|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(1999) 1 ΑΑΔ 940
24 Ιουνίου, 1999
[ΠΙΚΗΣ, Π., ΝΙΚΗΤΑΣ, ΧΑΤΖΗΧΑΜΠΗΣ, Δ/στές]
1. ΑΝΤΡΙΚΚΟΣ ΝΙΚΟΥ ΧΡΙΣΤΟΥ,
2. ΕΛΕΝΗ ΑΝΤΡΙΚΚΟΥ ΝΙΚΟΥ,
Εφεσείοντες-Eνάγοντες,
v.
ΓΙΩΡΓΟY ΓΕΩΡΓΙΟΥ,
Εφεσιβλήτου-Εναγομένου.
(Πολιτική Έφεση Aρ. 9807)
Συμβάσεις — Σύμβαση πώλησης ακινήτου — Ειδική εκτέλεση — Διέπεται από τον περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο Κεφ. 232 — Η εγγραφή της σύμβασης δυνάμει του Κεφ. 232 παρεμβάλλει, εν πάση περιπτώσει, κώλυμα στη διάθεση του ακινήτου από τον ιδιοκτήτη σε οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο — Αντιδιαστολή των σχετικών διατάξεων του Κεφ. 232 με εκείνες του Άρθρου 76 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149.
Συμβάσεις — Σύμβαση πώλησης ακινήτου — Μόνο στην περίπτωση εγγραφής της σύμβασης στο Κτηματολόγιο ο αγοραστής αποκτά δικαιώματα επί του ακινήτου, τα οποία μπορεί να αποτελέσουν το αντικείμενο ειδικής εκτέλεσης, δυνάμει του περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου Κεφ. 232.
Δίκαιο επιείκειας — Αποτελεί πηγή του Κυπριακού δικαίου, δυνάμει του Άρθρου 29(1)(γ) του περί Δικαστηρίων Νόμου — Όπου υπάρχει ειδική ρύθμιση στη Κυπριακή Νομοθεσία, οι αρχές της επιείκειας υποχωρούν — Δημιουργία εμπράγματου δικαιώματος κατά το δίκαιο της επιείκειας — Εφαρμοστέες αρχές.
Αποζημιώσεις — Αστικά αδικήματα — Παραβίαση δικαιώματος κατοχής ακινήτου — Οι ιδιοκτήτες του ακινήτου δικαιούνται σε αποζημιώσεις, υπό μορφή διαφυγόντος κέρδους (mense profits), το οποίο απώλεσαν λόγω στέρησης της κατοχής του ακινήτου και το οποίο στην πράξη εξισούται με την ενοικιαστική αξία του ακινήτου.
Απόδειξη — Ακίνητα — Ενοικιαστική αξία ακινήτου — Μπορεί να αποδειχθεί με τη μαρτυρία κτηματομεσίτη ο οποίος ανεύρε τον ενοικιαστή, εφόσο γίνεται, κατά κανόνα, δεκτή μαρτυρία προσώπων, που είναι ενήμερα της αγοράς, να διαφωτίσουν το Δικαστήριο επί του θέματος.
Ο εφεσίβλητος στις 26/3/92, δυνάμει πωλητηρίου εγγράφου, αγόρασε από τους ιδιοκτήτες, διαμέρισμα, σε πολυκατοικία η οποία ανοικοδομείτο. Τον Αύγουστο του 1993 και ενώ το ακίνητο δεν φαινόταν να κατέχεται από οποιονδήποτε, πωλήθηκε από τους ιδιοκτήτες στους εφεσείοντες οι οποίοι αμέσως μερίμνησαν για τον εφοδιασμό του με ηλεκτρισμό και προέβησαν στην ενοικίαση του έναντι μηνιαίου ενοικίου £90,00. Ενώ διέμενε στο διαμέρισμα η ενοικιάστρια το ενδιαφέρον του εφεσίβλητου αναζωπυρώθηκε και της ζήτησε να το εγκαταλείψει, πράγμα που αυτή έπραξε και ο εφεσίβλητος ανέλαβε κατοχή.
Οι εφεσείοντες με αγωγή τους αξίωσαν από το Επαρχιακό Δικαστήριο την έκδοση απαγορευτικού διατάγματος με το οποίο να εμποδίζεται ο εφεσίβλητος να επεμβαίνει στο ακίνητο καθώς και αποζημιώσεις για τη στέρηση της δυνατότητας ενοικίασης του. Διεκδίκησαν την καταβολή διαφυγόντων ενοικίων.
Ο εφεσίβλητος αμφισβήτησε ότι οι εφεσείοντες έχουν δικαίωμα ή υπέρτερο δικαίωμα από τον ίδιο να κατέχουν το ακίνητο. Υποστήριξε ότι ο ίδιος πρώτος αγόρασε και πήρε κατοχή του διαμερίσματος και με την ανταπαίτηση του αξίωσε: (α) Δήλωση ότι δικαιούται να κατέχει το ακίνητο (β) Δήλωση ότι οι εφεσείοντες δεν έχουν κανένα δικαίωμα επί του διαμερίσματος (γ) Ακύρωση του πωλητηρίου εγγράφου μεταξύ των ιδιοκτητών και των εφεσειόντων και (δ) Διαταγή για ακύρωση της εγγραφής του πωλητηρίου εγγράφου, το οποίο οι εφεσείοντες ενέγραψαν στο κτηματολογικό μητρώο βάσει του Κεφ. 232.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ότι:
(α) Ο εφεσίβλητος κατέστη ο νόμιμος κάτοχος του ακινήτου. Διαπίστωσε ότι είχε αποκτήσει κατοχή του διαμερίσματος, σε βαθμό που του παρείχε νομικό έρεισμα να εξώσει πρόσωπο το οποίο είχε την ιδιότητα του "απλού επεμβασία". Εξισώθηκαν οι εφεσείοντες με πρόσωπα τα οποία παρανόμως επενέβησαν στο διαμέρισμα.
(β) Η χρονικά προηγηθείσα συμφωνία απόκτησης του ακινήτου παρείχε στον εφεσίβλητο με βάση τους κανόνες της επιείκειας το δικαίωμα να απαιτήσει από την εταιρεία την εγγραφή του ως απόλυτου ιδιοκτήτη του επίδικου διαμερίσματος.
Απορρίφθηκε η αγωγή των εφεσειόντων και ο εφεσίβλητος δικαιώθηκε στο βαθμό που αναγνωρίζεται ότι νομίμως κατέχει το διαμέρισμα. Απορρίφθηκαν οι υπόλοιπες αξιώσεις του.
Οι λόγοι έφεσης μπορεί να συνοψιστούν στους ακόλουθους τρεις:
(α) Παραγνώριση των υπέρτερων δικαιωμάτων των εφεσειόντων στο ακίνητο, που προέκυψαν από την εγγραφή της σύμβασης αγοράς του ακινήτου στο Κτηματολόγιο βάσει του ΚΕΦ.232.
(β) Το ανυπόστατο του ευρήματος ότι το ακίνητο περιήλθε ή τελούσε υπό την κατοχή του εφεσίβλητου κατά το χρόνο ανάληψης κατοχής από τους εφεσείοντες.
(γ) Απαράδεκτη αποδοχή του πωλητηρίου εγγράφου ως μαρτυρίας για το περιεχόμενο της συνομολογηθείσας, κατά τα ευρήματα του Δικαστηρίου, σύμβασης πώλησης του ακινήτου από τους ιδιοκτήτες στον εφεσίβλητο.
Αποφασίστηκε ότι:
1. Σε σειρά Κυπριακών αποφάσεων, διαπιστώνεται ότι η σύμβαση πώλησης γης δεν παρέχει δικαίωμα στον αγοραστή να απαιτήσει την εγγραφή του ακινήτου επ' ονόματι του σε περίπτωση διάρρηξης. Τα δικαιώματα του περιορίζονται στη διεκδίκηση αποζημιώσεων.
2. Δικαίωμα επί της γης δημιουργείται μόνο εφόσον η πώληση γίνεται με γραπτή σύμβαση, η οποία εγγράφεται στο Κτηματολόγιο βάσει του ΚΕΦ. 232, το οποίο δικαίωμα μπορεί να αποτελέσει το αντικείμενο ειδικής εκτέλεσης.
3. Η εγγραφή της σύμβασης στο Κτηματολόγιο βάσει του ΚΕΦ. 232 παρείχε δικαίωμα στους εφεσείοντες να ζητήσουν την εγγραφή του ακινήτου επ' ονόματι τους έναντι παντός άλλου. Κατέστησαν δυνητικά οι ιδιοκτήτες του ακινήτου, κατά το δίκαιο της επιείκειας. Αντίθετα το μόνο δικαίωμα του εφεσίβλητου από τη διάρρηξη της σύμβασης ήταν η διεκδίκηση αποζημιώσεων. Έστω και αν ήθελε υποτεθεί ότι ο εφεσίβλητος είχε αποκτήσει δικαίωμα επί του ακινήτου, κατά το δίκαιο της επιείκειας, η εγγραφή της σύμβασης από τους εφεσείοντες το εκτόπισε.
4. Εφόσον οι εφεσείοντες απέκτησαν, με την εγγραφή του συμβολαίου στα κτηματολογικά αρχεία, δικαίωμα ειδικής εκτέλεσης της σύμβασης, κατέστησαν οι ιδιοκτήτες της γης, κατά το δίκαιο της επιείκειας, και ο πωλητής εξ επαγωγής εμπιστευματοδόχος (constructive trustee) των δικαιωμάτων τους, τηρουμένων των αντίστοιχων δικαιωμάτων και υποχρεώσεων βάσει της σύμβασης.
5. Καθίσταται πρόδηλο ότι οι εφεσείοντες απέκτησαν όχι μόνο κατοχή του διαμερίσματος αλλά και το δικαίωμα ιδιοκτησίας του. Ο εφεσίβλητος παραβίασε το δικαίωμα κατοχής των εφεσειόντων, γεγονός που δικαιολογεί την έκδοση απαγορευτικού διατάγματος στο πνεύμα των θεραπειών οι οποίες επιζητούνται στην αγωγή.
6. Εκτός από το απαγορευτικό διάταγμα, οι εφεσείοντες δικαιούνται και σε αποζημιώσεις υπό μορφή διαφυγόντος κέρδους το οποίο απώλεσαν λόγω της στέρησης της κατοχής του διαμερίσματος από τον εφεσίβλητο.
Επιδικάστηκε υπέρ των εφεσειόντων το ποσό των £90,00 μηνιαίως από τον Ιανουάριο του 1994 μέχρι την παράδοση κατοχής του ακινήτου.
Η έφεση επιτράπηκε με έξοδα, τόσο πρωτόδικα όσο και κατ' έφεση.
Αναφερόμενες υποθέσεις:
Wuta-Ofei v. Danquah [1961] 3 All E.R. 596,
Markidou v. Kiliaris and Another (1983) 1 C.L.R. 392,
Χριστοφίδη v. Κοτζαναστάση (1993) 1 Α.Α.Δ. 718,
Ερωτοκρίτου v. Θεοδώρου κ.ά. (1997) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1800,
Kαναρά ν. Πρωτοπαπά (1999) 1 A.A.Δ. 801,
Δρυάδης κ.ά. v. Καλησπέρα (1998) 1 Α.Α.Δ. 881.
Έφεση.
Έφεση από τους ενάγοντες κατά της απόφασης του Eπαρχιακού Δικαστηρίου Λάρνακας (Kραμβής, Π.E.Δ.) που δόθηκε στις 10 Σεπτεμβρίου, 1996 (Aγωγή Aρ. 105/94) υπέρ του εναγόμενου-εφεσίβλητου και εναντίον των εναγόντων-εφεσειόντων με την οποία αναγνωρίζεται ότι ο εναγόμενος-εφεσίβλητος είναι ο νόμιμος κάτοχος του επίδικου διαμερίσματος.
Μ. Παπαπέτρου, για τους Eφεσείοντες.
Α. Κουκούνης, για τον Eφεσίβλητο.
Cur. adv. vult.
ΔIKAΣTHPIO: Την απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Γ.Μ. Πικής, Π.
ΠΙΚΗΣ, Π.: Το ζεύγος Αντρίκκου Νίκου Χρίστου και Ελένης Αντρίκκου Νίκου, οι εφεσείοντες, Κύπριοι την καταγωγή, κάτοικοι Λονδίνου, και ο Γιώργος Γεωργίου, ο εφεσίβλητος, από τη Λάρνακα, αντιδικούν για την κατοχή ενός διαμερίσματος δύο υπνοδωματίων, στον πρώτο όροφο πολυκατοικίας στη Λάρνακα.
Και τα δύο μέρη υποστήριξαν, και έγιναν πιστευτοί, ότι αγόρασαν το διαμέρισμα, βάσει γραπτών συμφωνιών, από τους ιδιοκτήτες της πολυκατοικίας, την εταιρεία K.K. & D.G. Constructions Limited, και ότι ανέλαβαν κατοχή του διαμερίσματος σε διαφορετικές ημερομηνίες, χωρίς να περιέλθει σε γνώση τους το τι είχε γίνει. Το έργο του πρωτόδικου Δικαστηρίου περιορίστηκε, όπως διευκρινίζεται στην απόφασή του, στη λύση της διαφοράς, με αναφορά στις εκατέρωθεν διεκδικήσεις για την κατοχή του διαμερίσματος. Εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες του ακινήτου παραμένουν οι πωλητές, οι οποίοι, όπως προκύπτει από τη μαρτυρία, αντιμετωπίζουν οικονομικές δυσχέρειες, που, όπως φαίνεται, παρεμβάλλουν κωλύματα στην εκπλήρωση των υποχρεώσεών τους προς τους αγοραστές των διαμερισμάτων. Ξεχωριστοί τίτλοι για τα διαμερίσματα της πολυκατοικίας δεν εκδόθηκαν μέχρι τη δίκη. Λήφθηκαν, όμως, όλα τα μέτρα προς εκείνη την κατεύθυνση, όπως κατέθεσε ο δικηγόρος της εταιρείας.
Το Πλήρες Επαρχιακό Δικαστήριο Λάρνακος διαπίστωσε ότι οι ιδιοκτήτες του διαμερίσματος προέβησαν, σε διαφορετικές ημερομηνίες, στην πώλησή του και στους δύο διαδίκους, εισέπραξαν το αντίτιμο της πώλησης και άφησαν τους αγοραστές στην τύχη τους. Τύχη, την οποία προσπάθησαν να αποσαφηνίσουν μέσω της διαδικασίας ενώπιον του Επαρχιακού Δικαστηρίου, η οποία απέληξε στην απόφαση η οποία εφεσιβάλλεται.
Τη διαδικασία άρχισαν οι εφεσείοντες, με αγωγή τους ενώπιον του Επαρχιακού Δικαστηρίου, με την οποία αξίωσαν την έκδοση απαγορευτικού διατάγματος, με το οποίο να εμποδίζεται ο εφεσίβλητος να επεμβαίνει στο ακίνητο και να διασαλεύει την κατοχή τους, καθώς και αποζημιώσεις για τη στέρηση, μετά την είσοδό του στο διαμέρισμα, της δυνατότητας ενοικίασής του. Διεκδικούν την καταβολή διαφυγόντων ενοικίων.
Ο εφεσίβλητος αμφισβήτησε ότι οι εφεσείοντες έχουν δικαίωμα ή υπέρτερο δικαίωμα από τον ίδιο να κατέχουν το ακίνητο. Υποστήριξε ότι ο ίδιος πρώτος αγόρασε και πήρε κατοχή του διαμερίσματος, γεγονότα που πρόβαλε όχι μόνο ως υπεράσπιση αλλά και ως βάση της ανταπαίτησής του, με την οποία αξίωσε τις ακόλουθες θεραπείες:-
(α) Δήλωση ότι δικαιούται να κατέχει το ακίνητο.
(β) Δήλωση ότι οι εφεσείοντες δεν έχουν κανένα δικαίωμα επί του διαμερίσματος. και
(γ) Ακύρωση του πωλητηρίου εγγράφου μεταξύ της ιδιοκτήτριας εταιρείας και των εφεσειόντων.
(δ) Διαταγή για τη διαγραφή της εγγραφής του πωλητηρίου εγγράφου, το οποίο οι εφεσείοντες ενέγραψαν στο κτηματολογικό μητρώο βάσει του ΚΕΦ. 232.
Η αντιδικία προσδιορίστηκε και η δίκη έγινε ερήμην της ιδιοκτήτριας εταιρείας, της πωλήτριας, ο διευθυντής της οποίας, Κ. Καλλής, ευρίσκεται στο εξωτερικό.
Προς απόδειξη της απαίτησης των εφεσειόντων (εναγόντων) κατέθεσαν, εκτός από τον πρώτο εφεσείοντα, και άλλοι έξι μάρτυρες, οι οποίοι αναφέρθηκαν στην αγορά του διαμερίσματος, στην ανάληψη κατοχής και ενοικίασής του, στην κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου στο Κτηματολόγιο, στις οχλήσεις του εφεσίβλητου προς την ενοικιάστρια να εγκαταλείψει το διαμέρισμα, στην εκκένωσή του και, τελικά, στην ανάληψη της κατοχής του από τον εφεσίβλητο.
Προς υποστήριξη της δικής του υπόθεσης, κατέθεσε, εκτός από τον εφεσίβλητο, και άλλος ένας μάρτυρας, του οποίου η μαρτυρία, επίσης, περιστράφηκε γύρω από την αγορά του ακινήτου, τη σύμβαση αγοράς, η προσαγωγή της οποίας ως μαρτυρίας αμφισβητήθηκε, την ανάληψη της κατοχής του ακινήτου καθώς και τις συνθήκες κάτω από τις οποίες εκδηλώθηκε η αντιδικία μεταξύ των μερών.
Το Δικαστήριο έκρινε το σύνολο των μαρτύρων αξιόπιστους, θεωρώντας, κατ' αρχήν, τους διαδίκους ως θύματα της αντινομικής συμπεριφοράς των ιδιοκτητών, οι οποίοι διαδοχικά προέβησαν στην πώληση του ακινήτου, πρώτα στον εφεσίβλητο και αργότερα στους εφεσείοντες, οι οποίοι αγόρασαν το διαμέρισμα, χωρίς να γνωρίζουν για την πρώτη πώληση, και παρέλαβαν κατοχή του διαμερίσματος, χωρίς να υπάρχει οποιαδήποτε ένδειξη ότι τελούσε υπό την κατοχή άλλου.
Το διαμέρισμα, το οποίο αποτελεί το αντικείμενο της αντιδικίας, είναι ένα από τα τέσσερα διαμερίσματα που ευρίσκονται στον πρώτο όροφο της πολυκατοικίας. Η πώληση του διαμερίσματος στον εφεσίβλητο έγινε στις 26 Μαρτίου, 1992, βάσει πωλητηρίου εγγράφου, ενώ η πολυκατοικία ανοικοδομείτο. Το Δικαστήριο αποδέχτηκε την προσαγωγή του πωλητηρίου εγγράφου, παρά τις ενστάσεις που πρόβαλαν οι εφεσείοντες στην κατάθεσή του. Μετά την αγορά του, ο εφεσίβλητος επισκέφθηκε επανειλημμένα την οικοδομή και γνωρίστηκε με τον εργολάβο, ο οποίος είχε την ευθύνη της οικοδομής. Ο εργολάβος κατέθεσε ότι, μετά τη συμπλήρωση του διαμερίσματος, προέβη, κατόπιν εισήγησης του εφεσίβλητου ο οποίος είχε τα κλειδιά, σε ορισμένες μικρής σημασίας τροποποιήσεις στο διαμέρισμα. Η μόνη άλλη πράξη, που συνδέεται με την κατοχή του ακινήτου από τον εφεσίβλητο, είναι το καθάρισμά του με τη σύμπραξη της συζύγου του, μετά τη συμπλήρωση της οικοδόμησής του, τον Ιούλιο του 1993. Έκτοτε, το διαμέρισμα παρέμεινε κλειστό, χωρίς να υπάρχει οποιαδήποτε ένδειξη ότι κατεχόταν από οποιοδήποτε. Ο εφεσίβλητος κατέθεσε ότι ανέθεσε, χωρίς επιτυχία, σε κτηματομεσίτη να το ενοικιάσει. Η μαρτυρία γι' αυτές τους τις προσπάθειες είναι, κάτω από οποιοδήποτε φακό και αν ήθελε κριθεί, ισχνή.
Σύμφωνα με όλες τις ενδείξεις, το ακίνητο δεν φαινόταν να κατέχεται από οποιοδήποτε, όταν τον Αύγουστο του 1993 (29/8/1993) πωλήθηκε και η κατοχή του παραδόθηκε από τους ιδιοκτήτες στους εφεσείοντες, οι οποίοι, ευθύς μετά την παραλαβή του, μερίμνησαν για τον εφοδιασμό του με ηλεκτρισμό και προέβησαν στην ενοικίασή του, έναντι μηνιαίου ενοικίου £90,00.
Το ενδιαφέρον του εφεσίβλητου για το ακίνητο αναζωπυρώθηκε ενώ διέμενε σ' αυτό η ενοικιάστρια, από την οποία ζητούσε να εγκαταλείψει το διαμέρισμα, πράγμα που, όπως συνάγεται, αυτή έπραξε, προς αποφυγή προστριβών με τον εφεσίβλητο. Το ενδιαφέρον του τελευταίου για το διαμέρισμα κεντρίστηκε, όπως κατέθεσε, από την ανάγκη που προέκυψε να αποκτήσει δική του στέγη, μετά τη ρήξη στις σχέσεις με τη σύζυγό του. Μετά την αποχώρηση της ενοικιάστριας, ο εφεσίβλητος ανέλαβε κατοχή του διαμερίσματος, από το οποίο οι εφεσείοντες επεδίωξαν να τον εξώσουν με την αγωγή τους.
Υπό το φως αυτών των ευρημάτων, το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ότι:-
(α) Ο εφεσίβλητος κατέστη ο νόμιμος κάτοχος του ακινήτου. Παραπέμποντας στην απόφαση Wuta-Ofei v. Danquah [1961] 3 All E.R. 596, το Δικαστήριο διαπίστωσε ότι ο εφεσίβλητος είχε αποκτήσει κατοχή του διαμερίσματος, σε βαθμό που του παρείχε νομικό έρεισμα να εξώσει πρόσωπο το οποίο είχε την ιδιότητα του «απλού επεμβασία». Και η ελάχιστη κατοχή νομιμοποιεί τον κάτοχο να εξώσει πρόσωπο το οποίο επεμβαίνει στο κτήμα. Εξισούνται οι εφεσείοντες με πρόσωπα τα οποία παρανόμως επενέβησαν (trespassed) στο διαμέρισμα. Ως προς το τι συνιστά κατοχή ακινήτου, παραπέμπει στο ακόλουθο απόσπασμα από το σύγγραμμα "Clerk & Lindsell on Torts", Thirteenth Edition, para. 1318:-
"Possession means the occupation or physical control of land. The degree of physical control necessary to constitute possession may vary from one case to another, for 'by possession is meant possession of that character of which the thing is capable.' Βλ. Lord Advocate v. Young [1887] 12 App. Cas. 544."
