Άλκης X. Xατζήκυριακος (Mπισκότα Φρου-Φρου) Λτδ. ν. Terzian Trading House Ltd. (Aρ. 2) (1998) 1 ΑΑΔ 1292

Ενοικιοστάσιο — Ιδιοκτήτης και Ενοικιαστής — Αύξηση ενοικίου — Ενοικίαση δυνάμει σύμβασης ενοικίασης η οποία κατά τη λήξη της σύμβασης, μετατράπηκε σε θέσμια ενοικίαση — Όρος στη σύμβαση ενοικίασης για δικαίωμα ανανέωσης της ενοικίασης κάθε δύο χρόνια έναντι καταβολής αυξημένου ενοικίου — Το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν έλαβε υπόψη τον όρο για αύξηση του ενοικίου, αφού η σύμβαση ενοικίασης δεν είχε ανανεωθεί και ο ενοικιαστής κατείχε το υποστατικό ως θέσμιος ενοικιαστής — Οποιαδήποτε αύξηση ενοικίου που καταβλήθηκε μετά τη λήξη της σύμβασης ενοικίασης, δόθηκε μέσα στα πλαίσια του Άρθρου 8(2) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983 (Ν. 23/83) — Επικύρωση της πρωτόδικης απόφασης κατ' έφεση.

Έξοδα — Έξοδα δίκης — Διακριτική εξουσία του πρωτόδικου Δικαστηρίου — Ο κανόνας είναι ότι ακολουθούν το αποτέλεσμα της δίκης.

Η εφεσίβλητη-ενοικιάστρια κατείχε το επίδικο κατάστημα ως θέσμια ενοικιάστρια, αφού όταν έληξε η σύμβαση ενοικίασης, που είχε με την εφεσείουσα-ιδιοκτήτρια, δεν την ανανέωσε. Το ενοίκιο που ήταν υποχρεωμένη να πληρώνει δυνάμει της σύμβασης ενοικίασης ήταν £700 τον μήνα.

Το ενοικιαστήριο έγγραφο, ημερομηνίας 17.11.1988, περιείχε όρο για ανανέωση της ενοικίασης κάθε δύο χρόνια έναντι ενοικίου αυξανόμενου κατά 10% υπό την προϋπόθεση παροχής γραπτής ειδοποίησης από την εφεσίβλητη προς την εφεσείουσα, τρεις μήνες πριν την εκπνοή της ενοικίασης. Το δικαίωμα αυτό ουδέποτε ασκήθηκε. Το ενοίκιο όμως αυξήθηκε διαδοχικά κατά 10%, ανά διετία, ώστε από την 1.12.1992 και μέχρι την καταχώρηση της έφεσης, να ανερχόταν σε £847 το μήνα.

Η εφεσείουσα καταχώρησε αίτηση στις 28.12.1994 αξιώνοντας αύξηση από την εφεσίβλητη κατά 14% από 1.12.1994 πλέον τόκους υπερημερίας. Στήριξε το αίτημά της στον ισχυρισμό ότι είχε συμφωνηθεί, «δυνάμει ρητού όρου», η αύξηση του ενοικίου κατά 14% ανά διετία.

Από τη μαρτυρία και τα τεκμήρια που παρουσιάσθηκαν ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου διαφάνηκε ότι η εφεσίβλητη ήταν θέσμια ενοικιάστρια από το 1990, οπότε έληξε το ενοικιαστήριο έγγραφο. Ο ισχυρισμός για όρο που προνοούσε αύξηση κατά 14% ανά διετία, δεν αποδείχτηκε. Στην εξέλιξη της μαρτυρίας ο ισχυρισμός αυτός μετατράπηκε σε ισχυρισμό για συμφωνία αύξησης κατά 10% μόνο ανά διετία, σε συνδυασμό με το δικαίωμα της εφεσίβλητης για ανανέωση της ενοικίασης.

Το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε την αίτηση με το αιτιολογικό ότι η εφεσείουσα δεν απέδειξε ότι δικαιούτο αύξηση κατά 14% ή κατά 10%, αφού ούτε ρητός όρος για τέτοια αύξηση αποδείχθηκε, ούτε ανανέωση της ενοικίασης. Έκρινε επίσης ότι αν ήθελε θεωρηθεί ότι στόχος της αίτησης ήταν ο καθορισμός δίκαιου ενοικίου σύμφωνα με το άρθρο 8 του Νόμου 23/83, όπως τροποποιήθηκε, τότε, ελλείψει ικανοποιητικής μαρτυρίας που να δικαιολογεί την αύξηση ή τη μείωσή του, δίκαιο ήταν εκείνο των £847 τον μήνα, ποσό ίσο προς το ήδη πληρωνόμενο.

Ο λόγος έφεσης που πρόβαλε η εφεσείουσα ήταν, ότι εσφαλμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο αγνόησε τη γραπτή συμφωνία των διαδίκων. Επίσης ότι εφάρμοσε εσφαλμένα το νόμο και ειδικώτερα τη δεύτερη επιφύλαξη της παρ. (2) του Άρθρου 8 του Νόμου 23/83, όπως τροποποιήθηκε με το Νόμο 51/83, κρίνοντας ότι, επειδή ο ενοικιαστής έγινε θέσμιος και η συμβατική ενοικίαση μετατράπηκε σε θέσμια, δεν ισχύει η "προσυμφωνία" - όπως τη χαρακτηρίζει - αυξήσεως, αλλά υπερισχύει ο Νόμος.

Εφεσιβλήθηκε επίσης και το μέρος της απόφασης για καταβολή των εξόδων της δίκης από την εφεσείουσα.

Αποφασίστηκε ότι:

1. Ο χειρισμός της υπόθεσης από το πρωτόδικο Δικαστήριο είναι ορθός. Το Δικαστήριο ερμήνευσε και εφάρμοσε ορθά το Άρθρο 8(2) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου 23/83 όπως τροποποιήθηκε και τη σχετική νομολογία.

2. Είναι πρόδηλο ότι η κατά 10% αύξηση που δόθηκε διαδοχικά ανά διετία μέχρι το 1992, δόθηκε μέσα στα πλαίσια του Άρθρου 8(2) του Νόμου.

3. Εύλογα το πρωτόδικο Δικαστήριο, κάτω από τις περιστάσεις της παρούσας υπόθεσης, αποφάσισε μέσα στα πλαίσια της διακριτικής του εξουσίας, όπως τα έξοδα ακολουθήσουν το αποτέλεσμα της δίκης.

Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα.

Aναφερόμενες υποθέσεις:

Katsikides v. Constantinides (1969) 1 A.A.Δ. 31,

Katsikides v. Constantinides (1970) 1 A.A.Δ. 147,

Level Tachexcars Ltd v. Kargotis (1970) 1 C.L.R. 163,

Meitz a.ο. v. Pelengaris (1977) 1 C.L.R. 226,

Demetriou a.ο. v. Ioannides (1982) 1 C.L.R. 16.

Έφεση.

Έφεση από την αιτήτρια κατά της απόφασης του Δικαστηρίου Eλέγχου Eνοικιάσεων Λεμεσού - Πάφου (Δερμοσονιάδης, Π.) που δόθηκε στις 11 Oκτωβρίου, 1996 (Aρ. Aίτησης K.81/94) με την οποία απορρίφθηκε η αίτησή της για αύξηση του ενοικίου κατά 14% ανά διετία.

Μ. Κ. Σάββα, για την Εφεσείουσα.

Α. Γιωρκάτζης, για την Εφεσίβλητη.

Cur. adv. vult.

ΧΡΥΣΟΣΤΟΜΗΣ, Δ.: Την απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Δικαστής Γαβριηλίδης.

ΓΑΒΡΙΗΛΙΔΗΣ, Δ.: Στις 17/11/1988 η εφεσείουσα-ιδιοκτήτρια συνήψε με την εφεσίβλητη-ενοικιάστρια γραπτή σύμβαση ενοικίασης ενός καταστήματος στην οδό Ανεξαρτησίας, στη Λεμεσό, με ενοίκιο £700 το μήνα.

Το ενοικιαστήριο έγγραφο περιλάμβανε πρόνοια (όρος 15) σύμφωνα με την οποία η εφεσίβλητη είχε το δικαίωμα ανανέωσης της ενοικίασης κάθε δύο χρόνια έναντι ενοικίου αυξανόμενου κατά 10%. Για να επιτευχθεί η ανανέωση, η εφεσίβλητη είχε υποχρέωση να δώσει σχετική γραπτή προειδοποίηση στην εφεσείουσα τρεις μήνες πριν την εκπνοή της ενοικίασης. Το δικαίωμα αυτό ουδέποτε ασκήθηκε. Το ενοίκιο, όμως, αυξήθηκε διαδοχικά κατά 10%, ανά διετία, ώστε, από την 1/12/1992 και μέχρι την καταχώριση της έφεσης, να ανέρχεται στο ποσό των £847 το μήνα.

Με την αίτησή της, που καταχωρήθηκε στις 28/12/1994, η εφεσείουσα αξίωσε αύξηση από την εφεσίβλητη κατά 14% από 1/12/1994 πλέον τόκους υπερημερίας. Στήριξε το αίτημα της στον ισχυρισμό ότι είχε συμφωνηθεί "δυνάμει ρητού όρου" η αύξηση του ενοικίου κατά 14% με τη λήξη της πρώτης διετίας, ισχυρισμός ο οποίος επαναλήφθηκε αναφορικά με νέα αύξηση με τη λήξη της δεύτερης διετίας.

Από τη μαρτυρία και τα τεκμήρια που παρουσιάσθηκαν ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου διεφάνη ότι η εφεσίβλητη ήταν θέσμια ενοικιάστρια από το 1990, οπότε έληξε το ενοικιαστήριο έγγραφο. Ο ισχυρισμός για όρο που προνοούσε αύξηση κατά 14%, ανά διετία, δεν αποδείχτηκε. Στην εξέλιξη της μαρτυρίας ο ισχυρισμός αυτός μετατράπηκε σε ισχυρισμό για συμφωνία αύξησης κατά 10% μόνο, ανά διετία, σε συνδυασμό με δικαίωμα της εφεσίβλητης να ανανεώνει την ενοικίαση αφού δώσει τρεις μήνες σχετική προειδοποίηση (όρος 15). Τέτοια, όμως, προειδοποίηση ποτέ δε δόθηκε. Παρόλον τούτο, το ενοίκιο, όπως ήδη αναφέραμε, αυξήθηκε διαδοχικά κατά 10%, ανά διετία, από τη λήξη της σύμβασης μέχρι και το 1992.

Με την αίτηση της εφεσείουσας δεν ζητήθηκε από το πρωτόδικο Δικαστήριο ο καθορισμός του "δικαίου ενοικίου" σύμφωνα με τη σχετική νομοθεσία. Ζητήθηκε να καθορισθεί το ενοίκιο στις £965,58σ - ποσό ίσο προς το πληρωνόμενο ενοίκιο αυξανόμενο κατά 14%, ή, όπως τελικά μετατράπηκε η αξίωση, στις £931,70σ -ποσό ίσο προς το πληρωνόμενο- ενοίκιο αυξανόμενο κατά 10%. Βάση της απαίτησης ήταν πάντοτε ισχυριζόμενη προϋπάρχουσα συμφωνία την οποία, κατά την εφεσείουσα, η εφεσίβλητη αρνείτο να τιμήσει.

Το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε την αίτηση με το αιτιολογικό ότι η εφεσείουσα δεν απέδειξε ότι εδικαιούτο αύξηση κατά 14% ή κατά 10%, ως η αξίωση της, αφού, ούτε "ρητός όρος" για αύξηση κατά 14%, ανά διετία, ούτε ανανέωση της ενοικίασης βάσει του όρου 15 αποδείχτηκε. Το μόνο που προέκυψε από την ακρόαση ήταν ότι η εφεσίβλητη ήταν θέσμια ενοικιάστρια από το 1990, όταν έληξε το ενοικιαστήριο έγγραφο, χωρίς να τεθεί ποτέ σε λειτουργία ο όρος 15. Έτσι το μηνιαίο ενοίκιο παρέμεινε στο ποσό των £847.

Διαζευκτικά, το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ότι, εάν ήθελε θεωρηθεί ότι με την αίτηση εζητείτο ο καθορισμός δικαίου ενοικίου από το Δικαστήριο σύμφωνα με το άρθρο 8 του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου 23/1983, όπως τροποποιήθηκε, τότε, ελλείψει ικανοποιητικής μαρτυρίας που να δικαιολογεί την αύξηση ή τη μείωση του, δίκαιο ενοίκιο ήταν εκείνο των £847 το μήνα, ποσό δηλαδή ίσο προς το ήδη πληρωνόμενο.

Προτού προχωρήσουμε στην εξέταση των λόγων έφεσης που προβάλλονται πρέπει να τονίσουμε ότι, κατά την κρίση μας, ορθά το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε την αίτηση με το αιτιολογικό ότι η εφεσείουσα δεν απέδειξε ότι εδικαιούτο, βάσει οποιασδήποτε συμφωνίας, αύξηση κατά 14% ή 10% και, επίσης, ορθά έκρινε ότι με την αίτηση δεν επιδιώκετο ο καθορισμός του δικαίου ενοικίου από το Δικαστήριο βάσει του νόμου. Το αίτημα για οποιαδήποτε "άλλη θεραπεία" δεν μπορεί να στηρίξει αφ' εαυτού την αλλαγή αυτής τούτης της βάσης ή της αιτίας (cause) της αίτησης. Τούτου δοθέντος, δεν θεωρούμε σκόπιμο να ασχοληθούμε με εκείνους τους λόγους έφεσης που άπτονται του πιο πάνω διαζευκτικού ευρήματος του πρωτόδικου Δικαστηρίου.

Προβάλλεται ως λόγος έφεσης ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα και κατ' αντίθεση προς το νόμο δεν έλαβε υπόψη του τη γραπτή συμφωνία των διαδίκων, σύμφωνα με την οποία ο ενοικιαστής συμφωνεί να καταβάλλει στον ιδιοκτήτη αύξηση 10%, κάθε δύο χρόνια, η οποία περιέχεται στο ενοικιαστήριο έγγραφο ημερομηνίας 7/11/1988, σαν όρος 15 αυτού και, εσφαλμένα δεν επέβαλε την εφαρμογή της. Και, επιπλέον, ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα εφάρμοσε το νόμο και ειδικότερα τη δεύτερη επιφύλαξη της παραγράφου (2) του άρθρου 8 του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου 23/83, όπως τροποποιήθηκε με το Νόμο 51/83, κρίνοντας και/ή αποφασίζοντας ότι "επειδή δε δόθηκε γραπτή ειδοποίηση ανανέωσης του ενοικιαστηρίου εγγράφου, σύμφωνα με τον όρο 15 αυτού και, επειδή ο ενοικιαστής έγινε θέσμιος και η συμβατική ενοικίαση μετατράπηκε σε θέσμια, δεν ισχύει η "προσυμφωνία" - όπως τη χαρακτηρίζει - αυξήσεως αλλά υπερισχύει ο Νόμος.".

Δε συμφωνούμε με τη θέση αυτή της συνηγόρου της εφεσείουσας. Ορθά το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν έλαβε υπόψη την πρόνοια του όρου 15 της σύμβασης ενοικίασης για αύξηση κατά 10%, μετά τη μετατροπή της συμβατικής ενοικιάσεως σε θέσμια από το 1990, επειδή, ακριβώς, η ενοικίαση είχε μετατραπεί σε θέσμια αφ' ης στιγμής δεν ελειτούργησε ο όρος 15 με την άσκηση του δικαιώματος ανανέωσης με γραπτή προειδοποίηση και η εφεσίβλητη συνέχισε να παραμένει στο κατάστημα. Το Δικαστήριο ερμήνευσε και εφάρμοσε ορθά τις αποφάσεις του Ανωτάτου Δικαστηρίου στις υποθέσεις Katsikides v. Constantinides (1969) 1 Α.Α.Δ. 31, Katsikides v. Constantinides (1970) 1 Α.Α.Δ. 147, Level Tachexcars Ltd. v. Kargotis (1970) 1 Α.Α.Δ. 163, Elli Meitz a.a. v. Andreas Pelengaris (1977) 1 Α.Α.Δ. 226, Chrystalla Demetriou a.a. v. Savvas Ioannides (1982) 1 Α.Α.Δ. 16. Το ίδιο ισχύει και για την ερμηνεία που έδωσε στη δεύτερη επιφύλαξη στο άρθρο 8(2) του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου 23/83, όπως τροποποιήθηκε, σύμφωνα με την οποία, σε περίπτωση θέσμιας ενοικίασης,

"... είναι νόμιμον δια ιδιοκτήτην και τον ενοικιαστήν να έλθουν εις διαπραγματεύσεις και δια γραπτής συμφωνίας να συμφωνήσουν ετέραν αύξησιν του ενοικίου νοουμένου ότι η τελευταία αύτη αύξησις δεν θα υπερβαίνη το εκάστοτε καθοριζόμενον ανώτατον ποσοστόν αυξήσεως του ενοικίου συμφώνως προς τας διατάξεις του εδαφίου (4) του παρόντος άρθρου και ότι ουδεμία τοιαύτη αύξησις θα λαμβάνη χώραν προ της παρελεύσεως δύο ετών από της ημερομηνίας καθ΄ ην ο ενοικιαστής έλαβε κατοχήν του ακινήτου ή από της ημερομηνίας της τελευταίας αυξήσεως ενοικίου."

Είναι πρόδηλο ότι η κατά 10% αύξηση του ενοικίου, που δόθηκε διαδοχικά ανά διετία μέχρι το 1992, δεν δόθηκε μέσα στα πλαίσια του όρου 15 της σύμβασης ενοικίασης, αφού δεν προηγήθηκε γραπτή προειδοποίηση εκ μέρους της εφεσίβλητης για ανανέωση της, αλλά δόθηκε μέσα στα πλαίσια του άρθρου 8(2) του Νόμου.

Με την έφεση προσβάλλεται, επίσης, ως εσφαλμένη η απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου να καταδικάσει την εφεσείουσα στην καταβολή £300 έξοδα της δίκης. Δεν συμφωνούμε ούτε με αυτή τη θέση. Κρίνουμε ότι, κάτω από τις περιστάσεις της υπόθεσης, εύλογα το πρωτόδικο Δικαστήριο αποφάσισε, μέσα στα πλαίσια της διακριτικής εξουσίας που έχει αναφορικά με το ζήτημα των εξόδων, όπως αυτά ακολουθήσουν το αποτέλεσμα της δίκης. Το ίδιο ισχύει και για το ύψος των εξόδων που επιδικάστηκαν.

Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα.

H έφεση απορρίπτεται με έξοδα.

cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

	CyLaw \| Αναφορικά μ'εμάς \| Επικοινωνία