Adrian Holdings Ltd ν. Kυπριακής Δημοκρατίας, διά του Γενικού Eισαγγελέα της Δημοκρατίας (1998) 1 ΑΑΔ 1836

Αποζημιώσεις — Παράνομη επέμβαση σε ακίνητη ιδιοκτησία (υποστατικό) — Το μέτρο αποζημίωσης είναι η αγοραία ενοικιαστική αξία του υποστατικού που διαπιστώνεται αντικειμενικά και όχι το όφελος που προσπορίζεται ο παράνομος κάτοχος από τη χρήση της γης ή η ακριβής απώλεια του ιδιοκτήτη.

Αποζημιώσεις — Παράνομη επέμβαση σε ακίνητη ιδιοκτησία — Δεν είναι ανάγκη να αποδειχθεί ζημία, διότι το αδίκημα είναι αγώγιμο per se — Αν όμως δεν αποδειχθεί ζημία μπορεί να επιδικαστούν ονομαστικές μόνο αποζημιώσεις και να μη δοθούν έξοδα ή ακόμη και να διαταχθεί ο ενάγων να καταβάλει έξοδα στον εναγόμενο.

Αποζημιώσεις — Tιμωρητικές ή παραδειγματικές αποζημιώσεις — Εφαρμοστέες αρχές — Η επιδίκασή τους επιτρέπεται όπου η διαγωγή του εναγομένου είναι τόσο αξιόμεμπτη ώστε να αρμόζει επιβολή τιμωρίας από πολιτικό Δικαστήριο — Τι συνιστά αξιόμεμπτη διαγωγή.

Δίκαιο επιείκειας — Αδικοπραγών διάδικος δεν πρέπει να βοηθείται από κανένα Δικαστήριο που απονέμει το δίκαιο της επιείκειας, να αντλήσει πλεονέκτημα από τη δική του αδικοπραξία — Παράνομη επέμβαση και χρήση κτιρίου του οποίου η ενοικιαστική αξία εκμηδενίστηκε από πρόκληση ζημιών και/ή μη συντήρησή του από τους επεμβαίνοντες — Oι αποζημιώσεις πρέπει να αποφασίζονται με αφετηρία την κατάσταση του κτιρίου πριν την πρόκληση ζημιών ή μετά τις αναγκαίες επιδιορθώσεις.

Aποζημιώσεις — Παράνομη επέμβαση σε ακίνητη ιδιοκτησία — "Aρχή χρήσης" της περιουσίας ενάγοντα από παρανόμως επεμβαίνοντα — Eνδιάμεσα κέρδη — Eφαρμοστέες αρχές.

Τον Αύγουστο του 1974, οι εναγόμενοι, διά της Εθνικής Φρουράς, μπήκαν και κατέλαβαν κτίριο στη Λευκωσία, ιδιοκτησίας των εναγόντων, το οποίο αρνούνται να εκκενώσουν και παραδώσουν παρά τις επανειλημμένες εκκλήσεις των εναγόντων. Το εν λόγω κτίριο κατείχετο με "Διατάγματα επίταξης" για την περίοδο από 1.6.78 μέχρι 31.10.89. Οι ενάγοντες με επιστολή του δικηγόρου τους ημερομηνίας 20.2.1990 ζήτησαν εκκένωση και παράδοση ελεύθερης κατοχής του πιο πάνω κτιρίου μέχρι το τέλος Μαρτίου 1990, αλλά οι εναγόμενοι αρνήθηκαν και εξακολουθούν να αρνούνται να το εγκαταλείψουν.

Με την αγωγή τους οι εφεσείοντες ζητούσαν (Α) αποζημιώσεις για ζημιές που προξενούνταν από τους εφεσίβλητους στην ακίνητη ιδιοκτησία τους (Β) "ενδιάμεσα κέρδη" για την παράνομη κατοχή και χρήση του διαμερίσματος 10 και της οροφής της πολυκατοικίας από 1.11.89 μέχρι τερματισμού της κατοχής, (Γ) £2.000 τον μήνα ως "ενδιάμεσα κέρδη" για τη συνεχιζόμενη κατοχή και χρήση ολόκληρης της ακίνητης ιδιοκτησίας από 1.11.89 και μέχρι τον τερματισμό της και, (Δ) παραδειγματικές αποζημιώσεις για παράνομη επέμβαση.

Κατά την πρωτόδικη διαδικασία το αίτημα (Α) αποσύρθηκε.

Το πρωτόδικο Δικαστήριο αποφάνθηκε ότι οι εφεσίβλητοι, μετά τον τερματισμό των επιτάξεων, επενέβαιναν παράνομα και κατακρατούσαν την περιουσία των εφεσειόντων και κατέληξε ότι η παράνομη επέμβαση συνεπάγεται και την καταβολή αποζημιώσεων από τον αδικοπραγούντα. Στη συνέχεια απέρριψε τα δύο αιτήματα των εφεσειόντων για αποζημιώσεις και επίσης το αίτημά τους για παραδειγματικές αποζημιώσεις με την αιτιολογία, ότι δεν αποδείχθηκε η απώλεια διαφυγόντος κέρδους, η κατάληψη του κτιρίου από την Εθνική Φρουρά ήταν επιβεβλημένη και επίσης ότι οι ενάγοντες δεν χρησιμοποίησαν το κτίριο για αποκόμιση κέρδους. Τέλος αποφάσισε ότι, υπό τις συνθήκες, η συμπεριφορά των εφεσιβλήτων δεν ήταν καταπιεστική, αυθαίρετη ή αντισυνταγματική.

Οι εφεσείοντες προσβάλλουν το εύρημα ότι απέτυχαν να αποδείξουν απώλεια ή ζημιά και προσκόμισαν αυθεντίες από τις οποίες προκύπτει ότι το Δικαστήριο ενήργησε λανθασμένα απορρίπτοντας την απαίτηση για ενδιάμεσα κέρδη με το να αποδεχθεί ότι η ενοικιαστική αξία του ακινήτου ήταν μηδέν.

Αποφασίστηκε ότι:

1. Όπου αποδεικνύεται παράνομη κατοχή ακινήτου το μέτρο αποζημιώσεων είναι η αγοραία ενοικιαστική αξία του ακινήτου και όχι το όφελος που προσπορίζεται ο παράνομος κάτοχος από τη χρήση της γης ή η ακριβής απώλεια του ιδιοκτήτη.

2. Η θέση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι η κατάσταση στην οποία βρισκόταν το κτίριο κατά τον ουσιώδη χρόνο καθιστούσε την ενοικιαστική του αξία μηδενική, είναι εσφαλμένη. Η κατάσταση αυτή ήταν αποτέλεσμα των ενεργειών των εφεσιβλήτων στη συντήρηση του κτιρίου ή και στην πρόκληση ζημιών σε αυτό. Δεν θα έπρεπε, ως εκ τούτου, να επιτραπεί στους εφεσίβλητους να επικαλεσθούν τη δική τους αδικοπραξία για να αποφύγουν τις νομικές τους ευθύνες. Το δίκαιο της επιείκειας δεν θα βοηθήσει διάδικο να αντλήσει πλεονέκτημα από τη δική του αδικοπραξία. Το θέμα των αποζημιώσεων θα έπρεπε να είχε αποφασιστεί με αφετηρία την κατάσταση του κτιρίου πριν την πρόκληση των ζημιών ή μετά τις αναγκαίες επιδιορθώσεις.

3. Η αιτιολογία που δόθηκε για τη μη επιδίκαση παραδειγματικών αποζημιώσεων από το πρωτόδικο Δικαστήριο είναι ορθή. Ένας πρόσθετος λόγος για τη μη επιδίκαση παραδειγματικών αποζημιώσεων είναι το γεγονός ότι με την αγωγή τους οι εφεσείοντες δεν ζητούσαν την έξωση των εφεσιβλήτων και παράδοση κατοχής του υποστατικού αλλά περιορίστηκαν στο αίτημα για αποζημιώσεις.

Ενόψει των ανωτέρω, παραμερίζεται η απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου για απόρριψη της αγωγής αναφορικά με τα αιτήματα (Β) και (Γ) και διατάσσεται η επανεκδίκασή τους. Η απόφαση για απόρριψη του αιτήματος (Δ) επικυρώνεται.

Η έφεση επιτυγχάνει μερικώς. Διατάσσεται επανεκδίκαση επί των αιτημάτων (B) και (Γ) της Έκθεσης Aπαίτησης. Tα έξοδα της έφεσης επιδικάζονται υπέρ των εφεσειόντων.

Aναφερόμενες υποθέσεις:

Παπακόκκινου κ.ά. v. Θεοδοσίου (1991) 1 Α.Α.Δ. 379,

Kakoullou a.o. v. Kakoulli (1985) 1 C.L.R. 355,

Ttantis v. Hadjimichael a.o. (1982) 1 C.L.R. 301,

Ευθυβούλου κ.ά. v. Συμβουλίου Βελτιώσεως Κισσόνεργας κ.ά. (1998) 1 A.A.Δ. 1059,

Ναυτικός Όμιλος Πάφου v. Αρχής Λιμένων Kύπρου (1992) 1(B) Α.Α.Δ. 882,

Γενικός Εισαγγελέας v. Bahchecioglou κ.ά. (1998) 1 A.A.Δ. 426,

Strand Electric and Engineering Co. Ltd v. Brisford Ltd [1952] 1 All E.R. 796,

Swordheath Properties Ltd v. Tabet and Others [1979] 1 All E.R. 240

Inverugie Investments Ltd v. Hackett [1995] 3 All E.R. 841,

Rookes v. Barnard [1964] 1 All E.R. 367,

Improvement Board of Strovolos v. Republic (1983) 3(A) C.L.R. 434,

Papakokkinou a.ο. v. Kanther (1982) 1 C.L.R. 65.

Έφεση.

Έφεση από τους ενάγοντες κατά της απόφασης του Eπαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας (Λαούτας, Π.E.Δ., Λιάτσος, E.Δ.), που δόθηκε στις 31 Mαΐου, 1995 (Aρ. Aγωγής 3356/90), με την οποία απορρίφθηκε το αίτημα των εναγόντων εναντίον των εναγομένων για αποζημιώσεις για παράνομη κατοχή του ακινήτου τους.

Κυριακόπουλος, για τους Eφεσείοντες.

Στ. Χριστοδουλίδου, Δικηγόρος της Δημοκρατίας, για τους Eφεσίβλητους.

Cur. adv. vult.

ΑΡΤΕΜΗΣ, Δ.: Οι εφεσείοντες-ενάγοντες με την έφεση τους προσβάλλουν την απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου, με την οποία απορρίφθηκε το αίτημα τους εναντίον των εφεσίβλητων-εναγόμενων για αποζημιώσεις για παράνομη κατοχή του ακινήτου τους.

Τα βασικά γεγονότα της υπόθεσης είναι κατά το μέγιστο τους μέρος παραδεκτά και φαίνονται στις παραγράφους 1-5 της Έκθεσης Απαίτησης, τις οποίες οι εφεσίβλητοι παραδέχθηκαν στην Έκθεση Υπεράσπισης τους. Παραθέτουμε πιο κάτω το περιεχόμενο των πιο πάνω παραγράφων:

"1. Οι Ενάγοντες είναι οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες της ακίνητης ιδιοκτησίας που βρίσκεται στις οδούς Σάββα Ροτσίδη και Α. Διομήδη στην συνοικία Αράπ Αχμέτ στην Λευκωσία, και που περιγράφεται στο Πιστοποιητικό Εγγραφής Ακίνητης Ιδιοκτησίας αρ. 1398, σαν κτίριο γνωστό σαν ADRIAN COURT, με 8 Διαμερίσματα, 1 γραφείο με τρία δωμάτια, 2 υπόγεια και γκαράζ για 8-9 αυτοκίνητα, στο Τεμάχιο 168 του Τμήματος 27 του Κτηματολογικού Φύλλου/Σχεδίου ΧΧΙ/46.Ι και 38.4.ΙΙΙ.

2(1) Κατά ή περί τις 14.8.1974, οι Εναγόμενοι, διά της Εθνικής Φρουράς, μπήκαν και κατέλαβαν το πιο πάνω κτίριο και παρά τις κατ' επανάληψη ζητήσεις των Εναγόντων να εκκενώσουν και παραδώσουν αυτό αρνήθηκαν και αρνούνται να πράξουν τούτο.

(2) Για την παράνομη κατοχή του πιο πάνω κτιρίου οι Ενάγοντες καταχώρησαν την υπ' αριθμό 4431/77 Αγωγή του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας με την οποία αξίωναν αποζημιώσεις για παράνομη επέμβαση και ενοίκια και ζημιές στο πιο πάνω κτίριο και στο παρακείμενο κτίριο το γνωστό σαν ΔΙΟΜΗΔΗΣ ΚΟΡΤ.

(3) Στην πιο πάνω Αγωγή το Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας αποφάσισε, στις 18.4.1981, πως οι Ενάγοντες εδικαιούντο να αποζημιωθούν από τους Εναγόμενους για απωλεσθέντα ενοίκια μέχρι 31.5.1978 και άφησε το θέμα ενοικίων για την περίοδο επίταξης και το θέμα αποζημίωσης για ζημιές στο κτίριο να λυθεί σε μεταγενέστερο στάδιο, μετά τον τερματισμό της επίταξης και μετά που το κτίριο θα επεστρέφετο στους ιδιοκτήτες του. Οι Ενάγοντες θα αναφερθούν στην πιο πάνω Απόφαση κατά την δικάσιμο για την πλήρη σημασία και έννομο αποτέλεσμα της.

3(1) Για την περίοδο από 1.6.78 μέχρι 31.10.89 το πιο πάνω κτίριο κατείχετο με "Διατάγματα επίταξης" και για αυτήν την περίοδο οι Εναγόμενοι δέχτηκαν εκ συμφώνου με τους Ενάγοντες την έκδοση Απόφασης εναντίον τους για το ποσό που αναφέρεται σε Απόφαση του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας ημερομηνίας 2.11.1989.

(2) Η πιο πάνω Απόφαση δόθηκε κατόπιν γραπτής δήλωσης των δικηγόρων των μερών ότι το ποσό που συμφωνήθηκε "καλύπτει την επίταξη των ακινήτων συμπεριλαμβανομένου του Διαμερίσματος 10 της πολυκατοικίας ADRIAN COURT μέχρι τις 31.10.1989".

4. Για τις ζημιές στο πιο πάνω κτίριο οι Ενάγοντες κατεχώρησαν την Αγωγή 6046/86 η οποία συμβιβάστηκε εξώδικα και στις 14.9.1989 δόθηκε εκ συμφώνου Απόφαση υπέρ των Εναγόντων και κατά των Εναγομένων για το ποσό που αναφέρεται σ' αυτή.

5(1) Με επιστολή του δικηγόρου τους ημερομηνίας 4.12.1989 οι Ενάγοντες ζήτησαν από τον Γενικό Διευθυντή του Υπουργείου Άμυνας την εκκένωση και παράδοση ελεύθερης κατοχής του πιο πάνω κτιρίου, γνωρίζοντας ταυτόχρονα στους Εναγομένους ότι οι ιδιοκτήτες διαπραγματεύονταν την ενοικίαση της όλης πολυκατοικίας σε μισθωτές που αρνούνταν να συμβληθούν πριν μετακινηθεί το φυλάκιο της Εθνικής Φρουράς στο Διαμέρισμα 10 και στην στέγη της πολυκατοικίας.

(2) Με επιστολή του ημερομηνίας 14.2.1990 ο Γενικός Διευθυντής του Υπουργείου Άμυνας πληροφόρησε τους Ενάγοντες ότι η Εθνική Φρουρά αρνείται την εκκένωση του κτιρίου και θέτει όρους στην τυχόν ενοικίαση μέρους αυτής. Οι Ενάγοντες απάντησαν με επιστολή του δικηγόρου τους ημερομηνίας 20.2.1990, με την οποία εζητείτο η εκκένωση και παράδοση ελεύθερης κατοχής του πιο πάνω κτιρίου μέχρι τέλος Μαρτίου 1990, αλλά οι Εναγόμενοι αρνήθηκαν και εξακολουθούν να αρνούνται να πράξουν τούτο."

Με την αγωγή τους οι εφεσείοντες ζητούσαν (Α) αποζημιώσεις για ζημιές που προξενούνταν από τους εφεσίβλητους στην ακίνητη ιδιοκτησία τους, (Β) "ενδιάμεσα κέρδη" για την παράνομη κατοχή και χρήση του διαμερίσματος 10 και της οροφής της πολυκατοικίας από την 1.11.89 μέχρι τερματισμού της κατοχής, (Γ) £2.000 το μήνα ως "ενδιάμεσα κέρδη" για τη συνεχιζόμενη εξ επαγωγής (constructive) κατοχή και χρήση ολόκληρης της ακίνητης ιδιοκτησίας από 1.11.89 και μέχρι τον τερματισμό της και, (Δ) παραδειγματικές αποζημιώσεις για αντισυνταγματική και παράνομη επέμβαση στην ακίνητη ιδιοκτησία.

Κατά την πρωτόδικη διαδικασία το αίτημα (Α) για αποζημιώσεις για ζημιές στο ακίνητο αποσύρθηκε. Στην πρωτόδικη διαδικασία κατατέθηκαν διάφορα τεκμήρια και κατέθεσε ο Διευθυντής των εφεσειόντων και ο Ανδρέας Πανταζής, εκτιμητής ακίνητης περιουσίας, για τους εφεσείοντες, ενώ ο μοναδικός μάρτυρας των εφεσίβλητων ήταν ο Βοηθός Κτηματολογικός Λειτουργός στο Τμήμα Εκτιμήσεων. Οι δύο τελευταίοι έδωσαν μαρτυρία αναφορικά με την αγοραία ενοικιαστική αξία του ακινήτου.

Το πρωτόδικο Δικαστήριο, προβαίνοντας στο πρώτο εύρημα του, αποφάνθηκε ότι οι εφεσίβλητοι μετά τον τερματισμό των επιτάξεων επενέβαιναν παράνομα και κατακρατούσαν την περιουσία των εφεσειόντων καταλήγοντας στο συμπέρασμα ότι η παράνομη αυτή επέμβαση συνεπάγεται και την καταβολή αποζημιώσεων από τον αδικοπραγούντα.

Ακολούθως το Δικαστήριο αφού ανέλυσε τη νομολογία αναφορικά με το μέτρο αποζημιώσεων σε τέτοιες περιπτώσεις και αφού αναφέρθηκε στις αυθεντίες σχετικά με την αρχή επιδίκασης παραδειγματικών αποζημιώσεων, απέρριψε και τα δύο αιτήματα των εφεσειόντων. Επισημαίνοντας ότι η μαρτυρία του εκτιμητή των εφεσειόντων για την αγοραία ενοικιαστική αξία του ακινήτου βασιζόταν στην προϋπόθεση ότι το κτίριο θα έπρεπε να είχε επιδιορθωθεί πλήρως για να έχει την ενοικιαστική αξία στην οποία κατέληξε, απέρριψε τη μαρτυρία του δεχόμενος εκείνη του εκτιμητή των εφεσιβλήτων, που κατέληγε στο συμπέρασμα ότι λόγω της θέσης του κτιρίου, αλλά βασικά λόγω της πάρα πολύ άσχημης κατάστασης του, η αγοραία ενοικιαστική αξία του κτιρίου ήταν μηδέν. Το συμπέρασμα του Δικαστηρίου επί του προκειμένου, όπως φαίνεται στη σελ.12 της απόφασης είναι το πιο κάτω:

"Με την πιο πάνω κατάληξη μας διαπιστώνουμε ότι καταρρέει το υπόβαθρο υπολογισμού της ενοικιαστικής αξίας το οποίο χρησιμοποιήθηκε από τον κ. Πανταζή. Το εύρημα μας δεν μπορεί να είναι διαφορετικό και δεχόμαστε ότι η ενοικιαστική αξία ήταν μηδέν. Δεν προσφέρεται άλλη μαρτυρία η οποία να υποβοηθήσει το Δικαστήριο να καταλήξει σε εναλλακτική βάση υπολογισμού. Κατά τη γνώμη μας οι Ενάγοντες απέτυχαν να αποδείξουν την απώλεια διαφυγόντος κέρδους."

Απορρίπτοντας την απαίτηση και για παραδειγματικές αποζημιώσεις το πρωτόδικο Δικαστήριο δικαιολογεί τούτο με το εύρημα ότι η κατάληψη του κτιρίου από την Εθνική Φρουρά ήταν επιβεβλημένη, το γεγονός ότι οι ενάγοντες είχαν ήδη ανακτήσει αποζημιώσεις για τις ζημιές που προκλήθηκαν, την ύπαρξη πρότασης εκ μέρους των εφεσιβλήτων που απορρίφθηκε από τους εφεσείοντες και τέλος το γεγονός ότι οι ενάγοντες, όπως παρατήρησε δεν χρησιμοποίησαν το κτίριο για αποκόμιση κέρδους. Αποφάσισε δε ότι υπό τις συνθήκες η συμπεριφορά των εφεσιβλήτων δεν ήταν καταπιεστική, αυθαίρετη ή αντισυνταγματική.

Το αστικό αδίκημα της παράνομης επέμβασης σε ακίνητη ιδιοκτησία είναι αγώγιμο per se. Όπου όμως δεν αποδεικνύεται η ύπαρξη ζημιάς, μπορεί να επιδικαστούν μόνο ονομαστικές αποζημιώσεις και να μη δοθούν έξοδα ή ακόμη και να διαταχθεί ο ενάγων να καταβάλει έξοδα στον εναγόμενο. (Παπακόκκινου κ.ά. ν. Θεοδοσίου (1991) 1 Α.Α.Δ. 379, Kakoullou and Another v. Kakoulli (1985) 1 C.L.R. 355, Ttantis v. Hadjimichael and Another (1982) 1 C.L.R. 301 και Ευθυβούλου κ.ά. ν. Συμβουλίου Βελτιώσεως Κισσόνεργας κ.ά. (1998) 1 A.A.Δ. 1059).

Όπου αποδεικνύεται παράνομη κατοχή ακινήτου το μέτρο αποζημιώσεων είναι η αγοραία ενοικιαστική αξία του ακινήτου και όχι το όφελος που προσπορίζεται ο παράνομος κάτοχος από τη χρήση της γης ή η ακριβής απώλεια του ιδιοκτήτη. Το κριτήριο είναι αντικειμενικό, αλληλένδετο με την ενοικιαστική αξία της περιουσίας (Ναυτικός Όμιλος Πάφου ν. Αρχής Λιμένων Kύπρου (1992) 1(B) Α.Α.Δ. 882). Η καταβολή αποζημιώσεων με βάση τις πιο πάνω αρχές επιβάλλεται, έστω και αν ο ιδιοκτήτης δεν θα μπορούσε να χρησιμοποιήσει ο ίδιος την περιουσία ή να την ενοικιάσει (Γενικός Εισαγγελέας ν. Βαhchecioglou και Άλλος (1998) 1 A.A.Δ. 426 όπου γίνεται αναφορά σχετικά με το θέμα στην Strand Electric and Engineering Co. Ltd v. Brisford Ltd [1952] 1 All E.R. 796).

Οι εφεσείοντες προσβάλλουν το εύρημα ότι απέτυχαν να αποδείξουν απώλεια ή ζημιά και παραθέτουν σειρά αποφάσεων που ασχολούνται με το θέμα των αποζημιώσεων. Μεταξύ άλλων αναφέρονται και στο πιο κάτω απόσπασμα από την υπόθεση Swordheath Properties Ltd v. Tabet and Others [1979] 1 All E.R. p.240 στη σελ.242:

"Ιt appears to me to be clear, both as a matter of principle and of authority, that in a case of this sort the plaintiff, when he has established that the defendant has remained on as a trespasser in residential property, is entitled, without bringing evidence that he could or would have let the property to someone else in the absence of the trespassing defendant, to have as damages for the trespass the value of the property as it would fairly be calculated, and, in the absence of anything special in the particular case it would be the ordinary letting value of the property that would determine the amount of damages."

Σε μετάφραση:

"Φαίνεται ότι είναι καθαρό, ότι τόσο ως θέμα αρχής αλλά και αυθεντιών, σε υπόθεση αυτού του είδους ο ενάγων, όπου αποδεικνύει ότι ο εναγόμενος παραμένει παράνομα σε ακίνητη ιδιοκτησία, δικαιούται, χωρίς να παρουσιάσει μαρτυρία ότι θα μπορούσε ή ότι επροτίθετο να ενοικιάσει την ιδιοκτησία σε κάποιον άλλον αν δεν την κατείχε παράνομα ο εναγόμενος, να ανακτά ως αποζημιώσεις από την παράνομη επέμβαση την αξία της περιουσίας όπως θα μπορούσε δίκαια να υπολογιστεί. και, στην απουσία ειδικών περιστάσεων η συνήθης ενοικιαστική αξία της ιδιοκτησίας θα αποφάσιζε το ποσό των αποζημιώσεων".

Περαιτέρω, αναφέρθηκαν και στην υπόθεση Inverugie Investments Ltd v. Hackett [1995] 3 All E.R. 841, από την οποία παραθέτουμε σχετικό απόσπασμα από τη σελ. 845:

"Ιn Stoke-on-Trent City Council v W & J Wass Ltd [1988] 3 All E.R. 394 at 402, [1988] 1 WLR 1406 at 1416 Nicholls LJ called the underlying principle in these cases the "user principle". The plaintiff may not have suffered any actual loss by being deprived of the use of his property. But under the user principle he is entitled to recover a reasonable rent for the wrongful use of his property by the trespasser. Similarly, the trespasser may not have derived any actual benefit from the use of the property. But under the user principle he is obliged to pay a reasonable rent for the use which he has enjoyed."

Σε μετάφραση:

"Στην υπόθεση Stoke-on-Trent City Council v. W & J Wass Ltd [1988] 3 All ER 394 στην 402, [1988] 1 WLR 1406 στη 1416 ο Νicholls LJ κατονόμασε την αρχή σε τέτοιες υποθέσεις ως την "αρχή χρήσης". Ο ενάγων μπορεί να μην έχει υποστεί οποιαδήποτε πραγματική απώλεια με το να στερηθεί της χρήσης της περιουσίας του. Αλλά κάτω από την αρχή χρήσης δικαιούται να ανακτήσει ένα λογικό ενοίκιο για την παράνομη χρήση της περιουσίας του από τον παρανόμως επεμβαίνοντα. Παρομοίως, εκείνος που επεμβαίνει παράνομα μπορεί να μην έχει αποκομίσει οποιοδήποτε πραγματικό όφελος από την χρήση της περιουσίας. Αλλά κάτω από την αρχή χρήσης υποχρεούται να πληρώσει εύλογο ενοίκιο για τη χρήση της οποίας επωφελήθηκε."

Προκύπτει από τις αρχές που εκφράζονται στις πιο πάνω αυθεντίες και τα γεγονότα ότι το Δικαστήριο προχώρησε πάνω σε λανθασμένη βάση για να απορρίψει την απαίτηση των εφεσειόντων για ενδιάμεσα κέρδη με το να αποδεχθεί ότι η ενοικιαστική αξία ήταν μηδέν. Σε όποιο μέτρο το εύρημα αυτό σημαίνει ότι η απαίτηση απορρίφθηκε γιατί οι εφεσείοντες δεν θα μπορούσαν να ενοικιάσουν το ακίνητο, τούτο είναι αντίθετο με τις αυθεντίες. Στη βάση δε ότι το ακίνητο δεν είχε καμμιά ενοικιαστική αξία, το εύρημα είναι λανθασμένο ενόψει της μαρτυρίας, γιατί πέρα από τη θέση που εκφράζεται στις πιο πάνω αυθεντίες σε σχέση με το τι πρέπει ν' αποδεικνύεται, έχουμε να παρατηρήσουμε ότι, όπως αναφέραμε πιο πάνω, σε προηγούμενες δικαστικές διαδικασίες το Δικαστήριο επεδίκασε αποζημιώσεις για ενδιάμεσα διαφυγόντα κέρδη και επιπρόσθετα εξέδωσε και απόφαση επί του ιδίου θέματος σε άλλη διαδικασία εκ συμφώνου. Θεωρούμε λανθασμένη τη θέση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι η κατάσταση στην οποία βρισκόταν το κτίριο κατά τον ουσιώδη χρόνο, καθιστούσε την ενοικιαστική αξία του ακινήτου μηδενική. Παρατηρούμε ότι η κατάσταση αυτή ήταν αποτέλεσμα των ενεργειών των εφεσίβλητων στη συντήρηση του κτιρίου ή και στην πρόκληση ζημιών σε αυτό και ότι δεν θα έπρεπε να επιτραπεί στους εφεσίβλητους να επικαλεσθούν τη δική τους αδικοπραξία για να αποφύγουν τις νομικές τους ευθύνες. Η θέση αυτή προβάλλεται και ως επιχείρημα εκ μέρους των εφεσειόντων με αναφορά στην υπόθεση Improvement Board of Strovolos v. The Republic (1983) 3(A) C.L.R. 434 και στο σύγγραμμα Spry "Equitable Remedies", 2η Έκδοση, όπου στη σελ. 232 αναφέρεται ότι κανένα Δικαστήριο που απονέμει το δίκαιο της επιείκειας δεν θα βοηθήσει διάδικο να αντλήσει πλεονέκτημα από τη δική του αδικοπραξία. Το θέμα των αποζημιώσεων θα έπρεπε να είχε αποφασιστεί με αφετηρία την κατάσταση στην οποία βρισκόταν το κτίριο πριν την πρόκληση των ζημιών ή μετά τις αναγκαίες επιδιορθώσεις.

Στο δίκαιο που διέπει το θέμα παραδειγματικών αποζημιώσεων, εξέχουσα θέση κατέχει η αγγλική απόφαση στην υπόθεση Rookes v. Barnard [1964] 1 All E.R. 367, όπου τέθηκαν οι προϋποθέσεις που δικαιολογούν την επιδίκαση τέτοιων αποζημιώσεων. Στην Papakokkinou and Others v. Kanther (1982) 1 C.L.R. 65, το Εφετείο, χωρίς να αποφανθεί τελικά αν οι αρχές της Rookes v. Barnard τυγχάνουν εφαρμογής στην Κύπρο, προτίμησε την ευρύτερη αρχή που επιτρέπει επιδίκαση παραδειγματικών αποζημιώσεων όπου η διαγωγή του εναγόμενου είναι τόσο αξιόμεμπτη ώστε να αρμόζει επιβολή τιμωρίας από πολιτικό δικαστήριο. Αξιόμεμπτη διαγωγή είναι εκείνη που συνοδεύεται από έντονα στοιχεία αλαζονείας, θρασύτητας ή αθέμιτου κίνητρου, ιδιαίτερα όταν τείνει να ταπεινώσει το θύμα του αδικήματος.

Αναφορικά με την απόρριψη του αιτήματος για παραδειγματικές αποζημιώσεις παρατηρούμε τα ακόλουθα. Επισημαίνουμε πως με την αγωγή τους οι εφεσείοντες δεν ζητούσαν την έξωση των εφεσιβλήτων και παράδοση κατοχής του υποστατικού αλλά περιορίστηκαν στο αίτημα για αποζημιώσεις. Έτσι, και για το λόγο αυτό επιπρόσθετα με το σκεπτικό του πρωτόδικου Δικαστηρίου πρέπει να επικυρώσουμε την απόρριψη της απαίτησης για παραδειγματικές αποζημιώσεις.

Κάτω από το φως των πιο πάνω, η απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου για απόρριψη της αγωγής αναφορικά με τα αιτήματα (Β) και (Γ) στην Έκθεση Απαίτησης παραμερίζεται. Η απόφαση για απόρριψη του αιτήματος (Δ) για παραδειγματικές αποζημιώσεις επικυρώνεται. Διατάσσεται η επανεκδίκαση επί των αιτημάτων (Β) και (Γ) της Έκθεσης Απαίτησης από άλλο Δικαστήριο.

Τα έξοδα της έφεσης επιδικάζονται υπέρ των εφεσειόντων.

cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

	CyLaw \| Αναφορικά μ'εμάς \| Επικοινωνία