|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(1989) 1E ΑΑΔ 123
11 Απριλίου, 1989.
[ΜΑΛΑΧΤΟΣ, ΠΙΚΗΣ, ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΣ, ΔΔ.]
ΕΛΛΗ ΜΑΡΚΟΥ ΜΑΡΚΙΔΟΥ,
Εφεσείουσα,
v.
ΑΝΔΡΕΑ ΣΙΜΙΛΛΙΔΗ,
Εφεσίβλητου.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 7461).
Ενοικιοστάσιο - Ο Περί Ενοικιοστασίου Νόμος, 1983(Ν23/83), άρθρο 11 (1) (η) (iii) - "... ουσιαστικάς και ριζικάς αλλαγάς συνεπαγομένας την ριζικήν και ολικήν μετατροπήν τούτου διά σκοπούς αξιοποιήσεώς του" - Οι μετατροπές πρέπει να είναι τέτοιες, ώστε να επιφέρουν τη ριζική και ολική μετατροπή του κτιρίου, δηλαδή να επηρεάζουν την οικοδομή εκ βάθρων.
Στη συγκεκριμένη περίπτωση ο ιδιοκτήτης κατοικίας ζήτησε την έξωση του ενοικιαστή του λόγω σκοπουμένων αλλαγών στο κτίριο. Η κατοικία βρίσκεται στο ισόγειο ενός διώροφου κτιρίου. Οι σκοπούμενες εργασίες αποβλέπουν στη μετατροπή της κατοικίας σε κατάστημα. Τούτο μπορεί να επιτευχθεί με κατεδάφιση αριθμού εσωτερικών τοίχων, τη μετατροπή της κουζίνας, τη δημιουργία αποθήκης και την κατασκευή βιτρίνας στο μπροστινό μέρος του υποστατικού. Ο Πρόεδρος του πρωτόδικου Δικαστηρίου αποφάσισε ότι οι αλλαγές αυτές δεν ήταν ριζικές και έτσι, με τη διαφωνία των παρέδρων, η αίτηση εξώσεως απορρίφθηκε.
Το Ανώτατο Δικαστήριο, απορρίπτοντας την έφεση, με διαφωνία του Δικαστή Μαλαχτού, αποφάσισε ότι στη συγκεκριμένη περίπτωση οι μετατροπές άφηναν τη δομή και το χαρακτήρα της οικοδομής ανεπηρέαστο. Στην ουσία πρόβλεπαν την αναδιαρρύθμιση του εσωτερικού μέρους της οικοδομής, ώστε να γίνει εφικτή η χρήση του κτιρίου ως καταστήματος αντί κατοικίας. Οι αλλαγές αυτές δεν έχουν το θεμελιακό χαρακτήρα, που απαιτεί η νομοθεσία Lamarco Ltd ν. Kranos (1987) 1 Α.Α.Δ. 336 αναφέρθηκε με επιδοκιμασία.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα εναντίον του εφεσείοντος.
Αναφερόμενες Αποφάσεις:
Lamarco Ltd. ν. Kranos (1987) 1 Α.Α.Δ. 336
Πογιατζής ν. Πηλαβάκη και Άλλων (1988) 1 Α.Α.Δ. 411.
Έφεση.
Έφεση από την αιτήτριαν εναντίον της απόφασης του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεως Λεμεσού στην Αίτηση Αρ. E. 184/86 ημερ. 7 Ιουλίου, 1987 με την οποία το αίτημα της αιτήτριας για ανάκτηση κατοχής κατοικίας απορρίφθηκε.
Α. Μυριάνθης και Μ. Μελίδης, για την εφεσείουσα.
Β. Βασιλειάδης, για τον εφεσίβλητο.
ΜΑΛΑΧΤΟΣ, Δ.: Την πρώτη απόφαση θα δώσει ο Δικαστής Πικής.
ΠΙΚΗΣ, Δ.: Το ερώτημα που πρέπει να απαντηθεί στην έφεση αυτή είναι κατά πόσο οι προτεινόμενες οικοδομικές τροποποιήσεις στην κατοικία που κατέχει ο εφεσίβλητος ως θέσμιος ενοικιαστής δικαιολογούν την έκδοση διατάγματος ανακτήσεως κατοχής των υποστατικών βάσει των προνοιών του άρθρου 11(1) (η) (iii) του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου, 1983 (Ν. 23/83). Το άρθρο προνοεί ότι η ανάκτηση κατοχής επιτρέπεται οποτεδήποτε ο ιδιοκτήτης λογικά απαιτεί το ακίνητο για να επιφέρει "... ουσιαστικάς και ριζικάς αλλαγάς συνεπαγόμενας την ριζική και ολική μετατροπή τούτου διά σκοπούς αξιοποιήσεώς του".
Η κατοικία ευρίσκεται στο ισόγειο διώροφου κτιρίου. Οι σκοπούμενες οικοδομικές εργασίες αποβλέπουν στην μετατροπή της κατοικίας σε κατάστημα. Προβλέπεται η κατεδάφιση αριθμού εσωτερικών τοίχων, η μετατροπή της κουζίνας, η δημιουργία αποθήκης όπως και η κατασκευή βιτρίνας στο μπροστινό μέρος των υποστατικών.
Ο Πρόεδρος του Δικαστηρίου που βάσει του Νόμου έχει αποφασιστική αρμοδιότητα για την επίλυση των διαφορών που ανάγονται στην δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων αποφάσισε ότι οι τροποποιήσεις δεν συνεπάγονται την ολική και ριζική μετατροπή του κτιρίου και επομένως δεν ικανοποιούν τις προϋποθέσεις που θέτει ο νομοθέτης για την έκδοση διατάγματος εξώσεως. Οι Πάρεδροι είχαν διαφορετική γνώμη η οποία καταγράφεται στην απόφαση του Δικαστηρίου όπως και οι λόγοι που τους οδήγησαν στα συμπεράσματά τους.
Στην ερμηνεία των διατάξεων του άρθρου 11(1) (η) (iii) ο Πρόεδρος του Δικαστηρίου καθοδηγήθηκε από την απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην Lamarco Ltd ν. Kranos (1987) 1 Α. Α. Δ. 336, όπου υποδεικνύεται ότι οι μετατροπές δεν πρέπει να είναι μόνο αφ' εαυτών ουσιαστικές αλλά και να επιφέρουν την ριζική και ολική μετατροπή του κτιρίου. Δηλαδή πρέπει να επηρεάζουν την οικοδομή εκ βάθρων. Οι μετατροπές είναι ριζικές όταν επηρεάζουν την βάση της οικοδομής. Κρινόμενες στο σύνολό τους οι σκοπούμενες οικοδομικές εργασίες πρέπει να συνεπάγονται την ολική και όχι την μερική μετατροπή του κτιρίου. Συγκρινόμενη με τις αντίστοιχες διατάξεις του Περί Ενοικοστασίου Νόμου, 1975 (Ν. 36/ 75) η νομοθεσία του 1983 επιβάλλει αυστηρότατες προϋποθέσεις με την ανάκτηση κατοχής για την μετατροπή του κτιρίου.
Ο δικηγόρος των αιτητών υποστήριξε ότι οι προϋποθέσεις αυτές όπως επεξηγούνται στην υπόθεση Lamarco ικανοποιούνται στην υπόθεση αυτή. Η κατεδάφιση των εσωτερικών τοίχων και η προσθήκη της βιτρίνας που προβλέπονται στα αρχιτεκτονικά σχέδια θα επιφέρουν όπως εισηγήθηκε ο κ. Μυριάνθης την ριζική και ολική μετατροπή του ακινήτου. Αναφέρθηκε επίσης στην απόφαση στην υπόθεση Πογιατζής ν. Πηλαβάκη και Άλλων (1988) 1 Α. Α. Δ. 411 (απόφαση πλειοψηφίας) στην οποία διατάχθηκε η έξωση του ενοικιαστή κάτω από συνθήκες που προσομοιάζουν, όπως εισηγήθηκε, προς εκείνες της υποθέσεως αυτής. Στην υπόθεση Πογιατζή η πλειοψηφία του Δικαστηρίου χωρίς να θέτει υπό αμφισβήτηση την ερμηνεία που δόθηκε στο άρθρο 11 (1) (η) (iii) στην υπόθεση Lamarco κατέληξε στο συμπέρασμα ότι η κατεδάφιση μεγάλου αριθμού κτιρίων που βρίσκονταν στον περίβολο της οικοδομής, η κατεδάφιση 14 εσωτερικών τοίχων, η ανοικοδόμηση 10 νέων τοίχων και η μετατροπή του υποστατικού σε 3 καταστήματα ήσαν τόσο εκτεταμένες ώστε να τεκμηριώνουν την ριζική και ολική μετατροπή του κτιρίου.
Ο κ. Μυριάνθης δεν αμφισβητεί την ερμηνεία του άρθρου 11 (1) (η) (iii) που υιοθετήθηκε στην υπόθεση Lamarco. Θέση του είναι ότι οι προτεινόμενες τροποποιήσεις ικανοποιούν τις προϋποθέσεις που θέτει ο νομοθέτης και για τον λόγο αυτό μας κάλεσε να ανατρέψουμε την απόφαση του πρωτόδικου δικαστηρίου και να επιτρέψουμε την έφεση.
Ο κ. Βασιλειάδης υπέβαλε ότι οι τροποποιήσεις που προβλέπουν τα αρχιτεκτονικά σχέδια όχι μόνον δεν αποβλέπουν στην ριζική και ολική μετατροπή του κτιρίου αλλά είναι στην ουσία επιφανειακές, σχεδόν αποκλειστικά εσωτερικές και αφήνουν τα θεμέλια και τον χαρακτήρα του κτιρίου εντελώς ανέπαφα.
Οι μετατροπές του κτιρίου που αποτελούσαν το υπόβαθρο των αιτήσεων για ανάκτηση της κατοχής του ακινήτου στην υπόθεση Πογιατζή πρέπει να σημειωθεί ήσαν πολύ πιο εκτεταμένες από τις τροποποιήσεις που επιδιώκει να επιφέρει η εφεσείουσα στην υπόθεση αυτή. Και στην Lamarco οι μετατροπές ήσαν πολύ σημαντικότερες από εκείνες που στοιχειοθετούν την απαίτηση της εφεσείουσας στην υπόθεση αυτή. Το Δικαστήριο απέρριψε το αίτημα παρά το γεγονός ότι οι μετατροπές στην Lamarco πρόβλεπαν μεταξύ άλλων και την αναστήλωση του κτιρίου με την οικοδόμηση δύο νέων κολονών.
Το συμπέρασμα στο οποίο κατέληξε ο Πρόεδρος του Δικαστηρίου δεν ήταν μόνο εύλογο αλλά και αναπόφευκτο, συνεκτιμώντας το σύνολο των προτεινόμενων μετατροπών. Οι με- τατροπές άφηναν την δομή και τον χαρακτήρα της οικοδομής ανεπηρέαστο. Ανάκτηση κατοχής κάτω από αυτές τις συνθήκες θα ισοδυναμούσε με την καταστρατήγηση των ρητών διατάξεων του άρθρου 11 (1) (η) (iii). Στην ουσία οι μετατροπές προβλέπουν την αναδιαρρύθμιση του εσωτερικού μέρους της οικοδομής ώστε να καταστεί ευχερής η χρήση του κτιρίου ως καταστήματος αντί κατοικίας. Οι αλλαγές δεν έχουν το θεμελιακό χαρακτήρα που απαιτεί η νομοθεσία ούτε επηρεάζουν την οικοδομή με τον ολικό τρόπο που ορίζει ο νομοθέτης.
Απορρίπτω την έφεση με έξοδα.
ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΣ Δ.: Συμφωνώ με την απόφαση του αδελφού Δικαστή Πική και δεν έχω τίποτε χρήσιμο να προσθέσω.
ΜΑΛΑΧΤΟΣ Δ.: Όπως πολύ ορθά λέχθηκε στην απόφαση που δόθηκε από το Δικαστή Πική, το ερώτημα που πρέπει να απαντηθεί στην έφεση αυτή είναι κατά πόσο οι οικοδομικές αλλαγές στην ισόγειο κατοικία της Εφεσείουσας την οποία κατέχει ο Εφεσίβλητος ως θέσμιος ενοικιαστής δικαιολογούν την έκδοση διατάγματος ανακτήσεως κατοχής βάσει των προνοιών του άρθρου 11(1)(η)(ιιι) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983 (23/83) που περιορίζει τις εξώσεις και το οποίο έχει ως εξής:
"11. -(1) Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται διά την ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, διά το οποίον ισχύει ο παρών Νόμος, ή διά την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων:
...................................
(η) εις περίπτωσιν καθ' ην το ακίνητον απαιτείται λογικώς υπό του ιδιοκτήτου -
(ι) διά την κατεδάφισιν τούτου οσάκις αύτη δεν συνιστά κατάχρησιν δικαιώματος,
(ιι) διά την κατεδάφισιν και επανοικοδόμησιν νέου ακινήτου, ή
(ιιι) δι' ουσιαστικάς και ριζικάς αλλαγάς συνεπαγομένας την ριζικήν και ολικήν μετατροπήν τούτου διά σκοπούς αξιοποιήσεως του,
και το Δικαστήριον είναι πεπεισμένον ότι ο ιδιοκτήτης εξησφάλισε διά τα ανωτέρω οσάκις ήτο επάναγκες την αναγκαίαν προς τούτο άδειαν και ότι ο ιδιοκτήτης δεν δύναται λογικώς να προβεί εις τα εν ταις υποπαραγράφοις (ι), (ιι) και (ιιι) διαλαμβανόμενα άνευ ανακτήσεως της κατοχής του ακινήτου και νοουμένου ότι παρέσχεν ουχί βραχυτέραν των τεσσάρων μηνών έγγραφον προειδοποίησιν εις τον ενοικιαστήν να εκκενώση το ακίνητον."
Στην παρούσα υπόθεση πρόκειται περί του ισογείου διωρόφου κτιρίου του οποίου ο σκελετός αποτελείται από κολόνες μπετόν. Στο ανώγειον κατοικά η εφεσείουσα ιδιοκτήτρια. Η εφεσείουσα ζητά ανάκτηση κατοχής της ισογείου κατοικίας για να την μετατρέψει σε κατάστημα για να αξιοποιήσει την περιουσία της και εξασφάλισε προς τούτο και την σχετική άδεια. Οι προτεινόμενες μετατροπές είναι οι εξής: θα κατεδαφισθούν οι εσωτερικοί τοίχοι, η κουζίνα θα μετατραπεί σε αποθήκη αφού αφαιρεθούν οι πάγκοι και η μπανιέρα, και θα αφαιρεθούν δύο πόρτες. Το υπνοδωμάτιο θα ενωθεί με το χωλ και θα κατεδαφισθεί ο μπροστινός εξωτερικός τοίχος που βρίσκεται επί της βεράντας και θα αντικατασταθεί με βιτρίνα, και θα αλλαχθεί το εσωτερικό δάπεδο. Επίσης θα αφαιρεθεί το περιτοίχισμα και θα τσιμεντωθεί η μπροστινή αυλή.
Ο Πρόεδρος του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων αφού έκαμε σύγκριση του άρθρου 16(1)(η) του προηγούμενου νόμου 36/75 με το άρθρο 11(1)(η) του νέου νόμου 23/83, ότι δηλαδή είναι σαφές ότι ο νομοθέτης πρόσθεσε στο νέο νόμο στις λέξεις "ουσιαστικές μετατροπές" τις λέξεις "ριζικές συνεπαγομένας την ριζική και ολική μετατροπή" αναφέρθηκε στην υπόθεση Λαμάρκο ν. Ηρακλής Κράνος (1987) 1 Α. Α. Δ. 336 και από τη σελίδα 338 παρέθεσε το πιο κάτω απόσπασμα:
"To qualify as substantial and radical, the first hurdle that the owner must overcome, it must be established that the changes are consequential to the character of the building and sufficiently fundamental to qualify as radical. The antonym of 'substantial' in the context of this provision of the law is 'superficial'. The proposed changes in this case do rank as substantial but they do not qualify as radical. They do not go to the root of the structure and will leave the character of the building in much the same condition as it was before, a two- storey building with shops on the ground floor and a house on top. In essence what is contemplated is the sub-division of a large shop into four smaller ones, leaving the structure and character of the building basically unaffected.
More consequential the changes do not entail the radical and total alteration and transformation of the building. As noted above the changes will leave the structure and character of the building essentially unaffected."
Στη σελίδα 95 των πρακτικών αναφέρονται τα εξής:
"Τα ενώπιόν μας γεγονότα αναφέρονται στην τροποποίηση μιας ισόγειας κατοικίας σε κατάστημα. Θα κατεδαφιστούν εσωτερικοί τοίχοι και μεσόπορτες. Θα κατεδαφιστεί ένας εξωτερικός τοίχος και θα γίνει είσοδος και βιτρίνα καταστήματος. Θα ενωθεί το χωλ με το ένα υπνοδωμάτιο και θα αποτελέσει το κύριο μέρος του καταστήματος, ενώ από την κουζίνα θα αφαιρεθούν οι πάγκοι και θα αποτελέσει την αποθήκη του καταστήματος. Το μπροστινό μέρος της επίδικης κατοικίας θα διαρρυθμιστεί ώστε να φύγει το κάγκελλο και να τσιμεντωθεί η μπροστινή αυλή για την εύκολη προσπέλαση προς το κατάστημα. Οι υπόλοιποι τοίχοι, παράθυρα και λοιπά θα παραμείνουν κατά βασικό λόγο όπως είναι. Η ισόγεια κατοικία θα μετατραπεί σε κατάστημα. Η ανώγεια κατοικία θα παραμείνει όπως είναι. Το κτίριο θα αλλάξει εξωτερική μορφή από την πλευρά, της προσόψεως, μόνο ως προς το ισόγειο, ενώ οι άλλες πλευρές θα παραμείνουν όπως είναι. Τονίζεται ότι καμία αλλαγή δεν θα γίνει στην ανώγεια κατοικία και οι τροποποιήσεις περιορίζονται μόνο στο ισόγειο μέρος της κατοικίας, αυτό που ενοικιάζεται στον Καθ' ου η Αίτηση.
Το Δικαστήριο πιστεύει ότι οι αλλαγές που θα γίνουν δεν θα είναι βάσει της νομολογίας ριζικές και δεν συνεπάγονται την ριζική και ολική μετατροπή του κτιρίου."
Στην υπόθεση Αθανάσιος Πογιατζής ν. Κωνσταντίνου Πηλαβάκη και άλλον, (1988) 1 Α. Α. Δ. 411 γίνεται αναφορά στην υπόθεση Λαμάρκο ν. Κράνου και στη σελίδα 418 της αποφάσεως αναφέρονται τα εξής:
"The alterations must be substantial and radical. They must be made for purpose of development of the building and must result to radical and total change of it. The interpretation of this paragraph should not be approached with a dictionary. The teleological or purposive interpretation coupled with the ordinary and pragmatic meaning of the words should be employed.
Changes to qualify as substantial and radical must be extensive and fundamental in character. They must be made for purposes of development. It the general structural character of the building remains unchanged, they fall short of satisfying this requirement.
No exhaustive definition can be given. It is a question of degree depending on the facts and circumstances of each case having regard to the totality of the work proposed to be done."
Όπως αναφέρεται στην ρηθείσαν απόφαση το θέμα σε περιπτώσεις όπως η παρούσα είναι θέμα βαθμού εξαρτώμενο από τα γεγονότα και περιστατικά της κάθε ειδικής περιπτώσεως. Εις την παρούσα υπόθεση έχω την άποψη ότι ο Πρόεδρος του Δικαστηρίου έσφαλε αναφορικά με την ερμηνεία και την εφαρμογή του άρθρου 11(1)(η)(ιιι) του νόμου. Ακριβώς οι λέξεις "ριζικές συνεπαγομένας την ριζικήν και ολικήν μετατροπή του κτιρίου" πρέπει να περιορίζονται μόνο εις το μέρος εκείνο του κτιρίου το οποίο κατέχεται από τον θέσμιο ενοικιαστή. Είναι φανερό από το σκεπτικό της απόφασης του Προέδρου ότι ριζικές μετατροπές πρέπει να γίνουν σε ολόκληρο το οικοδόμημα, και γι' αυτό αναφέρει στην απόφασή του ότι "καμιά αλλαγή δεν θα γίνει στην ανώγειο κατοικία και οι τροποποιήσεις περιορίζονται μόνο εις το ισόγειο μέρος της κατοικίας αυτής που ενοικιάζεται στον καθ' ου η αίτηση". Στην υπόθεση Λαμάρκο όπως αναφέρεται ουσιαστικά ο ιδιοκτήτης θα μετέτρεπε το ένα κατάστημα σε τέσσερα μικρότερα ενός σχετικά νέου κτιρίου. Εις την παρούσα περίπτωση το τι ουσιαστικά έμενε ανεπηρέαστο από την κατώγειο κατοικία ήταν οι κολόνες και οι τρεις εξωτερικοί τοίχοι. Εάν δηλαδή έπρεπε να χαλάσουν και οι εναπομείναντες εξωτερικοί τοίχοι και να χαλάσουν κολόνες τότε δεν θα επρόκειτο διά ριζικές μετατροπές αλλά περί κατεδαφίσεως.
Διά τα ως άνω θα επέτρεπα την έφεση. Λόγω του ότι η πλειοψηφία έχει αντίθετη γνώμη η έφεση απορρίπτεται με έξοδα.
Έφεση απορρίπτεται
με έξοδα κατά πλειοψηφία.