|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(2008) 1 ΑΑΔ 1260
18 Δεκεμβρίου, 2008
[ΑΡΤΕΜΗΣ, Π., NIKOΛΑΤΟΣ, ΠΑΜΠΑΛΛΗΣ, Δ/στές]
ΜΑΓΔΑΛΗΝΗ ΘΕΟΔΟΥΛΟΥ ΚΑΛΟΓΗΡΟΥ,
Εφεσείουσα - Ενάγουσα,
ν.
1. Α. ΖΑΚΗΕΟS ESTATES LTD,
Φ/ΔΙ ΕΠΙΣΗΜΟΥ ΠΑΡΑΛΗΠΤΗ,
2. ΕΠΙΣΗΜΟΥ ΠΑΡΑΛΗΠΤΗ, ΩΣ
ΕΚΚΑΘΑΡΙΣΤΗ ΤΗΣ Α. ΖΑKHEOS ESTATES LTD,
Εφεσιβλήτων - Εναγομένων.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 183/2007)
Συμβάσεις ― Σύμβαση πώλησης ακινήτου ― Αποστολή από αγοραστή επιστολής πρόσκλησης προς μεταβίβαση ― Άρνηση πωλήτριας να μεταβιβάσει ― Τερματισμός της σύμβασης πώλησης από την πωλήτρια λόγω μη εξόφλησης του τιμήματος πώλησης ― Κατά πόσο ο τερματισμός της σύμβασης πώλησης ήταν νόμιμος ― Κατά πόσο υπήρξε παράβαση της σύμβασης από την πωλήτρια με την άρνησή της να μεταβιβάσει το επίδικο ακίνητο μετά τη σχετική κλήση ― Κατά πόσο η χρονική στιγμή που καθόρισε το πρωτόδικο Δικαστήριο σε σχέση με την οριστική ρήξη των συμβατικών σχέσεων των διαδίκων, ήταν ορθή.
Συμβάσεις ― Αποζημιώσεις ― Παράβαση σύμβασης πώλησης ακινήτου ― Μέτρο αποζημιώσεων ― Η διαφορά μεταξύ της αγοραίας αξίας της γης και του τιμήματος αγοράς ― Κρίσιμος χρόνος ― Ο χρόνος της οριστικής διάρρηξης των συμβατικών σχέσεων των διαδίκων.
Συμβάσεις ― Αποζημιώσεις ― Παράβαση σύμβασης ― Εφαρμοστέες αρχές ― Δυνατότητα καθορισμού αποζημιώσεων σε χρόνο μεταγενέστερο της παράβασης της σύμβασης, όπου ένας εκ των συμβαλλομένων επιμένει για καλό λόγο στην εφαρμογή της σύμβασης, παρά την σημειωθείσα παράβασή της.
Στις 20.4.1984 δυνάμει πωλητηρίου εγγράφου η εφεσείουσα - ενάγουσα (η εφεσείουσα) πώλησε ακίνητη περιουσία στην περιοχή Σωτήρας Αμμοχώστου έναντι των £33.500 στους εφεσίβλητους - εναγόμενους 1. Οι εφεσίβλητοι πλήρωσαν εμπρόθεσμα τα ποσά που περιγράφονταν στο πωλητήριο έγγραφο (παράγραφοι α και β) ενώ το υπόλοιπο ποσό καταβλήθηκε τμηματικά σε διάφορες ημερομηνίες μεταξύ 2.6.1988 και 16.9.93. Στις 20.10.1995 υπήρχε οφειλόμενο υπόλοιπο £759 για πλήρη εξόφληση του τιμήματος.
Με επιστολή του δικηγόρου της, ημερ. 20.10.1995, η εφεσείουσα πληροφόρησε τους εφεσίβλητους 1 ότι τερματιζόταν η συμφωνία πώλησης λόγω μη εξόφλησης του τιμήματος. Στις 4.10.2001 η εφεσίβλητη τέθηκε υπό εκκαθάριση και διορίστηκε εκκαθαριστής ο εφεσίβλητος 2 στις 11.6.2002.
Με επιστολή του ημερ. 6.12.2002 ο εφεσίβλητος 2 καλούσε την εφεσείουσα όπως προσέλθει στις 20.12.2002 στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Αμμοχώστου για να μεταβιβαστεί η επίδικη περιουσία.
