|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
ECLI:CY:AD:2018:A443
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική ΄Εφεση Αρ. 105/2014)
15 Oκτωβρίου, 2018
[ΠΑΜΠΑΛΛΗΣ, Δ, ΛΙΑΤΣΟΣ, ΨΑΡΑ-ΜΙΛΤΙΑΔΟΥ, Δ/ΣΤΕΣ]
ΝΑΤ JANGO FASHION LTD
Εφεσείoυσα/Καθ΄ης η αίτηση,
και
Α.Κ.ΠΟΧΤΖΕΛΙΑΝ & ΥΙΟΙ (ΔΙΑΝΟΜΕΙΣ) ΛΤΔ
Εφεσίβλητοι/αιτητές.
_ _ _ _ _ _
Κ.Καλλής, με Κ.Χ΄Χριστοφή και Θ.Καϊλη, (κα), για την εφεσείουσα
Α.Ποιητής με Φ.Χ΄Νικολή, (κα), για τους Εφεσίβλητους
_ _ _ _ _ _
ΠΑΜΠΑΛΛΗΣ, Δ.: Η απόφαση του Δικαστηρίου είναι ομόφωνη, θα δοθεί από τη Τ. Ψαρά-Μιλτιάδου, Δ.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΨΑΡΑ-ΜΙΛΤΙΑΔΟΥ, Δ.: Η εφεσιβαλλόμενη απόφαση του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων που αφορά ανάκτηση κατοχής διατηρητέου υποστατικού στη Λάρνακα είναι ογκώδης (122 πυκνογραμμένες σελίδες) με παράθεση της μαρτυρίας και πληθώρα λεπτομερειών που κάλυπτε τόσο τη νομική όσο και την πραγματική πτυχή της υπόθεσης.
Οι προβαλλόμενοι λόγοι έφεσης εκ μέρους της εφεσείουσας-καθ΄ης η αίτηση είναι επίσης πολυάριθμοι και εκτενείς.
Το αντικείμενο της διαφοράς υπήρξε ένα κατάστημα ιδιοκτησίας των εφεσιβλήτων, που η εφεσείουσα ενοικίαζε και χρησιμοποιούσε ως κατάστημα πώλησης ενδυμάτων και άλλων συναφών ειδών.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, μετά την παράθεση της δικογραφίας και μαρτυρίας, προέβη στην αξιολόγηση της μαρτυρίας που είχε ακούσει. Στη βάση δε της μαρτυρίας που αποδέκτηκε προέβη σε ευρήματα, τα οποία παραθέτουμε με κεφαλαιοποίηση των θεμάτων που περιλαμβάνουν, με τονισμό των κύριων σημείων και απάλειψη άλλων, για σκοπούς εύκολης ανάγνωσης τους:
Ιδιότητα μερών:
"Κατά πάντα ουσιώδη για την παρούσα υπόθεση, χρόνο, οι Αιτητές ήταν και, είναι οι ιδιοκτήτες του επίδικου υποστατικού, το οποίο, είναι κατάστημα επί της οδού XXXXX αρ. 83, στη Λάρνακα, ενώ, οι Καθ' ων η Αίτηση, είναι οι ενοικιαστές αυτού, ενοικιάζοντες τούτο, από 1.9.2004, δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου, άνευ ημερομηνίας, συναφθέντος μεταξύ των τότε ιδιοκτητών αυτού κκ. G & M Hadjihambi Leather and Travel Shop Ltd και/ή XXXXX Χατζηχαμπή και της Καθ' ης η Αίτηση Εταιρείας για την περίοδο 1.9.2004 - 31.8.2006 και με δικαίωμα των ενοικιαστών (option) σε ανανέωση της ενοικίασης για άλλες δύο διετίες χωριστά. Δυνάμει του εν λόγω ενοικιαστηρίου εγγράφου, Τεκμήριο 16, το ενοίκιο συμφωνήθηκε σε ΛΚ200- μηνιαίως για την πρώτη διετία, ενώ, προβλεπόταν αύξηση του, σε περίπτωση ανανέωσης, σε ΛΚ230- για τη δεύτερη και, σε ΛΚ260.- μηνιαία για την τρίτη διετία, προκαταβολικά καταβαλλόμενο την πρώτη ημέρα εκάστου μηνός με 7 ημέρες χάρη. Το σήμερα, καταβαλλόμενο μηνιαίο ενοίκιο, ανέρχεται σε ΛΚ260-, ισοδύναμο Ευρώ 444,24.-, από το οποίο, οι Αιτητές, αφαιρούμενης της φορολογίας, λαμβάνουν €434,24-. Το επίδικο, κείται επί του Τεμαχίου 515, του οποίου αποτελεί μέρος, είναι κατάστημα, εμβαδού 38 τμ. περίπου και είναι ενωμένο με τα δύο διπλανά αυτού, συνενωμένα καταστήματα, τα κείμενα επί του Τεμαχίου 35, ιδιοκτησίας άλλων προσώπων, κατά τρόπο τέτοιο, ώστε, τα 3 αυτά καταστήματα, επίδικο και τα δύο καταστήματα του Τεμαχίου 35, να συνιστούν ένα ενιαίο κατάστημα, συνολικού μεγέθους 170 τμ. κατεχόμενου υπό των Καθ' ων η Αίτηση. Το επίδικο, το οποίο εμπίπτει και ανήκει στο Τεμάχιο 515, αποτελεί μέρος και/ή τμήμα της Διατηρητέας Οικοδομής των Αιτητών η οποία αποτελείται από το ισόγειο (δύο καταστήματα) συν το επίδικο, ήτοι 3 συνολικά καταστήματα, και το ανώγειο. Οι Αιτητές, κατέστησαν ιδιοκτήτες του επίδικου κατά ή περί το Μάρτιο του έτους 2007, κατόπιν αγοράς από τους προηγούμενους ιδιοκτήτες αυτού, ολόκληρης της Διατηρητέας Οικοδομής επί του Τεμαχίου 515, της οποίας το επίδικο, αποτελεί μέρος, καθώς και, του όπισθεν τούτου κενού Τεμαχίου 422. Κατά το χρόνο αγοράς του επίδικου από τους Αιτητές, τούτο, όπως και ολόκληρη η Οικοδομή επί του Τεμαχίου 515 της οποίας αποτελεί μέρος, είχαν ήδη κηρυχθεί Διατηρητέα, δυνάμει της Κ.Δ.Π. αρ. 169/84, δημοσιευθείσας στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας, την 18.5.1984, (Παράρτημα ΙΙΙ Μέρος Ι, αρ. 1960).».
Το ενοικιάστηριο
"Όσον αφορά δε, στο ενοικιαστήριο έγγραφο, Τεκμήριο 16, τούτο, παρά το γεγονός, ότι, προβλέπει διάρκεια ενοικίασης δύο ετών, ήτοι ενοικίου πέραν του έτους, εντούτοις δεν φέρει την υπογραφή δύο μαρτύρων και/ή οιουδήποτε μάρτυρος, κατά παράβαση του άρθρου 77 του Περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149, γεγονός το οποίο και καθιστά αυτό, άκυρο. Επιπρόσθετα, το εν λόγω ενοικιαστήριο έγγραφο, στον όρο 2 αυτού, προβλέπει ρητά, ότι, ''Η περίοδος της ενοικιάσεως συμφωνήθηκε για δύο (2) έτη από την 1 Σεπτεμβρίου 2004 μέχρι 31 Αυγούστου 2006''. Και, περαιτέρω, στον ίδιο όρο 2, κάνει πρόνοια, ως ακολούθως: ''Ο ενοικιαστής θα έχει δικαίωμα (option) να ανανεώνει την παρούσα ενοικίαση για άλλες δύο διετίες χωριστά'', ενώ, στον όρο 3 αυτού, γίνεται αναφορά στο ύψος του ενοικίου για την πρώτη διετία καθώς επίσης και στο ενοίκιο το οποίο θα είναι πληρωτέο σε περίπτωση ανανέωσης της ενοικίασης. Πέραν της πιο πάνω αναφοράς, ότι, ο ενοικιαστής θα έχει δικαίωμα ανανέωσης για άλλες δύο διετίες χωριστά, ουδεμία αναφορά γίνεται σε ότι αφορά στον τρόπο και στο χρόνο άσκησης του δικαιώματος του ενοικιαστή, για ανανέωση. Ο εν λόγω όρος, ενώ, είναι απόλυτα σαφής ως προς τη χρονική διάρκεια της περιόδου της πρώτης ενοικίασης και, ενώ επίσης, συνάγεται από αυτόν με εύλογη καθαρότητα ότι, η άσκηση του δικαιώματος ανανέωσης της ενοικίασης ανήκει αποκλειστικά στον ενοικιαστή, εντούτοις, σ' αυτόν ουδεμία σαφής αναφορά γίνεται ως προς τον τρόπο και το χρόνο κατά τον οποίο ο ενοικιαστής θα πρέπει να ασκήσει το δικαίωμα του προς ανανέωση της ενοικίασης, ώστε, η ανανέωση να επέλθει πράγματι και να παράξει τα όποια αποτελέσματα της και, τούτο, ανεξάρτητα από την ακυρότητα ή μη του ενοικιαστηρίου εγγράφου και, τις όποιες συνέπειες της σε ότι αφορά στις πρόνοιες αυτού, συμπεριλαμβανομένης και της εν λόγω πρόνοιας ανανέωσης. Τα πιο πάνω καθιστούν αόριστη και ασαφή τη συγκεκριμένη πρόνοια ανανέωσης, εξαιρουμένης της ρητής και σαφούς πρόνοιας του όρου 3 αναφορικά με το ύψος του ενοικίου για τις αντίστοιχες διετίες. Το επίδικο, είναι κατάστημα και, χρησιμοποιείται από τον ενοικιαστή του, μαζί με τα άλλα δύο καταστήματα του Τεμαχίου 35 με τα οποία είναι ενωμένο, για πώληση ειδών ένδυσης και συναφών ειδών, συνιστά δε, μέρος της Διατηρητέας Οικοδομής επί του Τεμαχίου 515, περιγραφή της οποίας δίδεται πιο πάνω, στα πλαίσια της παράθεσης, ανάλυσης και αξιολόγησης της μαρτυρίας".
Απαίτηση για ανάκτηση κατοχής - λόγοι
"Οι Αιτητές, με την υπό εκδίκαση αίτηση των, ζητούν ανάκτηση της κατοχής του επίδικου, με λόγο έξωσης, τη διεξαγωγή επιδιορθώσεων και καινοτομιών απαραίτητων για τη συντήρηση του. Το επίδικο είναι Διατηρητέο, μέρος Διατηρητέας Οικοδομής και, συνεπώς, για Εκτέλεση Έργων σε Διατηρητέα Οικοδομή, ισχυριζόμενοι ότι, το επίδικο απαιτείται για επιδιορθώσεις και καινοτομίες απαραίτητες για τη συντήρηση του οι οποίες συνίστανται σε ενοποίησή του με τα άλλα δύο καταστήματα του Τεμαχίου 515 και με την ανώγειο κατοικία/τον πρώτο όροφο και, με τριώροφη Οικοδομή που θα ανεγερθεί στον πίσω χώρο, εντός του κενού Τεμαχίου 422 δικής των ιδιοκτησίας, οι οποίες, συνιστούν Εκτέλεση Έργων για Αναπαλαίωση ολόκληρης της Διατηρητέας Οικοδομής, Αναπαλαίωση η οποία περιλαμβάνει Επισκευή, Συντήρηση, Ανακαίνιση και Αποκατάσταση της Οικοδομής καθώς και Εσωτερικές Τροποποιήσεις των Ισογείων καταστημάτων, μεταξύ των οποίων και το επίδικο, της κατοικίας Ορόφου, επανατοποθέτηση του κλιμακοστασίου και σύνδεση του ισογείου χώρου με την κατοικία στον όροφο.
Την 31.5.2007, οι Αιτητές, υπέβαλαν στην Αρμόδια Πολεοδομική Αρχή, Αίτηση με αριθμό Πολεοδομικής Αίτησης Α-168/07, για έκδοση Πολεοδομικής Άδειας, Άδεια η οποία και εκδόθηκε την 8.5.2008, με Αρ. Φακέλου Α168/07, Αρ. Άδειας Π.Α. 160/08, με ισχύ μέχρι 7.5.2011, αφορώσα σε Συναίνεση για Οικοδομικές Εργασίες και μετατροπές σε Διατηρητέα Οικοδομή. H Έγκριση της Πολεοδομικής Αρχής για Πολεοδομική Άδεια, αφορούσε μόνο στο Τεμάχιο 515, απολύτου ιδιοκτησίας των Αιτητών, του Φ/Σχ. XLI/57.1.III, Τμήμα 4, Ενορία ''Σκάλα'' του Δήμου Λάρνακας [Τεκμήρια 5(α) και 5(β)].
Συναίνεση του 2008 και άδειες
Την 11.2.2008 παραχωρήθηκε στους Αιτητές, Συναίνεση με αριθμό 014/2008, Αρ. Φακ. C/31/LB065.07, σύμφωνα με το άρθρο 38(4) του Περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου και την Κ.Δ.Π. 149/2000 για διεξαγωγή Εργασιών και μετατροπών στην πιο πάνω Οικοδομή των Αιτητών, όπως αυτές περιγράφονται στο παράρτημα Ι και, σύμφωνα με τους όρους που αναφέρονται στο Παράρτημα ΙΙ [Τεκμήριο 5(β)],
Στις 23.7.2008, παραχωρήθηκε στους Αιτητές, Άδεια Οικοδομής, για Αναπαλαίωση Διατηρητέας Οικοδομής και Προσθήκη στο πίσω μέρος του Τεμαχίου, τριώροφου καταστήματος, ήτοι, για Εκτέλεση των πιο πάνω Εργασιών, στο Τεμάχιο 515, πιο πάνω, και προσθήκη τριώροφου καταστήματος στο Τεμάχιο 422, πίσω από το Τεμάχιο 515, με Αριθμό Αδείας 198/08, Αρ. Αίτησης 204/08 (ΠΑ 160/08), με ισχύ μέχρι 8.5.2011, Τεκμήριο 6(α) δηλαδή, όπως και η Πολεοδομική Άδεια Τεκμήριο 5(α). Η εν λόγω Άδεια, όπως προκύπτει από την ενώπιον μας αποδεκτή μαρτυρία, Ανανεώθηκε από την Επιτροπή Πολεοδομίας του Δήμου Λάρνακας για περίοδο 3 ακόμη ετών, ήτοι, μέχρι την 7.5.2014, Τεκμήριο 6(γ)".
Η ειδοποίηση και η αλληλογραφία που ακολούθησε
"Στις 25.7.2008 και, αφού είχαν ήδη εκδοθεί τόσο η Πολεοδομική Άδεια, όσο και η Συναίνεση, Τεκμήρια 5(α) και 5(β), καθώς και η Άδεια Οικοδομής, Τεκμήριο 6(α), οι Αιτητές, μέσω των δικηγόρων των απόστειλαν στους Καθ' ων η Αίτηση, μέσω Ιδιώτη Επιδότη, επιστολή, με την οποία, τους καλούν, ''να παραδώσουν σ΄ αυτούς το επίδικο υποστατικό, ιδιοκτησίας των, ευθύς ως παρέλθουν 4 μήνες από της λήψης της επιστολής'' αναφέροντες ως λόγους αξίωσης της παράδοσης της κατοχής του, ότι χρειάζονται τούτο, απαραιτήτως για να προβούν σε επιδιορθώσεις και καινοτομίες απαραίτητες για τη συντήρηση του, για τη διεκπεραίωση των οποίων, το κατάστημα πρέπει να εκκενωθεί και η κατοχή του, να παραδοθεί, Τεκμήριο 17.
Με βάση την ενώπιον μας αποδεκτή μαρτυρία, η επιστολή, Τεκμήριο 17, παρελήφθη από τους Καθ' ων η Αίτηση, την 29.7.2008, οι οποίοι, με επιστολή, των τότε δικηγόρων των, ημερ. 15.9.2008, Τεκμήριο 46, απάντησαν στο δικηγόρο των Αιτητών ...» (ακολουθεί σε λεπτομέρεια η αλληλογραφία των μερών).
Με το Τεκμήριο 17, δίδεται στους Καθ' ων η Αίτηση, χρόνος 4 μηνών από της λήψης της επιστολής για παράδοση του υποστατικού, δηλαδή, χρόνος τεσσάρων πλήρων μηνών, από της 29.7.2008, ημερομηνίας λήψης της επιστολής, ήτοι, χρόνος μέχρι και την 29.11.2008, ενώ η υπό εκδίκαση αίτηση, καταχωρήθηκε 18.12.2008, ήτοι, μετά την πάροδο 4 πλήρων μηνών, από της λήψης της επιστολής από τους Καθ' ων η Αίτηση".
Η συναίνεση του 2004 και άλλα παρεμφερή θέματα
"Επιπρόσθετα των ανωτέρω, από την ενώπιον μας αποδεκτή μαρτυρία προκύπτει ότι, την 15.9.2004 παραχωρήθηκε στον κο XXXXX Ελευθερίου και άλλους, Συναίνεση με αριθμό 105/2004 Αρ. Φακέλου C31/L/B88 για διεξαγωγή οικοδομικών Εργασιών στα Τεμάχια 35 και 515, του Φ/Σχ. XL1/570103, στην Ενορία Σκάλα, στην πόλη της Λάρνακας, με Αρ. Φακ. Δήμου Λάρνακας Α-109/04, ημερομηνία Κατάθεσης 29.3.2004, Τεκμήριο 29. Η Αίτηση για χορήγηση Συναίνεσης είχεν υποβληθεί από τους κκ. XXXXX Ελευθερίου, XXXXX Ζαχαριάδου, ιδιοκτήτες ανά 1/2 μερίδιο του Τεμαχίου 35, Τεκμήριο 40, και XXXXX Χατζηχαμπή ιδιοκτήτη του 1/4 μεριδίου του Τεμαχίου 515, Τεκμήριο 39. Την 15.3.2005 χορηγήθηκε στους εν λόγω Αιτητές Πολεοδομική Άδεια Αρ. Π.Α.62/05 με ισχύ μέχρι 14.3.2008 και Αρ. Πολεοδομικής Αίτησης Α-109/04 με ημερομηνία λήψης, την 29.3.2004 για παραχώρηση Συναίνεσης σχετικά με Οικοδομικές Εργασίες και Μετατροπές σε Τμήμα Διατηρητέας Οικοδομής, και Ενοποίηση με Διατηρητέα, Τεκμήριο 42.
Η αναφορά, η οποία γίνεται στα Τεκμήρια 29 και 42, σε εκτέλεση οικοδομικών Εργασιών στο Τεμάχιο 515, αφορά σε μέρος μόνο του Τεμαχίου 515, ήτοι, στο επίδικο μόνο υποστατικό, ενώ, όλες οι άλλες, σ' αυτό, Εργασίες, αφορούν στο Τεμάχιο 35, με το οποίο προβλέπεται η ενοποίηση του (βλέπε Τεκμήριο 42). Από την αναφορά, σε «ενοποίηση με Διατηρητέα Οικοδομή», προκύπτει, κατά τη γνώμη μας, ότι, το εν λόγω Τμήμα του Τεμαχίου 515 δεν ήταν προηγουμένως ενοποιημένο με το Τεμάχιο 35, το οποίο άλλωστε, ιδιοκτησιακά, ανήκει σε άλλους ιδιοκτήτες από τους ιδιοκτήτες του Τεμαχίου 515".
Το επίδικο υποστατικό
"Το επίδικο υποστατικό, μέρος και Τμήμα του Τεμαχίου 515, σήμερα είναι ενωμένο με τα δύο καταστήματα του Τεμαχίου 35, τα οποία ενοικιάζονται υπό των Καθ' ων η Αίτηση και είναι και/ή ήταν το ένα από τα 3 καταστήματα του ισογείου, στο βάθος του οποίου υπήρχε το κλιμακοστάσιο, το οποίο οδηγούσε στον άνω όροφο (βλ. Τεκμήριο 47).
Από την ενώπιον μας αποδεκτή μαρτυρία και, από τη θέση, στην οποία, δεχόμαστε, ότι, βρισκόταν το αφαιρεθέν κλιμακοστάσιο, η οποία άλλωστε δεν αμφισβητήθηκε από οποιοδήποτε διάδικο, στο βάθος δηλαδή του χώρου του καταστήματος, καθώς και από τα όσα, κατά την επιτόπια επίσκεψη μας στο χώρο διαπιστώσαμε, όπου και μας υποδείχθηκε ο χώρος στον οποίο βρισκόταν το κλιμακοστάσιο στο ισόγειο, σε συνδυασμό και με το, πρόχειρα καλυφθέν άνοιγμα του σημείου όπου το κλιμακοστάσιο αφαιρέθηκε, στον όροφο της Διατηρητέας Οικοδομής, καταλήγουμε και δεχόμαστε, ότι, το επίδικο υποστατικό δεν ήταν πάντοτε ενωμένο με τα άλλα δύο καταστήματα του Τεμαχίου 35, με τα οποία σήμερα είναι ενοποιημένο και, ότι, ακόμα και, εάν ήταν ανεξάρτητο από τα άλλα δύο καταστήματα της Διατηρητέας Οικοδομής του Τεμαχίου 515, δεν παύει να ήταν πάντοτε ενωμένο με τον όροφο αυτής, με την οποία και αποτελούσε ενιαίο σύνολο. Σίγουρα όμως, ως εκ της θέσης του κλιμακοστασίου, δεν μπορεί να αποτελούσε απλά την είσοδο για τον άνω όροφο.
Από τα ανωτέρω προκύπτει, ότι, για το επίδικο υποστατικό, τμήμα του Τεμαχίου 515, έχουν εκδοθεί 2 διαφορετικές Πολεοδομικές Άδειες και δύο διαφορετικές Συναινέσεις, η πρώτη του 2004, η οποία, αφορά εξ ολοκλήρου στα δύο καταστήματα του Τεμαχίου 35 και, από το Τεμάχιο 515 μόνο το επίδικο και η δεύτερη του 2008, η οποία, αφορά εξ ολοκλήρου το Τεμάχιο 515 περιλαμβανομένου και του επίδικου. Οι δύο αυτές Πολεοδομικές Άδειες και Συναινέσεις, σε ότι αφορά στο επίδικο, τμήμα του Τεμαχίου 515, συγκρούονται μεταξύ των. Εναντίον της έκδοσης της Πολεοδομικής Άδειας και Συναίνεσης του 2008, ουδεμία προσφυγή καταχωρήθηκε στο Ανώτατο Δικαστήριο για ακύρωση της, από οποιονδήποτε όπως και καμία ένσταση δεν υπεβλήθη εκ μέρους οποιουδήποτε, με αποτέλεσμα, τόσο η Πολεοδομική Άδεια όσο και η Συναίνεση του 2008 να είναι ισχυρές και, σε πλήρη ισχύ. Επιπρόσθετα, η δεύτερη Άδεια και Συναίνεση, έστω και εάν είναι αντίθετες και συγκρούονται με τις, προγενέστερα τούτων, εκδοθείσες, υπερισχύουν των προγενέστερα τούτων εκδοθέντων, τις οποίες και θεωρούμε ότι έχουν ανακαλέσει με την έκδοση των, καθόσον αφορά στα συγκρουόμενα μεταξύ των στοιχεία.."
Τα ενοίκια, οι άδειες και άλλα παρεμφερή
"Από την ενώπιον μας αποδεκτή μαρτυρία, προκύπτει ότι, κατά τη λήξη της πρώτης περιόδου ενοικίασης, του επίδικου υποστατικού, την 31.8.2006, οι Καθ' ων η Αίτηση συνέχισαν να κατέχουν τούτο και, επιπρόσθετα, ότι, το υπό αυτών καταβαλλόμενο ενοίκιο αυξήθηκε στα ποσά που προνοούνται στον Όρο 3 του ενοικιαστηρίου εγγράφου, Τεκμήριο 16. Όταν οι Αιτητές απέκτησαν, δυνάμει αγοράς, το επίδικο και ολόκληρη την Οικοδομή της οποίας αποτελεί μέρος, το ενοίκιο ήταν ήδη αυξημένο. Δεν έχουμε μαρτυρία όσον αφορά στο χρόνο έναρξης καταβολής του αυξημένου αυτού ενοικίου, όπως, δεν έχουμε οποιαδήποτε μαρτυρία, περί ανανέωσης της ενοικίασης, τον χρόνο ή τον τρόπο της ισχυριζόμενης ανανέωσης, πλην του ισχυρισμού των Καθ' ων η Αίτηση, ότι, ως εκ της εκ μέρους των έναρξης καταβολής αυξημένου ενοικίου, η ενοικίαση τεκμαίρεται και ή αποδεικνύεται, ότι ανανεώθηκε, δεδομένου, ότι, και το υπό αυτών καταβληθέν αυξημένο ενοίκιο υπερέβαινε το ποσοστό της αύξησης, του τότε επιτρεπομένου ποσοστού αύξησης ενοικίου, ήτοι, του 14% -και, τούτο, παραγνωρίζοντας τη δυνατότητα αύξησης στο 90% του μέσου όρου ενοικίων της μικρής περιοχής, εάν και εφόσον τούτο, δικαιολογείται υπό τις περιστάσεις-.
Τα ενοίκια του επίδικου, μετά την αγορά του από τους Αιτητές, λαμβάνονται πάντοτε άνευ βλάβης δικαιωμάτων (βλ. Τεκμήριο 15). Ακόμη και στις περιπτώσεις που κάποια απόδειξη είσπραξης δεν αναγράφει τις λέξεις ''άνευ βλάβης'', η αναγραφή των λέξεων αυτών, στην επιστολή ημερομηνίας 29.9.2008 προς τους τότε δικηγόρους των Καθ' ων η Αίτηση, Τεκμήριο 15, είναι αρκετή ώστε να συμπεριλάβει και όλες τις αποδείξεις οι οποίες έπονται της επιστολής αυτής, αφού, κάνει αναφορά πως, «οποιαδήποτε επιταγή ληφθεί ή εισπραχθεί, λαμβάνεται ή εισπράττεται άνευ βλάβης των δικαιωμάτων των Αιτητών».
Οι Εργασίες οι οποίες προβλέπονται από την Πολεοδομική Άδεια και τη Συναίνεση του 2008, σύμφωνα με τα, για την έκδοση των υποβληθέντα Αρχιτεκτονικά Σχέδια και την Άδεια Οικοδομής -βάσει των όσων, ο Μ.Α.1, Πολιτικός Μηχανικός, XXXXX Δημητρίου, τη μαρτυρία του οποίου και έχουμε αποδεχθεί στο σύνολο της, ανέφερε-, συνίστανται στις ακόλουθες: Ήτοι: «Αναπαλαίωση ολόκληρης της Διατηρητέας Οικοδομής του Τεμαχίου 515, περιλαμβανομένου και του επίδικου καταστήματος, το οποίο, αυτή τη στιγμή είναι ενωμένο με τα δύο καταστήματα επί του Τεμαχίου 35, ιδιοκτησίας τρίτων προσώπων, και, προσθήκη στο πίσω μέρος, επί του κενού Τεμαχίου 422, ιδιοκτησίας των Αιτητών, τριώροφου κτιρίου». Για τη διενέργεια των Εργασιών Διατήρησης, έχουν εξασφαλισθεί οι αναγκαίες Άδειες και έχει παρασχεθεί η Συναίνεση του Υπουργού Εσωτερικών, η οποία, σύμφωνα με το μάρτυρα, είναι το σημαντικότερο έγγραφο και, έχει παρασχεθεί υπό τον όρο ότι, όλοι οι Όροι αυτής, θα πρέπει να εφαρμοστούν στο σύνολο τους.»
Η φύση των εργασιών στο επίδικο υποστατικό
"Είμαστε της γνώμης ότι, λόγω της φύσης των προβλεπόμενων να διεξαχθούν στο επίδικο Εργασιών, της φύσης της Εργασίας η οποία διεξάγεται στο επίδικο από τους Καθ' ων η Αίτηση, ήτοι της εμπορίας ειδών ένδυσης και συναφών ειδών, του μικρού μεγέθους του επίδικου, σε περίπτωση που ήθελε φανεί ότι, η απαίτηση των Αιτητών είναι λογική και, το επίδικο, απαιτείται λογικώς για τον σκοπό για τον οποίο ζητείται η ανάκτηση της κατοχής του και, ότι πληρούνται και όλες οι άλλες προϋποθέσεις για την ανάκτηση της, οι Εργασίες αυτές, δεν μπορούν να πραγματοποιηθούν ενώ ο ενοικιαστής θα βρίσκεται στο υποστατικό. Ως προς το σημείο αυτό απορρίπτουμε και δεν αποδεχόμαστε τη μαρτυρία των Μ.Κ.2 και Μ.Κ.3, ως εξωπραγματική, μη αληθή και μη αποδίδουσα την πραγματικότητα. Δεν μπορούμε να δεχθούμε τη θέση, ότι, οι Εργασίες αυτές μπορούν να γίνουν με τον ενοικιαστή μέσα και, μάλιστα, Εργασίες που προϋποθέτουν σκόνη, ακαθαρσίες και, με ένα εμπόρευμα τόσο ευαίσθητο σε τέτοιες συνθήκες, όπως το ύφασμα. Ίσως, εάν εκδοθεί το αιτούμενο διάταγμα, οι Καθ' ων η Αίτηση να υποστούν ζημιά, το ύψος της οποίας, όμως, δεν είμαστε σε θέση να πούμε, ποίο θα είναι, αφού, ουδεμία σχετική περί τούτου μαρτυρία έχει προσκομιστεί..
Οι Αιτητές αγόρασαν τα Τεμάχια 515 και 422, μέρος δε του Τεμαχίου 515, αποτελεί και το επίδικο, το οποίο, όπως και ολόκληρη η Οικοδομή του Τεμαχίου 515, είναι Διατηρητέα, έναντι ενός σεβαστού χρηματικού ποσού με σκοπό, την αξιοποίηση του. Ευθύς αμέσως, κατέστησαν στους Καθ' ων η Αίτηση, σαφείς τις προθέσεις των για Εκτέλεση Έργων και καινοτομιών στο επίδικο, ανέθεσαν δε σε Αρχιτέκτονα - Πολιτικό Μηχανικό - την εκπόνηση Σχεδίων για Ανάπτυξη και Αναπαλαίωση, υπέβαλαν τις σχετικές Αιτήσεις για Χορήγηση Πολεοδομικής Άδειας, Συναίνεσης και Οικοδομικής Άδειας. Δεν προχώρησαν βέβαια στην Εκτέλεση Έργων Συντήρησης, Ανακαίνισης και Αποκατάστασης, έστω του μη κατεχόμενου από τους Καθ' ων η Αίτηση μέρους της Διατηρητέας Οικοδομής, τούτο όμως, σύμφωνα με το Μ.Α.1, έγινε, καθότι «δεν μπορούν οι Εργασίες να εκτελεστούν τμηματικά», θέση την οποία και αποδεχόμαστε. Άλλωστε, οι Εργασίες στο επίδικο, προβλέπουν ενοποίηση του τόσο με τα άλλα δύο καταστήματα του Τεμαχίου 515 όσο και με την ανώγειο κατοικία του ίδιου Τεμαχίου, ως ενιαίου χώρου. Ανάγνωση του Διατάγματος Διατήρησης, και των λόγων που αναφέρονται σ' αυτό, ως των λόγων οι οποίοι επέβαλαν την έκδοση του, είναι αρκετή για να μας πείσει ότι, το ίδιο το Διάταγμα και η έκδοση του, από μόνο του «επιβάλλει», με έμμεσο τρόπο στους Αιτητές, την υποχρέωση, να προχωρήσουν στην Αποκατάσταση. Δεν λέμε, ότι, το Διάταγμα Διατήρησης, καθιστά επιτακτική, επί απειλή, επιβολής ποινής την Αποκατάσταση σε περίπτωση μη διενέργειας τέτοιων Εργασιών, αλλά, με έμμεσο τρόπο, υποδεικνύει και, υποχρεώνει τους Αιτητές να Αποκαταστήσουν και Διατηρήσουν το Χαρακτήρα του Κτιρίου περιλαμβανομένου και του επίδικου, του οποίου, αυτό, αποτελεί Τμήμα».
Το πρωτόδικο Δικαστήριο στη βάση της ανάλυσης που προηγήθηκε θεώρησε πως οι εφεσίβλητοι αιτητές έπρεπε να επιτύχουν στην αίτηση τους και ως εκ τούτου εξέδωσε διάταγμα έξωσης υπέρ αυτών και εναντίον της εφεσείουσας-καθ΄ης η αίτηση. Αποφάσισε ως εξής:
"Κατάληξη μας είναι, ότι, η ανάγκη των ιδιοκτητών είναι και γνήσια και, άμεση και, παρούσα όπως οι αυθεντίες και η νομολογία την ερμηνεύουν. Άλλωστε, θα ήταν εντελώς παράλογο να δεχθούμε, ότι, οι Αιτητές έχουν προβεί στην αγορά του ακινήτου, στην έκδοση των απαιτούμενων Αδειών και σε όλες τις άλλες ενέργειες των, περιλαμβανομένης και της δικαστικής διαδικασίας, χωρίς να έχουν σκοπό να ενώσουν με το σύνολο της ιδιοκτησίας των και τον επίδικο χώρο. Ενόψει των πιο πάνω, καταλήγουμε, ότι, καθίσταται δικαιολογημένη η απαίτηση των ιδιοκτητών και, ότι, η προϋπόθεση του ''απαιτείται λογικώς'' και, συνεπώς, και η προϋπόθεση υπό στοιχείο (γ), πιο πάνω, ικανοποιείται.
Ενόψει όλων των ανωτέρω, κατάληξη μας είναι, ότι, πληρούνται όλες οι προϋποθέσεις του εδαφίου (1), παράγραφος (η), υποπαράγραφος (iv), του άρθρου 11 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου 23/83, όπως έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα και, κατά συνέπεια, ότι, δικαιολογείται η έκδοση του αιτούμενου διατάγματος ανάκτησης κατοχής".
Παράλληλα το Δικαστήριο αποφάσισε την αναστολή εκτέλεσης του ως άνω διατάγματος, αναστολή η οποία, όπως μας ελέχθη, με συμφωνία των μερών μέσω άλλων διαδικασιών ισχύει μέχρι σήμερα. Επιδικάστηκε επίσης αποζημίωση στην εφεσείουσα ίση με το τρέχον ενοίκιο (€444.24) για 18 μήνες. Ανταπαίτηση για την απώλεια εμπορικής εύνοιας απορρίφθηκε.
Οι εφεσείοντες προώθησαν την έφεση τους εναντίον της πρωτόδικης απόφασης με 21 λόγους. Ως εκ του πολυάριθμου των λόγων αυτών, θα υιοθετήσουμε κατά βάση (αλλά όχι εξ ολοκλήρου) την ομαδοποίηση που και η πλευρά της εφεσείουσας ακολούθησε, ως εξής:
Α΄ ενότητα (λόγοι 2-5), επί του κατ΄ισχυρισμόν λανθασμένου ευρήματος και συμπεράσματος του Δικαστηρίου, ότι το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεως έσφαλε θεωρώντας ότι είχε δικαιοδοσία επί της αίτησης αφού έκρινε ότι η επίδικη ενοικίαση ήταν θέσμια.
Β΄ ενότητα (λόγοι 1, 6-10), επί του κατ΄ισχυρισμόν λανθασμένου ευρήματος και συμπεράσματος του Δικαστηρίου ότι η αίτηση και η σχετική ειδοποίηση περιλάμβανε σαφές και ξεκάθαρο στηρικτικό λόγο έξωσης. Στην ενότητα Β προσθέσαμε το λόγο έφεσης 1 ενόψει της σχετικότητας της αιτιολογίας, εφόσον, κατά τη θεώρηση της πλευράς της εφεσείουσας, η αίτηση στο πρωτόδικο Δικαστήριο υπήρξε καταχρηστική κυρίως ενόψει του ότι δεν συναρτάτο με σαφή λόγο έξωσης.
Γ΄ ενότητα (λόγοι 14, 15, 17, 20 και 21) η ενότητα αυτή περιλαμβάνει θέσεις και ισχυρισμούς της πλευράς της εφεσείουσας για λανθασμένη αξιολόγηση από το πρωτόδικο Δικαστήριο της δοθείσας μαρτυρίας. Στο λόγο 15 γίνεται ισχυρισμός ότι το Δικαστήριο μετέτρεψε τον εαυτό του σε εμπειρογνώμονα κατά παράβαση των συναφών αρχών της νομολογίας.
Δ΄ ενότητα (λόγοι 11, 12, 13, 16, 18, 19), στα πλαίσια αυτής της ενότητας προσβάλλονται ως λανθασμένα διάφορα συμπεράσματα του Δικαστηρίου για την πλήρωση των προϋποθέσεων του Νόμου καθώς και ότι λανθασμένα έδωσε «μόνο εξάμηνη αναστολή στο διάταγμα που εξέδωσε».
Εξέταση των λόγων έφεσης.
Θεωρούμε ότι η εξέταση των λόγων έφεσης της Γ΄ ενότητας που αφορούν την αξιολόγηση, θα πρέπει να προηγηθεί οποιασδήποτε άλλης εξέτασης εφόσον οι λόγοι αυτοί, εάν επιτύχουν, ενδέχεται να επηρεάσουν τα πρωτόδικα ευρήματα.
Βλέποντας με προσοχή τα επιχειρήματα της εφεσείουσας σε αυτή την πτυχή της έφεσης θεωρούμε ότι πλήττεται κυρίως το έργο της αξιολόγησης που αφορά τον Μ.Α.1 XXXXX Δημητρίου πολιτικό μηχανικό και της Μ.Κ.1 XXXXX Μακρίδου, αρχιτέκτονας/μηχανικού στο τμήμα Πολεοδομίας. Σχετικό επίσης είναι μέρος της μαρτυρίας του Μ.Κ.2 XXXXX Παπαλλά αρχιτέκτονα/μηχανικού τον οποίο αποδέχτηκε ως αξιόπιστο και τον απέρριψε, πλην κάποιων αναφορών του σε σχέση με την πολεοδομική άδεια και τη συναίνεση το έτος 2004 σε σχέση με το τεμάχιο 35 και το τμήμα του τεμαχίου 515 στο οποίο εμπίπτει το επίδικο υποστατικό.
Ο Μ.Α.1 κρίθηκε πρωτοδίκως ως απόλυτα αξιόπιστος μάρτυρας. Το Δικαστήριο ανέφερε χαρακτηριστικά ότι υπήρξε μάρτυρας σαφής, θετικός και άμεσος χωρίς οποιεσδήποτε αντιφάσεις. Εν αντιθέσει, η Μ.Κ.1 κατατάχθηκε ως μη αξιόπιστη με το Δικαστήριο να ασχολείται επί των αντιφάσεων στη μαρτυρία της στη σελ.31 και 32 της απόφασης του. Υπήρξε, κατά το πρωτόδικο Δικαστήριο προσπάθεια παραπλάνησης του Δικαστηρίου από τη μάρτυρα όταν προσπάθησε με την απάντηση που έδωσε σε σχέση με δύο συναινέσεις του Υπουργικού Συμβουλίου το 2004 και το 2008 να μην αποκαλύψει από την αρχή ότι η συναίνεση το 2004 αφορούσε μόνο μέρος του τεμαχίου 515. Το Δικαστήριο εκτός από το πιο πάνω, στράφηκε και σε άλλα σημεία της μαρτυρίας που του δημιούργησαν αμφιβολίες για το γνήσιο των απαντήσεων της, σε τέτοιο βαθμό ώστε να τη θεωρήσει αναξιόπιστη.
Ως προκύπτει από πάγιες νομολογιακές αρχές, το Εφετείο κατ΄αρχήν δεν επεμβαίνει στο έργο της αξιολόγησης του πρωτόδικου Δικαστηρίου. Επεμβαίνει μόνο όπου διαπιστώνεται ότι η αξιολόγηση είναι εσφαλμένη ή ανεπαρκής ή ότι οι διαπιστώσεις ως προς τα γεγονότα έρχονται σε αντίθεση με τη μαρτυρία την οποία το πρωτόδικο Δικαστήριο δέχθηκε ως αξιόπιστη. Επεμβαίνει δε το Εφετείο όταν θεωρήσει ότι τα ευρήματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου είναι εξ αντικειμένου ανυπόστατα, παράλογα ή αυθαίρετα και δεν υποστηρίζονται από τη μαρτυρία (βλ. Αντωνίου ν. Suphire (Finance) Ltd, (2010)1A, ΑΑΔ 317 Subatan ν. Περιστιάνη (2007)1Β Α.Α.Δ. 1286, και Βασιλειάδης ν. Σπύρου Λτδ, Πολ.εφ. 123/2009, 14.10.15), ECLI:CY:AD:2015:A678.
Οι ευπαίδευτοι συνήγοροι της εφεσείουσας υπέδειξαν συγκεκριμένες αναφορές των ως άνω μαρτύρων (κυρίως, αλλά και άλλων, περιορισμένα) για να ενισχύσουν τη θέση τους περί του λανθασμένου της αξιολόγησης τους. Ωστόσο οι αναφορές αυτές τέθηκαν αποσπασματικά και κατ΄επιλογήν της όλης μαρτυρίας τους. Το πρωτόδικο Δικαστήριο αντιμετωπίζοντας τη μαρτυρία τους σφαιρικά και με βάση την όλη εικόνα τους στο εδώλιο προέβη στην αξιολόγηση αιτιολογώντας την επιμέρους κατάταξη της μαρτυρίας τους.
Με βάση την πιο πάνω νομολογία κρίνουμε ότι δεν μπορούμε να αντιμετωπίσουμε τη μαρτυρία μικροσκοπικά, όπως εισηγείται η πλευρά της εφεσείουσας και δεν παρέχεται πεδίο επέμβασης μας στην πρωτόδικη κατάταξη της μαρτυρίας. Περαιτέρω κρίνουμε εντελώς αδικαιολόγητη τη θέση ότι το Δικαστήριο μετέτρεψε τον εαυτό του σε μάρτυρα - εμπειρογνώμονα. Κάποιες επιμέρους παρατηρήσεις που γίνονται στη σελ.50, 62 και 109 της απόφασης δεν οδηγούν σε οποιοδήποτε τέτοιο συμπέρασμα, αν και θα λέγαμε, ότι τα σχόλια που έγιναν, κυρίως ως αποτέλεσμα της επιτόπιας εξέτασης, θα μπορούσαν να αποφευχθούν. Εν πάση περιπτώσει, δεν είχαν οποιαδήποτε επίπτωση επί του έργου της αξιολόγησης της μαρτυρίας.
Συνεπώς οι σχετικοί λόγοι απορρίπτονται.
Θα εξετάσουμε στη συνέχεια τους λόγους έφεσης της Α΄ ενότητας οι οποίοι και αφορούν το εύρημα του Δικαστηρίου πως υπήρξε θέσμια ενοικίαση. Το θέμα αυτό βεβαίως επηρεάζει και το ζήτημα της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων. Το πρωτόδικο Δικαστήριο με τη διαπίστωση ότι το έγγραφο ενοικίασης δεν υπογράφετο στην παρουσία δύο μαρτύρων, κατά παράβαση του άρθρου 77 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149, έκρινε ότι επρόκειτο για θέσμια ενοικίαση. Η πλευρά της εφεσείουσας στηρίζει τη θέση περί λανθασμένου συμπεράσματος στο γεγονός ότι, με βάση νομολογία που παρουσίασε, η άκυρη γραπτή συμφωνία (λόγω παραβίασης του άρθρου 77, ως άνω) κατά τα λοιπά θα διέπετο από τους όρους που αυτή περιλάμβανε. (Βλ. κυρίως Petrolina Ltd n. Athinodoros Vassiliades, (1975)1 CLR 289, L.& A. Tryfon Co. Ltd v. Black and Decker Co. Ltd, (1983)1 CLR 971, and Nicos Christou Developments Ltd ν. Παναγιώτη Τοφινή, (1998)1 ΑΑΔ 1990, Αργύρη ν. Χρυσοστόμου (2006) 1 ΑΑΔ 1362, Χουλούδης κ.ά. ν. Πέτρου (2004) 1 ΑΑΔ 1506 και Χ΄Κυριάκος (Μπισκότα ΦΡΟΥ-ΦΡΟΥ) Λτδ ν. Τersian Trading Ltd (αρ.2) (1998) 1 (Γ) ΑΑΔ 1292). Δεν δυνάμεθα να συμφωνήσουμε με τη θέση αυτή η οποία προσεγγίζει τα λεχθέντα υπό της νομολογίας με κάπως γενικευμένο τρόπο. Σίγουρα η διαπίστωση της ακυρότητας της γραπτής σύμβασης στη βάση του αρθ.77 ως άνω, αφορά πρώτιστα και κύρια τον παράγοντα χρόνου ενοικίασης. Δεν θα ήταν λογικό να ερμηνευθεί η νομολογία για την κατά τα λοιπά εγκυρότητα των όρων μιας άκυρης συμφωνίας πως καλύπτει και το θέμα του χρόνου ενοικίασης. Αυτό θα ήταν αντιφατικό με την ίδια την έννοια της συμφωνίας για πέραν του έτους που για να είναι έγκυρη πρέπει να είναι γραπτή και με υπογραφή δύο μαρτύρων. Η πλευρά της εφεσείουσας παρέθεσε μεγάλο αριθμό αυθεντιών για να πείσει κυρίως πως η ακυρότητα δεν επηρεάζει τον παράγοντα χρόνο. (π.χ. τον όρο ανανέωσης, ακόμη και αν ήθελε κριθεί ότι ήταν σαφής).
Δεν θα ήταν πρόσφορο να αναλύσουμε μία προς μία τις πιο πάνω αυθεντίες, καθώς και άλλες που προτάθηκαν. ΄Αλλωστε, δεν διαφωνούμε με την ερμηνεία που εδόθη σ΄αυτές από το πρωτόδικο Δικαστήριο. Αρκεί να αναφέρουμε πως καμία από τις προβαλλόμενες αυθεντίες δεν είχε τις περιστάσεις της κρινόμενης, ούτε βεβαίως οδηγεί σε διατύπωση της αρχής ή των αρχών που η πλευρά της εφεσείουσα θέλησε να παρουσιάσει. Με όλο το σεβασμό, τέτοια ερμηνεία θα οδηγούσε εν τοις πράγμασι σε «παραβίαση» του άρθρου 77 ή θα το καθιστούσε ανενεργό.
Θεωρούμε ότι οι περιστάσιες της παρούσης ομοιάζουν με την Νicos Christou Dev. Ltd ν. Toφινή ανωτέρω, όπου λέχθησαν και τα ακόλουθα:
«Σύμφωνα με τη νομολογία, όπου ο ενοικιαστής λαμβάνει κατοχή του ακινήτου και πληρώνει το συμφωνηθέν με βάση το άκυρο έγγραφο ενοίκιο, η ενοικίαση καθίσταται ενοικίαση από έτος εις έτος ή από μήνα σε μήνα, ανάλογα με το αν με βάση το συμβόλαιο το ενοίκιο είναι πληρωτέο ετήσια ή κατά μήνα. (Δέστε Georghiades & Others v. Lambis(1976) 8 J.S.C. 1332, Petrolina Ltd v. Vassiliades (1975) 1 C.L.R. 289, L. & A. Tryfon Co. Ltd v. Black & Decker Co Ltd (1983) 1 C.L.R. 975 και Woodfall' s Law of Landlord and Tenant 27η Έκδοση, Τόμος 1, §§ 446, 663).