(β) Η χρονικά προηγηθείσα συμφωνία απόκτησης του διαμερίσματος παρείχε στον εφεσίβλητο «... με βάση τους κανόνες της επιείκειας το δικαίωμα (equitable right) να απαιτήσει από την εταιρεία την εγγραφή του ως απόλυτου ιδιοκτήτη του επίδικου διαμερίσματος.»
Υπό το φως αυτών των διαπιστώσεων, το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε την αγωγή των εφεσειόντων και δικαίωσε τον εφεσίβλητο, στο βαθμό που αναγνωρίζεται ότι νομίμως κατέχει το διαμέρισμα. Απέρριψε, όμως, τις υπόλοιπες αξιώσεις του εφεσίβλητου.
Με την έφεση, προσβάλλεται η απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου και επιδιώκεται τόσο η ανατροπή της απόρριψης της αγωγής των εφεσειόντων, όσο και η αποδοχή, στο βαθμό που έγινε δεκτή, της ανταπαίτησης του εφεσίβλητου.
Οι λόγοι έφεσης συμπλέκονται, εφόσον το υπέρτερο δικαίωμα κατοχής του ακινήτου, το οποίο διεκδικούν οι εφεσείοντες, έτεινε να εξουδετερώσει τα όποια δικαιώματα παρείχε η προβληθείσα από τον εφεσίβλητο σύμβαση με τους ιδιοκτήτες του ακινήτου, ανεξάρτητα από το παραδεκτό της σύμβασης αυτής, μέρος της οποίας συντίθεται από δευτερεύουσα μαρτυρία (secondary evidence) του περιεχομένου της.
Οι λόγοι έφεσης μπορεί ευχερώς να συνοψιστούν στους ακόλουθους τρεις:-
(α) Παραγνώριση των υπέρτερων δικαιωμάτων των εφεσειόντων στο ακίνητο, που προέκυψαν από την εγγραφή της σύμβασης αγοράς του ακινήτου στο Κτηματολόγιο, βάσει του περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, ΚΕΦ. 232.
(β) Το ανυπόστατο του ευρήματος ότι το ακίνητο περιήλθε ή τελούσε υπό την κατοχή του εφεσίβλητου κατά το χρόνο ανάληψης κατοχής του διαμερίσματος από τους ιδίους.
(γ) Απαράδεκτη αποδοχή του πωλητηρίου εγγράφου - (Τεκμήριο 3) - ως μαρτυρίας για το περιεχόμενο της συνομολογηθείσας, κατά τα ευρήματα του Δικαστηρίου, σύμβασης πώλησης του ακινήτου από τους ιδιοκτήτες στον εφεσίβλητο.
Συνιστά παραδεκτό γεγονός ότι η τρίτη σελίδα του πωλητηρίου εγγράφου μεταξύ ιδιοκτήτριας και εφεσιβλήτου αποτελεί φωτοτυπία της αντίστοιχης σελίδας του πρωτοτύπου, το οποίο, σύμφωνα με τα ευρήματα του Δικαστηρίου, παρέμεινε στην κατοχή της ιδιοκτήτριας εταιρείας. Επίσης, απουσιάζει από το κατατεθέν έγγραφο το σχέδιο, στο οποίο εμφαίνεται το πωλούμενο ακίνητο, το οποίο, σύμφωνα με τον όρο 1 της συμφωνίας, μονογραφήθηκε και επισυνάφθηκε στο πωλητήριο έγγραφο. Το πρωτόδικο Δικαστήριο θεώρησε ως δεδομένο, έτσι τουλάχιστον προκύπτει από την απόφασή του, ότι το πρωτότυπο του πωλητηρίου εγγράφου παρέμεινε στην κατοχή του κ. Κ. Καλλή, του διευθύνοντος συμβούλου της εταιρείας και όχι στην κατοχή της εταιρείας, η οποία διατηρεί, όπως απεκάλυψε η μαρτυρία, γραφείο στη Λάρνακα. Κάμνοντας αυτή την υπόθεση και δεδομένης της απουσίας του κ. Καλλή στην Ελλάδα, σε άγνωστη διεύθυνση, θεώρησε παραδεκτή την προσαγωγή δευτερεύουσας μαρτυρίας ως προς το περιεχόμενο της τρίτης σελίδας του εγγράφου, η οποία αναπαράγει φωτοτυπικά το αντίστοιχο μέρος του πρωτοτύπου. Κατ' αρχήν, διατηρούμε σοβαρές επιφυλάξεις κατά πόσο τεκμηριώθηκαν οι προϋποθέσεις για την αποδοχή δευτερεύουσας μαρτυρίας για το περιεχόμενο της τρίτης σελίδας του πωλητηρίου εγγράφου, ενόψει της παράλειψης του εφεσίβλητου να καλέσει την ιδιοκτήτρια εταιρεία να καταθέσει το πρωτότυπο. Η απουσία του συνημμένου σχεδίου δημιουργεί άλλο ρήγμα στην απόδειξη της συμφωνίας. Δε θα εστιάσουμε, όμως, την προσοχή μας σ' αυτή την πτυχή της έφεσης, ενόψει των άλλων θεμάτων τα οποία εγείρονται, θεμελιώδους σημασίας για τον καθορισμό των δικαιωμάτων των αντιδίκων στο ακίνητο.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο καθόρισε τα δικαιώματα των διαδίκων, υπό το πρίσμα της ακόλουθης καθοδήγησης ως προς το ισχύον δίκαιο:-
«Η συμφωνία μεταξύ εναγόμενου και εταιρείας, η οποία χρονικά προηγείται της συμφωνίας των εναγομένων* και εταιρείας, παρέχει στον εναγόμενο με βάση τους κανόνες της επιείκειας το δικαίωμα (equitable right) να απαιτήσει από την εταιρεία την εγγραφή του ως απόλυτου ιδιοκτήτη του επίδικου διαμερίσματος.»