Στις 13.5.2002 η εφεσείουσα καταχώρησε αγωγή με την οποία ζητούσε την έκδοση διατάγματος ακύρωσης της συμφωνίας πώλησης όπως και γενικές αποζημιώσεις. Οι εφεσίβλητοι καταχώρησαν ανταπαίτηση με την οποία ζητούσαν, μεταξύ άλλων, την έκδοση διατάγματος εγγραφής επ' ονόματι του εφεσίβλητου 2 της συγκεκριμένης περιουσίας.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο αποφάσισε ότι δεν υπήρξε νόμιμος τερματισμός της συμφωνίας. Περαιτέρω, το Δικαστήριο κατέληξε στο συμπέρασμα ότι υπήρξε παράβαση της συμφωνίας από την εφεσείουσα επειδή αυτή αρνήθηκε να μεταβιβάσει το πωληθέν κτήμα στους εφεσίβλητους. Ως καθοριστική στιγμή καθολικής ρήξης των συμβατικών σχέσεων των διαδίκων κρίθηκε η παράλειψη της εφεσείουσας να παρουσιαστεί στο κτηματολόγιο με στόχο τη μεταβίβαση της ιδιοκτησίας στους εφεσίβλητους. Το Δικαστήριο επιδίκασε αποζημιώσεις στους εφεσίβλητους με βάση του Άρθρο 73 του Κεφ.149, οι οποίες καθορίστηκαν ως η διαφορά της αξίας της περιουσίας την ημερομηνία της οριστικής ρήξης της συμφωνίας, με το αρχικώς συμφωνηθέν τίμημα πώλησης.
Η εφεσείουσα εφεσίβαλε την απόφαση. Το παράπονό της εστιάστηκε τελικώς, στη χρονική στιγμή που καθόρισε το πρωτόδικο Δικαστήριο ότι ήταν το σημείο της οριστικής ρήξης των σχέσεων των διαδίκων.
Αποφασίστηκε ότι:
1. Είναι ορθό το συμπέρασμα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι η εφεσείουσα άφησε τον χρόνο να παρέλθει χωρίς ουσιαστικά να προβεί σε οποιαδήποτε ενέργεια παρά μόνο κίνησε αγωγή, επτά χρόνια περίπου μετά την επιστολή του δικηγόρου της ημερ. 20.10.1995.
2. Το Δικαστήριο, όταν εξετάζει το ενδεχόμενο καθορισμού αποζημιώσεων με βάση το Άρθρο 73 του Κεφ.149, μπορεί να καθορίσει ως χρονικό σημείο προσδιορισμού των επιδικασθεισών αποζημιώσεων άλλη χρονική περίοδο, που μπορεί να είναι είτε πριν είτε μετά την οριστική διακοπή των συμβατικών σχέσεων των διαδίκων.
3. Ο τρόπος με τον οποίο ενήργησε η εφεσείουσα αναφορικά με τις συμβατικές της υποχρεώσεις προς τους εφεσίβλητους, καθ' όλο τον ουσιώδη χρόνο, εύλογα δημιούργησε προς αυτούς την προσδοκία ότι η πώληση θα ολοκληρωνόταν, παρά τη δική τους καθυστέρηση στην καταβολή του υπολοίπου του τιμήματος πώλησης.
4. Οι αποζημιώσεις στοχεύουν στην επαναφορά του αθώου μέρους στη θέση που θα βρισκόταν αν ολοκληρωνόταν η συμφωνία.
5. Στην προκείμενη περίπτωση, το αθώο μέρος είναι οι εφεσίβλητοι, και η εφεσείουσα, η οποία βρίσκεται εν αδίκω, δεν πρέπει να αφεθεί να λειτουργήσει εις βάρος τους.
Η έφεση απορρίφθηκε με έξοδα υπέρ των εφεσιβλήτων.
Αναφερόμενες Υποθέσεις:
Saab v. Holly Monastery of Ayios Neophytos (1982) 1 C.L.R. 499,
Δρουσιώτης v. Ιερωνυμίδη (1990) 1 Α.Α.Δ. 1026.
Έφεση.
Έφεση από την εφεσείουσα εναντίον της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Αμμοχώστου (Κληρίδης, Π.Ε.Δ.), (Αγωγή Αρ. 411/02), ημερομ. 15.6.07.
Γ. Πιττάτζης, για την Εφεσείουσα.
A. Kωνσταντίνου, για τους Εφεσίβλητους.
Cur. adv. vult.
ΑΡΤΕΜΗΣ, Π.: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα αναγνώσει ο Δικαστής Παμπαλλής.
ΠΑΜΠΑΛΛΗΣ, Δ.: Θα παραθέσουμε την πιο κάτω δέσμη παραδεκτών γεγονότων, όπως αυτά καταγράφονται στην πρωτόδικη απόφαση, γιατί προσδιορίζει το εύρος της διαφοράς που ήταν το ίδιο και πρωτοδίκως και στο εφετείο.
«Η ενάγουσα είναι εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια του ημίσεως μεριδίου επί τριών τεμαχίων γης στην περιοχή Σωτήρας Αμμοχώστου.