Σύμφωνα με τα πιο πάνω η ορθή θέση είναι ότι το υπό εξέταση άκυρο συμβόλαιο αφού προνοούσε για πληρωμή μηνιαίου ενοικίου κατέστησε τη σύμβαση εκμισθώσεως σύμβαση από μήνα σε μήνα».
Στα περιστατικά της κρινόμενης υπόθεσης, εφόσον ο όρος για δυνατότητα ανανέωσης ήταν άκυρος (αφού η ενοικίαση έγινε χωρίς την υπογραφή δύο μαρτύρων), η αρχική ενοικίαση έληξε την 31.8.2006 και η εφεσείουσα κατέστη θέσμια. Δεν χρειαζόταν δε τερματισμός αφού η σύμβαση είχε λήξει. Εξάλλου το λεκτικό του σχετικού όρου, εν πάση περιπτώσει, ήταν ότι η συμφωνία μπορούσε να ανανεωθεί και όχι ότι αυτόματα ανανεώνετο. Συνεπώς δια της λήξεως της στις 31.8.2006, η ιδιότητα του θέσμιου ενοικιαστή άνευ ετέρου υφίστατο.
Θεωρούμε πως η πρωτόδικη θεώρηση επί των εξεταζομένων θεμάτων υπήρξε ορθή, όπως ορθή υπήρξε η καθοδήγηση από το νόμο και τη νομολογία. Προσθέτως κρίνουμε πως και η δικανική κρίση για ασάφεια στον όρο της ανανέωσης δεν υπήρξε λανθασμένη. Δεν χρειάζεται όμως να επεκταθούμε, αφού η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου και η μη πρόσδοση ισχύος στο σχετικό όρο, ως ανωτέρω, καθιστούν τον περαιτέρω προβληματισμό ακαδημαϊκού ενδιαφέροντος.
Συνεπώς κρίνουμε ότι η πρωτόδικη προσέγγιση επ΄αυτού ήταν ορθή και οι σχετικοί λόγοι έφεσης απορρίπτονται.
Θα εξεταστούν στη συνέχεια οι λόγοι έφεσης που περιλαμβάνονται στην ενότητας Β΄ οι οποίοι βασικά αφορούν στο αν περιλήφθη σαφής και ξεκάθαρος λόγος έξωσης στην Ειδοποίηση και ευρύτερα στη διαδικασία που ακολούθησε.
Ο Νόμος
Σχετικό είναι το άρθρο 11(η)(iv) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983 (Ν.23/83) το οποίο όμως παραθέτουμε ολόκληρο.
11.-(1) Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται διά την ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, διά το οποίον ισχύει ο παρών Νόμος, ή διά την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων: ..
(η) εις περίπτωσιν καθ' ην το ακίνητον απαιτείται λογικώς υπό του ιδιοκτήτου-
(ι) διά την κατεδάφισιν τούτου οσάκις αύτη δεν συνιστά κατάχρησιν δικαιώματος,
(ιι) διά την κατεδάφισιν και επανοικοδόμησιν νέου ακινήτου, ή
(iii) για ουσιωδώς σημαντικές αλλαγές που συνεπάγονται την ουσιαστική και σημαντική μετατροπή του για σκοπούς αξιοποίησής του ή
(iv) για την εκτέλεση έργων σε διατηρητέα οικοδομή
και το ∆ικαστήριον είναι πεπεισµένον ότι ο ιδιοκτήτης εξησφάλισε διά τα ανωτέρω, οσάκις ήτο επάναγκες, την αναγκαίαν προς τούτο άδειαν και ότι ο ιδιοκτήτης δεν δύναται λογικώς να προβή εις τα εν ταις υποπαραγράφοις (i), (ii), (iii) και (iv) διαλαµβανόµενα άνευ ανακτήσεως της κατοχής του ακινήτου, δοθέντος ότι παρέσχεν ουχί βραχυτέραν των τεσσάρων µηνών έγγραφον προειδοποίησιν εις τον ενοικιαστήν να εκκενώση το ακίνητον· ή .."
Η ειδοποίηση με βάση το Νόμο
Σε συνάρτηση με την επιστολή η οποία απαιτείται με βάση την πρόνοια του ως άνω Νόμο να αποσταλεί, ο ιδιοκτήτης πρέπει να παράσχει στον ενοικιαστή έγγραφη προειδοποίηση να εκκενώσει το ακίνητο «ουχί βραχυτέραν των 4 μηνών». Η ειδοποίηση εν προκειμένω είναι η επιστολή ημερ. 25.7.2008, τεκμ.17, η οποία έχει το περιεχόμενο το οποίο αναφέρθηκε πιο πάνω κατά την παράθεση των ευρημάτων του πρωτόδικου Δικαστηρίου.
Η αίτηση στο πρωτόδικο Δικαστήριο
Στο δικόγραφο της αίτησης της, η εφεσίβλητη εταιρεία προσδιορίζει τους λόγους έξωσης στην παράγραφο 7, ως εξής:
«Το πιο πάνω ακίνητο απαιτείται λογικά από τους αιτητές για να προβούν σε επιδιορθώσεις και καινοτομίες οι οποίες είναι απαραίτητες για τη συντήρηση του και για τις οποίες δεν μπορούν να προβούν, εκτός εάν ανακτήσουν την κατοχή του».
Ο κανονισμός
Με βάση τον περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικό Κανονισμό του 1983 (ο Κανονισμός), η διαδικασία για έξωση άρχεται με την καταχώρηση αίτησης σύμφωνα με τον τύπο 1 και πρέπει να περιλαμβάνει λεπτομέρειες αναφορικά με τα ακόλουθα θέματα:
«7(γ) Αίτηση που υποβάλλεται σύμφωνα με τον Τύπο 1 πρέπει να περιλαμβάνει λεπτομέρειες αναφορικά με τα ακόλουθα θέματα:
(ι) την ενοικίαση,
(ιι) Ηλικία, μέγεθος, κατάσταση και διευκολύνσεις του ακινήτου,
(ιιι) Προσωπικές συνθήκες του ενοικιαστή και ιδιοκτήτη και μελών των οικογενειών τους αν σχετίζονται με την επίλυση της διαφοράς.
(δ) Όταν η αίτηση αποσκοπεί στην ανάκτηση κατοχής ή την έξωση του ενοικιαστή, προσδιορίζονται με σαφήνεια οι λόγοι που υποστηρίζουν την έκδοση διατάγματος και κατά πόσο υπήρξε συμμόρφωση με τις προϋποθέσεις που θέτει ο Νόμος για την ανάκτηση κατοχής ακινήτου ή την έξωση ενοικιαστή.
(ε) Όταν η ανάκτηση κατοχής ακινήτου συνεπάγεται την πληρωμή αποζημιώσεων, ο αιτητής δηλώνει κατά πόσο είναι έτοιμος να πληρώσει την αποζημίωση που ορίζει ο Νόμος.
(στ) Άλλα ουσιαστικά γεγονότα τα οποία σχετίζονται με τα επίδικα θέματα.
Η απόφαση
Στην απόφαση του το πρωτόδικο Δικαστήριο, έκρινε πως η ειδοποίηση δεν πρέπει να έχει ένα συγκεκριμένο περιεχόμενο και θεώρησε πως η υπό κρίση δεν παρουσίαζε δικονομικό πρόβλημα. Στις σελ.93-97 αναλύει το θέμα καταλήγοντας ότι το περιεχόμενο της επιστολής αρκεί να είναι τέτοιο ώστε ένας λογικός ενοικιαστής να μην παραπλανηθεί. Γι΄αυτό και στη σελ.99 προβαίνει στο εύρημα πως η εφεσίβλητη-ιδιοκτήτρια χρειάζεται το υποστατικό για να προβεί σε επιδιορθώσεις και καινοτομίες αναγκαίες για τη συντήρηση του.
