣΗ ΑΡ. 10467

 

ΕΝΩΠΙΟΝ: ΝΙΚΗΤΑ, ΑΡΤΕΜΙΔΗ, ΚΑΛΛΗ, ΔΔ.

 

Μεταξύ -

Κυπριακής Δημοκρατίας

(μέσω Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας)

< U>Εφεσείουσας/απαλλοτριούσας αρχής

- και -

Ηρόδοτου (Ρωτή) Αριστοδήμου Αγιώτου,

από το Λυθροδόντα

Εφεσιβλήτου/αιτητή

---------------------------

Ημερομηνία: 26 Ιουνίου, 2000

Για την εφεσείουσα: Μ. Μοντάνιος

Για τον εφεσίβλητο: Κρ. Παπαλοΐζου

---------------------------

Σ. ΝΙΚΗΤΑΣ, Δ: Με την απόφαση μου συμφωνεί ο Π. Καλλής, Δ. Ο Αρτεμίδης, Δ., που διαφωνεί, θα εκδώσει χωριστή απόφαση.

-------------------

 

 

 

Α Π Ο Φ Α Σ Η

ΣΟΛΩΝ ΝΙΚΗΤΑΣ, Δ: Ο εφεσίβλητος ήταν ιδιοκτήτης χωραφιού στο Λυθροδόντα της επαρχίας Λευκωσίας. Η έκταση του ήταν πάνω από 23 δεκάρια. Στις 10/12/93 δημοσιεύθηκε από τη Δημοκρατία, ως απαλλοτριούσα αρχή, διάταγμα απαλλοτρίωσης μικρού τμήματος του κτήματος αυτού, εμβαδού 1 δεκαρίου και 108 τετραγωνικών ποδιών (τ.π.). Είχε προηγηθεί, στις 19/3/93, σύμφωνα με τη νομοθετημένη διαδικασία, η δημοσίευση της γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης.

Η απαλλοτρίωση έγινε για σκοπούς δημόσιας ωφέλειας. Συγκεκριμένα για την ευθυγράμμιση, διαπλάτυνση και ασφαλτόστρωση του χωματένιου δρόμου Λυθροδόντα-Καταλυόντα, που κατασκευάστηκε παράνομα χωρίς να υπάρχει σχετική εγγραφή στα μητρώα του κτηματολογίου. Ο δρόμος, που είχε πλάτος 15-20 π., θα διευρυνόταν σε 35 π. Το χωράφι βρισκόταν σε γεωργική ζώνη, στην οποία όμως επιτρεπόταν περιορισμένη οικιστική ανάπτυξη. Μέρος του χωραφιού συνορεύει με το δρόμο.

Η χάραξη του δρόμου ήταν τέτοια που μοίρασε το κτήμα σε δύο άνισα μέρη. Το δυτικό μέρος είναι 22 δεκάρια και το ανατολικό μέρος 750 τ.μ. Η διχοτόμηση του κτήματος επηρέασε δυσμενώς, όπως έγινε αμοιβαία αποδεκτό, το κομμάτι αυτό (70%). Θα μπορούσε εδώ να αποσαφηνιστεί ένα συναφές ζήτημα, που αποτελεί αντικείμενο του πρώτου λόγου έφεσης. Ο εφεσίβλητος αξίωσε ποσό £450 για την επιζήμια επίδραση που υπέστη το μικρό κομμάτι, το οποίο η πρωτόδικη δικαστής περιέλαβε στο συνολικό ποσό (£1.800) που επιδίκασε προς όφελος του εφεσιβλήτου.

Η συμπερίληψη του ποσού αυτού στην αποζημίωση έγινε προφανώς από αβλεψία του δικαστηρίου. Κι αυτό γιατί, ενώ ήταν σε εξέλιξη η διαδικασία στο δικαστήριο, η σχετική διαφορά διευθετήθηκε εξωδίκως με την παραχώρηση χαλίτικης έκτασης στον εφεσίβλητο. Το γεγονός, όπως προκύπτει από το πρακτικό της δίκης, δηλώθηκε και στο δικαστήριο. Ο πρώτος λόγος της έφεσης πρέπει να πετύχει. Το δέχεται εξάλλου και ο δικηγόρος του εφεσιβλήτου στο περίγραμμα της αγόρευσης του.

Ουσιαστικά η μόνη διαφορά που απέμεινε - και εκδικάστηκε - ήταν ο προσδιορισμός της αξίας του δυτικού τμήματος του απαλλοτριουμένου ακινήτου. Η σχετική απαίτηση ήταν για £1.330 (1.108 τ.μ. Χ £1.200 = £1.330), η οποία δεν αμφισβητήθηκε. Όμως η εμπειρογνώμονας της Δημοκρατίας (κα Κ. Χαραλάμπους) δε συμφώνησε με την εκτίμηση του εμπειρογνώμονα του εφεσιβλήτου ότι το μεγάλο κομμάτι που απέμεινε δεν επηρεάστηκε καθόλου από την απαλλοτρίωση. Κατά την άποψη της, που βασίστηκε στην πείρα της, προκλήθηκε αύξηση τουλάχιστο 10%, που υπερβαίνει κατά πολύ την αξία του επιδίκου. Με αποτέλεσμα ο εφεσίβλητος να μη δικαιούται σε οποιαδήποτε αποζημίωση.

Χρήσιμο είναι να σημειωθεί ότι η αξία του δυτικού τμήματος υπολογίστηκε σε £28.340. Το ποσό αυτό, με βάση ποσοστό 10%, μας δίνει αύξηση £2.834, ενώ η αξίωση ήταν μόνο για £1.330. Ο μάρτυρας του εφεσιβλήτου δεν έμεινε αμετακίνητος στην αρχική του θέση. Δέχθηκε, πιεζόμενος στην αντεξέταση, ότι δυνατό να υπήρξε κάποια επαύξηση, αλλά πρόσθεσε πως ήταν αμελητέα (μέχρι 2%).

Το πρωτόδικο δικαστήριο καθοδηγήθηκε από τις αποφάσεις Demetriou & Others v. Republic (1985) 1 C.L.R. 217, Messaritis v. Republic (1988) 1 C.L.R. 534 και Σεργίδης ν. Δημοκρατίας (1993) 1 Α.Α.Δ. 339. Σύμφωνα με τις υποθέσεις αυτές, η υποτίμηση ή ανατίμηση κτήματος που απαλλοτριώθηκε είναι θέμα πραγματικό. Και κρίνεται στο πλαίσιο των περιστατικών της κάθε περίπτωσης. Ο κρίσιμος χρόνος για τον προσδιορισμό της επαύξησης ή μείωσης είναι ο χρόνος δημοσίευσης της γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης. Λαμβάνονται υπόψη - και αποτελούν το κριτήριο - τα τότε υφιστάμενα δεδομένα. Μπορεί όμως το δικαστήριο να υποβοηθηθεί και από μεταγενέστερα στοιχεία εφόσον είναι δυνατή η αναπροσαρμογή και αναγωγή τους στον κρίσιμο χρόνο. Δεν ήταν όμως οι κανόνες που διέπουν το θέμα η αιτία προώθησης της υπόθεσης στο δικαστήριο αυτό. Αυτή εντοπίζεται στη θεώρηση της μαρτυρίας της κας Χαραλάμπους από το δικαστήριο, την οποία ουσιαστικά έκρινε απαράδεκτη.

Πρέπει να λεχθεί εδώ ότι όλες οι βελτιώσεις του δρόμου συντελέστηκαν πριν την απαλλοτρίωση. Έφεραν όμως το στίγμα της παρανομίας. Ήταν η απαλλοτρίωση που νομιμοποίησε το έργο και επέφερε τις οποιεσδήποτε ευεργετικές επιπτώσεις. Με αφετηρία το γεγονός αυτό και φυσικά τη νομιμοποιημένη πια αναμόρφωση του δρόμου, η δικαστής δέχθηκε πως υπήρξε επαύξηση. Έκρινε ωστόσο πως η μαρτυρία που είχε προσαχθεί, η άποψη, δηλαδή, της κας Χαραλάμπους για 10% αύξηση παρέμεινε αιωρούμενη. Ο δεύτερος λόγος έφεσης προσβάλλει τα ευρήματα του δικαστηρίου που σχετίζονται με το θέμα αυτό.

Παραθέτουμε για πληρέστερη ενημέρωση, ολόκληρο το σχόλιο της πρωτόδικης απόφασης για τη μαρτυρία:

"Η κα Χαραλάμπους ισχυρίστηκε ότι η απαλλοτρίωση επέφερε υπεραξία, αλλά ο ισχυρισμός της ότι είναι 10% είναι τελείως αυθαίρετος. Κανένα στοιχείο προσκόμισε για να δικαιολογήσει το ποσοστό αυτό. Η εντύπωση που έδωσε στο Δικαστήριο είναι ότι υιοθέτησε το ποσοστό αυτό γιατί η γενική πρακτική που ακολουθείται στο Κτηματολόγιο σε παρόμοιες περιπτώσεις, όπου επηρεάζεται γεωργική γη από διαπλάτυνση και ευθυγράμμιση δρόμου, είναι να δίδεται κάποιο ποσοστό επαύξησης 10 μέχρι 15%. Τα συγκριτικά 6 και 7 δε που επικαλέστηκε, δεν μπορούν να τεκμηριώσουν τον ισχυρισμό της. Τα τεμάχια, που όπως ανέφερα και προηγουμένως αποτελούσαν ένα ενιαίο κτήμα, βρισκόντουσαν πολύ κοντά στο χωριό του Λυθροδόντα, ενώ απέχουν μεγάλη απόσταση από το επίδικο κτήμα. Τα τεμάχια αυτά μετά την πρώτη πώληση και πριν τη δεύτερη, εντάχθηκαν στην οικιστική ζώνη και πολύ πιθανό να είναι αυτός ο κυριότερος λόγος που η τιμή τους αυξήθηκε κατακόρυφα."

Ένα από τα επιχειρήματα του δικηγόρου της εφεσείουσας ήταν ότι η γνώμη της μάρτυρος είχε ως έρεισμα και τα συγκριτικά 6 και 7, που μνημονεύει η δικαστής στο παραπάνω απόσπασμα από την απόφαση. Ορθώς όμως τα θεώρησε απρόσφορα λόγω μεγάλης απόστασης από το επίδικο δεδομένου πως τίποτε δεν υπάρχει που να πείθει ότι η κρίση περί προσφόρου ή μη των συγκριτικών αυτών υπήρξε λανθασμένη. Εξάλλου όπως προκύπτει από την υπόθεση Walker v. Hooper (1978) 21 R.R.C. 155:

"Comparables are generally admissible, though their weight may be diminished by distance from the subject property."

Eίναι φυσικά βάσιμος και ο δεύτερος λόγος διαφοροποίησης ότι τα συγκριτικά εντάχθηκαν σε αμιγή οικιστική περιοχή.

Από τη μαρτυρία της κας Χαραλάμπους προκύπτει ότι η πείρα της βασιζόταν σε στοιχεία που υπήρχαν στο κτηματολόγιο. Δεν τα είχε όμως μαζί της. Παραθέτουμε την αντεξέταση της για να κερδίσουμε την ακριβή εικόνα:

"Ε. Δηλαδή αν η περιοχή αυτή ήταν οικιστική θα υπάρξει θέμα υπεραξίας και του ποσοστού; Αν μπορείτε να μας πείτε.

Α. Γύρω στο 25-30%. Από την πείρα μου που είμαι στις εκτιμήσεις.

Ε. Αν είναι γεωργικό;

Α. Γύρω στο 10 με 15%.

Ε. Αυτά τα ποσοστά που λέτε έχετε μαζί σας συγκριτικές μεθόδους;

Α. Μαζί μου δεν έχω. Αυτά τα λέω από την πείρα μου."

Έχουμε τη γνώμη ότι τα στοιχεία που υπήρχαν και αποτέλεσαν το έρεισμα της πείρας της μάρτυρος έπρεπε να είχαν προσκομισθεί. Διαφορετικά η κρίση του δικαστηρίου θα ήταν αιχμάλωτη γυμνών δηλώσεων από εμπειρογνώμονες ότι υπήρξε επαύξηση ή μείωση της αξίας απαλλοτριουμένου κτήματος χωρίς την παραμικρή δυνατότητα ελέγχου είτε από το δικαστήριο είτε τον αντίδικο. Οι καταστροφικές επιπτώσεις από την αποδοχή αυτής της φύσεως μαρτυριών μπορεί να φανούν στην πλήρη έκταση τους στις περιπτώσεις που τα ποσοστά αύξησης ή μείωσης, για τα οποία μιλά ο εμπειρογνώμονας, είναι μεγάλα και συνδυάζονται με απαλλοτριωθείσα περιουσία μεγάλης αξίας.

Την άποψη μας ενισχύει το παρακάτω απόσπασμα από το σύγγραμμα του T. Hodgkinson "Expert Evidence - Law and Practice" (1990) σελ. 178-179 και το απόσπασμα από την υπόθεση Customglass Boats Ltd. v. Salthouse Brothers Ltd. (1976) R.P.C. 589:

"If an expert does in fact rely upon specific extrinsic materials in arriving at his opinion, it is both unfair and misleading for these not to be placed squarely before the court. There is a greater danger that the expert may distort the contents of the material. Furthermore the material may not have been published, in which case if specific reference is not made to it in evidence, the court will be unaware of it unless another expert witness refers to it:

"Once the primary facts on which their opinion is based have been proved by admissible evidence, they are entitlted to draw on the work of others as part of the process of arriving at their conclusion. However, where they have done so, they should refer to this material in their evidence so that the cogency and probative value of their conclusion can be tested and evaluated by reference to it......But it does not seem to us, in relation to the reliability of opinion evidence given by experts, that they must necessarily limit themselves to drawing on material which has been published in some form. Part of their experience and expertise may well lie in their knowledge of unpublished material and in their evaluation of it. The only rule in this regard, as it seems to us, is that they should refer to such material in their evidence for the reasons stated above."

Περαιτέρω ενίσχυση παρέχει η πιο κάτω περικοπή από το ίδιο σύγγραμμα στη σελ. 251 που αφορά ειδικά σε εκτιμήσεις ακινήτων υπό τον τίτλο εξ ακοής μαρτυρία (hearsay):

"Αn expert valuation witness may obtain information about comparables from a wide variety of sources, which fall into three principal categories. First, he will use where possible properties in relation to which he has had personal professional involvement. In such a case he may give direct evidence of the particulars of the property and the agreement reached in relation of it, refreshing his memory from or producing documents where necessary. Secondly, he will hear of properties through professional channels, particularly a colleague in his own or a familiar firm. In these circumstances he may not give evidence in relation to the comparable property. The other party may not require proof of such particulars however if the expert has satisfied himself that the information he has been given is correct by checking with a fellow professional he knows and trusts. Thirdly, there may be properties of which he hears and as to which he cannot be certain that the particulars about which he has information are correct, although he believes them to be so. Here his client will almost certainly be put to proof of every aspect of the property and the terms of the lease if one currently exists. It can substantially undermine a valuer's opinion if his most persuasive comparables are evidentially inadmissible."

Η έφεση πετυχαίνει μερικώς. Το ποσό της αποζημίωσης μειώνεται από £1.800 σε £1.330. Όμως, για τους λόγους που εξηγήσαμε, ο δεύτερος λόγος έφεσης απορρίπτεται. Επιδικάζουμε εναντίον της εφεσείουσας το 1/2 των εξόδων.

 

Δ.

Δ.

 

 

 

 

 

/Κασ

 

 

 

 

 

 

 
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο