|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(2000) 1 ΑΑΔ 34
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
Πολιτική Έφεση Αρ. 10093
ΕΝΩΠΙΟΝ
: Π. ΑΡΤΕΜΗ, Π. ΚΑΛΛΗ, Μ. ΚΡΟΝΙΔΗ, ΔΔ.1. Ελένης Δημητρίου και άλλων
Εφεσειόντων/Αιτητών
- και -
Δήμου Λάρνακας
Εφεσίβλητο υ/Αποζημιούσα Αρχή
- - - - - -
ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ
: 25 Ιανουαρίου, 2000.ΕΜΦΑΝΙΣΕΙΣ:
Για τους εφεσείοντες: Α. Σ. Αγγελίδης.
Για τον εφεσίβλητο: Μ. Χ"Χριστοφής.
- - - - - -
Π. ΑΡΤΕΜΗΣ, Π.
: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει οο Μ. Κρονίδης, Δ.
- - - - - -
Α Π Ο Φ Α Σ Η
Μ. ΚΡΟΝΙΔΗΣ, Δ.
: Οι εφεσείοντες προσέφυγαν στο Δικαστήριο για τον καθορισμό της καταβλητέας προς αυτούς αποζημίωσης για την απαλλοτρίωση 1,940 τ.μ. από το συνολικό εμβαδό 13,193 τ.μ. που είχε το κτήμα τους υπό στοιχεία Τεμ. 901, Φ/Σχ. XL63.E1 και Ε2 του συμπλέγματος "Μ" στη Λάρνακα. Είχαν προηγηθεί η δημοσίευση του διατάγματος απαλλοτρίωσης και η μηδενική προσφορά αποζημίωσης από την Απαλλοτριούσα Αρχή.Με την έκθεση απαίτησής τους οι εφεσείοντες διεκδικούσαν το ποσό των £64.041,= ως λογική και δίκαιη αποζημίωση. Με την έκθεση υπεράσπισης της η Απαλλοτριούσα Αρχή αρνείτο την πιο πάνω απαίτηση των εφεσειόντων και πρόβαλλε τον ισχυρισμό ότι δεν εδικαιολογείτο η επιδίκαση οποιασδήποτε αποζημίωσης στους εφεσείοντες.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, κατά την ακρόαση της παραπομπής, άκουσε τη μαρτυρία του εμπειρογνώμονα των εφεσειόντων και ενός άλλου μάρτυρα τους και του εμπειρογνώμονα της εφεσίβλητης Απαλλοτριούσης Αρχής.
Στη μακροσκελή απόφαση του το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε, αφού προέβηκε σε εκτενή ανάλυση και κριτική της μαρτυρίας των εμπειρογνωμόνων-εκτιμητών, ότι η αξία της απαλλοτριωθείσας έκτασης από το κτήμα των εφεσειόντων ανήρχετο στο ποσό των £13.850,= πλέον τόκους προς 9% ετησίως από τις 12.4.91.
Εναντίον της απόφασης αυτής καταχωρήθηκε η παρούσα έφεση από τους εφεσείοντες-απαιτητές.
Στην ειδοποίηση έφεσης προβάλλονται πέντε λόγοι έφεσης. Οι λόγοι έφεσης διαπλέκονται μεταξύ τους. Ο ευπαίδευτος συνήγορος των εφεσειόντων ανέπτυξε σωρευτικά τους λόγους έφεσης στο περίγραμμά του, στο περιεχόμενο του οποίου θα αναφερθούμε πιο κάτω. Κατά την ενώπιον μας προφορική ακρόαση ανέκρουσε πρύμνα και δήλωσε ότι δεν επιμένει στη θέση του ότι το Δικαστήριο έπρεπε να δεχθεί τη μαρτυρία των μαρτύρων των εφεσειόντων και συγκεκριμένα τη μαρτυρία του εμπειρογνώμονα τους. Ανάφερε ότι αρκείται στην, υπό του εμπειρογνώμονα της Απαλλοτριούσας Αρχής, εκτιμηθείσα αξία των £25,= ανά τετραγωνικό μέτρο.
Παραπονούνται οι εφεσείοντες ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο παραγνώρισε γεγονότα που ήταν δεδομένα με βάση την ενώπιον του μαρτυρία. Τα δεδομένα αυτά ήταν, κατά το συνήγορό τους, τα εξής:-
(α) Ότι το επίδικο κτήμα εφάπτετο της λεωφόρου Φανερωμένης στο νότιο τμήμα και στο βόρειο τμήμα που είχε ήδη διαμορφωθεί η όδευση και η έκταση της λεωφόρου μετά την παροχή άδειας διαχωρισμού στα κτήματα με αρ. τεμαχίων 777 και 286.
(β) Ότι το επίδικο κτήμα ήταν σε οικιστική περιοχή.
(γ) Ότι απαλλοτριώθηκε έκταση 1,940 τ.μ. και
(δ) Ότι ήταν συμφωνημένο ότι η κατά τετραγωνικό μέτρο αξία του κτήματος ανήρχετο στο ποσό των £60,=.
Δεν συμφωνούμε με την εισήγηση αυτή. Το πρωτόδικο Δικαστήριο, έχοντας ενώπιον του όλη τη μαρτυρία ουδαμώς παρεγνώρισε τα τρία πρώτα δεδομένα, όπως αναφέρονται πιο πάνω. Όσο δε αφορά το τέταρτο δεδομένο, το πρωτόδικο Δικαστήριο αναφέρεται στην αξία εγγεγραμμένων οικοπέδων και όχι αδιαχώριστου χωραφιού εντός οικιστικής ζώνης.
Οι εφεσείοντες ισχυρίζονται ότι η δίκαιη αποζημίωση ήταν το γινόμενο του πολλαπλασιασμού της απαλλοτριωθείσας έκτασης των 1,940 τ.π. επί £60,= ανά τ.μ.. Λέγουν οι εφεσείοντες ότι η γη είχε την ίδια αξία, ως εφαπτόμενη της λεωφόρου, προ και μετά τη γνωστοποίηση. Είναι ο ισχυρισμός τους ότι όχι μόνο δεν διεφάνη υπεραξία του εναπομείναντος, μετά την απαλλοτρίωση, κτήματος αλλά υπήρξε επιβλαβής μάλλον επίδραση.
Ως προς το τελευταίο καμιά μαρτυρία δεν παρουσιάστηκε από τους εφεσείοντες ούτε και απετέλεσε επίδικο θέμα οποιαδήποτε επιβλαβής επίδραση στο εναπομείναν κτήμα μετά τη γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης. Κατά συνέπεια δεν μπορεί να προβάλλεται κατ΄ έφεση τέτοιος ισχυρισμός.
Το επίδικο κτήμα εφάπτετο της ούτω λεγόμενης λεωφόρου Αγίας Φανερωμένης στο νότιο τμήμα του. Η λεωφόρος αυτή ήταν ένας σχετικά στενός δρόμος και όχι λεωφόρος όπως νοείται με την κοινή αντίληψη. Ο όδευση της λεωφόρου αυτής άλλαξε με το τοπικό σχέδιο και πήρε κατεύθυνση αντίθετη, προς τα βόρεια, αντί να συνεχίσει προς τα νότια. Κατέστη αναγκαίο να διασχίσει το επίδικο κτήμα εγκάρσια και προς τα βόρεια. Ήδη σε κάποιο σημείο βόρεια του επίδικου κτήματος ήταν σχεδιασμένη η λεωφόρος και πριν τη γνωστοποίηση είχαν εκδοθεί άδειες διαχωρισμού των κτημάτων, Τεμάχια 288 και 777, στις οποίες υπήρχε όρος όπως παραχωρήσουν μέρος των κτημάτων για την όδευση προς νότο της λεωφόρου. Οι ιδιοκτήτες των τεμαχίων 288 και 777 απεδέχθησαν τον όρο αυτό. Το τεμάχιο 777 συνορεύει με το επίδικο κτήμα των εφεσειόντων.