Με λόγους που εντάσσονται στην ενότητα Β η εφεσείουσα ισχυρίζεται πως ούτε η αίτηση, ούτε η επιστολή, ικανοποιεί τις πρόνοιες του Νόμου και του Κανονισμού.
Η αίτηση με το λεκτικό που παραθέσαμε πιο πάνω θεωρούμε ότι πληροί την απαίτηση που θέτει ο ως άνω Κανονισμός. Σε συμφωνία με την Στασή ν. Παπασάββα κ.ά. (1996) 1 ΑΑΔ 1048 βρίσκουμε πως ο λόγος έξωσης είχε τεθεί με καθαρότητα στη δικογραφία αφού ζητείτο ανάκτηση στο ότι χρειάζετο τούτο λογικά για να προβούν σε επιδιορθώσεις και καινοτομίες απαραίτητες για τη συντήρηση του. Στην δε παράγραφο 7(α) της αίτησης τίθεται σαφώς πως πρόκειται για διατηρητέα οικοδομή.
Παραμένει να εξεταστεί εάν η ίδια η ειδοποίηση, πληροί τις προϋποθέσεις του Νόμου.
Στη Ιndjirdjian v. Εκδόσεις Αρκτίνος Λτδ (2008) 1 ΑΑΔ 1105, το Ανώτατο Δικαστήριο ασχολήθηκε με το θέμα της εγκυρότητας ειδοποίησης με βάση το αρθ.11. Μάλιστα στην υπόθεση αυτή υπήρξε παράλληλα προώθηση δύο λόγων ανάκτησης κατοχής (με διαφορετική προθεσμία εκ του Νόμου). Κρίθηκε ότι οι εφεσίβλητοι είχαν δικαίωμα να συμπεριλάβουν στην ίδια αίτηση δύο λόγους έξωσης.
Στην υπό κρίση περίπτωση στη δοθείσα ειδοποίηση δεν αναφέρεται ποιο άρθρο του Νόμου οι εφεσίβλητοι επικαλούντο. Από την ίδια ως άνω υπόθεση Indjirdjian προκύπτει πως σημασία έχει, να αποδίδεται η έννοια του νόμου, ποιος λόγος προβάλλεται σε πραγματικό επίπεδο και να δοθεί η δέουσα εκ του Νόμου προθεσμία (βλ. και Ιωάννου ν. Κοκκώνη (1993) 1 ΑΑΔ 279). Τα ελάχιστα αυτά εδώ ικανοποιούνται. Δεν προκύπτει η αναγκαιότητα προβολής της αρίθμησης του άρθρου του Νόμου. ΄Αλλωστε ουδεμία βλάβη δεν προκλήθηκε στην εφεσείουσα, η οποία, κατά πάντα χρόνο, γνώριζε τι θα αντιμετώπιζε.
Προσθέτως η εφεσείουσα εισηγείται παραβίαση της προϋπόθεσης 7(ε) του Κανονισμού, ότι δηλαδή οι εφεσίβλητοι δεν δήλωσαν ετοιμότητα πληρωμής αποζημίωσης. Πέραν του ότι είχε διαφανεί η οικονομική δυνατότητα των εφεσιβλήτων, μέσω της ίδιας της ανάληψης του έργου, στη βάση ιδιαιτέρως διαφόρων τεκμηρίων που κατατέθηκαν και η προσφυγή στο Δικαστήριο σηματοδοτούσε τη δυνατότητα πληρωμής αποζημιώσεων, η μη ρητή δήλωση - άνευ συγκεκριμένου εγειρομένου θέματος πρόκλησης βλάβης - δεν μπορεί να σημαίνει, υπό τις περιστάσεις, ακυρότητα της διαδικασίας.
Με βάση την πιο πάνω θεώρηση κρίνουμε ορθή την πρωτόδικη προσέγγιση και απορρίπτουμε τους λόγους έφεσης και αυτής της ενότητας.
Για τους λόγους της Δ΄ ενότητας δεν έχουμε πολλά να πούμε. Η απόφαση, με περισσή λεπτομέρεια και σχολαστικότητα, αναδεικνύει ορθά όλα τα μέρη της αποδεκτής υπό του Δικαστηρίου μαρτυρίας, που συνθέτουν τις προϋποθέσεις που θέτει ο Νόμος.
Με τους λόγους αυτούς, η εφεσείουσα ουσιαστικά προσβάλλει το πρωτόδικο εύρημα ότι δεν ικανοποιείται η προϋπόθεση που θέτει ο νόμος «για εκτέλεση έργων σε διατηρητέα οικοδομή», της οποίας το επίδικο αποτελεί μέρος και πως λανθασμένα κρίθηκε ότι ο ιδιοκτήτης δεν δύναται λογικά να προβεί στην εκτέλεση των έργων, χωρίς ανάκτηση κατοχής. Τούτο, δε, κατά την εισήγηση, έπρεπε να εξεταστεί ως πραγματικό θέμα και όχι ως νομικό.
Δεν θα συμφωνήσουμε πως το πρωτόδικο Δικαστήριο έσφαλε. Η αποδεκτή υπό αυτού μαρτυρία ανέδειξε πως οι εργασίες ήσαν αναγκαίες ως απορρέουσες από τις σχετικές άδειες και τη Συναίνεση του Υπουργού, αφού επρόκειτο για διατηρητέα οικοδομή, με την παλιά Συναίνεση να μην ισχύει πλέον. Η αξιοποίηση μάλιστα περιλάμβανε και το κενό τεμάχιο 422.
Οι εφεσίβλητοι απέκτησαν όλες τις σχετικές άδειες και τη Συναίνεση και οι τεθέντες όροι θα έπρεπε να εφαρμοστούν συνολικά με αποτέλεσμα να είναι αναγκαίες σημαντικές εργασίες στο επίδικο, όπως περιγράφησαν πρωτοδίκως.
Προκύπτει ακόμη σαφώς από την αποδεκτή μαρτυρία πως η αναπαλαίωση δεν μπορεί να γίνει ούτε σταδιακά ούτε τμηματικά. Αναφέρεται επίσης πως ο δεύτερος και τρίτος όροφος της νέας οικοδομής θα λειτουργήσουν ως ενιαίος χώρος με εσωτερική σύνθεση μεταξύ ορόφων. Η δε ενοποίηση αυτή επιβάλλεται να γίνει βάσει του εγκεκριμένου σχεδίου.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο ανέλυσε μία προς μία τις εργασίες που θα λάβουν χώρα σε συνάρτηση με την ενοποίηση, το κλιμακοστάσιο, την τοιχοποιία και άλλα συναφή πάντα με αναφορά στις δοθείσες άδειες.
Η ανάλυση αυτή οδήγησε στο αιτιολογημένο και τεκμηριωμένο συμπέρασμα πως πληρούνται οι προϋποθέσεις του νόμου ως άνω για τη λογική ανάγκη της εκτέλεσης των έργων σε διατηρητέα οικοδομή.
Και αυτό προέκυψε ως πραγματικό και ως νομικό θέμα.
Δεν βρίσκουμε ο,τιδήποτε μεμπτό στη διεργασία της σκέψης του πρωτόδικου Δικαστηρίου σ΄όλες τις ουσιώδεις πτυχές. Αναφορικά δε με το παράπονο «για περιορισμένο» χρόνο αναστολής, έχουμε την εντύπωση πως η επιτευχθείσα περαιτέρω αναστολή θέτει εκ ποδών το λόγο έφεσης. ΄Αλλωστε, πρόκειται για διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου που δεν ασκήθηκε λανθασμένα.
Συνεπώς και οι λόγοι αυτής της ενότητας δεν μπορούν να επιτύχουν.
Για όλους τους λόγους που έχουμε εξηγήσει, η έφεση απορρίπτεται με έξοδα €3,000 πλέον ΦΠΑ, αν υπάρχει, υπέρ των εφεσιβλήτων.
ΠΑΜΠΑΛΛΗΣ, Δ.
ΛΙΑΤΣΟΣ, Δ.
ΨΑΡΑ-ΜΙΛΤΙΑΔΟΥ, Δ.