Ντίνου Γεωργίου Αποστόλου ν. Ευθυμίου Αγαθοκλέους Ευθυμίου κ.α. (2000) 1 ΑΑΔ 906

Μ. ΚΡΟΝΙΔΗΣ, Δ.: Με απόφασή του, ημερομηνίας 28.3.97, ο Διευθυντής του Κτηματολογίου γνωστοποίησε στον εφεσείοντα την πρόθεσή του να προχωρήσει στην εγγραφή του Τεμαχίου 53 του Φ/Σχεδίου 53/38 επ΄ ονόματι των εφεσιβλήτων, απορρίπτοντας τη σχετική ένσταση του, εκτός εάν μέσα σε 30 μέρες προσκομισθεί διάταγμα του Δικαστηρίου που να απαγορεύει κάτι τέτοιο.

Εναντίον της απόφασης αυτής ο εφεσείων κατεχώρησε αίτηση-έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού δυνάμει του άρθρου 80 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224 με την οποία ζητούσε:-

"Α) Διάταγμα και/ή απόφαση του Σεβαστού Δικαστηρίου διά του οποίου να κηρύσσεται άκυρος και/ή παράνομος και/ή εστερημένη οιουδήποτε αποτελέσματος και/ή όπως προβεί στην ακύρωση και/ή τροποποίηση της διαταγής και/ή γνωστοποίησης και/ή απόφασης του Διευθυντή και/ή του Επαρχιακού Κτηματολογικού Λειτουργού Λεμεσού ημερομηνίας 28/3/97 υπ΄ αριθμό Α.1321/94 του Κτηματολογίου Λεμεσού με την οποία αποφασίζεται η απόρριψη της ένστασης του αιτητή και γνωστοποιεί ότι θα προχωρήσει στην εγγραφή του τεμαχίου 53 του Φ/Σχεδίου 53/38 όπως αναφέρεται στον τύπο Ν.63 αρ. 1 που εσωκλείεται στην Αίτηση Α.1321/94.".

Στην ένορκη δήλωση που συνοδεύει την αίτηση-έφεση του ο εφεσείων αναφέρει στην παράγραφο 4 τα εξής:-

"4. Στη συνέχεια υπέβαλα ένσταση στο Κτηματολόγιο Λεμεσού, μέσω του δικηγόρου μου στις 9/12/96, που επισυνάπτεται σαν Τεκμήριο "Β" με την οποία πληροφορούσα τον Επαρχιακό Κτηματολογικό Λειτουργό ότι οι Αιτητές ουδέποτε κατείχαν το εν λόγω κτήμα και ότι δικαιούχος προς εγγραφή δυνάμει κατοχής ήμουν εγώ υπό την ιδιότητά μου σαν διαχειριστής της περιουσίας του Γεώργιου Αποστόλου, ο οποίος το κατείχε από το έτος 1937 μέχρι του θανάτου του και στη συνέχεια περιήλθε στην κατοχή μου σαν Διαχειριστής.".

Από την παράγραφο αυτή της ένορκης δήλωσης του εφεσείοντα προκύπτει ότι διεκδικεί εγγραφή του επίδικου κτήματος στο όνομα του δυνάμει εχθρικής κατοχής.

Ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου ήταν η αιτιολογημένη απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου. Σ΄ αυτήν αναφέρεται ότι μετά από επιτόπιο έρευνα, στην παρουσία των διαδίκων και της Χωριτικής Αρχής Ύψωνα και αφού η τελευταία παρεχώρησε πιστοποιητικό ότι το επίδικο ακίνητο κατέχεται εξ αδιανεμήτου από τους εφεσίβλητους δυνάμει κληρονομίας, απεφάσισε να απορρίψει την ένσταση του εφεσείοντα και να εκδηλώσει την πρόθεσή του να το εγγράψει επ΄ ονόματί τους.

Ο μόνος μάρτυρας που κατέθεσε προφορικά ενώπιον του Δικαστηρίου ήταν ο εφεσείων. Οι εφεσίβλητοι δεν εμφανίσθησαν ενώπιον του Δικαστηρίου ούτε στην πρωτόδικη διαδικασία, ούτε και ενώπιόν μας στην έφεση. Ο εφεσείων στη μαρτυρία του ισχυρίσθηκε ότι ο πατέρας του κατείχε το επίδικο κτήμα από ο 1930 μέχρι το 1994 που απέθανε και από το 1994 το κατέχει ο ίδιος. Σημειώνεται ότι ο αιτητής γεννήθηκε μόλις το έτος 1940.

Αγορεύοντας ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου ο δικηγόρος του εφεσείοντα κ. Τόκας εισηγήθηκε ότι ο εφεσείων έχει αποδείξει αδιαφιλονίκητη εχθρική κατοχή και ζήτησε όπως εκδοθεί διάταγμα εγγραφής του επίδικου κτήματος επ΄ ονόματι του εφεσείοντα.

Το πρωτόδικο Δικαστήριο εξετάζοντας το θέμα της δικαιοδοσίας του, στη διαδικασία αίτησης-έφεσης εναντίον απόφασης του Διευθυντού του Κτηματολογίου, κατέληξε ότι δεν είχε τέτοια εξουσία στην υπό εξέταση διαδικασία. Αναφέρει στην απόφασή του:-

"Κατ΄ αρχήν, εξετάζοντας κατά πόσο η παρούσα διαδικασία είναι η αρμόζουσα για επίλυση διαφοράς για εχθρική κατοχή ακινήτου, κρίνω ότι η διεκδίκηση της κυριότητας του εν λόγω ακινήτου το οποίο δεν είχε εγγραφή, θα έπρεπε να κριθεί στα πλαίσια αγωγής μεταξύ του αιτητή και όλων των προσώπων εναντίον των οποίων ασκήθηκε η εχθρική κατοχή, και ότι διαταγή για την έκδοση τίτλου επ΄ ονόματι του Αιτητή λόγω εχθρικής κατοχής θα μπορούσε να εκδοθεί μόνο σε μια τέτοια αγωγή (βλ. Τιτσινίδης ν. Ρεσιάπ (1993) 1 Α.Α.Δ. 429). Η άσκηση ελέγχου της απόφασης του Διευθυντή του Κτηματολογίου δυνάμει του άρθρου 80 του Κεφ. 224 μέσα στα πλαίσια της παρούσας διαδικασίας είναι άτοπη.".

Συμφωνούμε με τη θέση αυτή του πρωτόδικου Δικαστηρίου.

Σύμφωνα με τη νομολογία διαφορές που αφορούν στην κυριότητα ακίνητης ιδιοκτησίας δεν εμπίπτουν στην αρμοδιότητα του Διευθυντή του Κτηματολογίου αλλά σ΄ αυτή του Επαρχιακού Δικαστηρίου, στην Επαρχία του οποίου κείται το ακίνητο. Στην υπόθεση Abraham Hassidoff v. Paul Antoine-Aristide Santi and Others (1970) 1 CLR 220, στη σελίδα 236 αναφέρεται:-

"This being a case concerning legal rights in land, it is obviously a case in which the parties affected should be given full opportunity of vindicating their legal rights in a Court of law in an action for a declamatory judgment as to title or otherwise, with all the safeguards as to proof and admissibility of legal evidence.".

Επίσης στην υπόθεση Melpomeni Panayiotou Chrysanthou and Others v. Neoclis Antoniades (1969) 1 CLR 622 στη σελίδα 630 αναφέρεται:-

"Ιn the present case the alleged "error" is not apparent from the Land registry records. It would, perhaps, be so if the parties had actually filed in 1944 with the Land Registry Office a plan to scale showing exactly the boundary line where they wished it to be, but that, according to counsel, has not been done. If the Director had in his records such a plan to scale, then that would be a case where by comparing the plan agreed upon and signed by the parties with the official Survey plan, he would be in a position to detect the error.

We are of the view that the present dispute between the parties is within the principle laid down in Chakkarto v. The Attorney-General, 1961 C.L.R. 231. There, the facts were different but the principle is the same. Here, the correction of the error, if there is an error in the Land Registry records, is incidental to the main issue which concerns the legal rights of the parties as regards the disputed strip of land.".

(Bλέπε επίσης: Χ"Ιωάννου ν. Κωνσταντίνου κ.ά. (1993) 1 ΑΑΔ 844, Νεοφύτου ν. Διευθυντή Κτηματολογίου (1995) 1 ΑΑΔ 842, Μιχαηλίδης ν. Τταπούρα (1980) 1 ΑΑΔ 610.

Η απόφαση THE INHABITANTS OF THE VILLAGE OF KARPASHIA, NAMELY HADJI MARKOS P. HADJI MARKOU AND SIXTY-ONE OTHERS and other v. THE CHURCH COMMITTEE OF AYIA MARINA CHURCH OF DIORIOS and other (1971) 1 CLR 411 είναι καταλυτική στην παρούσα υπόθεση. Τα γεγονότα στην υπόθεση εκείνη είναι παρόμοια με τα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης. Οι εφεσίβλητοι, σ΄ εκείνη την υπόθεση, ως θρησκευτική οργάνωση (religious corporation) αποτάθηκε στο Διευθυντή του Κτηματολογίου, με βάση το άρθρο 41(1) του Κεφ. 224, και ζήτησε την εγγραφή επ΄ ονόματι της ενός κτήματος. Οι εφεσείοντες υπέβαλαν ένσταση προβάλλοντες το δικαίωμα εγγραφής τους ως ιδιοκτήτες του ακινήτου που απέκτησαν λόγω εχθρικής κατοχής. Ο Διευθυντής του Κτηματολογίου αφού εξέτασε τόσο την αίτηση όσο και την ένσταση απεφάσισε όπως εγγράψει το ακίνητο επ΄ ονόματι των εφεσιβλήτων εκτός εάν εντός 30 ημερών οι εφεσείοντες προσκομίσουν διάταγμα του Δικαστηρίου για το αντίθετο. Το πρωτόδικο Δικαστήριο, στο οποίο προσέφυγαν με αίτηση-έφεση οι εφεσείοντες εναντίον της απόφασης του Διευθυντού του Κτηματολογίου την απέρριψε. Το Εφετείο αποδέχθηκε την έφεση και ακύρωσε τόσο την απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου όσο και την απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου με το αιτιολογικό ότι ο τελευταίος δεν είχε τέτοια αρμοδιότητα. Αναφέρονται, συγκεκριμένα τα εξής στη σελίδα 415:-

"It has not been seriously disputed, during the hearing before us, that it is not within the competence of respondent No. 2, under section 41(1), to decide on the validity of conflicting claims regarding rights in respect of immovable property; that being so we are of the view that the parties to these proceedings should have been given full opportunity of vindicating their legal rights in a Court, for example by a civil action for a declaration as to title or otherwise, with all the safeguards as to proof and admissibility of evidence. (See Hassidoff v. Santi and Others, (1970) 1 C.L.R. 220).

In the circumstances, this appeal, has to be allowed, the appealed from decision of the Kyrenia District Court has to be set aside and the sub judice decision of respondent No. 2 has to be declared to be invalid as having been reached without competence.".

Για τους λόγους αυτούς η έφεση πρέπει να γίνει δεκτή.

Είναι η θέση του δικηγόρου του εφεσείοντα ότι το Εφετείο δύναται να υποκαταστήσει την απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου και να εκδώσει διάταγμα εγγραφής του επίδικου κτήματος επ΄ ονόματί του. Δεν συμφωνούμε. Η νομολογία επί του θέματος, όπως εκτέθηκε πιο πάνω, δεν επιτρέπει τέτοια ενέργεια. Αρμόδιο Δικαστήριο, όσον αφορά τη διεκδίκηση εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί ακίνητης ιδιοκτησίας, είναι το Επαρχιακό Δικαστήριο στο οποίο κείται το ακίνητο.

Η έφεση επιτυγχάνει με έξοδα. Η πρωτόδικη απόφαση παραμερίζεται για τους λόγους που αναφέραμε και η απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου κηρύσσεται άκυρη γιατί λήφθηκε χωρίς αρμοδιότητα. Δεν εκδίδουμε καμιά διαταγή για τα έξοδα της πρωτόδικης διαδικασίας.

Δ.

Δ.

Δ.

/ΕΠσ

cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο