|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(1989) 1E ΑΑΔ 838
29 Δεκεμβρίου, 1989
[Α. ΛΟΙΖΟΥ, Π., ΔΗΜΗΤΡΙΑΔΗΣ, ΠΙΚΗΣ, Δ.Δ.]
ΠΑΝΑΓΙΩΤΗΣ ΧΡΙΣΤΟΔΟΥΛΙΔΗΣ,
Εφεσείων,
ν.
ΜΑΡΙΑΣ ΟΛΥΜΠΙΟΥ,
Εφεσίβλητης.
(Υπόμνημα Αρ. 206).
Ενοικιοστάσιο - Ανάκτηση κατοχής - O Περί Ενοικιοστασίου Νόμος, 1983 (N. 23/83), Άρθρο 11(1) (δ) - Αδυναμία εξευρέσεως από τον Ιδιοκτήτη ... ετέρας αναλόγου και με λογικόν ενοίκιον στέγης... - Τι σημαίνει "ανάλογος στέγη" - Το βάρος αποδείξεως βαρύνει τον ιδιοκτήτη - Το Δικαστήριο δεν μπορεί να λαμβάνει δικαστική γνώση αν υπάρχει ή όχι ανάλογη προς ενοικίαση στέγη - Κατάστημα στην συμβολή των οδών Λήδρας και Νικοκλέους - Μαρτυρία ότι δεν βρέθηκε ανάλογο κατάστημα στην οδό Νικοκλέους - Υπό τις περιστάσεις δεν θεμελώνει τηv πιο πάνω προϋπόθεση.
H εφεσίβλητη, που είναι ιδιοκτήτρια καταστήματος στην γωνία Λήδρας και Νικοκλέους, ζήτησε και πέτυχε διάταγμα εξώσεως με βάση το Άρθρο 11(1) (ζ) (Ολόκληρο το σχετικό κείμενο του νόμου παρατίθεται στις σελ. 843-844). Το κύριο επίδικο θέμα στην έφεση ήταν κατά πόσο σωστά το πρωτόδικο Δικαστήριο βρήκε ότι ικανοποιήθηκε η προϋπόθεση του Άρθρου σχετικά με την ανυπαρξία άλλης ανάλογης στέγης.
Συγκεκριμένα στην απόφασή του το πρωτόδικο Δικαστήριο, αφού καθόρισε ότι η έννοια "ανάλογο κατάστημα" σημαίνει κατάστημα, που συγκριτικά με την τοποθεσία, την εμπορικότητα, την γενική κατάσταση, το μέγεθος, την ηλικία και πολλά άλλα κριτήρια, προσομοιάζει προς το επίδικο κατάστημα, προχώρησε, και με βάση την μαρτυρία, που παρατίθεται πιο κάτω, κατέληξε στο συμπέρασμα πως στην συγκεκριμένη περίπτωση δεν υπήρχε δυνατότητα για την εφεσίβλητη να εξεύρει άλλο ανάλογο κατάστημα.
Το συμπέρασμα αυτό βασίστηκε στα εξής:
(α) Στην μαρτυρία της εφεσίβλητης ιδιοκτήτριας ότι κοίταξε για κατάστημα στην οδό Λήδρας και Νικοκλέους, (β) στην μαρτυρία του εφεσείοντα ότι αυτήν τη στιγμή "είναι εντελώς αδύνατο για να βρει κάποιος κατάστημα μέσα στην περιοχή κοντά στη Λήδρας", και (γ) στην γνώση του ίδιου του Δικαστηρίου ότι σε μια τέτοια κεντρική εμπορική οδό όπως η Λήδρας ή και η Ονασαγόρου δεν υπάρχουν καταστήματα προς ενοικίαση.
Πρέπει να σημειωθεί ότι η Νικοκλέους είναι η τελευταία οδός, που ενώνει τη Λήδρας με την Ονασαγόρου πρίν από την κατεχόμενη από τα Τουρκικά στρατεύματα περιοχή.
Το Ανώτατο Δικαστήριο, αποδεχόμενο κατά πλειοψηφία την έφεση, αποφάσισε:
(1) Το πρωτόδικο Δικαστήριο ορθά όρισε την έννοια του "ανάλογου καταστήματος".
(2) Το πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα περιόρισε την περιοχή, στην οποία η εφεσίβλητη όφειλε να αναζητήσει ανάλογη στέγη, μόνον στους δυό δρόμους Λήδρας και Νικοκλέους.
Είναι γνωστό ότι η Λήδρας και η Ονασαγόρου ενώνονται και από πολλές άλλες παρόδους. Επομένως το εύρημα "ότι δεν υπάρχει άλλο ανάλογο κατάστημα" είναι εσφαλμένο.
(3) Εν πάση περιπτώσει το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν μπορεί να χρησιμοποιήσει τη δική του γνώση για την ύπαρξη ή μη καταστημάτων προς ενοικίαση.
H έφεση επιτρέπεται,
αλλά χωρίς διαταγή για έξοδα.
Αναφερόμενες αποφάσεις:
A.C.T. Textiles Ltd. ν. Zodhiatis (1986) 1 C.L.R. 89;
Telemachou ν. Papares (1988) 1 C.L.R. 12;
Michaelides v. Gavrielides (1980) 1 C.L.R. 244;
Drakou & Co. Ltd. v. Argyrides (1989) 1 C.L.R. (G) 162;
Antoniades v. Panteli and Another (1979) 1 C.L.R. 57.
Υπόμνημα.
Υπόμνημα από τον Πρόεδρο Δικαστηρίου Ενοικιάσεων Λευκωσίας αναφορικά με την απόφασή του που δόθηκε στις 28 Σεπτεμβρίου, 1984 με την οποία εκδόθηκε διάταγμα έξωσης του εφεσείοντα και παράδοσης ελεύθερης κατοχής στην εφεσίβλητη του καταστήματος που βρίσκεται στη γωνία των οδών Λήδρας 79 και Νικοκλέους 1.
K. Μιχαηλίδης, για τον εφεσείοντα.
E. Ευσταθίου, για την εφεσίβλητη.
Δόθηκαν οι πιο κάτω αποφάσεις:-
Α. ΛΟΙΖΟΥ Π. : H έφεση αυτή στρέφεται εναντίον της απόφασης του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων με την οποίαν εκδόθηκε διάταγμα έξωσης του εφεσείοντα και παράδοσης ελευθέρας κατοχής στην εφεσίβλητη του καταστήματος που βρίσκεται στην γωνία των οδών Λήδρας 79 και Νικοκλέους 1, στη Λευκωσία.
Τα πραγματικά γεγονότα όπως τα βρίσκει το Πρωτόδικο Δικαστήριο είναι τα πιο κάτω:
H εφεσίβλητη είναι ιδιοκτήτρια του επίδικου υποστατικού το 1980 δυνάμει δωρεάς από τον πατέρα της ο οποίος το είχε αγοράσει το 1963. Το υποστατικό, που είναι ένα μικρό κατάστημα, κτίστηκε το 1925. H Νικοκλέους είναι ο τελευταίος κάθετος δρόμος, που συνδέει τη Λήδρας με την Ονασαγόρου, πριν την κατεχόμενη από τα τουρκικά στρατεύματα Λευκωσία.
* Με την απόφαση της πλειοψηφίας διαφώνησε ο Δικαστής Πικής.
Πριν από τα γεγονότα του 1974 και του 1964 το κατάστημα βρισκόταν σε μια πάρα πολύ καλή εμπορική θέση.
H εφεσίβλητη, μέχρι το 1979, εργαζόταν στις Κυπριακές Αερογραμμές αφού φοίτησε στην Αγγλογαλλική Σχολή στη Λευκωσία και σε κάποια σχολή για τουριστικά στην Αθήνα. Το 1978 παντρεύτηκε και το 1979 μετακόμισε σε διαμέρισμα που αγόρασαν στη Λάρνακα, όπου πήρε εργασία ο σύζυγός της. Οι συζυγικές τους σχέσεις δεν πήγαν καλά και κατά διαστήματα βρίσκονταν σε διάσταση. Το 1980 ήταν σε διάσταση με τον άντρα της για δεύτερη φορά για τρεις με τέσσερις μήνες και το 1981 για ένα μήνα, όμως οι προστριβές δεν σταμάτησαν μέχρι τον Οκτώβριο του 1983 που εγκατέλειψε οριστικά τον σύζυγό της και μετακόμισε σε ιδιόκτητο διαμέρισμα στην Παλλουριώτισσα. Τον Ιούνιο του 1982 απέκτησε μια κόρη. Από το 1979 δεν εργάζεται.
Περιουσία της είναι το διαμέρισμά της στην Παλλουριώτισσα το διαμέρισμά της στην Λάρνακα, που πιθανόν να ανήκει εν μέρει και στον σύζυγό της και το επίδικο υποστατικό. Οι γονείς της κατοικούν κάτω από το δικό της διαμέρισμα, ενοικιάζουν ένα κατάστημα στην οδό Λεύκωνος, κοντά στην πράσινη γραμμή και ασχολούνται με είδη νεωτερισμού, (γυναικεία είδη και εσώχουρα) και απ' αυτό το κατάστημα η αιτήτρια απέκτησε κάποια εμπειρία αυτής της δουλείας.
Το επίδικο κατάστημα το θέλει για να εργαστεί η ίδια με την πώληση εξωτερικών ειδών νεωτερισμού (φορέματα, τρικά και άλλα), και καλλυντικών.
O εφεσείων είναι ενοικιαστής του επίδικου υποστατικού από το 1962, και για να αρχίσει η ενοικίαση πλήρωσε στον προηγούμενο ενοικιαστή £400.-"αέρα" για να τού Παραχωρήσει το υποστατικό και £800 για εμπορεύματα και εξοπλισμό. Μέχρι τον Μάϊο του 1981 πλήρωνε £35.- ενοίκιο και από το Μάιο του 1981 το ενοίκιο αυξήθηκε σε £50 το μήνα, ποσό που εκ συμφώνου καθορίστηκε από το Δικαστήριο και που καταβάλλεται μέχρι σήμερα.
Είναι οικογενειάρχης με σύζυγο και τρία παιδιά ηλικίας 15,20 και 25 χρονών. H σύζυγός του και ο μεγάλος του γιος που είναι διπλωματούχος στη διεύθυνση επιχειρήσεων απασχολούνται μαζί του. Έχει ένα εργαστήριο όπου εννιά έως δέκα κοπέλλες ράβουν φορέματα, φούστες, μπλούζες και άλλα, που προμηθεύουν το επίδικο κατάστημα, και άλλο ένα κατάστημα μπορεί τριπλάσιο από το επίδικο, που βρίσκεται στη Λήδρας 99, σε πολύ μικρή απόσταση από το επίδικο και σε πιο καλή εμπορική θέση. Το εργαστήριο έχει και ελάχιστες χονδρικές πωλήσεις και περιπλέον προμηθεύει και άλλα καταστήματα του εφεσείοντα. Τα εισοδήματά του από το επίδικο κατάστημα είναι το ένα τρίτο των εισοδημάτων του άλλου καταστήματος. Από το επίδικο κατάστημα κερδίζει £3,000 μέχρι £5,000 το χρόνο, όπως ισχυρίστηκε, όμως το Δικαστήριο δεν ήταν βέβαιο, γιατί ο ενοικιαστής δεν απάντησε καθαρά σ' αυτό το θέμα. Βασικά σ' αυτό απασχολείται μια πωλήτρια που παίρνει γύρω στις £100 το μήνα. Στο άλλο κατάστημα που ενοικίασε το 1972 στη Λήδρας 99 απασχολείται ο ίδιος, η σύζυγός του και μια πωλήτρια, και πάνω από το κατάστημα έχει ένα διαμέρισμα που το χρησιμοποιεί σαν το εργαστήριό του.
Το 1967 ίδρυσε την Εταιρεία Παναγιώτης Χριστοδουλίδης Λτδ που έχει το 51% των μετοχών και το υπόλοιπο η γυναίκα του και τα παιδιά του. Απ' αυτή την εταιρεία κερδίζει, όπως είπε, £3,000 μέχρι £5,000 το χρόνο.
Το 1976 αγόρασε την εταιρεία Lady House Limited. Τις περισσότερες μετοχές τις έχει η γυναίκα του και τις υπόλοιπες ο ίδιος. Αυτή η εταιρεία έδρευε στη Λεωφόρο Μακαρίου Γ' στη Λευκωσία και πούλησε τον αέρα του καταστήματος και έφυγε. Την 1η Ιουλίου 1983 ενοικίασε (η εταιρεία αυτή) ένα κατάστημα δίπλα από την Υπεραγορά "ΔΗΜΟΣ", στον Στρόβολο που στις 16 Μαρτίου 1984, όπως είπε στο Δικαστήριο, το εγκατέλειψε και για να φύγει πήρε £3,800 "αέρα". H περιουσιακή κατάσταση του καθ' ου η αίτηση και της οικογένειάς του είναι η πιο κάτω.
Έχει ένα σπίτι στη Μακεδονίτισσα, ένα οικόπεδο δίπλα από το σπίτι, ένα οικόπεδο κοντά στο Ρ.Ι.Κ. και ένα τεμάχιο 2 1/2 σκάλες στον Στρόβολο, όλα αυτά στο όνομα της γυναίκας του. Έχει την εταιρεία Παναγιώτης Χριστοδουλίδης Λτδ αξίας £20,000 όπως είπε που κερδίζει κάθε χρόνο £3,000 μέχρι £5,000. Έχει την εταιρεία Lady House Limited που φαίνεται ότι την αγόρασε το 1976 για να πάρει δύο φορές "αέρα" μέχρι σήμερα. Έχει το επίδικο κατάστημα, που όπως είπε, κερδίζει £3,000 μέχρι 5,000 το χρόνο και που για λόγους φόρου εισοδήματος το παρουσιάζει σαν Lady House Limited. Είναι ιδιοκτήτης ενός διαμερίσματος πάνω από το επίδικο κατάστημα. Από τις δυο πιο πάνω εταιρείες παίρνει μισθό £6,000 το χρόνο και £5,000 η γυναίκα του, και αν τα κέρδη είναι περισσότερα, παίρνουν μεγαλύτερο μισθό. Ακόμα είναι μέτοχος σε μια εργοληπτική εταιρεία μαζί με δυο άλλους και έχουν ένα σπίτι προς πώληση. Όμως συγχρόνως η εταιρεία αυτή οφείλει £10,000.-
Τέλος η εταιρεία Παναγιώτης Χριστοδουλίδης Λίμιτεδ έχει τρεχούμενο λογαριασμό με χρεωστικό υπόλοιπο γύρω στις £20,000 όμως έχει και εμπορεύματα μέχρι £30,000. O εφεσείων είπε ότι το ενοικιαστήριο έγγραφο της Λήδρας 99 και Λήδρας 79 είναι στο όνομά του και ό,τι εισπράττει από τις δραστηριότητές του, επειδή είναι οικογενειακές εταιρείες, πηγαίνουν στο ίδιο ταμείο.
Λόγοι ανακτήσεως κατοχής ήταν οι προβλεπόμενοι από το άρθρο 11(1) (ζ) του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου 1983 (Νόμος 23 του 1983), το οποίο προβλέπει:
"11.-(1) Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται δια την ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, δια το οποίον ισχύει ο παρών Νόμος, ή δια την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων:
..................................
(ζ) εις περίπτωσιν καθ' ην το κατάστημα απαιτείται λογικώς προς κατοχήν υπό του ιδιοκτήτου, της συζύγου ή των τέκνων του καί όπου οιοσδήποτε εξ αυτών δεν ηδυνήθη να εξασφαλίσει ετέραν ανάλογον και με λογικόν ενοίκιον στέγην δια την επιχείρησιν του ή δια σκοπούς επιχειρήσεως και το Δικαστήριον θεωρεί λογικήν την έκδοσιν τοιαύτης αποφάσεως ή τοιούτου διατάγματος:
Νοείται ότι ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα θα εκδίδωνται δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν το Δικαστήριον πεισθή ότι, λαμβανομένων υπ' όψιν όλων των περιστάσεων της υποθέσεως, θα επροξενείτο μεγαλύτερα ταλαιπωρία δια της εκδόσεως του διατάγματος ή της αποφάσεως παρά δια της αρνήσεως εκδόσεως τούτου".
Δύο από τους λόγους εφέσεως ήταν ότι:
"Το Δικαστήριον εσφαλμένως περιώρισέ την περιοχήν ένθα η αιτήτρια ώφειλε ν' αναζητήσει ανάλογον στέγην εις την περιοχήν πλησίον της οδού Λήδρας.
H υπό του Δικαστηρίου καθ' όλα προσέγγισις ερμηνεία και εφαρμογή της διατάξεως του αρ. 11(1) του νόμου 23/ 83 είναι εσφαλμένη και το Δικαστήριον δεν έδωσε την δέουσα βαρύτητα εις το βάρος αποδείξεως το οποίον έπρεπε ν' αποσείση η αιτήτρια".
Ήταν εισήγηση του ευπαίδευτου συνηγόρου του εφεσείοντα ότι σύμφωνα με το πιο πάνω άρθρο το βάρος της αποδείξεως ήταν πάνω στην εφεσίβλητη ιδιοκτήτρια να πείσει το Δικαστήριο ότι παρά τις προσπάθειες της δεν μπόρεσε να εξασφαλίσει ανάλογο κατάστημα.
Το σχετικό με την πιο πάνω εισήγηση απόσπασμα της απόφασης του Πρωτόδικου Δικαστηρίου είναι το πιο κάτω:
"O νέος περί Ενοικιοστασίου Νόμος έχει διαφοροποιηθεί από τους προηγούμενους νόμους και θέτει ως προϋπό- θεση της έξωσης να μην μπόρεσε ο ιδιοκτήτης να εξασφαλίσει άλλη ανάλογη στέγη για την επιχείρησή του. Επομένως το βάρος της απόδειξης βρίσκεται πάνω στον ιδιοκτήτη να αποδείξει ότι δεν μπόρεσε να βρει άλλο κατάστημα.
Ανάλογο κατάστημα σημαίνει κατάστημα που συγκριτικά με την τοποθεσία, την εμπορικότητα, τη γενική κατάσταση, το μεγέθος, την ηλικία και πολλά άλλα κριτήρια, προσομοιάζει προς το επίδικο κατάστημα.
Στην περίπτωσή μας το επίδικο κατάστημα βρίσκεται στην οδό Λήδρας και Νικοκλέους γωνία, στη Λευκωσία. Υπάρχει μαρτυρία και είναι γνωστό στο Δικαστήριο ότι σε μια τόσο κεντρική εμπορική οδό όπως τη Λήδρας ή και την Ονασαγόρου ακόμη δεν υπάρχουν καταστήματα προς ενοικίαση και σε περίπτωση που προσφέρεται κάποιο προς ενοικίαση ζητείται ποσό αρκετά μεγάλο ως 'αέρας'. Μας αναφέρθηκαν από τον καθ' ου η Αίτηση περιπτώσεις κοντά στο επίδικο και στη Λήδρας και στη Νικοκλέους που πληρώθηκε 'αέρας'.
H Αιτήτρια μας είπε ότι δεν μπόρεσε να βρει άλλο ανάλογο κατάστημα και ο Καθ' ου η Αίτηση στην αντεξέτασή του μας είπε ότι Λυτή τη στιγμή είναι εντελώς αδύνατο να βρει κάποιος κατάστημα μέσα στην περιοχή κοντά στη Λήδρας και για να βρει πρέπει να θυσιάσει πέραν των £20,000.- 'αέρα'.
Επομένως βρίσκω ότι δεν υπάρχει άλλο ανάλογο κατάστημα και εφ' όσον έτσι έχουν τα πράγματα δεν χρειάζεται να εξετάσω αν υπάρχει, 'με λογικό ενοίκιο'".
H μαρτυρία της εφεσίβλητης - ιδιοκτήτριας που σχετίζεται με την πιο πάνω εισήγηση φαίνεται στις σελίδες 3 και 20 των πρακτικών και είναι η ακόλουθη:
"E. Εσείς κοιτάξατε για άλλο κατάστημα;
Α. Ναι σ' αυτή την περιοχή δεν υπάρχει άλλο κατάστημα το δικό μου το κατάστημα είναι μικρό και είναι νομίζω καλό για αυτό που θέλω να ανοίξω τα είδη νεωτερισμού και τα καλλυντικά. Δεν έχει άλλο κατάστημα στην περιοχή.
E. ..........Εκοιτάξετε αν βρίσκετε πουθενά αλλού κατάστημα για να κάνετε τούτη τη δουλειά;
Α. Κοίταξα στην περιοχή που με ενδιαφέρει.
E. Ποια είναι η περιοχή που σας ενδιαφέρει;
Α. Στην περιοχή του επίδικου καταστήματος.
E. Κοιτάξετε πουθενά αλλού;
Α. Όχι γιατί εκεί με ενδιαφέρει, Λήδρας και Νικοκλέους".
Το ζήτημα της ανάκτησης κατοχής σύμφωνα με το πιο πάνω άρθρο εξετάστηκε από το Ανώτατο Δικαστήριο στην υπόθεση A. C. Textiles Ltd ν. Zodhiatis (1986) 1 C.L.R. 89. Στην απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου πού δόθηκε από τον Δικαστή Στυλιανίδη, αναφέρονται τα πιο κάτω στη σελ. 103:
"Unlike previous enactments in the sme branch of the Law, Law No. 23/83 imposed on the landlord the onus of establishing another requirement before the Court may consider the reasonableness of the issue of the order of ejectment or the judgment for possession: the Court must be satisfied that the person, who reasonably requires the shop for his occupation, could not secure (δεν ηδυνήθη να εξασφαλίση) other analogous and with reasonable rent accommodation for his business. The words 'δεν ηδύνήθη' (in English, 'was not able' or 'could not') imports the notion Of exerting endeavours to find other accommodation, to look for another shop, but without success. If the landlord does not give evidence of any endeavours made by him to find other analogous and with reaonable rent accommodation, this is an unsurmountable obstacle for the Court to proceed to the third step - the consideration of reasonableness of the issue of the order or judgment - and to the ultimate step in the judicial process, i.e the balance of hardship".
"Σε αντίθεση με τα προηγούμενα νομοθετήματα στον ίδιο κλάδο δικαίου ο Νόμος 23/83 επέβαλε στον ιδιοκτήτη το βάρος της απόδειξης ενός άλλου προαπαιτούμενου πριν το Δικαστήριο εξετάσει τη λογικότητα της έκδοσης διατάγματος εξώσεως ή αποφάσεως για κατοχή. Το Δικαστήριο πρέπει να ικανοποιηθεί ότι το πρόσωπο που λογικά χρειάζεται το κατάστημα δια κατοχή δεν μπόρεσε να εξασφαλίσει άλλη ανάλογη και με εύλογο ενοίκιο στέγη δια την εργασία του. H λέξη 'δεν ηδυνήθη' εισάγει την έννοια καταβολής προσπαθειών για ανεύρεση άλλης στέγης για αναζήτηση άλλου καταστήματος αλλά χωρίς επιτυχία. Εάν ο ιδιοκτήτης δεν δώσει μαρτυρία για τις προσπάθειες που κατέβαλε για να βρει άλλη ανάλογη και με εύλογο ενοίκιο στέγη, αυτό είναι ένα ανυπέρβλητο εμπόδιο για, το Δικαστήριο να προχωρήσει στο τρίτο βήμα - την εξέταση της λογικότητας της έκδοσης της διαταγής ή αποφάσεως - και στο τελευταίο βήμα στη δικαστική διαδικασία π.χ. το ζύγισμα της δυσχέρειας .........."
Από το σχετικό απόσπασμα της απόφασης του Δικαστηρίου και από το απόσπασμα της μαρτυρίας που παράθεσα πιο πάνω διαπιστώνω ότι: Πρώτο, η εφεσίβλητη ιδιοκτήτρια κοίταξε για κατάστημα μόνο στην οδό Λήδρας και Νικοκλέους. Δεύτερο, το πρωτόδικο Δικαστήριο βρήκε ότι δεν υπάρχει "άλλο ανάλογο κατάστημα", αφού βασίστηκε (i) στη μαρτυρία της εφεσίβλητης, (ii) στη μαρτυρία του εφεσείοντα ο οποίος είπε ότι "αυτή την στιγμή είναι εντελώς αδύνατο να βρει κάποιος κατάστημα μέσα στην περιοχή κοντά στη Λήδρας ...". Τρίτο, και στη δική του - του Δικαστηρίου - γνώση "ότι σε μια τέτοια κεντρική εμπορική οδό όπως η Λήδρας ή και στην Ονασαγόρου ακόμα δεν υπάρχουν καταστήματα προς ενοικίαση..."
Το πρωτόδικο Δικαστήριο ορθά κατά την κρίση μου προσδιόρισε την έννοια του όρου "ανάλογο κατάστημα". H οδός Νικοκλέους είναι πάροδος της οδού Λήδρας και σύμφωνα με την απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου η Νικοκλέους είναι ο τελευταίος κάθετος δρόμος μεταξύ Λήδρας και Ονασογόρου πριν την κατεχόμενη από τα τουρκικά στρατεύματα Λευκωσία. Είναι όμως γνωστό στο Δικαστήριο αυτό ότι μεταξύ Λήδρας και Ονασαγόρου υπάρχει ένα μεγάλος αριθμός καθέτων δρόμων. Εφόσον η Νικοκλέους η οποία είναι κάθετος μεταξύ Λήδρας και Ονασαγόρου είναι περιοχή στην οποία υπάρχουν ανάλογα καταστήματα, δεν βλέπω το λόγο γιατί και στους άλλους κάθετους, μεταξύ Λήδρας και Ονασαγόρου δρόμους, να μην υπάρχουν "ανάλογα καταστήματα". Όμως η εφεσίβλητη ιδιοκτήτρια περιόρισε την έρευνά της στη Νικοκλέους και Λήδρας και το Δικαστήριο δέχτηκε ότι η έρευνα μόνο στους δύο αυτούς δρόμους ήταν ικανοποιητική για να αποσείσει το βάρος της αποδείξεως που την εβάρυνε σύμφωνα με το πιο πάνω άρθρο.
Κατά την κρίση μου το πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα περιόρισε την περιοχή στην οποία η ιδιοκτήτρια όφειλε ν' αναζητήσει ανάλογη στέγη μόνο τους δύο πιο πάνω δρόμους. Επομένως το εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου "ότι δεν υπάρχει άλλο ανάλογο κατάστημα" είναι εσφαλμένο. Για το λόγο αυτό η έφεση επιτρέπεται.
Πρέπει επίσης να προσθέσω ότι το αν υπάρχει άλλη ανάλογη με λογικό ενοίκιο στέγη είναι ζήτημα που πρέπει να αποδειχθεί ενώπιον του Δικαστηρίου με σχετική μαρτυρία και το Δικαστήριο δεν μπορεί να χρησιμοποιήσει τη δική του γνώση για την ύπαρξη ή μη καταστημάτων προς ενοικίαση). Εφόσον δε το σχετικό εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου για την ύπαρξη ανάλογου καταστήματος βασίστηκε και πάνω στη δική του γνώση κρίνω ότι το Δικαστήριο ενήργησε κάτω από νομική πλάνη ως προς το ζήτημα της απόδειξης και το βάρος της απόδειξης και αυτός είναι ένας άλλος λόγος για τον οποίο η έφεση πρέπει να επιτύχει και το διάταγμα εξώσεως να ακυρωθεί. (Βλέπε Τηλεμάχου ν. Παπαρέ, (1988) 1 Α.Α.Δ. 12.
Μια και έχω καταλήξει στα πιο πάνω συμπεράσματα δεν παρίσταται ανάγκη να αναφερθώ στους άλλους λόγους εφέσεως.
H έφεση λοιπόν επιτυγχάνει και η πρωτόδικη απόφαση ακυρώνεται. Υπό τας περιστάσεις όμως δεν γίνεται οποιαδήποτε διαταγή για έξοδα.
ΔΗΜΗΤΡΙΑΔΗΣ Δ.: Έχω διαβάσει την απόφαση την οποία μόλις τώρα έδωσε ο κ. Α. Λοΐζου και συμφωνώ με αυτή.
ΠΙΚΗΣ Δ.: H Μαρία Ολυμπίου (η εφεσίβλητη) είναι η ιδιοκτήτρια καταστήματος στη συμβολή των οδών Λήδρας και Νικοκλέους. O Παναγιώτης Χριστοδουλίδης (ο εφεσείων) κατέχει το κατάστημα ως θέσμιος ενοικιαστής. Μετά την κατάρρευση του γάμου της και δυσχέρειες στην επαγγελματική της δραστηριοποίηση, η κ. Ολυμπίου επεδίωξε την ανάκτηση της κατοχής του καταστήματος για τη δημιουργία επιχείρησης πώλησης ειδών νεωτερισμού. Αποτάθηκε στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων και αξίωσε την εκκένωση του καταστήματος βάσει των διατάξεων του άρθρου 11(1) (ζ) του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου 1983 (N 23/83). Αυτή η διάταξη του νόμου επιτρέπει την έκδοση διατάγματος έξωσης του ενοικιαστή εφόσο το κατάστημα απαιτείται λογικώς για χρήση από τον ιδιοκτήτη (ή την σύζυγο ή τα τέκνα του) και δεδομένου ότι συντρέχουν οι λοιπές προϋποθέσεις που θέτει ο νόμος.
O ενοικιαστής έφερε ένσταση στην αίτηση και αρνήθηκε την ύπαρξη των αναγκαίων προϋποθέσεων για την έκδοση του διατάγματος. H εγκατάλειψη του καταστήματος θα είχε, όπως ισχυρίστηκε, δυσμενείς επιπτώσεις στις εμπορικές του δραστηριότητες και θα επηρεάζε αρνητικά τα κέρδη της οικογενειακής επιχείρησης που ασχολείται με την κατασκευή και την εμπορία ειδών ρουχισμού. Το εργαστήριο κατασκευής φορεμάτων της επιχείρησης βρίσκεται σε άλλο σημείο της οδού Λήδρας, κοντά στο δεύτερο κατάστημα της επιχείρησης, που χρησιμοποιείται για την έκθεση και πώληση των ειδών που κατασκευάζουν (99 Λήδρας). Παρόλο που το κατάστημα αυτό έχει πολύ μεγαλύτερες διαστάσεις από το επίδικο, και παρά τη σχετική γειτνίαση μεταξύ των δυο, απώλεια του επίδικου καταστήματος θα αποξένωνε μέρος της πελατείας, και θα είχε δυσμενείς επιπτώσεις στις επιχειρηματικές δραστηριότητες του εφεσείοντα και της οικογενειακής εταιρείας Panayiotis Christodoulides Limited (ο εφεσείων κατέχει το 51% του μετοχικού κεφαλαίου. Το υπόλοπο ανήκει στη σύζυγο και τα τέκνα του).
Το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων, μετά την αξιολόγηση της μαρτυρίας που τέθηκε ενώπιόν του από τα δύο μέρη, κατέληξε στο συμπέρασμα ότι ήταν δικαιολογημένη η έκδοση διατάγματος.
Παράλληλα, διέταξε την ιδιοκτήτρια να καταβάλει στον ενοικιαστή αποζημίωση £900.- για την απώλεια κατοχής του καταστήματος, και ποσό £1,500.- ίσο με την επαύξηση που πρόσδωσε στην ενοικιαστική αξία του καταστήματος η εμπορική εύνοια (good will) που προέκυψε από τη χρήση του από τον ενοικιαστή.
Με την έφεση αμφισβητούνται τα ευρήματα του Δικαστηρίου ως προς τις περιστάσεις των διαδίκων και την ύπαρξη των προϋποθέσεων που προβλέπει ο νόμος για την έκδοση διατάγματος ανάκτησης κατοχής. H θέση του εφεσείοντα είναι ότι το πρωτόδικο δικαστήριο υποτίμησε τις ζημιογόνες επιπτώσεις που θα έχει για την επιχείρησή του η απώλεια του επίδικου καταστήματος. Δεν είναι εύκολη η ανακύκλωση των πωλήσεων, όπως αφήνεται να νοηθεί, στην απόφαση, με τη δημιουργία καταστήματος στην περιοχή Στροβόλου όπου ο εφεσείων διαθέτει ακίνητη περιουσία. Κατά τη συζήτηση της έφεσης αμφισβητήθηκε και το εύρημα ότι ο εφεσείων είναι ο κάτοχος του καταστήματος στην οδό Λήδρας 99, και όχι οικογενειακή εταιρεία η οποία πληρώνει και το ενοίκιο.
O κ. Μιχαηλίδης επέσυρε την προσοχή του Δικαστηρίου στην απόφαση Michaelides ν. Gavrielides (1980) 1 C.L.R. 244 στην οποία αποφασίστηκε ότι όσο στενή κι' αν είναι η ταυτότητα μεταξύ των σκοπών προσώπου και οικογενειακής εταιρείας, η εταιρεία διατηρεί την ξεχωριστή της οντότητα και δε μπορεί να συνταυτιστεί με τον ιδιοκτήτη ή τον ενοικιαστή για τους σκοπούς της νομοθεσίας περί ελέγχου ενοικιάσεων. Στη μαρτυρία του ο εφεσείων κατέθεσε ότι η εταιρεία συστάθηκε για την ευχερέστερη διεξαγωγή της επιχείρησης και την καλύτερη ρύθμιση των φορολογικών υποχρεώσεων των μελών της οικογένειας που είχαν συμφέρον στην επιτυχία της. Παρόλο που το ενοίκο πληρωνόταν από την εταιρεία, δεν αμφισβητήθηκε ότι ενοικιαστής του καταστήματος ήταν ο εφεσείων, γεγονός το οποίο παραδέχθηκε στην υπεράσπισή του. Συνεπώς, ήταν εύλογο για το Δικαστήριο να καταλήξει στο συμπέρασμα ότι ο εφεσείων ήταν ο ενοικιαστής και του άλλου καταστήματος το οποίο χρησιμοποιόταν για την πώληση των ειδών που κατασκεύαζε η οικογενειακή επιχείρηση. Επισημαίνεται επίσης ότι στο υπόμνημα δε γίνεται λόγος για τα ευρήματα του Δικαστηρίου ως προς τη σχέση του εφεσείοντα με το κατάστημα στην οδό Λήδρας 99.
Άλλος βασικός λόγος για τον οποίο επιδιώκεται η ανατροπή της πρωτόδικης απόφασης είναι η αναφορά σε ίδια γνώση του Δικαστηρίου ότι δεν είναι εφικτή η ενοικίαση καταστήματος στην οδό Λήδρας χωρίς την πληρωμή σημαντικού επιμισθίου, "αέρα" (premium), όπως χαρακτηρίστηκε στη μαρτυρία. H εισήγηση είναι ότι δε συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις για τη λήψη δικαστικής γνώσης για τις. συνθήκες εξασφάλισης καταστήματος προς ενοικίαση στην περιοχή.
Ακροσφαλή είναι επίσης τα ευρήματα του Δικαστηρίου, σύμφωνα με την εισήγηση του δικηγόρου του εφεσείοντα, ως προς τις περιστάσεις των διαδίκων και τη συγκριτική ταλαιπωρία σε σχέση με την έκδοση διατάγματος εξώσεως. Θέση του είναι ότι τα σχέδια της ιδιοκτήτριας για τη δημιουργία επιχείρησης είναι αόριστα και άρνηση έκδοσης διατάγματος εξώσεως δε θα είχε συγκεκριμένες δυσμενείς συνέπειες ενώ, αντίθετα, έκδοση του διατάγματος θα επέφερε αναστάστωση στην εργασία του εφεσείοντα και απώλεια σημαντικού μέρους των κερδών της επιχείρησης και του εισοδήματός του.
O τελευταίος λόγος για τον οποίο εφεσιβάλλεται η απόφαση αναφέρεται στο ποσό το οποίο καθορίστηκε ως αποζημίωση "για εμπορική εύνοια" βάσει του άρθρου 13 του N 23/ 83.
O κ. Ευσταθίου υποστήριξε ότι στην απόφαση τίθενται και απαντούνται με τρόπο υποδειγματικό, όλα τα ερωτήματα που έχουν εγερθεί στην παρούσα διαδικασία. Τα ευρήματα του δικαστηρίου ως προς τις περιστάσεις και τις συνθήκες των διαδίκων υποστηρίζονται από τη μαρτυρία, καθώς επίσης και το εύρημα ότι η ανεύρεση άλλων υποστατικών στη γύρω περιοχή ήταν λογικά ανέφικτη.
H μελέτη της πρωτόδικης απόφασης καταδεικνύει ότι το Δικαστήριο έθεσε τα σωστά ερωτήματα στο πλαίσιο των προϋποθέσεων που θέτει η παράγραφος (ζ) του εδαφίου 1 του άρθρου 11 του N 23/83. Ούτε έγινε εισήγηση ότι το Δικαστήριο έσφαλε στον προσδιορισμό των προϋποθέσεων που θέτει ο νόμος για ανάκτηση κατοχής ή την ερμηνεία των σχετικών διατάξεων αυτού του μέρους της νομοθεσίας. Το θεωρώ χρήσιμο να συνοψίσω τις προϋποθέσεις αυτές όπως προκύπτουν από το κείμενο του άρθρου 11(1) (ζ) του N 23/83:-
"11. - (1) Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται διά την ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, διά το οποίον ισχύει ο παρών Νόμος, ή διά την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων:
..........................
..........................
(ζ) εις περίπτωσιν καθ' ην το κατάστημα απαιτείται λογικώς προς κατοχήν υπό του ιδιοκτήτου, της συζύγου ή των τέκνων του και όπου οιοσδήποτε εξ αυτών δεν ηδυνήθη να εξασφαλίσει εταίραν ανάλογον και με λογικόν ενοίκιον στέγην διά την επιχείρησίν του ή διά σκοπούς επιχειρήσεως και το Δικαστήριον θεωρεί λογικήν την έκδοσιν τοιαύτης αποφάσεως ή τοιούτου διατάγματος:
Νοείται ότι ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα θα εκδίδωνται δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν το Δικαστήριον πεισθή ότι, λαμβανομένων υπ' όψιν όλων των περιστάσεων της υποθέσεως, θα επροξενείτο μεγαλυτέρα ταλαιπωρία διά της εκδόσεως του διατάγματος ή της αποφάσεως παρά διά της αρνήσεως εκδόσεως τούτου."
Οι προϋποθέσεις είναι: -
(α) H ύπαρξη λογικής ανάγκης του ιδιοκτήτη για χρήση του καταστήματος. H ανάγκη πρέπει να είναι υποκειμενικά γνήσια και αντικειμενικά εύλογη· όχι όμως απαραίτητα επιτακτική. Εναπόκειται στον ιδιοκτήτη να τεκμηριώσει το εύλογο της απαίτησης στα πλαίσια της εξεταστικής διαδικασίας (Βλέπε, Μιχαλάκης K. Δράκου & Σια Λτδ ν. Νίκου Αργυρίδη (1989) 1 Α.Α.Δ. (Ε)162 ενώπιον του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων.
(β) Αδυναμία εξεύρεσης άλλου κατάλληλου καταστήματος με λογικό ενοίκιο. H θεμελίωση και αυτών των στοιχείων βαρύνει τον ιδιοκτήτη.
O νομοθέτης θέτει δυο σχετικές αλλά αυτοτελείς προϋποθέσεις
(ι) Έλλειψη ανάλογου καταστήματος που μπορεί να ενοικιαστεί με
(ιι) λογικό ενοίκιο.
O όρος "ανάλογο κατάστημα" συσχετίζει το κατάστημα του οποίου η ανεύρεση επιδιώκεται με τα αντικειμενικά δεδομένα του καταστήματος του οποίου επιζητείται η ανάκτηση κατοχής, δηλαδή, την τοποθεσία (εμπορικότητα), τις διαστάσεις, τις διευκολύνσεις, την ηλικία και άλλα συναφή δεδομένα. H αναλογία ανευρίσκεται με τη σύγκριση. O αντίστοιχος όρος που χρησιμοποιείται στην αγγλική νομοθεσία ελέγχου ενοικιάσεων είναι "comparable", όρος εννοιολογικά ταυτόσημος με τον όρο "ανάλογος" στα πλαίσια της συγκεκριμένης νομοθεσίας.
Το ενοίκιο που υποδηλώνεται από τον όρο "λογικό ενοίκιο" δε συσχετίζεται με το ενοίκιο του καταστήματος που αποτελεί το αντικείμενο της θέσμιας ενοικίασης. H λογικότητα του ενοικίου νέου καταστήματος συναρτάται κυρίως με την επιχείρηση την οποία ο ιδιοκτήτης προτίθεται να εγκαθιδρύσει, και τι συνιστά εύλογο ενοίκιο για εκείνο τον κύκλο εμπορικής δραστηριότητας. O όρος "ενοίκιο" δεν περιλαμβάνει την καταβολή επιμισθίου, (αέρα, premium) αλλά περιορίζεται στην περιοδική καταβολή χρηματικού ποσού για τη μίσθωση καταστήματος.
