|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
ECLI:CY:AD:2017:A14
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Εφεση Αρ. 95/2012)
20 Ιανουαρίου, 2017
[ΝΙΚΟΛΑΤΟΣ, Π, ΠΑΡΠΑΡΙΝΟΣ, ΛΙΑΤΣΟΣ, Δ/ΣΤΕΣ]
ΡΩΞΑΝΗ ΚΟΥΔΟΥΝΑΡΗ - ΒΕΡΝΑΡΔΑΚΗ,
Εφεσείοουσα,
ν.
CRISTIANE E. OLDENDORFF,
Εφεσίβλητης.
ΚΑΙ ΟΠΩΣ ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΘΗΚΕ ΚΑΤΟΠΙΝ ΔΙΑΤΑΓΗΣ ΤΟΥ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ ΗΜΕΡ. 19.10.2016
ΡΩΞΑΝΗ ΚΟΥΔΟΥΝΑΡΗ - ΒΕΡΝΑΡΔΑΚΗ,
Εφεσείουσα,
ν.
ΓΡΗΓΟΡΙΟΥ ΛΕΟΝΤΙΟΥ, ΩΣ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΗ ΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΤΗΣ ΑΠΟΒΙΩΣΑΣΑΣ CHRISTIANE E. OLDENDORFF
Εφεσίβλητου.
_ _ _ _ _ _
Α. Θεοφίλου, για την Εφεσείουσα.
Κ. Κακουλλή (κα), για τον Εφεσίβλητο.
_ _ _ _ _ _
ΝΙΚΟΛΑΤΟΣ, Π.: Η ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου
θα δοθεί από τον Λιάτσο, Δ.
_ _ _ _ _ _
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΛΙΑΤΣΟΣ, Δ.: Τα γεγονότα της υπό κρίση περίπτωσης παραπέμπουν σε αξιώσεις που προκύπτουν από παραβίαση συμφωνίας πώλησης ακινήτου, ήτοι διαμερίσματος στην περιοχή του Αγίου Τύχωνα της επαρχίας Λεμεσού.
Η Εφεσίβλητη - ενάγουσα Christiane, ήταν κατά τον ουσιώδη χρόνο ιδιοκτήτρια του διαμερίσματος Αρ. 2 (θύρα 021) με αριθμό εγγραφής 04-1119, Φ/Σχ. 2-211-342, Τμήμα 04, επί του τεμαχίου 126, στον Αγιο Τύχωνα (θα αναφέρεται στη συνέχεια ως το διαμέρισμα ή το επίδικο ακίνητο). Κατά ή περί την 17.9.2007, η Εφεσίβλητη υπέγραψε συμφωνία (θα αναφέρεται στη συνέχεια ως συμφωνία) με την Εφεσείουσα - εναγόμενη, αρχιτέκτονα, δυνάμει της οποίας της πώλησε το διαμέρισμα για το ποσό των τότε ΛΚ950.000 (€1.623,171,37). Εναντι του τιμήματος αυτού, η Εφεσείουσα κατέβαλε κατά την υπογραφή της συμφωνίας το ποσό των ΛΚ190.000 (€324.634,27). Κατά ή περί την 21.10.2007, η Εφεσείουσα κατέθεσε τη συμφωνία στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού, για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης. Πέραν του πιο πάνω ποσού των ΛΚ190.000 η Εφεσείουσα δεν κατέβαλε οποιοδήποτε άλλο ποσό. Στις 21.5.2008 η Εφεσίβλητη απέστειλε επιστολή τερματισμού της συμφωνίας προς την Εφεσείουσα, η οποία απάντησε σχετικά με επιστολή των δικηγόρων της ημερομηνίας 27.5.2008. Οι νομικές συνέπειες της μεταξύ των μερών αλληλογραφίας αποτέλεσαν, μεταξύ άλλων, επίδικα θέματα ενώπιον του πρωτόδικου δικαστηρίου. Η πλευρά της Εφεσίβλητης εισηγήθηκε πρωτοδίκως ότι ο τερματισμός της συμφωνίας ήταν καθόλα δικαιολογημένος, προβάλλοντας ότι η Εφεσείουσα, παρά τις επανειλημμένες οχλήσεις εκ μέρους της Εφεσίβλητης, παρέλειψε να πληρώσει το υπόλοιπο του τιμήματος αγοράς κατά το συμφωνηθέντα χρόνο, ούτε και μεταγενέστερα. Αντιθέτως, η νομιμότητα του τερματισμού της επίδικης συμφωνίας αμφισβητήθηκε από την πλευρά της Εφεσείουσας, η οποία, κατά την πρωτόδικη διαδικασία, εισηγήθηκε ότι υπαίτια παράβασης ήταν η Εφεσίβλητη, λόγω ψευδών και/ή αναληθών παραστάσεών της. Ηταν, πιο συγκεκριμένα, η σχετική προσέγγιση της Εφεσείουσας, ότι από τη μελέτη του φακέλου που αφορούσε το επίδικο διαμέρισμα, διαφάνηκε ότι μέρος του διαμερίσματος, το οποίο στον αρχικό τίτλο περιγράφεται ως αποθηκευτικός χώρος καθώς και φωταγωγός, προσαρτήθηκε παράνομα στο διαμέρισμα και/ή κατά παράβαση της άδειας οικοδομής. Προεκτείνοντας, έθεσε ότι ουδέποτε αρνήθηκε να πληρώσει το υπόλοιπο του τιμήματος πώλησης και πάντοτε ήταν πρόθυμη να το πράξει, νοουμένου όμως ότι θα εξασφαλιζόταν καλυπτική άδεια και τελική έγκριση από την αρμόδια αρχή για τις μετατροπές που έγιναν στο διαμέρισμα και οι οποίες καθιστούσαν την κατοχή του παράνομη. Ας σημειωθεί ότι, παρά τις πιο πάνω προσεγγίσεις της πλευράς της, η Εφεσείουσα επέλεξε να θεωρήσει τη συμφωνία ως έγκυρη και δεσμευτική και να αξιώσει αποζημιώσεις, καταχωρώντας σχετική ανταπαίτηση.
Η Εφεσίβλητη, προς υποστήριξη της υπόθεσής της, πρόσφερε τη μαρτυρία πέντε μαρτύρων και η Εφεσείουσα, πέραν της δικής της, τη μαρτυρία ακόμη δύο μαρτύρων. Εκτός από την προφορική αυτή μαρτυρία κατατέθηκε πρωτοδίκως και μεγάλος αριθμός εγγράφων ως τεκμήρια.
Το πρωτόδικο δικαστήριο, εκδίδοντας την απόφασή του, ασχολήθηκε, κατά πρώτο, με το ζήτημα του δικαιολογημένου ή μη του τερματισμού της συμφωνίας, εξετάζοντας τις αντίστοιχες θέσεις που πρόβαλαν οι διάδικοι. Κατέληξε, με βάση το ενώπιόν του υλικό, ότι η παράλειψη συμμόρφωσης της Εφεσείουσας με την επιστολή ημερομηνίας 19.12.07 (τεκμήριο 6), που την καλούσε να εξοφλήσει εντός ευλόγου χρόνου το τίμημα αγοράς του διαμερίσματος, έδιδε πλέον το δικαίωμα στην Εφεσίβλητη τερματισμού της συμφωνίας, όπως και νόμιμα έπραξε με την επιστολή ημερομηνίας 21.5.2008 (τεκμήριο 10). Ταυτόχρονα, το πρωτόδικο δικαστήριο απέρριψε ως αβάσιμες τις θέσεις της Εφεσείουσας περί ψευδών παραστάσεων εκ μέρους της Εφεσίβλητης, που στόχο είχαν να την πείσουν στην υπογραφή της επίδικης συμφωνίας. Υπό τις συνθήκες αυτές και κρίνοντας ως υπαίτια για τη διάρρηξη της επίδικης συμφωνίας την Εφεσείουσα, το πρωτόδικο δικαστήριο προχώρησε στην εξέταση του ύψους των αποζημιώσεων που η Εφεσίβλητη δικαιούταν, καθώς επίσης και στην εξέταση των υπολοίπων θεραπειών που αξίωνε. Κατέληξε στην έκδοση δηλωτικής απόφασης περί έγκυρου και ισχυρού τερματισμού της επίδικης