Στις 20.4.1984 δυνάμει πωλητηρίου εγγράφου η ενάγουσα πώλησε στους εναγόμενους 1 την πιο πάνω ακίνητη ιδιοκτησία της έναντι των £33.500. Το τίμημα πώλησης σύμφωνα με το έγγραφο θα έπρεπε να εξοφληθεί ως ακολούθως.
α. £250 με την υπογραφή.
β. £4,750 στις 30.5.1986 και
γ. ποσό £28,500, πλέον τόκοι, πληρωτέο μέχρι 31.5.1988.
Τα ποσά που περιγράφονται στις παραγράφους α και β πληρώθηκαν εμπρόθεσμα ενώ το υπόλοιπο ποσό καταβλήθηκε τμηματικά σε διάφορες ημερομηνίες μεταξύ 2.6.1988 και 16.9.1993. Συνολικά κατατέθηκε το ποσό των £43.000. Στις 20.10.1995 υπήρχε οφειλόμενο υπόλοιπο £759 για πλήρη εξόφληση του τιμήματος.
Με επιστολή του δικηγόρου της, ημερ. 20.10.1995, η ενάγουσα πληροφόρησε τους εφεσίβλητους 1 ότι τερματιζόταν η συμφωνία πώλησης λόγω μη εξόφλησης του τιμήματος. Στις 4.10.2001 η εναγόμενη τέθηκε υπό εκκαθάριση και διορίστηκε εκκαθαριστής ο εναγόμενος 2 στις 11.6.2002.
Με επιστολή του ημερ. 6.12.2002 ο εναγόμενος 2 καλούσε την εφεσείουσα όπως προσέλθει στις 20.12.2002 στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Αμμοχώστου για να μεταβιβαστεί η επίδικη περιουσία.»
Η εφεσείουσα/ενάγουσα καταχώρισε αγωγή ενώπιον του Επαρχιακού Δικαστηρίου Αμμοχώστου στις 13.5.2002 με την οποία ζητούσε την έκδοση διατάγματος ακύρωσης της συμφωνίας πώλησης όπως και γενικές αποζημιώσεις. Οι εφεσίβλητοι/εναγόμενοι καταχώρισαν ανταπαίτηση με την οποία ζητούσαν, μεταξύ άλλων, την έκδοση διατάγματος εγγραφής επ΄ονόματι του εφεσίβλητου 2 της συγκεκριμένης περιουσίας.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο αποφάσισε ότι δεν υπήρξε νόμιμος τερματισμός της συμφωνίας, κάτι που στο τέλος δέχτηκε και ο συνήγορος της εφεσείουσας κατά την ενώπιον μας διαδικασία. Περαιτέρω, ο ευπαίδευτος πρωτόδικος Δικαστής κατέληξε στο συμπέρασμα ότι υπήρξε παράβαση της συμφωνίας από την εφεσείουσα επειδή αυτή αρνήθηκε να μεταβιβάσει το πωληθέν κτήμα στους εφεσίβλητους. Κρίθηκε δε ως καθοριστική στιγμή καθολικής ρήξης των συμβατικών τους σχέσεων, η παράλειψη της τελευταίας, μετά από σχετική κλήση, να εμφανιστεί στο κτηματολόγιο με στόχο τη μεταβίβαση της ιδιοκτησίας στους εφεσείοντες. Επειδή δεν μπορούσε, όπως είναι το εύρημα του Δικαστηρίου, να προχωρήσει με την έκδοση διατάγματος για ειδική εκτέλεση, όπως ήταν το αίτημα των εφεσιβλήτων, στην ανταπαίτηση τους, το Δικαστήριο προχώρησε και επιδίκασε αποζημιώσεις με βάση το Άρθρο 73 του Κεφ.149. Οι αποζημιώσεις αυτές καθορίστηκαν ως η διαφορά της αξίας της επίδικης περιουσίας την ημερομηνία οριστικής ρήξης της συμφωνίας, με το αρχικώς συμφωνηθέν τίμημα πώλησης.
Το παράπονο της εφεσείουσας εστιάστηκε τελικώς, στη χρονική στιγμή που καθόρισε το πρωτόδικο Δικαστήριο ότι ήταν το σημείο της οριστικής ρήξης των σχέσεων, μεταξύ των διαδίκων. Ο ευπαίδευτος συνήγορος της εφεσείουσας, αποδέχτηκε ότι όντως η προσέγγιση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι ο τερματισμός που έγινε το 1995 δεν ήταν νόμιμος, ήταν νομικώς ορθή, αλλά, όπως πρόβαλε ο κ. Πιττάτζης, η εκδήλωση πρόθεσης της εφεσείουσας για μη υλοποίηση της συμφωνίας, έγινε με τρόπο σαφή και κατηγορηματικό, με την επιστολή του δικηγόρου της εφεσείουσας ημερ. 20.10.1995.
Η προσέγγιση αυτή δεν μας βρίσκει σύμφωνους. Συμφωνούμε με το λόγο της πρωτόδικης απόφασης η οποία ουσιαστικά αφού αναλύει τον τρόπο συμπεριφοράς της εφεσείουσας καταλήγει στο συμπέρασμα, ορθώς κατά την άποψη μας, ότι η εφεσείουσα άφησε τον χρόνο να παρέλθει χωρίς ουσιαστικά να προβεί σ' οποιαδήποτε ενέργεια παρά μόνο κίνησε αγωγή, επτά χρόνια περίπου μετά την επιστολή του δικηγόρου της, του 1995.
Είναι νομολογημένη αρχή ότι το Δικαστήριο όταν εξετάζει το ενδεχόμενο καθορισμού αποζημιώσεων, με βάση το Άρθρο 73 του περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ.149, μπορεί να καθορίσει ως χρονικό σημείο προσδιορισμού των επιδικασθεισών αποζημιώσεων άλλη χρονική περίοδο, που μπορεί να είναι είτε πριν είτε μετά την οριστική διακοπή των συμβατικών σχέσεων των διαδίκων.
Στόχος και σκοπός του Άρθρου 73, όταν εξετάζεται ο υπολογισμός των αποζημιώσεων για παράβαση συμφωνίας, είναι η αποκατάσταση του αθώου μέρους στο μεγαλύτερο δυνατό βαθμό. Οι αποζημιώσεις στοχεύουν στην επαναφορά του αθώου μέρους στη θέση που θα βρισκόταν αν η συμφωνία ολοκληρωνόταν. (Saab v. Holy Monastery of Ayios Neophytos (1982) 1 C.L.R. 499.
Ταυτοχρόνως στην ίδια υπόθεση (Saab) αναγνωρίζεται νομολογιακά η δυνατότητα καθορισμού των αποζημιώσεων σε χρόνο μεταγενέστερο της παράβασης της συμφωνίας. Αυτό εξαρτάται από τα γεγονότα της κάθε υπόθεσης. Όταν, για παράδειγμα, για ένα καλό λόγο, η επιθυμία για ολοκλήρωση της συμφωνίας εξακολουθεί να υφίσταται. (Δρουσιώτης ν. Ιερωνυμίδη (1990) 1 Α.Α.Δ. 1026.
Επανερχόμενοι στα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης θεωρούμε ότι δεν είναι ορθό να επιτραπεί σε ένα διάδικο ο οποίος βρίσκεται εν αδίκω, όπως στην προκείμενη περίπτωση, óπου η εφεσείουσα παρέβηκε τις συμβατικές της υποχρεώσεις και άφησε το χρόνο να παρέλθει χωρίς να διεκδικήσει πληρωμή του τιμήματος πώλησης ή και ακόμη να προχωρήσει σε τερματισμό της συμφωνίας, να λειτουργήσει σε βάρος του αθώου μέρους, το οποίο στην προκείμενη περίπτωση ήταν οι εφεσίβλητοι.
Η προσδοκία των εφεσιβλήτων για υλοποίηση της συμφωνίας ήταν εύλογη, μέχρι την άρνηση της εφεσείουσας να προσέλθει στο κτηματολόγιο, αφού παρόλη την καθυστέρηση στην πληρωμή η εφεσείουσα εισέπραττε τα ποσά που της καταβλήθηκαν μεταξύ 1988 και 1993 χωρίς διαμαρτυρία. Επίσης, η απραξία της εφεσείουσας για εφτά χρόνια, από το 1995 μέχρι την καταχώριση της αγωγής, το 2002, πάλιν εύλογα θα μπορούσε να δημιουργήσει προσδοκία στους εφεσίβλητους ότι η πώληση θα ολοκληρωνόταν, παρά τη δική τους καθυστέρηση στην καταβολή του υπολοίπου του τιμήματος πώλησης.
Είναι, κατά την άποψη μας, ορθό το χρονικό σημείο που επέλεξε το πρωτόδικο Δικαστήριο να θεωρήσει ότι οριστικοποιήθηκε η πρόθεση της εφεσείουσας να μη μεταβιβάσει την επίδικη περιουσία όταν παρέλειψε να προσέλθει στο κτηματολόγιο, για μεταβίβαση των κτημάτων, όταν κλήθηκε γι' αυτό το σκοπό.
Συνακόλουθα η έφεση απορρίπτεται με έξοδα υπέρ των εφεσιβλήτων και εναντίον της εφεσείουσας.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα υπέρ των εφεσιβλήτων.