Όπως έχουμε αναφέρει στην αρχή της απόφασής μας οι εφεσείοντες έχουν εγκαταλείψει το δεύτερο λόγο έφεσης ο οποίος αναφέρετο σε σφάλμα του πρωτόδικου Δικαστηρίου να απορρίψει την έκθεση και τη μαρτυρία του εμπειρογνώμονα τους. Τονίζουμε όμως, ότι ορθά το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν δέχθηκε τη μαρτυρία αυτή η οποία εβασίζετο στη μέθοδο αξιοποίησης για τους λόγους που αναπτύσσονται στην πολυσέλιδη απόφασή του. Αντίθετα, ορθά το Δικαστήριο αποδέχθηκε τη μαρτυρία του εμπειρογνώμονα της Απαλλοτριούσης Αρχής ότι η αξία του επίδικου κτήματος κατά την ημέρα της γνωστοποίησης ανήρχετο στο ποσό των £17.000,= κατά δεκάριο.
Το μόνο θέμα που παραμένει για εξέταση στην έφεση είναι εάν ορθά το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε ότι υπήρξε λόγω της γνωστοποίησης, υπεραξία στο εναπομείναν κτήμα των εφεσειόντων σε ποσοστό 10%.
Η Απαλλοτριούσα Αρχή βασιζόμενη στη διαφορά της αξίας δύο συγκριτικών, ενός που εφάπτεται σε κεντρική λεωφόρο (κύριος δρόμος Λεμεσού-Λάρνακας) και ενός που εφάπτεται σε μη κύριο δρόμο, ισχυρίστηκε ότι η υπεραξία του εναπομείναντος κτήματος των εφεσειόντων ανήρχετο σε ποσοστό 18%. Σημειώνουμε ότι η διαφορά των δύο συγκριτικών της Απαλλοτριούσας Αρχής ανήρχετο στο ποσοστό του 23%. Περαιτέρω η Απαλλοτριούσα Αρχή ισχυρίζεται ότι η έκταση που επηρεάζεται από την απαλλοτρίωση
θα παραχωρηθεί ούτως ή άλλως, όταν οι εφεσείοντες ζητήσουν τη σχετική άδεια για την αξιοποίηση του κτήματός τους, όπως συνέβηκε και για τα γειτονικά κτήματα Μ777 και L288 που οι ιδιοκτήτες απεδέχθησαν τον όρο της αρμόδιας Αρχής για την παραχώρηση της αναγκαίας έκτασης για την κατασκευή της λεωφόρου. Η παραχώρηση αυτή αντιστοιχούσε σε ποσοστό 21% και 17.5% αντιστοίχως της ολικής έκτασης τους. Υιοθετείται από την Απαλλοτριούσα Αρχή το σκεπτικό ότι η παραχώρηση δωρεάν γης σε ποσοστό μέχρι 15% της έκτασης του τεμαχίου για την κατασκευή της λεωφόρου δεν θα προκαλέσει οδυνηρή ζημιά (hardship) στους εφεσείοντες.Η θέση των απαιτητών είναι ότι καμιά επαύξηση δεν προκλήθηκε με τη δημοσίευση της γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης γιατί (α) η περιοχή του επίδικου κτήματος είναι οικιστική και όχι εμπορική και (β) ότι το επίδικο κτήμα εφάπτετο ήδη της λεωφόρου και η νέα όδευση δεν δημιούργησε καμιά διαφορά.