συμφωνίας πώλησης και στην έκδοση διατάγματος ανάκλησης και/ή απόσυρσης και διαγραφής της συμφωνίας πώλησης που κατατέθηκε εκ μέρους της Εφεσείουσας στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης. Περαιτέρω, εξέδωσε απόφαση προς όφελος της Εφεσίβλητης και εναντίον της Εφεσείουσας για το ποσό των €138.171,37 υπό τύπο αποζημιώσεων, πλέον νόμιμο τόκο. Ως προς τον υπολογισμό των αποζημιώσεων αυτών, λήφθηκε υπόψη η διαφορά μεταξύ της αγοραίας αξίας του διαμερίσματος και του τιμήματος αγοράς κατά το χρόνο τερματισμού, ήτοι στις 21.5.2008. Οι αξιώσεις της Εφεσίβλητης που περιστρέφονταν γύρω από δικηγορικά και μεσιτικά έξοδα (€9.311,55 και €99.331,00, αντίστοιχα), απορρίφθηκαν. Εκρινε σχετικά το πρωτόδικο δικαστήριο - κατ΄ εφαρμογή των γενικών αρχών που καλύπτουν το ζήτημα των αποζημιώσεων και δεδομένου ότι δεν δόθηκε μαρτυρία από την πλευρά της Εφεσίβλητης ότι όρος της συμφωνίας ήταν και η υποχρέωση της Εφεσείουσας περί πληρωμής των δικηγορικών και μεσιτικών εξόδων - ότι δεν τεκμηριώθηκε το μέρος αυτό της αξίωσης. Σε ότι αφορά την ανταπαίτηση της Εφεσείουσας εκδόθηκε απόφαση προς όφελός της για το ποσό των €324.634,27, ήτοι το ποσό το οποίο είχε καταβάλει ως προκαταβολή κατά την υπογραφή της επίδικης συμφωνίας την 17.9.2007, πλέον νόμιμο τόκο. Οι υπόλοιπες θεραπείες της ανταπαίτησης απορρίφθηκαν.
Οι τρεις πρώτοι λόγοι έφεσης είναι συναφείς και θίγουν διαφορετικές πτυχές του ιδίου θέματος. Εχουν ως κοινή αφετηρία το ζήτημα των, κατ΄ ισχυρισμό, παράνομων προσθηκών στο επίδικο ακίνητο. Κινούνται γύρω από τη θέση ότι το πρωτόδικο δικαστήριο λανθασμένα αποφάσισε πως η επίδικη συμφωνία τερματίστηκε δικαιολογημένα από την Εφεσίβλητη με υπαιτιότητα της Εφεσείουσας λόγω μη πληρωμής του υπολοίπου τιμήματος, ότι το πρωτόδικο δικαστήριο εσφαλμένα αποφάσισε ότι οι χώροι των αποθηκών αποτελούν μέρος του επίδικου διαμερίσματος και ότι, επίσης εσφαλμένα, κατέληξε πως η Εφεσίβλητη δεν ήταν υπαίτια ψευδών παραστάσεων σε αναφορά με τις ενσωματωμένες στο εν λόγω διαμέρισμα αποθήκες. Ο τέταρτος λόγος έφεσης καλύπτει το ζήτημα των αποζημιώσεων που επιδικάστηκαν προς όφελος της Εφεσίβλητης. Προβάλλεται, συγκεκριμένα, ότι λανθασμένα το πρωτόδικο δικαστήριο έκρινε ότι αυτή υπέστη ζημιά λόγω μείωσης της αξίας του επίδικου ακινήτου κατά το χρόνο τερματισμού της επίδικης συμφωνίας, ήτοι στις 21.5.2008. Με το μοναδικό λόγο αντέφεσης τίθεται ότι εσφαλμένα το πρωτόδικο δικαστήριο δεν επιδίκασε προς όφελος της Εφεσίβλητης τα ποσά των δικηγορικών εξόδων και της μεσιτικής αμοιβής.
Οι τρεις πρώτοι, αλληλένδετοι, λόγοι έφεσης δεν έχουν περιθώρια επιτυχίας.
Ορθά το πρωτόδικο δικαστήριο κατέληξε ότι με βάση το ενώπιόν του μαρτυρικό υλικό η Εφεσείουσα δεν μπορούσε να ισχυριστεί ότι οι χώροι της αποθήκης και του φωταγωγού δεν αποτελούσαν μέρος του επίδικου ακινήτου. Αποφασιστικό παράγοντα στην κατάληξη αυτή διαδραμάτισε το πιστοποιητικό εγγραφής με αριθμό 04-1119, ο τελευταίος δηλαδή τίτλος του διαμερίσματος. Ηταν ο ίδιος τίτλος που αναφερόταν στην επίδικη συμφωνία και ο οποίος δίνει περιγραφή της πωληθείσας περιουσίας και καθορίζει ως εμβαδόν της τα 205 τμ. Όπως, ορθά, σημειώνει το πρωτόδικο δικαστήριο, ο τίτλος εγγραφής ακινήτου συνιστά εκ πρώτης όψεως μαρτυρία για την ιδιοκτησία του και η ισχύς του υποχωρεί μόνο εφόσον καταδειχθεί λάθος στην εγγραφή του (Χρυσοστόμου ν. Φράγκου κ.ά. (2000) 1 ΑΑΔ 622, 629). Η ορθότητα ή μη του συνυπολογισμού του χώρου των αποθηκών ως μέρους του διαμερίσματος, σύμφωνα με τον σχετικό τίτλο, δεν ήταν επίδικο ζήτημα, ούτε και θα μπορούσε να ήταν υπό τις συνθήκες διεξαγωγής της πρωτόδικης διαδικασίας, δεδομένης της αποκλειστικής εξουσίας διόρθωσης τυχόν λαθών ή παραλείψεων που έχει ο Διευθυντής του Κτηματολογίου κατ΄ ακολουθία του άρθρου 61 του Κεφαλαίου 224 (Χρυσοστόμου ανωτέρω).
Η πιο πάνω κατάληξη του πρωτόδικου δικαστηρίου - κατάληξη η οποία οδήγησε στην τελική κρίση ότι ήταν η παράλειψη συμμόρφωσης της Εφεσείουσας προς την υποχρέωσή της να εξοφλήσει το τίμημα αγοράς που έδωσε το δικαίωμα στην Εφεσίβλητη να τερματίσει νόμιμα την επίδικη συμφωνία - εδράσθηκε ουσιαστικά σε αναντίλεκτα μέρη της μαρτυρίας και αποτυπώθηκε ως εξής στην προσβαλλόμενη απόφαση:
«Η Εναγόμενη με την επιστολή του δικηγόρου της (Τεκμήριο 7) ήγειρε καθαρά θέμα παραπλάνησης της από πλευράς Ενάγουσας διευκρινίζοντας ότι απεκρύβησαν και/ή δεν αποκαλύφθηκαν κατά την διαπραγμάτευση και πριν την υπογραφή της συμφωνίας οι πραγματικότητες, ότι δηλαδή το διαμέρισμα, όπως το είδε, περιλάμβανε και το χώρο της αποθήκης και του φωταγωγού συνολικού εμβαδού 90τ.μ. που δεν καλύπτονταν από άδεια οικοδομής. Την ίδια θέση προώθησε και με την μαρτυρία της στο Δικαστήριο. Προς επιβεβαίωση της θέσης της αυτής κάλεσε ως μάρτυρα τον Φοίβο Παναγίδη (Μ.Υ. 2) αρχιτέκτονα - πολιτικό μηχανικό ο οποίος προέβη σε έρευνα στα γραφεία του Κοινοτικού Συμβουλίου Αγίου Τύχωνα, κατόπιν οδηγιών της, κατά πόσο το διαμέρισμα, ως έχει σήμερα, καλύπτεται από άδεια οικοδομής. Από την έρευνα του διαπίστωσε ότι αρχικά το διαμέρισμα καλυπτόταν από την άδεια οικοδομής με αρ. 133 ημερομηνίας 14.12.84, Αρ. Φακ. Β420/84. Το διαμέρισμα στις 8.11.88 εξασφάλισε νέα άδεια οικοδομής με αρ. 004149 για εσωτερικές προσθήκες και μετατροπές όπου δημιουργήθηκαν δύο αποθήκες σημειούμενες Α και Β στα σχέδια του Κτηματολογίου και στην άδεια διαχωρισμού που επισύναψε στην έκθεση του (Τεκμήριο 32). Αυτές οι δύο αποθήκες που σήμερα αποτελούν μέρος του διαμερίσματος δεν καλύπτονταν από την άδεια οικοδομής με αρ. 004149 ούτε από οποιαδήποτε άλλη. Το διαμέρισμα εξασφάλισε την άδεια διαχωρισμού 000948, με αρ. Φακ. 85/87 την 1.8.89. Ο Μ.Υ. 2 είναι της γνώμης ότι παράτυπα η αποθήκη Α δόθηκε στην αποκλειστική χρήση του διαμερίσματος.
