ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
Έρευνα - - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων


(1998) 1 ΑΑΔ 2092

ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ

ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ

 

ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΕΦΕΣΗ ΑΡ. 9572.

ΕΝΩΠΙΟΝ: ΝΙΚΗΤΑ, ΚΑΛΛΗ, ΚΡΑΜΒΗ, Δ.Δ.

Μεταξύ:

Κώστα Χ" Χρίστου Φαντάρου,

Εφεσείοντα-Αιτητή

και

Κυπριακής Δημοκρατίας,

Εφεσίβλητης-Αποζημιούσας Αρχής

_____________________

13 Νοεμβρίου, 1998.

Για τον εφεσείοντα: Γ. Φαίδωνος.

Για την εφεσίβλητη: Στ. Στυλιανίδης.

____________________

Νικήτας, Δ.: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει

ο Δικαστής Π. Καλλής.

____________________

Α Π Ο Φ Α Σ Η

ΚΑΛΛΗΣ, Δ.: Ο εφεσείοντας ήταν ιδιοκτήτης του κτήματος με αρ. εγγραφής 7637 στο χωριό Μουτταγιάκα έκτασης 391 τ.μ. ("το επίδικο κτήμα"). Με διάταγμα απαλλοτρίωσης ημερ. 20.9.91 η εφεσίβλητη απαλλοτρίωσε μέρος του επίδικου κτήματος έκτασης 270 τ.μ..

Λόγω διαφωνίας μεταξύ των μερών, αναφορικά με το ποσό της πληρωτέας αποζημίωσης, ο εφεσείων αποτάθηκε στο δικαστήριο για τον καθορισμό της. Εκτός από τον καθορισμό της πληρωτέας αποζημίωσης για την απαλλοτρίωση των 270 τ.μ. ζήτησε και τον καθορισμό της πληρωτέας αποζημίωσης για την επιζήμια επίδραση για το υπόλοιπο μέρος του τεμαχίου - έκτασης 121 τ.μ.. Ζήτησε, επίσης, τόκους και ενοίκια για την επίταξη.

Ο εκτιμητής του εφεσείοντα - Χρίστος Μουζούρης - εκτίμησε την αξία της απαλλοτριωθείσας έκτασης γης στις £50 το τ.μ.. Σύμφωνα με την εκτίμηση του το ποσό της πληρωτέας αποζημίωσης ήταν της τάξης των £13,500 (270 τ.μ. Χ £50 = £13,500). Αναφορικά με την επιζήμια επίδραση ήταν η θέση του ότι αυτή πρέπει να φθάνει το 70% της αξίας της γης που απαλλοτριώθηκε - την οποία υπολόγισε σε £50 το τ.μ.. Με αυτό το συλλογισμό καθόρισε την πληρωτέα αποζημίωση για τα 121 τ.μ. στις £4,200 (121 τ.μ. Χ 70/100 Χ 50 = 4,200). Με βάση λοιπόν την εκτίμηση του Χρίστου Μουζούρη το συνολικό ποσό της πληρωτέας αποζημίωσης ήταν της τάξης των £17,700 (13,500 + 4,200 = £17,700).

Οι λόγοι που οδήγησαν τον εκτιμητή του εφεσείοντα στην πιο πάνω εκτίμηση έχουν ως εξής:

Στο πιστοποιητικό ιδιοκτησίας το επίδικο κτήμα περιγράφεται σαν χωράφι. ΄Ηταν, όμως, η θέση του Χρίστου Μουζούρη, ότι για σκοπούς καθορισμού της αποζημίωσης έπρεπε να συγκριθεί με οικόπεδα γιατί είχε όλα τα χαρακτηριστικά και πλεονεκτήματα ενός οικοπέδου. Βρίσκεται μέσα σε περιοχή παροχής ηλεκτρικού ρεύματος, τηλεφώνου και υδατοπρομήθειας. Εφάπτεται τριών δημόσιων δρόμων. Η περιοχή στην οποία βρίσκεται είναι ωραία, ακριβή και αναπτυγμένη και έχει μεγάλη ζήτηση. Γειτνιάζει με την περιοχή των "Καλόγηρων" που είναι μια αναπτυγμένη και ακριβοπληρωμένη περιοχή. Επειδή πρόκειται για μικρή έκταση γης, με τυπική διαδικασία και λίγα έξοδα θα μπορούσε να μετονομαστεί σε οικόπεδο, χωρίς να έχει την υποχρέωση ο ιδιοκτήτης του να παραχωρήσει 15% για πράσινο, 20% για εξωτερικούς ή εσωτερικούς δρόμους με πεζοδρόμια και 4% χώρους δημόσιας στάθμευσης. Η μικρή του έκταση του παρέχει τη δυνατότητα να αναπτυχθεί εύκολα και με λίγα έξοδα σε σύγκριση με τα χωράφια τα οποία χρειάζονται πολύ περισσότερα έξοδα για να μετατραπούν σε οικόπεδα.

Αναφορικά με το ενοίκιο για την επίταξη ο εκτιμητής Μουζούρης το καθόρισε στο 0.5% πάνω στο ποσό της αποζημίωσης και εισηγήθηκε ότι το ετήσιο ενοίκιο πρέπει να είναι £88.50 το χρόνο από την ημερομηνία της επίταξης μέχρι την πληρωμή. Αυτή η θέση του δεν αντικρούσθηκε από την άλλη πλευρά.

Η εφεσίβλητη έθεσε ενώπιον του δικαστηρίου τη μαρτυρία δύο μαρτύρων - του εκτιμητή Δημήτρη Δημητρίου και του Λειτουργού Πολεοδομίας Χαρ. Αναγιωτού.

Ο εκτιμητής της εφεσίβλητης - Δημητρίου - υπολόγισε την αξία της απαλλοτριωθείσας έκτασης γης στις £12 το τ.μ. με αποτέλεσμα το ποσό της πληρωτέας αποζημίωσης να ήταν της τάξης των £3,240 (270 τ.μ. Χ 12). Πρόσθεσε 50% επιζήμια επίδραση πάνω στο υπόλοιπο της γης που δεν είχε απαλλοτριωθεί και υπολόγισε την επιζήμια επίδραση στο ποσό των £726 (121 τ.μ. Χ 50/100 Χ 12 = £726). ΄Ετσι με βάση την εκτίμηση του το συνολικό ποσό της πληρωτέας αποζημίωσης ήταν £3,966 και για στρογγυλό αριθμό £4,000.

Η βάση της εκτίμησης του εκτιμητή Δημητρίου στηριζόταν σε συγκριτικές πωλήσεις αναφορικά με χωράφια. Συμφώνησε με τον εκτιμητή Μουζούρη ότι εμπίπτει στην πολεοδομική ζώνη Κα 10. ΄Ηταν όμως η θέση του ότι αυτοί οι συντελεστές σχετίζονται με οικόπεδα. Προκειμένου δε για χωράφι, όπως το επίδικο, οι συντελεστές μειώνονται κατά 33%.

Σύμφωνα με τον μάρτυρα Αναγιωτού το κτήμα του εφεσείοντα βρίσκεται στη ζώνη Kα 10 που είναι καθαρά οικιστική ζώνη. ΄Εχοντας δε υπόψη το ισχύον τοπικό σχέδιο της Λεμεσού και δεδομένου ότι για την περιοχή ισχύει ο συντελεστής δόμησης 30% και 20% ποσοστό κάλυψης, το επίδικο κτήμα με κανένα τρόπο δεν μπορούσε να αναπτυχθεί εμπορικά. ΄Ηταν η θέση του ότι για να επιτραπεί η εμπορική χρήση του κτήματος θα πρέπει ο ενδιαφερόμενος να είχε αποταθεί στην Πολεοδομική Αρχή η οποία, όμως, δεν θα έδιδε τέτοια άδεια στην προκείμενη περίπτωση. Τέτοια άδεια θα μπορούσε να δοθεί μόνο μετά από χαλάρωση των Κανονισμών για σκοπούς πιθανής οικιστικής ανάπτυξης η οποία - χαλάρωση - δίδεται από τον αρμόδιο Υπουργό. Για να καταστεί δυνατή τέτοια χαλάρωση πρέπει να συντρέχουν ορισμένες προϋποθέσεις, λεπτομέρειες των οποίων δόθηκαν από το μάρτυρα Αναγιωτού.

Μετά από την παράθεση της μαρτυρίας των δύο μερών ακολουθεί το κεφάλαιο "Τα δικά μου ευρήματα". Ωστόσο στο αρχικό μέρος αυτού του κεφαλαίου το πρωτόδικο δικαστήριο δεν προχώρησε στη διατύπωση ευρημάτων. Επανέλαβε τις λεπτομέρειες της μαρτυρίας των μερών και κατέληξε ως πιο κάτω:

"Είναι έκδηλο για μένα ότι η ακίνητη περιουσία του απαιτητή είναι χωράφι. Θα μπορούσε όμως να μετατραπεί σε οικόπεδο μετά που θα ξοδεύοντο κάποια έξοδα. Αλλά για να χρησιμοποιηθεί για σκοπούς ανέγερσης κατοικίας θα έπρεπε και πάλι να τύχει χαλάρωσης των κανονισμών σύμφωνα με τη μαρτυρία του μάρτυρα Αναγιωτού, την οποία και αποδέχομαι.

Για το ίδιο θέμα απορρίπτω τη μαρτυρία του μάρτυρα Μουζούρη, που ισχυρίστηκε ότι το κτήμα του απαιτητή ήταν και εξακολουθεί να είναι κατάλληλο και για εμπορικούς σκοπούς, προς τούτο αποδεχόμενος τη μαρτυρία του μάρτυρα Αναγιωτού που είπε ότι όπως έχει η κατάσταση του κτήματος του απαιτητή, όπως έχει η έκταση του, αλλά και όπως διαλαμβάνει το τοπικό σχέδιο, η αρμόδια αρχή δεν θα επέτρεπε τέτοια χρήση.

Η δική μου θέση για το θέμα της αξίας της γης του απαιτητή είναι ότι θα πρέπει να υπολογιστεί με βάση τις συγκριτικές αξίες χωραφιών, όπως αυτές τις έχει παραθέσει ο μάρτυρας Δημητρίου και που είναι προς £12.- το τετραγωνικό μέτρο, αλλά αναπροσαρμοζομένου του ποσού τούτου ένεκα του ότι το κτήμα του απαιτητή είχε κάποιες ορατές προοπτικές να μετατραπεί και να χρησιμοποιηθεί ως οικόπεδο για οικιστικούς σκοπούς."

΄Οπως εξήγησε το πρωτόδικο δικαστήριο, στη συνέχεια, η θέση του για υπολογισμό της αποζημίωσης με βάσει τις συγκριτικές αξίες χωραφιών βρίσκει έρεισμα στις υποθέσεις Republic of Cyprus v. Christofides and Others (1984) 1 C.L.R. 305 και Maori Trustee v. Ministry of Works (1958) 3 W.L.R. 536.

Στη Chritofides έχει διατυπωθεί η αρχή ότι ο ιδιοκτήτης δικαιούται να πληρωθεί την αξία της γης κατά τον χρόνο της δημοσίευσης της ειδοποίησης απαλλοτρίωσης και ότι η αποζημίωση πρέπει να καθορίζεται με βάση την κατάσταση του κτήματος κατά το χρόνο εκείνο.

Στην Maori Trustee το θέμα είχε τεθεί ως πιο κάτω:

"To give a claimant compensation of the basis that there were subdivisions of the land, when, in fact, there were not, would be to give him compensation for unrealized possibilities as if they were realized possibilities."

 

 

 

 

Σε ελληνική μετάφραση:

"Το να δοθεί αποζημίωση σε ένα απαιτητή στην βάση υποδιαιρέσεων της γης ενώ στην πραγματικότητα δεν υπήρχαν υποδιαιρέσεις, θα ισοδυναμούσε με χορήγηση αποζημίωσης για απραγματοποίητες δυνατότητες ως εάν να ήταν πραγματοποιηθείσες δυνατότητες."

Ακολούθησε η τελική κατάληξη του πρωτόδικου δικαστηρίου. Την μεταφέρουμε:

"Νομιμοποιούμαι, λοιπόν, με βάση τη νομολογία, να προβώ στον υπολογισμό της καταβλητέας αποζημίωσης, αποδεχόμενος είτε την εκτίμηση της μιας πλευράς είτε την εκτίμηση της άλλης, είτε ακόμα να καταλήξω σε δική μου εκτίμηση με βάση όλα τα γεγονότα που έχουν τεθεί μπροστά μου. (Βλ. Rashid Ali & other v. Vassiliko Cement Works Ltd (1971) 1 C.L.R. 146, Attorney-General of the Republic v. Charalambous and Others (1983) 1 C.L.R. 431).

Προβαίνω λοιπόν στον καθορισμό της αποζημίωσης για τη γη που απαλλοτριώθηκε και που είναι 270 τ.μ. προς £20.- το τετραγωνικό μέτρο, ήτοι η καταβλητέα αποζημίωση είναι £5.400.-

Αναφορικά με την επιζήμια επίδραση, η θέση μου είναι ότι ο απαιτητής δικαιούται το 50% των £20.- το τετραγωνικό μέτρο που επιδίκασα σαν αποζημίωση για την αξία της γης που απαλλοτριώθηκε, ήτοι για 121 τ.μ. που παράμεινε προς £10.- το τετραγωνικό μέτρο, κάμνουν £1.210.-, πλέον £88,50 το χρόνο ετήσιο ενοίκιο για τη γενόμενη επίταξη, πλέον τόκους.

Συμποσούμενα λοιπόν τα ποσά για την αξία της γης που απαλλοτριώθηκε και για την επιζήμια επίδραση, κάμνουν £6.610.- πλέον τόκοι."

Με εξαίρεση το μέρος της πρωτόδικης απόφασης η οποία αναφέρεται στο ενοίκιο, η έφεση στρέφεται εναντίον ολόκληρης της πρωτόδικης απόφασης. Βασικό επιχείρημα του εφεσείοντα ήταν ότι η εκκαλούμενη απόφαση πάσχει λόγω έλλειψης αιτιολογίας. ΄Οπως το έθεσε στον πρώτο λόγο της έφεσης: "Το πρωτόδικο δικαστήριο χωρίς αιτιολογία και/ή χωρίς την δέουσα αιτιολογία προέβη στον υπολογισμό της καταβλητέας αποζημίωσης με βάση τις τιμές χωραφιών απορρίπτοντας την ορθή θέση του αιτητή ότι το μικρό επίδικο κτήμα του εφεσείοντα, παρόλο που στον τίτλο περιγράφεται ως χωράφι, έπρεπε να εκτιμηθεί κατά τον ουσιώδη χρόνο (31.5.91) με βάση τις τιμές οικοπέδων της περιοχής και μάλιστα αυξημένες κατά 50% επειδή ήτο κατάλληλο και για εμπορική ανάπτυξη".

Στην Rashid Ali (πιο πάνω) υποδείχθηκε ότι η εκτίμηση και των δύο εκτιμητών (περιλαμβανομένης και εκείνης στην οποία βασίσθηκε το πρωτόδικο δικαστήριο για τον καθορισμό της αποζημίωσης) ήταν ζήτημα εικοτολογίας σε μεγάλο βαθμό και ζήτημα γνώμης που βασιζόταν πάνω σε τέτοια εικοτολογία. Κάτω από τέτοιες περιστάσεις - κατέληξε το Εφετείο - τα πρωτόδικα δικαστήρια πρέπει να προχωρούν να κάμνουν το δικό τους καθορισμό της πληρωτέας αποζημίωσης, δυνάμει του περί Αναγκαστικής Απαλλοτρίωσης Νόμου, με το να εξετάζουν την ενώπιον τους μαρτυρία στο σύνολο της.

Η πιο πάνω προσέγγιση του Εφετείου υιοθετήθηκε από το πρωτόδικο δικαστήριο στην Charalambous (πιο πάνω). Στην υπόθεση εκείνη το πρωτόδικο δικαστήριο είχε διαπιστώσει ότι υπήρχαν πολλά σοβαρά μειονεκτήματα στις εκτιμήσεις των δύο εκτιμητών σε βαθμό που ήταν αδύνατο να γίνει αποδεκτή στην ολότητα της η μαρτυρία του ενός ή του άλλου από τους δύο εκτιμητές. ΄Ετσι το πρωτόδικο δικαστήριο κατ΄ εφαρμογή της Rashid Ali (πιο πάνω) έκαμε τους δικούς του υπολογισμούς και προσαρμογές μετά από εξέταση της μαρτυρίας στο σύνολό της. Κατά τον καθορισμό της αποζημίωσης προέβει σε σύγκριση των απαλλοτριωθέντων τεμαχίων με το κάθε ένα από τα συγκριτικά τεμάχια και έκαμε τις προσαρμογές εκείνες που θεώρησε αναγκαίες και δίκαιες υπό τις περιστάσεις. Το Εφετείο επικύρωσε την πιο πάνω προσέγγιση του πρωτόδικου δικαστηρίου.

Στην κρινόμενη περίπτωση οι εκτιμήσεις των δύο εκτιμητών δεν ήταν το αποτέλεσμα εικοτολογίας ούτε και ζήτημα γνώμης που βασιζόταν πάνω σε τέτοια εικοτολογία. Βασίσθηκαν και οι δύο εκτιμητές πάνω σε συγκριτικές πωλήσεις. Ο μεν εκτιμητής του εφεσείοντα πάνω σε συγκριτικές πωλήσεις οικοπέδων, ο δε εκτιμητής της εφεσίβλητης πάνω σε συγκριτικές πωλήσεις χωραφιών. Αντίθετα με ότι είχε συμβεί στην Charalambous (πιο πάνω) στην κρινόμενη περίπτωση το πρωτόδικο δικαστήριο δεν έχει προβεί σε διαπίστωση ότι οι δύο εκτιμήσεις πάσχουν λόγω πολλών σοβαρών μειονεκτημάτων που καθιστούσαν αδύνατη την αποδοχή της μαρτυρίας της μιας ή της άλλης πλευράς. Το πρωτόδικο δικαστήριο καθόρισε την αξία της γης σε £20 το τετραγωνικό μέτρο και το ποσοστό της επιζήμιας επίδρασης στο 50% των £20. Δεν έχει, όμως, αιτιολογήσει καθόλου αυτές τις επιλογές του. Δεν έχει επίσης αιτιολογήσει γιατί απέρριψε τις αντίστοιχες εκτιμήσεις των δύο εκτιμητών. Ακολουθεί πως η ετυμηγορία του πρωτόδικου δικαστηρίου πρέπει να χαρακτηρισθεί ως αυθαίρετη εφόσον στερείται της αναγκαίας αιτιολογίας κατά παράβαση της επιτακτικής πρόνοιας του άρθρου 30.2 του Συντάγματος (Βλ. Βασιλείου κ.α. ν. Μενελάου κ.α. (1990) 1 Α.Α.Δ. 1125, 1131, Papaellina v. EPCO (Cyprus) Ltd (1967) 1 C.L.R. 338, Εταιρεία Σ & Γ Κολοκασίδη Λτδ ν. Κιμωνή (1989) 1 Α.Α.Δ. (Ε) 131 και Ιωάννου ν. Θεοφίλου, Πολιτική ΄Εφεση 8797/27.3.96).

Η έλλειψη αιτιολογίας οδηγεί στον παραμερισμό της εκκαλούμενης απόφασης. Επειδή ένας από τους λόγους παραμερισμού της πρωτόδικης απόφασης οφείλεται στην έλλειψη αιτιολογίας για την απόρριψη της αντίστοιχης εκτίμησης των δύο εκτιμητών το μόνο δικαστήριο το οποίο ενδείκνυται να αποφανθεί αναφορικά με αυτό το θέμα είναι το δικαστήριο που θα έχει την ευκαιρία να δει και να ακούσει τους μάρτυρες όταν θα καταθέτουν ενώπιον του και όχι το Εφετείο (Βλ. Στυλιανού κ.α. ν. CYEMS LTD (1992) 1 A.A.Δ. 1182, 1195 και ΄Αρθρο 25(3) του περί Δικατηρίων Νόμου 1960 (Ν 14/60)). Για το λόγο αυτό εκδίδεται διάταγμα για την επανεκδίκαση της παραπομπής αναφορικά με την πληρωτέα αποζημίωση για την απαλλοτρίωση των 270 τ.μ. και την επιζήμια επίδραση για τα μη απαλλοτριωθέντα 121 τ.μ..

Για τους πιο πάνω λόγους η έφεση επιτυγχάνει. Η εκκαλούμενη απόφαση ακυρώνεται. Διατάσσεται η επανεκδίκαση της παραπομπής ως ανωτέρω. Η εφεσίβλητη να καταβάλει τα έξοδα της έφεσης στον εφεσείοντα. Τα έξοδα της παραπομπής μέχρι και την έκδοση της εκκαλούμενης απόφασης να ακολουθήσουν το αποτέλεσμα της νέας δίκης.

Η έφεση επιτρέπεται με έξοδα. Διατάσσεται επανεκδίκαση.

 

Δ.

Δ.

Δ.

/ΕΑΠ.

 

 
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο