|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(Υπόθεση Αρ. 1839/2008)
6 Ιουλίου, 2010
[ΚΡΑΜΒΗΣ, Δ/στής]
ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΟ ΑΡΘΡΟ 146 ΤΟΥ ΣΥΝΤΑΓΜΑΤΟΣ
1. ΜΙΧΑΛΗΣ ΜΙΧΑΗΛ,
2. ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΜΙΧΑΗΛ,
3. ΣΤΕΛΙΟΣ ΜΙΧΑΗΛ,
4. ΧΑΡΑΛΑΜΠΟΣ ΜΙΧΑΗΛ,
5. ΑΝΔΡΕΑΣ ΜΙΧΑΗΛ,
Αιτητές,
ν.
ΚΥΠΡΙΑΚΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ, ΜΕΣΩ
1. ΔΙΕΥΘΥΝΤΗ ΤΜΗΜΑΤΟΣ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΑΣ & ΟΙΚΗΣΕΩΣ, ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΓΡΑΦΕΙΟ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΑΣ ΠΑΦΟΥ,
2. ΓΕΝΙΚΟΥ ΕΙΣΑΓΓΕΛΕΑ ΤΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ,
Καθ΄ ων η αίτηση.
- - - - - -
Γ. Κουκούνης, για τους Αιτητές.
Κ. Σταυρινός, για τους Καθ΄ ων η αίτηση.
- - - - - -
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΚΡΑΜΒΗΣ, Δ.: Οι αιτητές είναι ιδιοκτήτες του τεμαχίου με αρ. 87, Φ/Σχ.ΧΧVΙ729, στην κοινότητα Αργάκα, το οποίο περιλαμβάνεται στην τουριστική ζώνη Τ3β και διαθέτει για προσπέλαση δημόσιο εγγεγραμμένο δρόμο.
Στις 15.3.06 οι αιτητές υπέβαλαν αίτηση στον καθ' ου η αίτηση αρ.1 για χορήγηση πολεοδομικής άδειας, για τη διαίρεση γης σε πέντε οικόπεδα. Με επιστολή ημερ. 23.5.08 μετά από την εξέταση της αίτησης, οι καθ' ων η αίτηση ενημέρωσαν τους αιτητές ότι για να καταστεί δυνατή η προώθηση του αιτήματος τους θα πρέπει να υποβάλουν νέο χωρομετρικό και χωροταξικό σχέδιο. Οι αιτητές αρνήθηκαν την πρόταση θεωρώντας την επιζήμια και άδικη.
Στη συνέχεια με απόφαση ημερ. 25.8.08, η Πολεοδομική Αρχή χορήγησε την άδεια ΠΑΦ/0357/2006 με συγκεκριμένους όρους που προνοούσαν τον διαχωρισμό του τεμαχίου ως η πρόταση που είχε γίνει στους αιτητές. Περαιτέρω, σύμφωνα με τις πρόνοιες της Πολιτικής 3.1(1) και 3.2 των Γενικών Προνοιών Πολιτικής της Δήλωσης Πολιτικής, λήφθηκε πρόνοια όπως:
i. Παραχωρηθούν προς το Δημόσιο τμήματα γης, για τη διεύρυνση του υφιστάμενου δρόμου (όρος 60) και να διαφυλαχθεί τμήμα γης, για την κατασκευή του δρόμου πρωταρχικής σημασίας Πόλης Χρυσοχούς - Πωμού (όρος 500).
ii. Παραχωρηθεί προς το Δημόσιο ανοικτός ελεύθερος χώρος (πρασίνου), εμβαδού 810 τ.μ., που αντιστοιχεί στο 10% του καθαρού εμβαδού του υπό ανάπτυξη τεμαχίου (όρος 100).
Εν τω μεταξύ στις 31.8.07 οι αιτητές υπέβαλαν νέα αίτηση η οποία αφορούσε τη χορήγηση πολεοδομικής άδειας, για την ανέγερση κατοικίας με κολυμβητική δεξαμενή στο εν λόγω τεμάχιο. Κατά τη μελέτη της αίτησης ο Διευθυντής του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως έστειλε επιστολή στην οποία επισύναψε χωρομετρικό σχέδιο όπου φαίνεται ο ακριβής επηρεασμός του υπό αναφορά τεμαχίου από τον προγραμματιζόμενο νέο δρόμο Πόλης Χρυσοχούς - Πωμού. Ενόψει του επηρεασμού, ζητήθηκε από τους αιτητές όπως τροποποιηθεί η θέση της κατοικίας, ώστε να επιτυγχάνεται η διαφύλαξη του δρόμου, γεγονός το οποίο δεν έγινε αποδεκτό. Στις 25.5.08 η Πολεοδομική Αρχή χορήγησε με τους προαναφερόμενους όρους που ίσχυσαν και για την προηγούμενη την αιτούμενη πολεοδομική άδεια, τροποποιώντας την θέση της οικοδομής στα εγκριθέντα χωροταξικά σχέδια έτσι ώστε να μην επηρεάζεται η κατασκευή του δρόμου. (ΠΑΦ/1364/2007).
Για το συγκεκριμένο τεμάχιο έχουν επίσης εκδοθεί οι ακόλουθες άδειες:
1. ΠΑΦ/1228/2002, ημερομηνίας 28.03.2003, που αφορά διαίρεση γης σε οικόπεδο και χωράφι. Τέθηκε όρος για παραχώρηση και εγγραφή του δρόμου Πόλης Χρυσοχούς - Πωμού, το πλάτος του οποίου ανερχόταν στα 80' - 00' 924.348 μ.).
2. ΠΑΦ/2684/2003, ημερομηνίας 11.03.2004, που αφορά ανέγερση κατοικίας στο υπό δημιουργία οικόπεδο. Στα πλαίσια χορήγησης της άδειας αυτής έχει τεθεί ο όρος (501), που προβλέπει την υλοποίηση των πιο πάνω όρων. Σημειώνεται ότι, οι αιτητές δεν έφεραν ένσταση στους επιβληθέντες όρους της άδειας αυτής και προχώρησαν στην υλοποίηση της ανάπτυξης και στην ανέγερση της οικοδομής.
3. ΠΑΦ/1228/2002/Α, ημερομηνίας 25.8.2008, που αφορά Εγκριση Απαλλαγής Ορων στην χορηγηθείσα Πολεοδομική Αδεια ΠΑΦ/1228/2002 (Διαίρεση γης σε οικόπεδο). Στην προκείμενη περίπτωση, το αίτημα αφορούσε απαλλαγή του όρου (501), το οποίο η Πολεοδομική Αρχή ικανοποίησε μερικώς, αφού με τον όρο (505) απαιτείται η διαφύλαξη του τμήματος του τεμαχίου για την κατασκευή του προβλεπόμενου δρόμου Πόλης Χρυσοχούς - Πωμού και όχι η παραχώρησή του προς το δημόσιο, όπως προνοούσε η αρχική Άδεια. Τονίζεται επίσης ότι, το πλάτος του προβλεπόμενου δρόμου, έχει μειωθεί στα 15.00 μ.
Ο συνολικός επηρεασμός του τεμαχίου με τις αρχικώς χορηγηθείσες πολεοδομικές άδειες ανέρχεται στο 34.4.% ενώ με τις μεταγενέστερες χορηγηθείσες πολεοδομικές άδειες μειώνεται στο 23.0%.
Οι αιτητές με την παρούσα προσφυγή προσβάλλουν αφενός την γνωστοποίηση χορήγησης πολεοδομικής άδειας διαχωρισμού σε οικόπεδα (5) ημερ. 25.8.08 ως προς τον όρο (500) που έχει ως εξής:
«Το μέρος του τεμαχίου που δείχνεται με κόκκινη γραμμή και μπλε χρώμα στο εγκριμένο χωρομετρικό σχέδιο να διαφυλαχθεί για την κατασκευή του δρόμου Πόλης Χρ. - Πωμού. Επ΄ αυτού να μην γίνει οποιαδήποτε κατασκευή.»
Αφετέρου προσβάλλουν την γνωστοποίηση χορήγησης άδειας κατοικίας με κολυμβητική δεξαμενή ίδιας ημερομηνίας ως προς τους όρους 60 και 503 που προνοούν τα ακόλουθα:
«Το τμήμα της υπό ανάπτυξη ακίνητης ιδιοκτησίας, που δείχνεται με κόκκινη γραμμή και κίτρινο χρώμα στο εγκριμένο χωρομετρικό σχέδιο, να παραχωρηθεί και να εγγραφεί ως δημόσιος δρόμος. Κατά μήκος του οδικού συνόρου να κατασκευαστεί προκατασκευασμένο κράσπεδο από σκυρόδεμα και πλακόστρωτο πεζοδρόμιο με προκατασκευασμένες τσιμεντόπλακες διαστάσεων 0,40Χ0,40m. ενώ η υπόλοιπη παραχωρούμενη λωρίδα γης να κατασκευαστεί με «πρέμιξ».
«Η προτεινόμενη οικοδομή να ανεγερθεί στη θέση που δείχνεται με κόκκινη περιμετρική γραμμή στο εγκριμένο χωροταξικό σχέδιο.»
H εισήγηση των καθ' ων η αίτηση ότι οι ενστάσιμοι όροι αποτελούν αναπόσπαστο μέρος των δοθεισών αδειών είναι ορθή. Συνιστούν προϋπόθεση για την υλοποίηση/χρήση των εκδοθέντων πολεοδομικών αδειών. Δεν θα μπορούσε να τους αποδοθεί διαφορετική υπόσταση, τόσο λόγω της λεκτικής τους διατύπωσης όσο και λόγω της ρητής επιφύλαξης του όρου 12 («η ανάπτυξη να μην τεθεί σε χρήση εκτός αν εκτελεστούν όλοι οι όροι της άδειας αυτής»).
Από μια εξάλλου απλή ανάγνωση του επίμαχου άρθρου 25(2) του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου Ν.90/72 («ο Νόμος»), προκύπτει σαφώς ότι στοχεύει στο να καταστήσει τους όρους που τίθενται σε μια πολεοδομική άδεια αναπόσπαστο μέρος της. Προβλέπει ως ρήτρα ότι «η εκτελεσθείσα ανάπτυξις θεωρείται ως μη αποτελούσα ανάπτυξιν δια την οποίαν έχει χορηγηθεί πολεοδομική άδεια εκτός εάν οι όροι αυτοί εκτελεσθώσιν». (Έπαρχος Λευκωσίας κ.α. ν. Μοδέστου κ.α. (1996) 3 Α.Α.Δ. 256 και Κυπριακού Διϋλιστηρίου ν. Δήμου Λάρνακας (2000) 3 ΑΑΔ 345).
Δεκτικές λοιπόν προσβολής στην παρούσα περίπτωση είναι ολόκληρες οι άδειες, και όχι οι όροι τους που δεν είναι διαιρετοί. Οι αιτητές εδώ, όπως προκύπτει από το αιτητικό αλλά και από τα όσα διευκρινίζουν στην απαντητική τους αγόρευση, ζητούν την ακύρωση των αποφάσεων ημερ. 25.808 στο σύνολο τους, έστω και αν οι λόγοι ακυρώσεως που προβλήθηκαν στοχεύουν μόνο στους επίδικους και συγκεκριμένους όρους. Το ότι αντικείμενο της προσφυγής είναι οι πολεοδομικές άδειες και όχι μέρος τους, φαίνεται και από το γεγονός ότι καταχώρησαν προσφυγή χωρίς να προχωρήσουν με αιτήσεις για εξασφάλιση αδειών οικοδομής ούτε προώθησαν καθόλου τις πολεοδομικές άδειες. (βλ.κυανούν 29-30 στο Τεκμήριο 1).
Οι αιτητές υποστηρίζουν με τους λόγους ακυρώσεως, ότι με τους τεθέντες όρους οι καθ' ων η αίτηση παραβίασαν το συνταγματικό τους δικαίωμα στην ιδιοκτησία τους καθώς και την αρχή της καλής πιστής και της χρηστής διοίκησης, διότι τους αποστέρησαν μέρος των κτημάτων τους για κατασκευή δημοσίου έργου σε απροσδιόριστο χρόνο, χωρίς απαλλοτρίωση ή αποζημίωση. Ισχυρίζονται ότι οποιοσδήποτε μελλοντικός σχεδιασμός δεν μπορεί να αποτελέσει λόγο περιορισμού της αιτηθείσας ανάπτυξης, χωρίς απαλλοτρίωση.
Οι καθ' ων η αίτηση αντιτείνουν ως έρεισμα για την επιβολή των όρων το άρθρο 23(3) του Συντάγματος καθώς τα άρθρα 25(Ι) και 26(Ι) του Νόμου που προνοεί τα εξής:
«Για να καταλήξει σε πολεοδομική απόφαση δυνάμει του παρόντος Νόμου, η Πολεοδομική Αρχή λαμβάνει υπόψη τις πρόνοιες του εφαρμοστέου στην περίπτωση σχεδίου αναπτύξεως καθώς και οποιοδήποτε άλλο ουσιώδη παράγοντα.»
Κατά την εισήγηση, ο δρόμος Πόλης Χρυσοχούς-Πωμού που αποτελεί όδευση του εθνικού δικτύου, είναι τέτοιος ουσιώδης παράγοντας. Η διοίκηση ωστόσο, δεν δίνει οποιαδήποτε αιτιολογία που να τον καθιστά ουσιώδη παράγοντα. (Μυλωνάς ν. Δημοκρατίας (Αρ. 2) (1997) 3 ΑΑΔ 332).
Οι καθ' ων η αίτηση ισχυρίζονται περαιτέρω ότι ο προβλεπόμενος νέος δρόμος εντάσσεται ως πρωταρχικής σημασίας στα πλαίσια των Γενικών Προνοιών της Δήλωσης Πολιτικής. Ο προκαταρκτικός άξονας της όδευσης σχεδιάστηκε από τις αρχές της δεκαετίας του 80, χωρίς όμως να έχει δημοσιευθεί η όδευση του δρόμου ούτε να έχει εκδοθεί διάταγμα απαλλοτρίωσης των επηρεαζόμενων τεμαχίων. Απλά ως θέμα πρακτικής, η πολεοδομική αρχή στα πλαίσια εξέτασης αιτήσεων των τεμαχίων από τα οποία διέρχεται ο προβλεπόμενος δρόμος διαβουλεύεται με το Διευθυντή του τμήματος για τον ακριβή επηρεασμό των τεμαχίων και θέτει όρους για τη διαφύλαξη των τμημάτων γης που θα διασφαλίσουν τη μελλοντική κατασκευή του.
Η παραδοχή αυτή που αφορά στη μη δημοσίευση ρυμοτομικού σχεδίου, καθιστά την επιβολή των επίδικων περιοριστικών της ιδιοκτησίας των αιτητών όρων στις προσβαλλόμενες πολεοδομικές άδειες παράνομη και καταχρηστική. Δεν επιτρέπεται στην εκάστοτε Πολεοδομική Αρχή κατ' επίκληση του άρθρου 26(1) του Νόμου στα πλαίσια λήψης πολεοδομικής απόφασης, να λαμβάνει υπόψη ως ουσιώδη παράγοντα, οποιοδήποτε σχέδιο οδικού δικτύου το οποίο όμως δεν είναι δημοσιευμένο με ρυμοτομικό σχέδιο ώστε να φαίνεται επακριβώς ο επηρεασμός των παρακείμενων τεμαχίων.
Εφόσον με τους επιβαλλόμενους όρους επιφυλάχθηκε μέρος της ιδιοκτησίας των αιτητών υπέρ του Δημοσίου χωρίς νόμιμο λόγο, υπήρξε παραβίαση του δικαιώματος άμεσης απόλαυσης και αξιοποίησης της ακίνητης τους ιδιοκτησίας. Δεν συντρέχουν εδώ οι προϋποθέσεις του άρθρου 23.3 και 23.4 του Συντάγματος για απαλλοτρίωση.
Είναι αξιοκατάκριτο δε το γεγονός ότι για ένα τόσο σημαντικό έργο, όπως οι ίδιοι οι καθ' ων η αίτηση ισχυρίζονται, δεν υπήρξε πρόοδος ουσιαστική από το 1980 αλλά αποσπασματική διαφύλαξη μέρους των επηρεαζόμενων ακινήτων και επιβολή όρων παράνομων όπως των επίδικων σε πολεοδομικές άδειες που εξυπηρετούσαν ένα μάλλον αβέβαιο οδικό σχεδιασμό.
Συνεπώς η προσφυγή επιτυγχάνει και για τους λόγους που καθιστούν την επιβολή των επίμαχων όρων παράνομη. Οι προσβαλλόμενες πολεοδομικές άδειες ακυρώνονται. Επιδικάζονται €1200 έξοδα πλέον ΦΠΑ υπέρ των αιτητών.
Α. ΚΡΑΜΒΗΣ, Δ.
ΣΦ.