Η αρχή διατυπώνεται χωρίς αναφορά σε οποιαδήποτε αυθεντία. Συνοψίζει την αρχή δικαίου που διέπει τη διαφορά και η οποία αποτέλεσε τη βάση επίλυσής της. Το πρώτο, που θα εξετάσουμε, είναι αν η αρχή είναι ορθή. Προέχει να αποφασίσουμε κατά πόσο σύμβαση πώλησης ακινήτου παρέχει, κατά το δίκαιο της επιείκειας, δικαίωμα εγγραφής του ακινήτου επ' ονόματι του αγοραστή. Είναι προς αυτό το δικαίωμα και τα επακόλουθα της άσκησής του, που συναρτάται το δικαίωμα κατοχής του ακινήτου από τον εφεσίβλητο και ο αποκλεισμός των εφεσειόντων από αυτό.
Σε σειρά κυπριακών αποφάσεων, διαπιστώνεται ότι η σύμβαση πώλησης γης δεν παρέχει δικαίωμα στον αγοραστή να απαιτήσει την εγγραφή του ακινήτου επ' ονόματί του, σε περίπτωση διάρρηξης. Τα δικαιώματά του περιορίζονται στη διεκδικήση αποζημιώσεων.
Στη Markidou v. Kiliaris and Another (1983) 1 C.L.R. 392, διαπιστώσαμε:- (σελ. 403)
"The rights acquired under a contract for the sale of land are personal and, as such, prima facie assignable. A contract for the sale of land does not create an estate in land, that is, rights in rem."
Δικαίωμα επί της γης δημιουργείται μόνο εφόσον η πώληση γίνεται με γραπτή σύμβαση, η οποία εγγράφεται στο Κτηματολόγιο, βάσει του ΚΕΦ. 232. Τα δικαιώματα, που παρέχει στους αγοραστές ακίνητης ιδιοκτησίας η σύμβαση αγοράς, αφενός, και η εγγραφή της, αφετέρου, συγκεφαλαιώνονται στο ακόλουθο απόσπασμα από την ίδια υπόθεση:- (σελ. 404)
"A contract for the sale of land creates, like any other contract, rights in personam. An estate in land may accrue from adherence to the provisions of Cap. 232. Short of observance of the provisions of Cap. 232, a contract for the sale of land merely confers personal rights, that is, rights against the counter-contracting party, in the event of breach. It does not give any rights over the land. As Goulding, J. observed in Property Discount Corpn. v. Lyon Group [1980] 1 All E.R. 334, a contract gives an interest in land only if it gives the power to require a grant of the land without further permission of the owner. In other words, if it puts it beyond the reach of the owner to withhold consent to the conveyance."
Στη μεταγενέστερη απόφαση Χριστοφίδη ν. Κοτζαναστάση (1993) 1 Α.Α.Δ. 718, υιοθετείται η θέση ότι, εφόσον θέμα ρυθμίζεται ειδικά από τη νομοθεσία της Κύπρου, οι αρχές της επιείκειας υποχωρούν.
Μόνο στην περίπτωση εγγραφής της σύμβασης πώλησης στο Κτηματολόγιο, ο αγοραστής αποκτά δικαιώματα επί του ακινήτου, τα οποία μπορεί να αποτελέσουν το αντικείμενο ειδικής εκτέλεσης, όπως διαγράφει το ΚΕΦ. 232 - (Βλ. Ερωτοκρίτου ν. Θεοδώρου κ.ά. (1997) 1 A.A.Δ. 1800. Σχετική είναι και η πρόσφατη απόφαση στην Καναρά ν. Πρωτοπαπά (1998) 1 A.A.Δ. 801).
Στην πιο πρόσφατη απόφασή μας, επί του ιδίου θέματος, Δρυάδης κ.ά. ν. Καλησπέρα (1998) 1 A.A.Δ. 881, διαπιστώνεται ότι η εγγραφή της σύμβασης, βάσει του ΚΕΦ. 232, παρεμβάλλει, εν πάση περιπτώσει, κώλυμα στη διάθεση του διαμερίσματος από τον ιδιοκτήτη σε οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο. Στην ίδια απόφαση, αντιδιαστέλλονται οι σχετικές διατάξεις του ΚΕΦ. 232 με εκείνες του Άρθρου 76 του ΚΕΦ. 149 και διακρίνονται οι πρόνοιές τους. Το ακόλουθο απόσπασμα αντανακλά τη θέση του Δικαστηρίου στο επίμαχο ζήτημα:-
«Το Άρθρο 2 του ΚΕΦ. 232 καθιστά την πώληση ακινήτου δεκτική ειδικής εκτέλεσης, μόνο όπου συντρέχουν οι προϋποθέσεις που καθορίζονται από τις πρόνοιές του. Σκοπός του Νόμου αυτού είναι ο καθορισμός, σε αντιδιαστολή προς άλλης φύσης γραπτές συμβάσεις, ξεχωριστών προϋποθέσεων, για να είναι η σύμβαση δεκτική ειδικής εκτέλεσης. Οι προϋποθέσεις αυτές είναι διάφορες από εκείνες που καθορίζονται στο Άρθρο 76. Η εξουσία η οποία παρέχεται, αντίστοιχα, από το Άρθρο 76 και το ΚΕΦ. 232, δεν μπορεί να συνυπάρχει σε σχέση με συμβάσεις για την πώληση ακινήτων. Και αυτός ήταν ο σκοπός του νομοθέτη, με τη θεσμοθέτηση των προνοιών του εδαφίου (2) του Άρθρου 76.»
Τόσο κατά το κοινό δίκαιο όσο και κατά το δίκαιο της επιείκειας, η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος και η κατοχύρωση συμφέροντος επενεργούν ανάλογα με το χρόνο της δημιουργίας τους. Οι σχετικές αρχές της επιείκειας συνοψίζονται στο ακόλουθο απόσπασμα από το σύγγραμμα "Snell's Equity", Twenty-Ninth Edition, p. 46:-
"At law, as in equity, the basic rule is that estates and interests primarily rank in the order of creation. Qui prior est tempore potior est jure: he who is earlier in time is stronger in law."
Οι αρχές αυτές προκύπτουν από το λόγο σειράς δικαστικών αποφάσεων, στις οποίες γίνεται παραπομπή. Υπόκεινται, όμως, σε εξαιρέσεις, η πρώτη από τις οποίες είναι εκείνη η οποία δίνει προτεραιότητα σε μεταγενέστερο αγοραστή, ο οποίος αποκτά δικαίωμα επί της γης, χωρίς γνώση του προγενέστερα δημιουργηθέντος συμφέροντος - (βλ., "Snell's Equity", (ανωτέρω), σελ. 45 κ.ε.).
Σύμφωνα με τα ευρήματα του Δικαστηρίου, οι εφεσείοντες αγόρασαν το ακίνητο, χωρίς να λάβουν γνώση της προγενέστερης πώλησής του στον εφεσίβλητο. Η ανυπαρξία οποιασδήποτε ένδειξης, ότι το διαμέρισμα κατεχόταν ή εχρησιμοποιείτο από οποιονδήποτε, αναμφιβόλως έτεινε να ενισχύσει την πεποίθηση των εφεσειόντων ότι το ακίνητο τελούσε υπό την κατοχή του ιδιοκτήτη. Οι εφεσείοντες απέκτησαν το ακίνητο, χωρίς να γνωρίζουν για την προγενέστερη πώλησή του και χωρίς να υπάρχει οποιαδήποτε ένδειξη για την κατοχή του από τον εφεσίβλητο ή οποιοδήποτε άλλο. Οι ίδιοι μερίμνησαν για τον εφοδιασμό του με ηλεκτρισμό και προέβησαν στην ενοικίασή του. Το ακίνητο τελούσε υπό την κατοχή τους, όταν ο εφεσίβλητος εισήλθε στο διαμέρισμα, μετά την εγκατάλειψή του από την ενοικιάστρια, χωρίς την έγκρισή τους, και εγκατέστησε τον εαυτό του σ' αυτό. Έστω και αν δεχθούμε, πράγμα για το οποίο διατηρούμε σοβαρές επιφυλάξεις, ότι τα γεγονότα τεκμηριώνουν ανάληψη κατοχής του ακινήτου από τον εφεσίβλητο σε κάποιο προγενέστερο στάδιο, η ανάληψη κατοχής του ακινήτου από τους εφεσείοντες ήταν, για τους λόγους που έχουμε εκθέσει, καθ' όλα νόμιμη.
Η εγγραφή της σύμβασης στο Κτηματολόγιο, βάσει του ΚΕΦ. 232, παρείχε δικαίωμα στους εφεσείοντες να ζητήσουν την εγγραφή του ακινήτου επ' ονόματί τους έναντι παντός άλλου. Κατέστησαν δυνητικά οι ιδιοκτήτες του ακινήτου, κατά το δίκαιο της επιείκειας. Αντίθετα, το μόνο δικαίωμα του εφεσίβλητου από τη διάρρηξη της σύμβασης ήταν η διεκδίκηση αποζημιώσεων. Έστω και αν ήθελε υποτεθεί ότι ο εφεσίβλητος είχε αποκτήσει δικαίωμα επί του ακινήτου, κατά το δίκαιο της επιείκειας, η εγγραφή της σύμβασης από τους εφεσείοντες το εκτόπισε. Όπως αναφέρεται στο σύγγραμμα "Snell's Equity", p. 50:-
"Between himself and the owner of the prior equity the equities are equal, and there is no reason why the purchaser should be deprived of the advantage he may obtain at law by superior activity or diligence."
Εφόσον οι εφεσείοντες απέκτησαν, με την εγγραφή του συμβολαίου στα κτηματολογικά αρχεία, δικαίωμα ειδικής εκτέλεσης της σύμβασης, κατέστησαν οι ιδιοκτήτες της γης, κατά το δίκαιο της επιείκειας, και ο πωλητής εξ επαγωγής εμπιστευματοδόχος (constructive trustee) των δικαιωμάτων τους, τηρουμένων των αντίστοιχων δικαιωμάτων και υποχρεώσεων βάσει της σύμβασης. Η αρχή αυτή απεικονίζεται ως εξής στο σύγγραμμα "Snell's Equity", p. 195:-
"As soon as a specifically enforceable contract for the sale of land is made, the purchaser becomes the owner of the land in equity, and the vendor becomes a constructive trustee of the land for the purchaser, subject in each case to their respective rights and duties under the contract."
Στην Κύπρο, όπως έχουμε εξηγήσει, δικαίωμα ειδικής εκτέλεσης κτάται μόνο με την εγγραφή της σύμβασης πώλησης βάσει του ΚΕΦ. 232. Καθίσταται πρόδηλο ότι οι εφεσείοντες απέκτησαν όχι μόνο κατοχή του διαμερίσματος αλλά και το δικαίωμα ιδιοκτησίας του. Ο εφεσίβλητος παραβίασε το δικαίωμα κατοχής των εφεσειόντων, γεγονός που δικαιολογεί την έκδοση του απαγορευτικού διατάγματος, στο πνεύμα της παραγράφου Β των θεραπειών, οι οποίες επιζητούνται στην αγωγή.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο θεώρησε τη μαρτυρία του συνόλου των μαρτύρων αξιόπιστη. Παρέλειψε, όμως, προφανώς λόγω του αποτελέσματος, να προβεί σε αξιολόγηση των ευρημάτων, αναφορικά με την ενοικιαστική αξία του διαμερίσματος. Ενόψει των ευρημάτων αξιοπιστίας των μαρτύρων, παρέχεται στο Εφετείο η δυνατότητα να εξαγάγει το ίδιο τα δικά του συμπεράσματα επί του προκειμένου.
Προκύπτει από την προσαχθείσα μαρτυρία ότι το διαμέρισμα ενοικιάστηκε £90,00 το μήνα, το τέλος Αυγούστου 1993. Αυτό ήταν το ενοίκιο που κατέβαλλε η ενοικιάστρια πριν το εγκαταλείψει, για τους λόγους που έχουμε εξηγήσει. Ο εφεσίβλητος ανέλαβε την κατοχή του διαμερίσματος τον Ιανουάριο του 1994.
Εκτός από το απαγορευτικό διάταγμα, οι εφεσείοντες δικαιούνται και σε αποζημιώσεις, υπό μορφή διαφυγόντος κέρδους, το οποίο απώλεσαν λόγω της στέρησης της κατοχής του διαμερίσματος από τον εφεσίβλητο.
Η ζημία, σε περιπτώσεις στέρησης κατοχής του ακινήτου, προσλαμβάνει τη μορφή διαφυγόντος κέρδους (mense profits), το οποίο εξισούται στην πράξη με την ενοικιαστική αξία του ακινήτου - (βλ., μεταξύ άλλων, "Clerk & Lindsell on Torts", Sixteenth Edition, para 13-43).
Το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν προέβη, προφανώς λόγω της κατάληξης στην οποία προήλθε, σε εκτίμηση της απώλειας, την οποία υπέστησαν οι εφεσείοντες από την είσοδο του εφεσίβλητου στο διαμέρισμα και την κατοχή του έκτοτε. Υπάρχουν, όμως, τα ευρήματα του Δικαστηρίου, σύμφωνα με τα οποία είναι παραδεκτή η μαρτυρία, η οποία κατατέθηκε επί του προκειμένου, ώστε να καθίσταται ευχερής η πλήρωση του κενού από το Εφετείο. Η μαρτυρία, η οποία τείνει να ρίξει φως στην ενοικιαστική αξία του διαμερίσματος σύγκειται από:-
(α) Τη μαρτυρία, η οποία καταδεικνύει ότι το διαμέρισμα είχε ενοικιαστεί προς £90,00 το μήνα. και
(β) Τη μαρτυρία του κτηματομεσίτη, ο οποίος το ενοικίασε.
Ως προς το (α), το ποσό ενοικίασης του διαμερίσματος δεν είναι, αφ' εαυτού, καθοριστικό για την ενοικιαστική του αξία. Αποτελεί, όμως, μαρτυρία σχετική με το επίδικο θέμα, η οποία μπορεί να ληφθεί υπόψη στον καθορισμό της ενοικιαστικής αξίας του διαμερίσματος.
Ο κτηματομεσίτης, ο Τίτος Σωτηρίου, Μ.Ε.7, ο οποίος ανεύρε τον ενοικιαστή, θεωρήθηκε ικανός από το πρωτόδικο Δικαστήριο να καταθέσει για την ενοικιαστική αξία διαμερισμάτων στην περιοχή που ευρίσκεται το επίδικο. Η αποδοχή του ως μάρτυρα ικανού να καταθέσει για την ενοικιαστική αξία του κτήματος, είναι ορθή, εφόσον γίνεται, κατά κανόνα, δεκτή μαρτυρία προσώπων, που είναι ενήμερα της αγοράς, να διαφωτίσουν το Δικαστήριo επί του θέματος - (βλ. "Phipson on Evidence", Fourteenth Edition, para. 32-43). Ο κ. Σωτηρίου κατέθεσε ότι διαμερίσματα των δύο υπνοδωματίων στην περιοχή ενοικιάζονται μεταξύ £110,00 - £120,00. Στην αντεξέταση, διευκρίνισε ότι ο ίδιος δεν είναι εκτιμητής και ότι οδηγό για τη μαρτυρία του αποτέλεσε η πολύχρονη πείρα του.
Συνεκτιμώντας το σύνολο της μαρτυρίας, μπορεί, με ασφάλεια, να καταλήξουμε ότι η ενοικιαστική αξία του διαμερίσματος δεν ήταν μικρότερη του ποσού των £90,00 το μήνα, που είναι και το ποσό το οποίο οι εφεσείοντες διεκδικούν.
Συνεπώς, θα επιδικασθεί υπέρ των εφεσειόντων, ποσό £90,00 το μήνα από τον Ιανουάριο του 1994 μέχρι την παράδοση κατοχής του ακινήτου - (βλ., μεταξύ άλλων, "Clerk & Lindsell on Torts", Sixteenth Edition, para. 23-52. Southport Tramways v. Gandy [1897] 2 Q.B. 66).
Η έφεση επιτρέπεται με έξοδα πρωτοδίκως (όπου τα έξοδα αγωγής και ανταπαίτησης συμπίπτουν, επιτρέπονται έξοδα για μια εμφάνιση) και κατ' έφεση.
Η πρωτόδικη απόφαση παραμερίζεται. Εκδίδονται υπέρ των εφεσειόντων:-
(α) Διάταγμα ως η παράγραφος Β του ειδικά οπισθογραφημένου Κλητηρίου Εντάλματος, με την τελεία τιθεμένη ευθύς μετά τη λέξη «νομίμως».
(β) Απόφαση για ποσό ίσο προς £90,00 το μήνα, από 1η Ιανουαρίου, 1994, μέχρι την παράδοση κατοχής του ακινήτου.
Η ανταπαίτηση απορρίπτεται.
H έφεση επιτρέπεται με έξοδα, τόσο πρωτόδικα όσο και κατ' έφεση.