|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(2002) 1 ΑΑΔ 1586
14 Οκτωβρίου, 2002
[ΑΡΤΕΜΙΔΗΣ, ΝΙΚΟΛΑΟΥ, ΧΑΤΖΗΧΑΜΠΗΣ, Δ/στές]
ΑΝΔΡΙΑΝΑ ΠΑΥΛΟΥ,
Εφεσείουσα-Αιτήτρια,
ν.
ΚΥΠΡΙΑΚΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ,
Εφεσίβλητης-Καθ' ης η αίτηση.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 11079)
Αναγκαστική απαλλοτρίωση ― Απαλλοτρίωση για αρχαιολογικούς σκοπούς κτήματος το οποίο κατά το χρόνο της απαλλοτρίωσης ήταν ενταγμένο σε πολεοδομική ζώνη με ανώτατο συντελεστή δόμησης 10% ― Αποζημιώσεις ― Συγκριτικές πωλήσεις ― Καθορισμός ετήσιας αύξησης της αξίας της γης με βάση την εκτίμηση του εκτιμητή της απαλλοτριούσας αρχής ― Κατά πόσο έπρεπε να ληφθεί υπόψη η μείωση της αξίας του κτήματος από την ένταξή του στις πολεοδομικές ζώνες και στις αρχαιότητες ― Κατά πόσο είχε εφαρμογή στην παρούσα υπόθεση η αρχή της απόφασης στην υπόθεση Γενικός Εισαγγελέας της Δημοκρατίας ν. Κούλουμου κ.ά. (1995) 1 Α.Α.Δ. 728.
Η εφεσείουσα, ιδιοκτήτρια κτήματος στον Άγιο Τύχωνα, ενταγμένου στην πολεοδομική ζώνη «Ζ» με συντελεστή δόμησης 10%, που είχε απαλλοτριωθεί για αρχαιολογικούς σκοπούς, αποδέχθηκε το ποσό των £16.060 το οποίο της είχε προσφερθεί σαν αποζημίωση στη βάση της εκτίμησης του εμπειρογνώμονα της απαλλοτριούσας αρχής που καθόριζε την αξία του κτήματος κατά την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης. Η εφεσείουσα επεφύλαξε τα δικαιώματά της να αποταθεί στο Επαρχιακό Δικαστήριο για τον καθορισμό της αποζημίωσης. Το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ότι η εκτίμηση του εμπειρογνώμονα της Δημοκρατίας ήταν ορθή ενώ αυτή του εμπειρογνώμονα της ιδιοκτήτριας, που ανερχόταν στο ποσό των £60.000, αβάσιμη.
Η εφεσείουσα εφεσίβαλε την απόφαση υποστηρίζοντας ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν προέβη σε ορθή ερμηνεία και εφαρμογή της σχετικής νομολογίας, δίδοντας ιδιαίτερη έμφαση στην απόφαση Γενικός Εισαγγελέας ν. Κούλουμου κ.ά..
Αποφασίστηκε ότι:
1. Η θέση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι η απόφαση Κούλουμου (ανωτέρω) δεν είχε εφαρμογή, είναι ορθή.
2. Η πρόσθεση του ποσού των £20.000, που, κατ' ισχυρισμόν, αντιπροσώπευε την μείωση της αξίας του κτήματος από την ένταξή του στις πολεοδομικές ζώνες και στις αρχαιότητες, επί του ποσού των £40.000 που αντιπροσώπευε την αγοραία αξία του επίδικου κτήματος, κατά την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης ανεβάζοντας την εκτίμηση του εμπειρογνώμονα της εφεσείουσας στις £60.000, είναι ολωσδιόλου νομικά εσφαλμένη. Εσφαλμένη είναι επίσης και η μέθοδος που χρησιμοποίησε ο εν λόγω εμπειρογνώμονας για να καταλήξει στην ετήσια αύξηση των αξιών των συγκριτικών κτημάτων μέχρι την ημερομηνία της γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης, που ανέβασε σε 20% ετησίως, εξομοιώνοντας μάλιστα στη μαρτυρία του το ποσοστό αυτό με σύνθετο τόκο.
3. Ενόψει των ανωτέρω, η πρωτόδικη απόφαση είναι απόλυτα ορθή.
Η έφεση απορρίφθηκε με έξοδα εναντίον της εφεσείουσας.
Αναφερόμενες υποθέσεις:
Γενικός Εισαγγελέας ν. Κούλουμου κ.ά. (1995) 1 Α.Α.Δ. 728,
Γεωργαλλίδου κ.ά. ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας (2001) 1(Α) Α.Α.Δ. 365,
Χαραλάμπους ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας (2001) 1 Α.Α.Δ. 2143.
Έφεση.
Έφεση από την αιτήτρια κατά της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού που δόθηκε στις 5/4/01 (Αρ. Παραπομπής 56/90) με την οποία κρίθηκε ότι η εκτίμηση του εμπειρογνώμονα της Δημοκρατίας αναφορικά με την αξία απαλλοτριωθέντος κτήματός της στον Άγιο Τύχωνα Αμαθούντας, η οποία καθορίστηκε στις £16.060 κατά την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης, ήταν ορθή και απέρριψε ως αβάσιμη την εκτίμηση του δικού της εμπειρογνώμονα ο οποίος καθόρισε την αξία στις £60.000.
Σ. Νικολάου για Α. Παπαχαραλάμπους, για την Εφεσείουσα.
Χρ. Ιωαννίδης, Δικηγόρος της Δημοκρατίας, για την Εφεσίβλητη.
Cur. adv. vult.
ΑΡΤΕΜΙΔΗΣ, Δ.: Στις 21.3.86 δημοσιεύθηκε γνωστοποίηση και ακολούθησε η δημοσίευση, στις 4.7.86, του διατάγματος απαλλοτρίωσης του χωραφιού ιδιοκτησίας της εφεσείουσας, στα επόμενα ιδιοκτήτρια, με κτηματολογικά στοιχεία: τεμάχιο 149 Φ.Σχ.LIV/46, στον Άγιο Τύχωνα στην περιοχή Αμαθούντος. Η δημόσια ωφέλεια για την οποία έγινε η απαλλοτρίωση, όπως καθορίζεται στο διάταγμα, είναι η διεξαγωγή ανασκαφών και η συντήρηση αρχαιολογικών καταλοίπων, για να αξιοποιηθεί η ανάπτυξη του χώρου της αρχαίας πόλης της Αμαθούντος.
Υπήρξε διαφωνία μεταξύ της ιδιοκτήτριας και της απαλλοτριούσας αρχής, στα επόμενα η Δημοκρατία, αναφορικά με το ύψος της αποζημίωσης στην οποία δικαιούται η ιδιοκτήτρια, αποζημίωση που σύμφωνα με τον Περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμο 1962, Ν.15/62, ισούται με την αγοραία αξία του κτήματος κατά την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης. Η αγοραία δε αξία αντιστοιχεί προς την τιμή που προσφέρεται εκούσια από ένα αγοραστή στον ιδιοκτήτη, που είναι έτοιμος και επιθυμεί να πωλήσει το κτήμα του. Ο εμπειρογνώμονας της ιδιοκτήτριας καθόρισε κατά την ουσιώδη ημερομηνία την αξία του επίδικου χωραφιού, έκτασης 0-2-676τ.μ., σε £60.000 ενώ, ο εμπειρογνώμονας της Κυπριακής Δημοκρατίας σε £16.060. Η ιδιοκτήτρια εισέπραξε το ποσό που η Δημοκρατία πρόσφερε ως δίκαιη και εύλογη αποζημίωση, αλλά επιφύλαξε τα δικαιώματα της να αποταθεί στο Επαρχιακό Δικαστήριο για τον καθορισμό της αποζημίωσης. Η έφεση που συζητούμε καταχωρίστηκε από την ιδιοκτήτρια εναντίον της απόφασης Ανώτερης Επαρχιακού Δικαστού στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού, με την οποία κρίθηκε πως η εκτίμηση του εμπειρογνώμονα της Δημοκρατίας ήταν ορθή ενώ αυτή του εμπειρογνώμονα της ιδιοκτήτριας αβάσιμη. Η δίκη συνιστούσε επανεκδίκαση της παραπομπής, μετά από σχετική απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου, ημερ. 27.9.99, στην Πολιτική έφεση 9933.
Πριν από την εκδίκαση της υπόθεσης οι εκθέσεις και των δύο εμπειρογνωμόνων είχαν τροποποιηθεί μετά από σχετική άδεια του Δικαστηρίου, έτσι που αυτή του εμπειρογνώμονα της Δημοκρατίας να καθορίζει την αξία του κτήματος από £10.060 σε £16.060, ποσό το οποίο είχε ήδη προσφερθεί στην ιδιοκτήτρια και το αποδέκτηκε με επιφύλαξη, ενώ του εμπειρογνώμονα της ιδιοκτήτριας να ανεβάζει το ποσό της αποζημίωσης στις £60.000 από £40.000.
Στο σημείο αυτό να επιληφθούμε του πρώτου λόγου έφεσης, όπως διατυπώνεται στο εφετήριο από τους δικηγόρους της ιδιοκτήτριας, και σύμφωνα με τον οποίο το πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα εδέχθη ως ορθή τη δεύτερη έκθεση του εμπειρογνώμονα της Δημοκρατίας χωρίς να προβεί σε κανένα σχόλιο σχετικά με την πρώτη έκθεση του. Δεν είναι, νομίζουμε, κατανοητός αυτός ο λόγος, γιατί, όπως είπαμε πιο πριν, με την τροποποιημένη έκθεση του εμπειρογνώμονα της Δημοκρατίας αυξήθηκε το ποσό της αξίας του ακινήτου, από £10.060 σε £16.060. Προτείνεται όμως στο περίγραμμα αγόρευσης των δικηγόρων της ιδιοκτήτριας πως αναμενόταν από το δικάσαν Δικαστήριο να σχολιάσει τη μεταβολή της άποψης του εμπειρογνώμονα της Δημοκρατίας αναφορικά με την εκτίμηση του ακινήτου, στον οποίο οι ίδιοι αποδίδουν κακή πίστη και αλλότρια ελατήρια. Προφανώς οι συνήγοροι, που εμφανίζονταν και στην πρωτόδικη διαδικασία, λησμόνησαν τη σαφή δήλωση τους σε σχετική ερώτηση του Δικαστηρίου. Συγκεκριμένα, και όταν κατά την αντεξέταση του εμπειρογνώμονα της Δημοκρατίας του υποβάλλονταν ερωτήσεις που άπτονταν του περιεχομένου και των δύο εκθέσεων του, επενέβη, και πολύ ορθά, το Δικαστήριο για να ρωτήσει προς τι γινόταν αναφορά σε πρώτη και δεύτερη έκθεση, εφόσον με άδεια του Δικαστηρίου έγινε τροποποίηση της έκθεσης και των δικογραφημάτων και επ΄αυτών διεξαγόταν η δίκη. Οι δικηγόροι τότε και των δύο διαδίκων δήλωσαν πως συμφωνούσαν με την παρατήρηση του Δικαστηρίου, και γι΄αυτό στη συνέχεια η αντεξέταση του εμπειρογνώμονα της Δημοκρατίας συνεχίστηκε πάνω στο περιεχόμενο της τροποποιημένης έκθεσης, που ήταν καταχωρημένη στο φάκελο του Δικαστηρίου.
Να προχωρήσουμε στην ουσία της υπόθεσης. Και οι δυο εμπειρογνώμονες χρησιμοποίησαν τη συγκριτική μέθοδο για να διαπιστώσουν ποία ήταν η αξία του επίδικου κτήματος κατά την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης. Για το σκοπό αυτό έλαβαν υπόψη πωλήσεις πριν από την ουσιώδη ημερομηνία, ο δε εμπειρογνώμονας της Δημοκρατίας και ορισμένες μετά, αναπροσαρμόζοντας όμως τις τιμές ανάλογα με τα νομικά και φυσικά χαρακτηριστικά των κτημάτων ώστε να αποτελούν βάση σύγκρισης με το επίδικο. Στη μέθοδο αυτή, που θεωρείται ως η καλύτερη, σοβαρό στοιχείο αποδεικνύεται ο υπολογισμός της ετήσιας αύξησης ή μείωσης της αξίας των συγκριτικών σε αναφορά με τις ημερομηνίες πώλησης τους, για να οδηγηθεί ο υπολογισμός αυτός στην ημερομηνία που δημοσιεύθηκε η γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης του επίδικου κτήματος.
Δεν θα ασχοληθούμε σε λεπτομέρεια με όλα τα συγκριτικά που χρησιμοποίησαν οι δυο εμπειρογνώμονες, κάτι που με προσοχή και επιμέλεια έκανε η πρωτόδικος δικαστής. Θα επικεντρωθούμε στο συγκριτικό που κατά κοινή ομολογία των εμπειρογνωμόνων ήταν το καταλληλότερο για να οδηγήσει στο πιο ασφαλές συμπέρασμα. Είναι το κτήμα που αναφέρεται ως συγκριτικό 2 στην έκθεση του εμπειρογνώμονα της ιδιοκτήτριας και 10 σ΄αυτή του εμπειρογνώμονα της Δημοκρατίας. Να σημειώσουμε πως η επίδικη ακίνητη ιδιοκτησία είναι ενταγμένη στην πολεοδομική ζώνη «Ζ» με συντελεστή δόμησης 10% από το 1974 που επιβλήθηκαν οι πολεοδομικές ζώνες στην περιοχή Αμαθούντος. Ενέπιπτε δε κατά την ημερομηνία της απαλλοτρίωσης και στον Πίνακα Β του περί Αρχαιοτήτων Νόμου, Κεφ. 31. Το πιο πάνω συγκριτικό πωλήθηκε στις 20.5.83 για £67.000, που αντιστοιχεί σε £12.412 το δεκάριο. Ο κ. Πατρίκιος, εμπειρογνώμονας της ιδιοκτήτριας, αναπροσαρμόζοντας την πιο πάνω τιμή μέχρι τη γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης υπολόγισε ετήσια αύξηση 20%, την οποία χαρακτηρίζει ως «επαύξηση με σύνθετο τόκο», οπόταν η αξία του επίδικου κτήματος καθορίζεται σε £20,807 το δεκάριο. Αφαιρεί όμως απ΄αυτή την αξία ποσοστό 15%, γιατί, κατά τη γνώμη του, το συγκριτικό βρίσκεται σε καλύτερη θέση από το επίδικο. Η κατάληξη του, επομένως, είναι πως η αξία του επίδικου κατά δεκάριο είναι £17.686, σύνολο αποζημίωσης £40.000. Προσθέτει δε στο ποσό αυτό και άλλες £20.000. Αιτιολογώντας αυτή την πρόσθεση είπε πως έγινε σύμφωνα με την νομολογία του Ανωτάτου Δικαστηρίου και το Σύνταγμα, όπως ο ίδιος βέβαια τα καταλαβαίνει, για να ληφθεί υπόψη η μείωση της αξίας του κτήματος από την ένταξη του στις πολεοδομικές ζώνες και στις αχαιότητες. Επεξηγείται η θέση του αυτή, και υιοθετείται στη γραπτή αγόρευση των δικηγόρων της ιδιοκτήτριας, ζητήματα με τα οποία θα ασχοληθούμε παρακάτω.
Όπως ήδη σημειώσαμε διαφορετική ήταν η έκθεση και γνώμη του εμπειρογνώμονα της Δημοκρατίας. Στη βάση των αναλύσεων του, που περιέχονται στην έκθεση του, το ποσοστό της ετήσιας αύξησης στην περιοχή ανερχόταν σε 5%. Και ο ίδιος συμφωνεί πως η συγκριτική πώληση 2 στην έκθεση του κ. Πατρίκιου, 10 στη δική του, είναι η καλύτερη και γι΄αυτό αποτελεί και τη βάση της εκτίμησης του. Το συγκριτικό αυτό πωλήθηκε στις 20.5.83 για £12.412 το δεκάριο, και έχει ήδη ανεγερθεί σ΄αυτό γνωστό εστιατόριο. Με αναπροσαρμοσμένη τη τιμή του συγκριτικού, με ετήσια αύξηση 5% μέχρι την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης 21.3.86, η τιμή του επίδικου γίνεται £14.251 το δεκάριο. Το συγκριτικό βρίσκεται στην ίδια πολεοδομική ζώνη με το επίδικο, όπως και όλες οι συγκριτικές πωλήσεις που χρησιμοποίησε ο εμπειρογνώμονας της Δημοκρατίας κ. Κ.Νεάρχου, πλην της συγκριτικής πώλησης αρ.12.
Η δικαστής ανέλυσε εις βάθος και σε λεπτομέρεια τα στοιχεία που είχε ενώπιον της και στην μακροσκελή και εμπεριστατωμένη απόφαση της κατέληξε στο συμπέρασμα πως οι θέσεις που υποστήριξε ο εμπειρογνώμονας της Δημοκρατίας ήταν ορθές, Και υιοθέτησε το τελικό συμπέρασμα της έκθεσης του. Οι δικηγόροι της αιτήτριας εισηγούνται πως υπάρχει νομικό σφάλμα στην πρωτόδικη απόφαση γιατί σ΄αυτή δεν γίνεται ορθή ερμηνεία και εφαρμογή της σχετικής νομολογίας, δίδοντας ιδιαίτερη έμφαση στην απόφαση Γενικός Εισαγγελέας ν. Ν.Κούλουμου κ.ά. (1995) 1 Α.Α.Δ. 728.
Μολονότι η απόφαση Κούλουμου έτυχε εφαρμογής και επεξήγησης σε μεταγενέστερες αποφάσεις, φαίνεται πως δεν έχει χωνευθεί καλά το κεντρικό και δεσμευτικό στοιχείο της. Να παραπέμψουμε επί του προκειμένου στην Κάθλην Γεωργαλλίδου κ.ά. ν. Γ. Εισαγγελέα της Δημοκρατίας (2001) 1(Α) Α.Α.Δ. 365, όπου γίνεται εκτεταμένη αναφορά και συζήτηση των θεμάτων που μας απασχολούν. Ο Δικαστής Χ"Χαμπής, δίδοντας την απόφαση του Δικαστηρίου, είπε τα εξής, στη σελίδα 374 του κειμένου που κυκλοφόρησε:
«Είναι δια τούτο και με αναφορά στο άρθρο 10(η) που στην υπόθεση Γενικός Εισαγγελέας της Δημοκρατίας ν. Κούλουμου κ.ά. (1995) 1 Α.Α.Δ. 728, υπεδείχθη ότι, δεδομένης της αξίας του κτήματος (στην περίπτωση εκείνη είχε συμφωνηθεί), δεν μπορούσε να γίνει οποιαδήποτε μείωση λόγω περιορισμών δυνάμει του περί Αρχαιοτήτων Νόμου. Όπως το έθεσε ο Αρτεμίδης, Δ., ο οποίος έδωσε την απόφαση, στις σελίδες 731-732:
"Έχουμε τη γνώμη πως, με βάση την ορθή ερμηνεία και εφαρμογή της πιο πάνω διάταξης αφ΄ης στιγμής συμφωνήθηκε η αξία του κτήματος στην ελεύθερη αγορά δεν υπήρχε πλέον αντικείμενο προς εκδίκαση. Οι εφεσίβλητοι δικαιούνται σ΄αυτό το ποσό ως αντιπροσωπεύον τη δίκαιη και εύλογη αποζημίωση για την απαλλοτρίωση της ακίνητης ιδιοκτησίας τους. Η νοητική άσκηση του εμπειρογνώμονα της Δημοκρατίας να υπολογίσει με διάφορες μεθόδους τη μείωση της αξίας της επίδικης ιδιοκτησίας ως εκ των περιορισμών που τέθηκαν με τον περί Αρχαιοτήτων Νόμο ήταν μάταιη. Και τούτο γιατί, όποιο και να είναι το ποσό της μείωσης, τούτο θα προστεθεί στην πληρωτέα αποζημίωση για την απαλλοτρίωση, όπως προβλέπει η πιο πάνω διάταξη, ώστε να καθίσταται δίκαιη και εύλογη σύμφωνα με το άρθρο 23 του Συντάγματος.
Στο πρωτόδικο Δικαστήριο έγινε εισήγηση από το δικηγόρο της Δημοκρατίας να μειωθεί το ποσό της πληρωτέας αποζημίωσης κατά 50% της συμφωνηθείσας αξίας του, λόγω των περιορισμών που τέθηκαν δυνάμει του περί Αρχαιοτήτων Νόμου. Η επίμαχη όμως διάταξη, που εισήγαγε το άρθρο 6 του τροποποιητικού Νόμου 25/83, επιβάλλει να συνυπολογίζεται στην αποζημίωση για την απαλλοτρίωση και η αποζημίωση που θα κατεβάλλετο, σύμφωνα με το άρθρο 23 του Συντάγματος, για τους περιορισμούς που τέθηκαν στην ακίνητη ιδιοκτησία, δυνάμει του περί Αρχαιοτήτων Νόμου ή οποιουδήποτε άλλου Νόμου. Η πρόθεση δηλαδή του νομοθέτη, όπως σαφώς δηλούται στο άρθρο 6 και που συνάδει με τις διατάξεις του άρθρου 23 του Συντάγματος, είναι η δια της αποζημιώσεως αποκατάσταση του ιδιοκτήτη απαλλοτριωθείσης ακίνητης ιδιοκτησίας με δίκαιο και εύλογο ποσό, το οποίο αντιπροσωπεύει την αξία της ιδιοκτησίας που στερήθηκε ως αποτέλεσμα των αποφάσεων της διοίκησης. Τόσο οι δια νόμου επιβαλλόμενοι περιορισμοί όσο και η απαλλοτρίωση της ίδιας ακίνητης ιδιοκτησίας είναι αποτέλεσμα αποφάσεων της διοίκησης για το καλό και συμφέρον του συνόλου.
Οι υποθέσεις στις οποίες έγινε αναφορά, και όπου πράγματι μειώθηκε το ποσό της καταβλητέας αποζημίωσης λόγω περιορισμών που ίσχυαν στην επίδικη ιδιοκτησία, και συνεπώς η αξία της στην ελεύθερη αγορά ήταν ανάλογα μειωμένη, αποφασίστηκαν προτού τεθεί σε ισχύ η διάταξη που εισήγαγε ο τροποποιητικός Νόμος του 1983. Εδώ το διάταγμα απαλλοτρίωσης εκδόθηκε το 1984."»
Ειδικότερα, και σε ό,τι αφορά ένταξη κτήματος σε πολεοδομικές ζώνες, να παραπέμψουμε στην Μιχάλης Ι. Χαραλάμπους ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας (2001) 1 Α.Α.Δ. 2143 στην οποία ο Πρόεδρος του Ανωτάτου Δικαστηρίου είπε τα εξής στις σελίδες 2150-2151 του κειμένου:
«Πλην η ένταξη του κτήματος σε ζώνη δεν εξυπακούει αφ' εαυτής τη μείωση της αξίας του, ούτε τεκμηριώνει δικαίωμα αποζημίωσης βάσει του Άρθρου 23.3 του Συντάγματος. Είναι ενδεχόμενο η ένταξη του ακινήτου σε πολεοδομική ζώνη να καταστήσει δυνατή την οικοδομική του ανάπτυξη, να επαυξήσει τις αναπτυξιακές του προοπτικές και τοιουτοτρόπως να συμβάλει στην αύξηση της αξίας του. Είναι χρήσιμο να επανατονίσουμε ότι η ιδιοκτησία γης, όπως υπογραμμίστηκε στη Δημητριάδη κ.ά. ν. Υπουργικού Συμβουλίου κ.ά. (1996) 3 A.A.Δ. 85 και προγενέστερες αποφάσεις, δεν παρέχει αφ' εαυτής το δικαίωμα οικοδομικής ανάπτυξης».
Τα πιο πάνω υιοθετήθηκαν και επαναλήφθηκαν στην Νικολάου κ.ά. ν. Κυπριακής Δημοκρατίας (2002) 1 Α.Α.Δ. 1305.
Η δικαστής έκρινε πως εν πάση περιπτώσει δεν ετίθετο θέμα μείωσης αξίας του ακινήτου λόγω περιορισμών αφού και οι δύο εκτιμητές διαπίστωσαν αύξηση της αξίας του. Η υπόθεση επομένως Κούλουμου δεν έχει εφαρμογή. Τούτο ήταν ορθό. Την απασχόλησε όμως παράλληλα το θέμα κατά πόσο η μείωση της αξίας του ακινήτου ως εκ της ένταξης του σε πολεοδομική ζώνη μπορεί να ληφθεί υπόψη στον καθορισμό της αποζημίωσης. Είπε δε επί του προκειμένου τα εξής:
«Επομένως, εφόσον η πώληση του στην ελεύθερη αγορά θα ήταν μειωμένη, συνεπεία της ένταξης του στη συγκεκριμένη ζώνη, το γεγονός της απαλλοτρίωσης δεν νομιμοποιεί την αιτήτρια να απαιτήσει ψηλότερο ποσό αποζημίωσης».
Την άποψη αυτή, η οποία προσβάλλεται με το λόγο έφεσης 8, δεν συμμεριζόμαστε. Δεν θα επεκταθούμε όμως, εφόσον στην υπόθεση που εξετάζουμε, δεν εγείρεται τέτοιο ζήτημα.
Η πρόσθεση, επομένως, από τον κ.Πατρίκιο ποσού £20.000 πάνω στην αξία των £40,000, που καθόρισε ως αγοραία αξία του επίδικου κτήματος, είναι ολωσδιόλου νομικά εσφαλμένη. Ορθά κρίθηκε και ως λαθεμένη η μέθοδος που χρησιμοποίησε για να καταλήξει στην ετήσια αύξηση των αξιών των συγκριτικών κτημάτων μέχρι την ημερομηνία της γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης, που ανέβασε σε 20% ετησίως, εξομοιώνοντας μάλιστα στη μαρτυρία του το ποσοστό αυτό με σύνθετο τόκο
Αξιολογώντας όλα τα πιο πάνω καταλήγουμε στο συμπέρασμα πως η πρωτόδικη απόφαση είναι απόλυτα ορθή. Η έφεση απορρίπτεται. Στην πρωτόδικη διαδικασία δεν επιβαρύνθηκε με έξοδα η ιδιοκτήτρια. Στην παρούσα όμως διαδικασία έχουμε τη γνώμη πως πρέπει να επωμιστεί τα έξοδα, γιατί είχε στα χέρια της την εμπεριστατωμένη απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου, την οποία, καθώς είχε δικαίωμα, ήθελε να αμφισβητήσει.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα.
Η�έφεση απορρίπτεται με έξοδα εναντίον της εφεσείουσας.