(γ) H έκδοση διατάγματος κρίνεται λογική από το Δικαστήριο. O νομοθέτης παρέχει διακριτική ευχέρεια στο Δικαστήριο να συνεκτιμήσει το σύνολο των περιστάσεων των μερών σε συσχετισμό με τους σκοπούς της νομοθεσίας για να προσδιοριστεί αν είναι αντικειμενικά δικαιολογημένη η έκδοση διατάγματος. Έστω και αν κρίνεται εξ αντικειμένου δικαιολογημένη η έκδοση διατάγματος, το Δικαστήριο δεν προβαίνει στην έκδοση του αν,
(δ) ο ενοικιαστής πείσει το Δικαστήριο μετά από συνεκτίμηση όλων των περιστατικών της υπόθεσης ότι θα προξενείτο μεγαλύτερη ταλαιπωρία σ' αυτόν σε σύγκριση με
Όπως τονίζεται στην απόφαση Antoniades ν. Panteli and Another (1979) 1 C.L.R. 57 η συνεκτίμηση της εκατέρωθεν ταλαιπωρίας που θα προκύψει από την άρνηση των θέσεων της μιας ή της άλλης πλευράς είναι κατεξοχή θέμα γεγονότων που εκτιμάται από τον πρωτόδικο δικαστή.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ότι η απαίτηση της ιδιοκτήτριας για ανάκτηση κατοχής του καταστήματος είναι λογική. Με το συμπέρασμα αυτό συμφωνούν, όπως διαφαίνεται από την απόφασή τους, και οι ευπαίδευτοι συνάδελφοί μου. Είμαι της ίδιας γνώμης. Παρά τη διαπίστωση ορισμένων αντιφάσεων στη διατύπωση των διεκδικήσεων της ιδιοκτήτριας, η απαίτησή της προβάλλει ως γνήσια μέσα από το σύνολο της μαρτυρίας και οι διεκδικήσεις της λογικές, λαμβάνοντας υπόψη την επιθυμία της για επαγγελματική αποκατάσταση. Δεν παρέχεται πεδίο για επέμβαση με το εύρημα του Δικαστηρίου ότι η ανάκτηση κατοχής ήταν λογικά αναγκαία για την επαγγελματική της δραστηριοποίηση. H πλειοψηφία του Δικαστηρίου καταλήγει στο συμπέρασμα ότι το εύρημα του Δικαστηρίου, ότι η ιδιοκτήτρια κατέδειξε ότι ήταν αδύνατη η εξεύρεση ανάλογου καταστήματος με λογικό ενοίκιο, είναι αδικαιολόγητο. Ένας από τους λόγους για τους οποίους το εύρημα του Δικαστηρίου κρίνεται ακροσφαλές, έγκειται στο ότι το Δικαστήριο βασίστηκε και στη δική του γνώση για τις πραγματικότητες που επικρατούν στην οδό Λήδρας και στη γύρω περιοχή για την ενοικίαση καταστήματος. Συμφωνώ ότι δε συντρέχουν οι προϋποθέσεις για τη δικαστική αναγνώριση (judicial notice) των προοπτικών ενοικίασης καταστήματος σε οποιαδήποτε περιοχή. Συνεπώς το Δικαστήριο δε μπορούσε να βασιστεί σε ίδια γνώση. H προοπτική ενοικίασης καταστήματος σε οποιαδήποτε περιοχή είναι άρρηκτα συνυφασμένη με την εμπορική πραγματικότητα η διαπίστωση της οποίας προϋποθέτει έρευνα και γνώση των δεδομένων της κάθε περιοχής. Είναι αδύνατο να υποστηριχθεί η θέση ότι οι πραγματικότητες αυτές αποτελούν θέμα κοινής γνώσης σε βαθμό που η ύπαρξή τους να διαπιστωθεί ως αναντίλεκτο γεγονός από το Δικαστήριο. Όμως η γνώση του Δικαστηρίου για τις πραγματικότητες της περιοχής δεν ήταν εκείνη που στοιχειοθέτησε την απαίτηση της ιδιοκτήτριας. Όπως προκύπτει από το κείμενο, οι παρατηρήσεις του Δικαστηρίου δεν απέβλεπαν στην πλήρωση οποιουδήποτε κενού στη μαρτυρία, αλλά στο χαρακτηρισμό μαρτυρίας η οποία έγινε δεκτή από το Δικαστήριο. Το σχετικό απόσπασμα της απόφασης αναφέρει:
"Υπάρχει μαρτυρία και είναι γνωστό στο Δικαστήριο ότι σε μια τόσο κεντρική εμπορική οδό όπως τη Λήδρας ή και την Ονασαγόρου ακόμα, δεν υπάρχουν καταστήματα προς ενοικίαση και σε περίπτωση που προσφέρεται κάποιο προς ενοικίαση ζητείται ποσό αρκετά μεγάλο ως αέρας".
Όχι μόνο η εφεσίβλητη αλλά και ο εφεσείων έκαμε αναφορά στην πληρωμή επιμισθίου για την εξασφάλιση της ενοικίασης καταστήματος στην περιοχή κοντά στο επίδικο Το συμπέρασμα στο οποίο καταλήγω είναι ότι το κρινόμενο εύρημα του Δικαστηρίου βασίστηκε και τεκμηριώθηκε από τη μαρτυρία και όχι από τη δικαστική γνώση του πράγματος.
Προκύπτει από την απόφαση ότι έγινε δεκτό ότι ήταν αδύνατη η εξεύρεση ανάλογου καταστήματος με λογικό ενοίκιο στην περιοχή. Το πρωτόδικο Δικαστήριο είναι, όπως έχει επανειλημμένα διακηρυχθεί, σε μοναδική θέση να εκτιμήσει τα γεγονότα και να προβεί στα ευρήματα τα οποία τεκμηριώνονται και συνάγονται από αυτά. H έρευνα του Δικαστηρίου επικεντρώθηκε δικαιολογημένα στην ευχέρεια ενοικίασης καταστήματος στην περιοχή που γειτνιάζει στο επίδικο κατάστημα και έχει ανάλογο χαρακτήρα.
Καταλήγω αντίθετα με την άποψη των ευπαίδευτων συναδέλφων μου ότι δεν παρέχεται πεδίο για επέμβαση με την πρωτόδικη απόφαση ως προς την αδυναμία της ιδιοκτήτριας να ανεύρει ανάλογο κατάστημα με λογικό ενοίκιο.
Στον προσδιορισμό του εύλογου της έκδοσης του διατάγ- ματος και την επιμέτρηση της εκατέρωθεν πιθανής ταλαιπωρίας, το Δικαστήριο έλαβε υπόψη του όλα τα σχετικά δεδομένα τα οποία συνεκτιμήθηκαν, όπως έχει επισημανθεί, μέσα στο ορθό νομικό πλαίσιο. Διαπιστώνω ότι δε συντρέχει οποιοσδήποτε λόγος που να δικαιολογεί την επέμβασή μου με τα ευρήματα και τα συμπεράσματα του Δικαστηρίου που οδήγησαν στην έκδοση του διατάγματος ανάκτησης κατοχής. Συνεπώς, θα απέρριπτα στην έφεση εναντίον της έκδοσης του διατάγματος.
Ενόψει της απόφασης της πλειοψηφίας καθίσταται θεωρητική οποιαδήποτε συζήτηση σχετικά με την ερμηνεία των προνοιών του άρθρου 13 του N 23/83, και ιδιαίτερα εκείνου του μέρους που αφορά τον προσδιορισμό της επαύξησης της ενοικιαστικής αξίας του καταστήματος λόγω της ύπαρξης εμπορικής εύνοιας. Και για το λόγο αυτό δε θα προχωρήσω στην εξέτασή του.
Έφεση επιτρέπεται κατά πλειοψηφία χωρίς έξοδα.