CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | Επικοινωνία

(1998) 1 ΑΑΔ 2052

ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΕΦΕΣΗ ΑΡ. 9305

ΕΝΩΠΙΟΝ: Π. ΑΡΤΕΜΗ, Γ. ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗ, ΦΡ. ΝΙΚΟΛΑΙΔΗ, ΔΔ.

1. Αντωνάκης Αντωνιάδης από Αγλαντζιά,

Καθ΄ων η αίτηση,

ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ: 9.11.98

Π. ΑΡΤΕΜΗΣ, Δ.: Ο εφεσίβλητος, αιτητής στην πρωτόδικη διαδικασία ενώπιον του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων, ζητούσε και επήρε απόφαση εναντίον του εφεσείοντα, καθ΄ου η αίτηση 3, για πληρωμή £3.650 για 73 μηνιαία ενοίκια από τον Ιανουάριο του 1986 μέχρι τον Ιανουάριο του 1992 για διαμέρισμα το οποίο είχεν αγοράσει από αυτόν και το οποίο, σύμφωνα με τους ισχυρισμούς του, του ενοικίασε. Ο εφεσίβλητος απέσυρε το αίτημα για τις υπόλοιπες θεραπείες, συμπεριλαμβανομένης και εκείνης για έξωση των καθ΄ων η αίτηση. Η αίτηση εναντίον των καθ΄ων η αίτηση 1 και 2 απορρίφθηκε.

Κατά τη διάρκεια της μελέτης της έφεσης, διαπιστώσαμε ότι προέκυπτε θέμα δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων. Όπως είναι ευρέως νομολογημένο νομικό θέμα που αφορά τη δικαιοδοσία μπορεί να εγερθεί για πρώτη φορά από το Εφετείο έστω και αν δεν είχε εγερθεί από τους διάδικους ή από το Δικαστήριο κατά την πρωτόδικη διαδικασία. (Central Co-Operative Bank v. CY.E.M.S (1984) 1 C.L.R. 435). Περαιτέρω, στην Παναγιώτου ν. Χ" Κυριάκου (1991) 1 Α.Α.Δ. 362, τονίστηκε ότι αποτελεί καθήκον του Δικαστηρίου να εγείρει αυτεπάγγελτα θέμα δικαιοδοσίας. Εν πάση περιπτώσει, το θέμα κατά τη γνώμη μας εγερθηκε, έμμεσα τουλάχιστον, από το λόγο έφεσης του εφεσείοντα με τον οποίο προσβάλλει την ορθότητα της απόφασης του πρωτόδικου Δικαστηρίου για την ύπαρξη έγκυρης προφορικής συμφωνίας εκμίσθωσης, γιατί, σύμφωνα με τη θέση του, μεταξύ άλλων ασαφών προνοιών, η διάρκεια της ενοικίασης ήταν και αυτή ασαφής και αβέβαιη. Στο θέμα αυτό θα επανέλθουμε πιο κάτω. Επιπρόσθετα, όπως φαίνεται στην απάντηση των καθ΄ων η αίτηση 1 και 2 εγέρθηκε θέμα αρμοδιότητας του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων να εκδικάσει την υπόθεση, με βάση το ότι οι ενοικιαστές δεν ήταν θέσμιοι.

Στην υπόθεση Sevegep Ltd v. United Sea Transport (1989) 1(B) C.L.R. 733 o Πικής Δ., όπως ήταν τότε, ανέφερε ότι τα γεγονότα τα οποία στοιχειοθετούν τη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου είναι αυτά που συνθέτουν την απαίτηση και ανέφερε ότι δεν υφίσταται κώλυμα στην διερεύνηση της δικαιοδοσίας από το πρωτόδικο Δικαστήριο έστω και αν δεν έχει εγερθεί το θέμα από τους διαδίκους, όπου όλα τα σχετικά γεγονότα βρίσκονται ενώπιον του Δικαστηρίου. Γίνεται επίσης αναφορά στην υπόθεση Theofanous v. Georghiou (1969) 1 C.L.R. 203, όπου η αρχή αυτή υιοθετήθηκε χωρίς επιφύλαξη από το Ανώτατο Δικαστήριο.

Προκύπτει σαφώς από τα πιο πάνω ότι, αν και δεν διευκρινίζεται αν η αποδοχή της συμφωνίας ημερ. 18.11.82 που αναφέρεται στο (β) πιο πάνω ήταν προφορική ή γραπτή, η απαίτηση του εφεσίβλητου βασιζόταν σε συμβατική σχέση ενοικίασης (είτε αυτή ήταν γραπτή ή προφορική). Δεν υπάρχει κανένα στοιχείο στην απαίτηση του που να δείχνει την ύπαρξη θέσμιας ενοικίασης επί του προκειμένου, έτσι ώστε να δικαιολογείται η ανάληψη δικαιοδοσίας από το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων.

Στον Woodfall, Landlord and Tenant, 27η Έκδοση, στην § 511, αναφέρεται ότι η διάρκεια εκμισθώσεων πρέπει να καθορίζεται είτε ρητά από τους διαδίκους κατά τη στιγμή που γίνεται το ενοικιαστήριο έγγραφο, ή με αναφορά σε κάποιο παρεμφερές (collateral) γεγονός, το οποίο μπορεί με βεβαιότητα να καθορίσει τη διάρκεια της σύμβασης. Σε αντίθετη περίπτωση η ενοικίαση είναι άκυρη. Περαιτέρω, αναφέρεται ότι ένα παρεμφερές γεγονός δεν μπορεί να καθορίσει την διάρκεια της ενοικίασης με αρκετή βεβαιότητα, εκτός εάν το γεγονός μπορεί αφ΄εαυτού να καταστεί βέβαιο πριν την έναρξη ισχύος της εκμίσθωσης.

Στην υπόθεση Lace v. Chantler (1944) K.B. 368, θεωρήθηκε ότι η εκμίσθωση "για τη διάρκεια του πολέμου" δεν δημιουργούσε έγκυρη εκμίσθωση γιατί η περίοδος της εκμίσθωσης όταν άρχιζε η ισχύς της ήταν αβεβαία και ούτε υπήρχε δυνατότητα να ερμηνευθεί η εκμίσθωση ως εκμίσθωση για μεγάλη περίοδο, π.χ. για 99 χρόνια, που εντούτοις θα έληγε με το τέλος του πολέμου.

Η πιο πάνω απόφαση επιβεβαιώθηκε στην Prudential Assurance Co. Ltd v. London Residuary Body and Others (1992) 3 All E.R. 504, όπου, εφαρμόζοντας την ίδια αρχή, η Βουλή των Λόρδων έκρινε ότι πρόνοια για συνέχιση της εκμίσθωσης μέχρι που το ακίνητο θα απαιτείτο από τις αρχές για διαπλάτυνση δρόμου, καθιστούσε την εκμίσθωση άκυρη για το λόγο ότι η περίοδος εκμίσθωσης ήταν αβεβαία. Aποφασίστηκε περαιτέρω ότι, επειδή ο ενοικιαστής είχε εισέλθει στο ακίνητο και πλήρωνε ετήσιο ενοίκιο, κατέστη ενοικιαστής από έτος εις έτος.

Ως συνέπεια των πιο πάνω, η προφορική αυτή σύμβαση ήταν εξ υπαρχής άκυρη και καθιστούσε την εκμίσθωση, αφού το ενοίκιο πληρωνόταν μηνιαίως, ως σύμβαση από μήνα σε μήνα. Μία τέτοια σύμβαση για να τερματισθεί χρειάζεται την αναγκαία ειδοποίηση τερματισμού για από μήνα σε μήνα συμβάσεις, οι οποίες θεωρείται ότι δεν εκπνέουν στο τέλος κάθε μήνα, αλλά συνεχίζουν μέχρι τον τερματισμό τους (δέστε Woodfall, Landlord and Tenant, 27η Έκδοση §§ 446, 663 και Bowen v. Anderson (1893) K.B. 164 και Mellows v. Low and Others (1923) K.B. 522).

Στην υπόθεση Michaelidou v. Gregoriou (1988) 1 C.L.R. 88 τονίστηκε, με αναφορά στη Δ.33 θ.10 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, ότι, όπου διαφαίνεται ότι αγωγή ενώπιον Δικαστηρίου θα έπρεπε να είχε καταχωρηθεί σε άλλο Δικαστήριο, το ορθό διάταγμα θα πρέπει να είναι διάταγμα αναστολής της διαδικασίας και όχι απόρριψης της υπόθεσης. Κατά συνέπεια, η διαδικασία ενώπιον του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων αναστέλλεται. Τα έξοδα της έφεσης επιδικάζονται υπέρ του εφεσείοντα. Το πρωτόδικο διάταγμα για έξοδα ακυρώνεται.