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο σχολιάζοντας τις πιο πάνω θέσεις, απέρριψε στην ουσία και τις δύο. Το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν δέχθηκε τις θέσεις και των δύο πλευρών, παρόλο που χρησιμοποιεί τον όρο "απόλυτα". Δεν διευκρινίζει όμως τί αποδέχεται και τί απορρίπτει από τις θέσεις των δύο πλευρών. Όσον αφορά τη θέση της Απαλλοτριούσας Αρχής ανέφερε ότι δεν μπορεί να γίνει δεκτή απόλυτα ένεκα του γεγονότος ότι τα χρησιμοποιηθέντα συγκριτικά δεν έχουν την ίδια ιστορία, όπως αναφέρει, με το επίδικο. Κατέληξε δε στο συμπέρασμα ότι η διαφορά μεταξύ των δύο συγκριτικών παρέχει μεν κάποιαν ένδειξη, περιορισμένης όμως χρησιμότητας, λόγω του γεγονότος ότι το επίδικο κτήμα εφάπτετο της λεωφόρου τόσο πριν όσο και μετά τη γνωστοποίηση της απαλλοτρίωσης. Τη θέση επίσης των απαιτητών ότι δεν προκλήθηκε επαύξηση στην αξία του επίδικου κτήματος με τη δημοσίευση της γνωστοποίησης, το πρωτόδικο Δικαστήριο την απέρριψε με το σκεπτικό ότι η Απαλλοτριούσα Αρχή έδειξε την επιθυμία και πρόθεση της αρμοδίας Αρχής να προχωρήσει στη δημιουργία της νέας όδευσης της λεωφόρου, παρά το γεγονός ότι η εξαγγελία του έργου αυτού είχε γίνει προ μακρού χρόνου.
Και το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε ως εξής μετά το σχολιασμό των θέσεων των δύο πλευρών:-
"Για τους λόγους που έχω εξηγήσει ενωρίτερα βρίσκω ότι το ποσοστό επαύξησης που εισηγήθηκε η Απαλλοτριούσα Αρχή είναι υπερβολικό και λαμβανομένων υπόψη όλων των περιστάσεων πιστεύω ότι ένα ποσοστό επαύξησης σε ποσοστό 10% ήταν λογικό και αναμενόμενο.".
Είναι γεγονός ότι δεν δίδεται καμιά αιτιολογία πώς το Δικαστήριο κατέληξε στο συγκεκριμένο ποσοστό επαύξησης της αξίας του εναπομείναντος επίδικου κτήματος. Είναι επίσης γεγονός ότι το Δικαστήριο δεν κατέληξε με σαφήνεια σε διαπιστώσεις, ούτε και αποδέχτηκε ως ακριβή τη θέση της Απαλλοτριούσας Αρχής, που βασίζετο σε συγκριτικά, για το ποσοστό επαύξησης του εναπομείναντος κτήματος. Ούτε όμως αποδέχθηκε τις θέσεις των απαιτητών για το αντίθετο, θέσεις οι οποίες εβασίζοντο σε εικοτολογίες σε μεγάλο βαθμό και έκφραση γνώμης που βασιζόταν σε τέτοιες εικοτολογίες.
Από τη νομολογία του Ανωτάτου Δικαστηρίου προκύπτει ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο, αφού το αιτιολογήσει, είναι δυνατό να μην αποδεκτεί στην ολότητά της τη μια ή την άλλη εκτίμηση. Το πρωτόδικο Δικαστήριο με βάση τη νομολογία, (βλ.:
Rashid Ali & Other v. Vassiliko Cement Works Ltd. (1971) 1 CLR 146 και Attorney General of the Republic v. Charalambous and Others (1983) 1 CLR 431) μπορεί να κάμει τους δικούς του υπολογισμούς και προσαρμογές μετά από εξέταση της μαρτυρίας στο σύνολό της.Στην κρινόμενη όμως περίπτωση η εκτίμηση της Απαλλοτριούσας Αρχής, ως προς το ποσοστό επαύξησης, δεν εβασίζετο σε εικοτολογία, αλλά σε συγκεκριμένα συγκριτικά τα οποία όμως το Δικαστήριο δεν αποδέχθηκε απόλυτα για τους λόγους που αναφέρονται στην απόφαση του και ιδιαίτερα ότι "δεν έχουν την ίδια ιστορία με την περίπτωση του επίδικου.". Το Δικαστήριο άντλησε καθοδήγηση από την υπόθεση Αντιγόνη Κούβαρου ν. Δημοκρατίας (1993) 1 ΑΑΔ 346. Στην υπόθεση Κούβαρου το πρωτόδικο Δικαστήριο ασχολήθηκε με το θέμα της επαύξησης. Με ζητούμενο τη διαφορά της αξίας που θα επέφερε η εξαγγελθείσα κατασκευή υπεραστικού δρόμου, δέχτηκε ως ασφαλές μέτρο σύγκρισης την τιμή πώλησης κτήματος στην περιοχή που εφαπτόταν σε τέτοιο δρόμο και άλλου που ήταν περίκλειστο. Η τιμή πώλησης του δεύτερου ήταν κατά 23% μικρότερη από εκείνη του πρώτου, αλλά, επειδή το δεύτερο ήταν και για άλλους λόγους υποδεέστερο, θεωρήθηκε ότι το ποσοστό
της διαφοράς θα έπρεπε να ήταν μικρότερο. Το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ότι το ποσοστό του 23% δεν αντικατόπτριζε επαρκώς τις διαφορές των δύο κτημάτων και το μείωσε στο 10%. Το Εφετείο έκρινε αναπόφευκτη την παρέμβασή του και διέταξε επανεκδίκαση της υπόθεσης ως προς το ζήτημα της επαύξησης, αναφέροντας τα εξής:-"Αφού μελετήσαμε τα στοιχεία δεχόμαστε πως είναι αναπόφευκτη η παρέμβασή μας, όπως εισηγείται η εφεσείουσα. Και στην περίπτωση που θα ήταν ασφαλές να εξαχθούν συμπεράσματα από ένα μόνο συγκριτικό δεδομένο, θέμα που δεν έχει εγερθεί και δεν εξετάζουμε, εντοπίζεται σφάλμα που ανατρέπει τη βάση του συλλογισμού που έγινε. Η σύγκριση κτήματος που εφάπτεται σε δημόσιο δρόμο με άλλο που είναι εντελώς περίκλειστο, εξ ορισμού δεν θα ήταν δυνατό να δώσει απάντηση στο ερώτημα που εγειρόταν ως προς τη διαφορά σε αξία μεταξύ κτήματος που εφάπτεται σε δημόσιο δρόμο και κτήματος που εφάπτεται σε δημόσιο χωματόδρομο, όπως ήταν το κτήμα της εφεσείουσας.
Εκτός από αυτό, οι διαφορές στα υπόλοιπα ουσιώδη χαρακτηριστικά των δύο συγκριτικών, όπως τις κατέγραψε και το πρωτόδικο Δικαστήριο, καθιστούσαν τον καθορισμό που έγινε ως προς την αντιστοιχία του ποσοστού του 10% προς το στοιχείο του δημόσιου δρόμου, χωρίς στήριξη πάνω σε αντικειμενικά κριτήρια, επισφαλή.":
Και στην παρούσα περίπτωση το πρωτόδικο Δικαστήριο καθόρισε την επαύξηση του εναπομείναντος κτήματος σε ποσοστό 10%. Δεν έχει όμως αιτιολογήσει καθόλου αυτή την επιλογή του. Δεν έχει επίσης αιτιολογήσει σε ποιό βαθμό απέρριψε την εκτίμηση, ως προς την επαύξηση
πάντοτε, της Απαλλοτριούσας Αρχής και σε ποιό βαθμό απέρριψε τη θέση των απαιτητών. Δεν φαίνεται, τελικά, σε ποιά αντικειμενικά κριτήρια βασίσθηκε για να καθορίσει το ποσοστό της επαύξησης στο 10%.Όπως αναφέρθηκε στην υπόθεση Ανδριάνα Παύλου ν. Κυπριακή Δημοκρατία, Πολιτική Έφεση 9933, ημερ. 27.9.1999:-
"Από τη στιγμή που ελλείπουν τα συμπεράσματα του Δικαστηρίου ως προς το ποιά μαρτυρία είχε γίνει πιστευτή και επί ποίας μαρτυρίας το Δικαστήριο στήριξε την απόφασή του, δεν μπορούμε να προχωρήσουμε και να υπολογίσουμε την αξία της απαλλοτριωθείσας περιουσίας. Έτσι η επανεκδίκαση της υπόθεσης είναι αναπόφευκτη, όσο ανεπιθύμητη κι΄ αν είναι μια τέτοια εξέλιξη.".
Και στην υπόθεση Κώστα Χ"Χρίστου Φαντάρου ν. Κυπριακής Δημοκρατίας, Πολιτική Έφεση αρ. 9572, ημερ. 13.11.1998 ως προς την αιτιολογία έχουν λεχθεί τα εξής:-
"Δεν έχει, όμως, αιτιολογήσει καθόλου αυτές τις επιλογές του. Δεν έχει επίσης αιτιολογήσει γιατί απέρριψε τις αντίστοιχες εκτιμήσεις των δύο εκτιμητών. Ακολουθεί πως η ετυμηγορία του πρωτόδικου Δικαστηρίου πρέπει να χαρακτηρισθεί ως αυθαίρετη εφόσον στερείται της αναγκαίας αιτιολογίας κατά παράβαση της επιτακτικής πρόνοιας του Άρθρου 30.2 του Συντάγματος (Βλ. Βασιλείου κ.ά. ν. Μενελάου κ.ά. (1990) 1 Α.Α.Δ. 1125, 1131, Papaellina v. EPCO (Cyprus) Ltd. (1967) 1 C.L.R. 338, Εταιρεία Σ. & Γ. Κολοκασίδη Λτδ. ν. Κιμωνή (1989) 1 Α.Α.Δ. (Ε) 131 και Ιωάννου ν. Θεοφίλου, Πολιτική Έφεση 8797/27.3.96).".
Στην παρούσα υπόθεση, στην πρωτόδικη διαδικασία το Δικαστήριο περιορίστηκε στη σύγκριση, όσον αφορά την επαύξηση, δύο μόνο συγκριτικών και δεν προσανατολίσθηκε προς οποιαδήποτε άλλη κατεύθυνση. Συγκριτικά τα οποία, το ίδιο, θεώρησε ως επισφαλή. Εν τούτοις χωρίς καμιά αιτιολογία και χωρίς οποιαδήποτε άλλα αντικειμενικά κριτήρια κατέληξε στο ποσοστό του 10% για την επαύξηση του εναπομείναντος κτήματος. Δεν έχουμε την απαραίτητη πρωτογενή αξιολόγηση του αποδεκτικού υλικού προς αποτίμηση, πάνω στη βάση διαφορετικών δεδομένων, της σημασίας της εξαγγελίας της κατασκευής της λεωφόρου. Κάτω από αυτές τις περιστάσεις
η μόνη δυνατή λύση είναι εκείνη της επανεκδίκασης. (Βλέπε: Κούβαρου (πιο πάνω)).Η έφεση επιτυγχάνει και η πρωτόδικη απόφαση παραμερίζεται. Με δεδομένη την αξία του απαλλοτριωθέντος τμήματος του κτήματος (£17.000,= κατά δεκάριο) αλλά και την ανά δεκάριο αξία του συνόλου του κτήματος αμέσως πριν τη γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης, διατάσσεται η επανεκδίκαση της υπόθεσης από άλλο δικαστή ως προς το ζήτημα της επαύξησης της αξίας του μη απαλλοτριωθέντος τμήματός του. Τα έξοδα της έφεσης επιδικάζονται υπέρ των εφεσειόντων. Τα έξοδα της πρωτόδικης διαδικασίας θα είναι έξοδα της υπόθεσης.
Δ.
Δ.
Δ.
/ΕΠσ