Για τα πραγματικά ευρήματα της έρευνας του δεν φαίνεται να υπάρχει διαφωνία μεταξύ των διαδίκων. Και ο Μ.Ε.4 Μίλτος Παπαδόπουλος, αρχιτέκτονας, σε έρευνα του στο σχετικό Φάκελλο του Κοινοτικού Συμβουλίου Αγίου Τύχωνα, κατόπιν οδηγιών των δικηγόρων της ενάγουσας, διαπίστωσε ότι στην αίτηση γι΄ άδεια οικοδομής οι χώροι Α και Β τιτλοφορούνται ως αποθήκες για θαλάσσιο εξοπλισμό. Και ο Μ.Υ.2 και ο Μ.Ε. 4 συμφωνούν ότι ο χώρος Β έχει ενσωματωθεί στο χώρο του σαλονιού και τραπεζαρίας του διαμερίσματος ενώ ο χώρος Α από φωταγωγός αποτελεί πλέον μέρος της κύριας χρήσης του διαμερίσματος και συγκεκριμένα ως αποθήκη. Συμφωνούν επίσης ότι το εμβαδόν του διαμερίσματος, όπως φαίνεται σήμερα, με την ενσωμάτωση των χώρων Α και Β είναι 205τ.μ. που είναι η αναγραφείσα έκταση του διαμερίσματος στον τίτλο του (Τεκμήρια 3(Α) και 3(Β)).
Είναι αδιαμφισβήτητο γεγονός ότι την 1.8.89 εκδόθηκε η άδεια για διαίρεση οικοδομής με αρ. 0000948, με Αρ. Φακέλλου D/85/87 σε σχέση με το συγκρότημα πολυκατοικιών που ανηγέρθησαν στα τεμάχια με αρ. 253/1/2, 254/2 και 255/1, με τον όρο όσον αφορά το Block 2, στο οποίο βρίσκεται το επίδικο διαμέρισμα, ότι στο τίτλο του διαμερίσματος να περιληφθούν οι αποθήκες Α, Β και 1. Επίσης στις 27.3.1990 εκδόθηκε πιστοποιητικό έγκρισης διαίρεσης πολυκατοικιών (Μπλοκ 2 και 3) με τον ίδιο όρο όσον αφορά το διαμέρισμα. Θα πρέπει να σημειωθεί ότι όσον αφορά στον πρώτο τίτλο του διαμερίσματος με αρ. 11339, ημερομηνίας 18/4/91 το σχεδιάγραμμα που περιέχεται στο Φάκελλο Α. 1988/89 του Κτηματολογίου Λεμεσού που σχετίζεται με τον τίτλο αυτό (Τεκμήρια 21Α και Β) δεικνύει και τον χώρο των αποθηκών Α και Β ως μέρος του διαμερίσματος. Το ίδιο συμβαίνει και με το σχεδιάγραμμα που αφορά τον νεότερο τίτλο του διαμερίσματος με αρ. 04-1119 (Τεκμήρια 3Α και Β). Επιπρόσθετα στον τίτλο 04-1119 αναγράφεται και η έκταση του διαμερίσματος εκ 205τ.μ. κάτι που δεν ισχύει για τον τίτλο 11339. Συνεπώς με βάση την μαρτυρία των δύο πιο πάνω εμπειρογνωμόνων, η οποία δεν διαφέρει ως προς τα πραγματικά τους ευρήματα, στην έκταση των 205 τ.μ. έχει συνυπολογιστεί και το εμβαδόν αυτών των δύο αποθηκών.
........................................................................
Για σκοπούς της παρούσας υπόθεσης σημασία έχει ότι οι χώροι των αποθηκών, όπως εμφαίνονται στα αρχιτεκτονικά σχέδια στη βάση των οποίων εκδόθηκε ο πρώτος τίτλος (Τεκμήριο 2) και μετέπειτα ο νεότερος (Τεκμήρια 3(Α)(Β)) καλύπτονται από τον τίτλο ιδιοκτησίας της ενάγουσας και αποτελούν μέρος του διαμερίσματος.
Με βάση τα παραδεκτά γεγονότα, στις 27.10.07 που ήταν η συμφωνημένη ημερομηνία πληρωμής του υπολοίπου του τιμήματος αγοράς και ταυτόχρονης μεταβίβασης του διαμερίσματος επ΄ ονόματι της Εναγόμενης, η Ενάγουσα ήταν η ιδιοκτήτρια της περιουσίας που καλύπτεται από τον τίτλο με αρ. 04-1119. Από την προσκομισθείσα μαρτυρία βρίσκω ότι στον τίτλο αυτό με βάση το επισυνημμένο σχεδιάγραμμα που εμφανίζει τον ακριβή χώρο που καλύπτουν τα 205 τ.μ. που είναι η αναγραφόμενη στον τίτλο έκταση του διαμερίσματος, περιλαμβάνεται και ο χώρος των αποθηκών. Συνεπώς κατά τη συμφωνηθείσα ημερομηνία και μετέπειτα η Ενάγουσα ήταν σε θέση να μεταβιβάσει το διαμέρισμα, όπως αυτό περιγράφεται στο τίτλο 04-1119 και το αρχιτεκτονικό σχέδιο που δόθηκε στην εναγόμενη από την Μ.Ε.1 (Τεκμ. 15(Δ)), έκτασης εκ 205 τ.μ. δηλαδή ό,τι συμφώνησε. Σημειώνεται ότι καμιά άλλη υποχρέωση δεν είχε η Ενάγουσα σύμφωνα με τους όρους της μεταξύ των διαδίκων συμφωνίας, εκτός της υποχρέωσης της να μεταβιβάσει στο όνομα της Εναγόμενης το διαμέρισμα, όπως αυτό περιγράφεται στη συμφωνία και το είδε η Εναγόμενη επί τόπου.»
Τα πιο πάνω απαντούν και στο ζήτημα των, κατ΄ ισχυρισμό, ψευδών παραστάσεων, που καλύπτεται από τον τρίτο λόγο έφεσης. Το επίδικο ακίνητο αγοράστηκε από τον σύζυγο της Εφεσίβλητης το 1987. Στη συμφωνία αγοράς μεταξύ του και του επιχειρηματία ανάπτυξης γης, τεκμήριο 28, ήταν επισυνημμένο το ίδιο σχέδιο του διαμερίσματος, το οποίο είχε δοθεί και στην Εφεσείουσα και φέρει ημερομηνία Μαρτίου του 1986. Ο χωριστός τίτλος, πρώτος τίτλος του διαμερίσματος, εκδόθηκε στις 18.4.1991 στο όνομα του συζύγου της Εφεσίβλητης και μεταβιβάστηκε επ΄ ονόματί της, λόγω κληρονομιάς, στις 28.1.2004. Η Εφεσίβλητη, ως ιδιοκτήτρια της επίδικης περιουσίας που καλυπτόταν με τον νεότερο τίτλο, έκτασης 205 τμ, συμφώνησε προς μεταβίβαση στο όνομα της Εφεσείουσας του ακινήτου, όπως αυτό περιγραφόταν στον υπό αναφορά τίτλο. Η πώληση υπό τις συνθήκες αυτές περιουσίας η οποία καλυπτόταν από τίτλο και με εξωτερικά σύνορα ταυτόσημα με αυτά που παρουσίαζε η κάτοψη που δόθηκε στην Εφεσείουσα και για την οποία είχε εκδοθεί πιστοποιητικό τελικής έγκρισης, δεν συνάδει, ούτε και μπορεί να θεμελιώσει ισχυρισμούς περί ψευδών παραστάσεων, κατ΄ επίκληση των άρθρων 18 και 19 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφάλαιο 149. Υπό το πρίσμα αυτό δεν έχει τεκμηριωθεί ότι η Εφεσίβλητη προέβη σε ψευδείς παραστάσεις προς την Εφεσείουσα, ότι δηλαδή παρέστησε σε αυτή μια κατάσταση πραγμάτων η οποία δεν ανταποκρινόταν ούτε προς την πραγματικότητα, ούτε προς τα συμφωνηθέντα.
Με τον τέταρτο λόγο έφεσης προσβάλλεται η κατάληξη του πρωτόδικου δικαστηρίου ως προς το ζήτημα των αποζημιώσεων που επιδικάσθηκαν προς όφελος της Εφεσίβλητης. Υπενθυμίζεται ότι πρωτόδικα επιδικάσθηκε προς όφελος της Εφεσίβλητης το ποσό των €138.171,37 πλέον νόμιμος τόκος, αφού λήφθηκε υπόψη η διαφορά μεταξύ του τιμήματος αγοράς και της αγοραίας αξίας του διαμερίσματος κατά το χρόνο τερματισμού.
Είναι βασική αρχή του δικαίου που καλύπτει τον καθορισμό των αποζημιώσεων λόγω διάρρηξης σύμβασης ότι πρόσωπο το οποίο υπαναχωρεί νόμιμα από τη σύμβαση δικαιούται σε αποζημίωση για ζημιά την οποία υπέστη λόγω της μη εκπλήρωσής της, από τον άλλο συμβαλλόμενο. Το λογικά προβλεπτό της ζημιάς, όπως διαγράφεται από τη σύμβαση, είναι το μέτρο της αποζημίωσης. Οι αποζημιώσεις, κατά κανόνα, στοχεύουν στην επαναφορά του αθώου μέρους στη θέση που θα βρισκόταν αν η συμφωνία εκπληρωνόταν. Ο κρίσιμος χρόνος για τον καθορισμό της αποζημίωσης είναι, συνήθως, ο χρόνος της διάρρηξης. Και το επίμετρο, στις περιπτώσεις πώλησης γης, η διαφορά μεταξύ της τιμής αγοράς και της αξίας του ακινήτου κατά το χρόνο της διάρρηξης. (Saab v. Holy Monastery of Ayios Neophytos (1982) 1 CLR 499 και Καλησπέρας ν. Δρυάδης κ.ά. (1998) 1 ΑΑΔ 867).
Στην υπό κρίση περίπτωση, δεν τελεί υπό αμφισβήτηση ο χρόνος διάρρηξης της σύμβασης, ήτοι η ημερομηνία 21.5.2008. Δεν τελεί επίσης υπό αμφισβήτηση το τίμημα αγοράς, ήτοι το ποσό των €1.623,171,37. Ο,τι αποτέλεσε σημείο τριβής στα πλαίσια της πρωτόδικης διαδικασίας ήταν η αγοραία αξία κατά το χρόνο της διάρρηξης. Σύμφωνα με τη μαρτυρία πραγματογνώμονα, που παρουσίασε η πλευρά της Εφεσίβλητης, του ΜΕ5, εκτιμητή ακινήτων, η αξία του επίδικου ακινήτου κατά τον ουσιώδη χρόνο ήταν €1.485,000 ενώ, κατ΄ ακολουθία, της μαρτυρίας του αντίστοιχου μάρτυρα για την Εφεσείουσα, ΜΥ3, η εν λόγω αξία ήταν €1.804,000.
Προέβαλε ο ευπαίδευτος συνήγορος της Εφεσείουσας ότι το πρωτόδικο δικαστήριο θα έπρεπε να είχε αποδεχθεί την εκτίμηση του ΜΥ3 και, συνακόλουθα, να απορρίψει την αξίωση για παροχή αποζημιώσεων στην Εφεσίβλητη.
Δεν μας βρίσκει σύμφωνους η πιο πάνω εισήγηση. Το πρωτόδικο δικαστήριο προσέγγισε τη μαρτυρία των υπό αναφορά μαρτύρων υπό το πρίσμα των αρχών που καλύπτουν την αξιολόγηση μαρτυρίας εμπειρογνωμόνων και στηρίχθηκε σε εκείνη του ΜΕ5, δίδοντας βάσιμη αιτιολογία. Συγκεκριμένα, απέρριψε την εκτίμηση του εμπειρογνώμονα για την υπεράσπιση, για το λόγο ότι αυτός προέβη σε εκτίμηση της αξίας του διαμερίσματος έχοντας ως βάση όχι την έκτασή του, όπως αυτή αποτυπώνεται στον τίτλο εγγραφής, αλλά τα δεδομένα που του παρουσίασε η Εφεσείουσα, τα οποία όμως δεν είχαν γίνει αποδεκτά από το δικαστήριο. Υπό τις συνθήκες αυτές, η αποδοχή της μαρτυρίας του εμπειρογνώμονα της Εφεσίβλητης, η οποία στηρίχθηκε στα όσα αποδέχθηκε τελικά το πρωτόδικο δικαστήριο, ήταν όχι μόνο επιτρεπτή αλλά και επιβεβλημένη.
Υπό το φως όλων των πιο πάνω, κρίνουμε ότι κανένας λόγος έφεσης δεν ευσταθεί.
Ο μοναδικός λόγος αντέφεσης, κινείται γύρω από τη θέση ότι εσφαλμένα το πρωτόδικο δικαστήριο δεν επιδίκασε ποσά που αφορούσαν δικηγορικά έξοδα και μεσιτική αμοιβή, που η Εφεσίβλητη απέδειξε ότι κατέβαλε ενόψει της σύναψης της παραβιασθείσας από την Εφεσείουσα συμφωνίας. Είναι η θέση της ευπαίδευτης συνηγόρου της Εφεσίβλητης ότι τα υπό αναφορά ποσά αξιώθηκαν επειδή η Εφεσίβλητη τα κατέβαλε προκειμένου να υλοποιηθεί η συμφωνία, εξαιτίας όμως της παράβασης αυτά απωλέσθησαν και σε περίπτωση νέας πώλησης θα χρειαστεί και πάλι η καταβολή τους, ως μεσιτικά έξοδα για την εξεύρεση νέου αγοραστή και δικηγορικά έξοδα για τη σύνταξη νέας συμφωνίας με νέους όρους.
Το πρωτόδικο δικαστήριο απορρίπτοντας το υπό εξέταση μέρος της αξίωσης, έκρινε ότι η πληρωμή της διαφοράς της αγοραίας αξίας του διαμερίσματος κατά το χρόνο της διάρρηξης, θέτει την ενάγουσα - εφεσίβλητη στην ίδια θέση που θα βρισκόταν αν υλοποιείτο η συμφωνία.
Η αντέφεση είναι έκθετη σε απόρριψη. Η προσέγγιση του πρωτόδικου δικαστηρίου ήταν ορθή και συνάδει με τις καθιερωμένες αρχές δικαίου που καλύπτουν το ζήτημα αποζημιώσεων για παράβαση σύμβασης, όπως τις έχουμε ήδη εκθέσει. Η Εφεσίβλητη, υπαναχωρώντας νόμιμα από τη σύμβαση, έχει ήδη επαναφερθεί στη θέση που θα βρισκόταν εάν η συμφωνία εκπληρωνόταν, δεδομένης της αποζημίωσης που της είχε επιδικασθεί ως απόρροια της διαφοράς μεταξύ της τιμής αγοράς και της μειωμένης αξίας του ακινήτου κατά το χρόνο της διάρρηξης. Συνεπώς, δεν υπήρχαν περιθώρια καταβολής επιπρόσθετων ποσών υπό μορφή αποζημιώσεων.
Καταληκτικά, η έφεση απορρίπτεται με έξοδα εις βάρος της Εφεσείουσας. Η αντέφεση επίσης απορρίπτεται με έξοδα εις βάρος της Εφεσίβλητης. Τα έξοδα να υπολογισθούν από τον Πρωτοκολλητή και να υποβληθούν στο Δικαστήριο για έγκριση.
Μ.Μ. ΝΙΚΟΛΑΤΟΣ, Π.
Λ. ΠΑΡΠΑΡΙΝΟΣ, Δ.
Α.Ρ. ΛΙΑΤΣΟΣ, Δ.
ΣΦ.