CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | Επικοινωνία

(1997) 1 ΑΑΔ 385

ΕΝΩΠΙΟΝ: ΠΙΚΗ, Π., ΧΡΥΣΟΣΤΟΜΗ, ΚΡΟΝΙΔΗ, Δ/στών

ΠΙΚΗΣ, Π.: Σύμφωνα με την απόφαση του Επαρχιακού Δικαστηρίου, η οποία αποτελεί το αντικείμενο της έφεσης, οι εφεσείοντες εισήλθαν, έθεσαν υπό την κατοχή τους και έκτοτε χρησιμοποιούν παρανόμως ακίνητο των εφεσιβλήτων. Το Δικαστήριο τους διέταξε να το εγκαταλείψουν, καταδικάζοντάς τους, συγχρόνως, στην καταβολή αποζημιώσεων για ποσό ίσο προς τα ενδιάμεσα κέρδη (mense profits) τα οποία οι εφεσίβλητοι απώλεσαν, υπολογισθέντα βάσει της ενοικιαστικής αξίας του υποστατικού. Το ακίνητο, στο οποίο αναφέρεται η διαφορά, είναι περίπτερο τοποθετημένο σε πεζοδρόμιο της Πλατείας Σολωμού, στη Λευκωσία. Το εγκατέστησε ο Δήμος το 1978, με την προοπτική να το διαθέσει, όπως και άλλα όμοια περίπτερα σε άλλες περιοχές της Λευκωσίας, σε οργανώσεις αναξιοπαθούντων. Το συγκεκριμένο περίπτερο διατέθηκε στον Παγκύπριο Σύνδεσμο Ευημερίας Τυφλών (γνωστό με το αρκτικόλεξο Π.Σ.Ε.Τ.), έναντι μηνιαίου ενοικίου £20,00 και της υποχρέωσης των ενοικιαστών να καταβάλουν την αξία του περιπτέρου, ανερχόμενη σε £700,00.

Το 1990 ο κ. Κλεάνθους διορίστηκε τηλεφωνητής στη Δημόσια Υπηρεσία. Σύμφωνα με όλες τις ενδείξεις, εγκατέλειψε, έκτοτε, τη διαχείριση του περιπτέρου, η οποία περιήλθε στον εφεσείοντα 5 και στους άλλους εφεσείοντες - τον πατέρα και τους αδελφούς του. ΄Ετσι έκρινε το πρωτόδικο Δικαστήριο, μετά από συνεκτίμηση της σχετικής επί του θέματος μαρτυρίας. Ως αντάλλαγμα, ο εφεσείων 5 συμφώνησε να καταβάλλει μηνιαίο ποσό στον κ. Κλεάνθους, το οποίο, συν τω χρόνω, αυξήθηκε σε £300,00.

Οι εφεσείοντες συνταύτισαν τη θέση τους με εκείνη του κ. Κλεάνθους και υποστήριξαν ότι, λόγω της διευθέτησης, στην οποία προήλθαν με αυτό, κατέστησαν νόμιμοι κάτοχοι του ακινήτου. Υπέβαλαν ότι ο κ. Κλεάνθους κατέστη ενοικιαστής του περιπτέρου, η κατοχή του οποίου διέπεται από τις διατάξεις του περί Ελέγχου Ενοικιάσεων Νόμου του 1983, (Ν. 23/83, (όπως τροποποιήθηκε)). Κατά συνέπεια, κάθε διαφορά ως προς την κατοχή και χρήση του ακινήτου ανάγεται στη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων και όχι του Επαρχιακού Δικαστηρίου. Προς υποστήριξη των θέσεών τους, επικαλέστηκαν την απόφαση στην Dias United Publishing v. Hadjikyriacos Estates (1986) 1 C.L.R. 173.

Το Δικαστήριο έκρινε βάσιμη την αγωγή των εφεσιβλήτων και διαπίστωσε ότι οι εφεσείοντες διέπραξαν το αστικό αδίκημα της επέμβασης σε ακίνητο (trespass to land). Θεώρησε το περίπτερο ως ακίνητο και έγινε δεκτό ότι αποτελεί ιδιοκτησία των εφεσιβλήτων. Στην απόφαση αυτή άχθηκε, παρά τη διαπίστωση ότι το πεζοδρόμιο, στο οποίο το περίπτερο ήταν τοποθετημένο, δεν αποτελούσε ιδιοκτησία του Δήμου. Η ιδιοκτησία του κινητού, κατά τα άλλα αντικειμένου, του περιπτέρου, κρίθηκε ότι καθιστούσε τους ιδιοκτήτες (το Δήμο) ιδιοκτήτες του ακινήτου περί ου ο λόγος. Και τούτο, παρά το ότι αναγνωρίζεται ότι το πεζοδρόμιο συνιστά δημόσια οδό, η οποία ανήκει στο δημόσιο (τη Δημοκρατία), προοριζόμενο για τη διέλευση του κοινού - (βλ. τον περί Δημοσίων Οδών Νόμο, ΚΕΦ. 83). Ο περί Δήμων Νόμος του 1985, (Ν. 111/85), δεν καθιστά το δήμο ιδιοκτήτη των πεζοδρομίων, τα οποία ευρίσκονται εντός των δημοτικών ορίων. Οι εξουσίες, οι οποίες παρέχονται στο δήμο, σε σχέση με τις δημόσιες οδούς, που περιλαμβάνουν και τα πεζοδρόμια, αποβλέπουν στη διασφάλιση των σκοπών για τους οποίους τις τάσσει ο νόμος, δηλαδή την απρόσκοπτη διέλευση του κοινού.

Αποδοχή της έφεσης σ' αυτά τα σημεία, θα καθιστούσε το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων αποκλειστικά αρμόδιο για την επίλυση της διαφοράς που είχε αναφυεί μεταξύ του Δήμου και του κ. Κλεάνθους και, επακόλουθα, των εφεσειόντων, οι οποίοι αντλούν δικαίωμα κατοχής του περιπτέρου μέσω του. Προς επίρρωση της θέσης ότι το Επαρχιακό Δικαστήριο εστερείτο δικαιοδοσίας να επιληφθεί της αγωγής, επικαλέστηκαν σειρά αποφάσεων του Ανωτάτου Δικαστηρίου, από τις οποίες προκύπτει ότι η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων εκτείνεται σε κάθε διαφορά η οποία αναφύεται σε σχέση με ακίνητο, η κατοχή του οποίου υπάγεται στις διατάξεις του περί Ελέγχου Ενοικιάσεων Νόμου, (Ν. 23/83) - (βλ. Efthymiadou v. Zoudros and Others (1986) 1 C.L.R. 341^. Vassiliou v. Attorney-General (1987) 1 C.L.R. 358^. Papageorghiou v. Karayiannis (1988) 1 C.L.R. 571). Δεν αμφισβητούν, όμως, την αρχή, η οποία υιοθετήθηκε στην Papageorghiou, (ανωτέρω), και στην Αγγελίδης & Φιλίππου ν. Κολοκασίδης Εστέϊτς (1991) 1 Α.Α.Δ. 327, ότι, και σε σχέση με ενοικιοστασιακά ακίνητα, αποκλειστική δικαιοδοσία για την επίλυση διαφορών, που ανάγονται σε παράνομη είσοδο και κατοχή του ακινήτου (trespass to land), εναποτίθεται στο επαρχιακό δικαστήριο^. εφόσο δεν πρόκειται για διαφορά αναφυόμενη στο πλαίσιο της εφαρμογής του περί Ελέγχου Ενοικιάσεων Νόμου.

Ιδιαίτερη έμφαση δόθηκε από τους εφεσείοντες στην Dias United Publishing v. Hadjikyriacos Estates, (ανωτέρω), από την οποία προκύπτει ότι θέσμιος ενοικιαστής δεν αποποιείται κατοχή του υποστατικού, υπενοικιάζοντας μέρος του, νοουμένου ότι η υπενοικίαση δεν απαγορεύεται από τη σύμβαση ενοικίασης.

Εν πάση περιπτώσει, το εύρημα αυτό καθίσταται θεωρητικής σημασίας, ενόψει του άλλου βασικού ευρήματος του Δικαστηρίου - ότι από το 1990 ο κ. Κλεάνθους εγκατέλειψε το περίπτερο. Η μαρτυρία επί του προκειμένου υπήρξε συντριπτική. Μόνο σε ένα συμπέρασμα θα μπορούσε να αχθεί το Δικαστήριο - ότι, αφότου ο κ. Κλεάνθους εργοδοτήθηκε στη Δημόσια Υπηρεσία, εγκατέλειψε την κατοχή και αποκόπηκε από τη διαχείριση του περιπτέρου. Το περίπτερο περιήλθε στην κατοχή των εφεσειόντων, ως αποτέλεσμα άτυπης μορφής ενοικίασης του υποστατικού από τον κ. Κλεάνθους στον εφεσείοντα 5, διευθέτηση η οποία δεν είχε καμιά απήχηση στο νόμο.

Δεν παρεμβαλλόταν οποιοδήποτε κώλυμα, το οποίο να εμπόδιζε τους εφεσείοντες να αμφισβητήσουν την ιδιοκτησία των εφεσιβλήτων. Το ακίνητο δεν περιήλθε στην κατοχή των εφεσειόντων, λόγω οποιασδήποτε μορφής εξουσιοδότησης των εφεσιβλήτων - (βλ. Asher v. Whitlock (1865) L.R. 1 Q.B. 1 και Clerk and Lindsell on Torts, Common Law Library, 16th Ed., 1340, §23-48 και §23-49). Ούτε η αγωγή θεμελιώνεται σε παραβίαση κατοχής του ακινήτου από τους εφεσίβλητους, ώστε να παρεισέρχονται οι περιορισμοί τους οποίους αναγνωρίζει η νομολογία στην προβολή της υπεράσπισης jus tertii - (βλ., μεταξύ άλλων, Eleftheria Adamou v. Constantis Christofi (1974) 1 C.L.R. 100^. Panayi v. Zouvani (1987) 1 C.L.R. 58).

Η ιδιοκτησία ακινήτου είναι συνυφασμένη με την ιδιοκτησία της γης, η οποία περιλαμβάνει και κάθε οικοδομή ή αντικείμενο στερεωμένο σ' αυτή. Ο ιδιοκτήτης της γης είναι ο εγγεγραμμένος ή ο δικαιούμενος να εγγραφεί στα βιβλία του Κτηματολογίου ως ιδιοκτήτης - (βλ. ΄Αρθρο (2) του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμησις) Νόμου, ΚΕΦ. 224).

Η έννοια της ιδιοκτησίας, για τους σκοπούς της στοιχειοθέτησης του αστικού αδικήματος της επέμβασης σε ακίνητο, ταυτίζεται με την προβλεπόμενη από το ΚΕΦ. 224 έννοια της ιδιοκτησίας - (βλ. ΄Αρθρο (2) του περί Αστικών Αδικημάτων Νόμου, ΚΕΦ. 148). Η ιδιοκτησία της γης αποτελεί το θεμέλιο της ακίνητης ιδιοκτησίας. Το περίπτερο, και στερεωμένο να ήταν στη γη, που δε φαίνεται να ήταν η περίπτωση, δε θα μπορούσε να διαχωριστεί από τη γη στην οποία ήταν τοποθετημένο και να αποτελέσει, αφ' εαυτού, αντικείμενο ακίνητης ιδιοκτησίας, όπως φαίνεται να έχει, εσφαλμένα, αποδεχθεί το πρωτόδικο Δικαστήριο.

Οι δημόσιοι οδοί, έννοια που περιλαμβάνει και τα πεζοδρόμια, ανήκουν στη Δημοκρατία, με αποκλειστικό προορισμό τη χρήση τους από το δημόσιο. Ενυπάρχει δικαίωμα διαβάσεως, μέσω τους, σε κάθε μέλος του δημοσίου. Περί τούτου δεν υπάρχει αμφιβολία - (βλ. ΄Αρθρο (2) του περί Δημοσίων Οδών Νόμου, ΚΕΦ. 83, και του περί Οδών και Οικοδομών Νόμου, ΚΕΦ. 96).

Η εξουσία, η οποία παρέχεται από τον περί Δήμων Νόμο για τον έλεγχο και την επιτήρηση οδών και πεζοδρομίων στα δημοτικά όρια, αποβλέπει, όπως ρητά ορίζει ο νόμος, στην εξασφάλιση των δικαιωμάτων του δημοσίου για την ελεύθερη και ανεμπόδιστη χρήση τους, για τους σκοπούς για τους οποίους τις τάσσει ο νόμος - (βλ., μεταξύ άλλων, ΄Αρθρο (84)(ε) του Ν. 111/85). Η εξουσία του Δήμου περιορίζεται στα ακίνητα, των οποίων είναι ή δύναται να εγγραφεί ως ιδιοκτήτης - (βλ. ΄Αρθρο (63) του Ν. 111/85).

Η έφεση επιτρέπεται με έξοδα.