|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(2004) 4 ΑΑΔ 936
2 Νοεμβρίου, 2004
[ΚΡΑΜΒΗΣ, Δ/στής]
ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΟ ΑΡΘΡΟ 146 ΤΟΥ ΣΥΝΤΑΓΜΑΤΟΣ
1. ΣΥΝΔΕΣΜΟΣ ΚΤΗΜΑΤΟΜΕΣΙΤΩΝ
ΕΠΙΧΕΙΡΗΜΑΤΙΩΝ ΚΥΠΡΟΥ (ΣΚΕΚ),
2. ΣΟΛΟΜΩΝ ΚΟΥΡΟΥΚΛΙΔΗΣ,
3. ΚΩΣΤΑΣ ΚΑΔΗΣ,
4. ΚΩΣΤΑΣ ΜΑΜΑΣ,
5. ΣΩΤΗΡΗΣ ΔΗΜΗΤΡΙΟΥ,
6. ΓΕΩΡΓΙΑ ΙΑΚΩΒΙΔΟΥ,
7. ΚΩΣΤΑΣ ΚΑΡΥΔΑΣ,
8. ΕΛΛΗ ΑΝΔΡΕΟΥ,
9. ΤΑΣΣΟΣ ΑΡΙΣΤΕΙΔΟΥ,
10. ΠΕΡΙΚΛΗΣ ΓΛΥΚΥΣ,
11. ΝΙΚΟΔΗΜΟΣ ΣΟΦΟΚΛΕΟΥΣ,
12. ΝΙΚΗ ΟΡΦΑΝΙΔΟΥ,
13. ΝΙΚΟΣ ΚΥΡΙΑΚΙΔΗΣ,
14. ΝΙΚΟΛΑΣ ΛΕΜΟΝΑΡΗΣ,
Αιτητές,
ν.
1. ΣΥΜΒΟΥΛΙΟΥ ΕΓΓΡΑΦΗΣ ΚΤΗΜΑΤΟΜΕΣΙΤΩΝ,
2. ΥΠΟΥΡΓΟΥ ΕΣΩΤΕΡΙΚΩΝ (ΑΡ. 1),
Καθ' ων η αίτηση.
(Συνεκδικαζόμενες Υποθέσεις Αρ. 457/2003, 466/2003, 467/2003)
Κτηματομεσίτες ― Εγγραφή ― Ο περί Κτηματομεσιτών Νόμος του 1987 (Ν. 66/87) ― Άρθρο 6(1)(στ) του Νόμου ― Ερμηνεία σε συνδυασμό με τους νομοθετικούς ορισμούς των όρων «κτηματομεσίτης» και «κτηματική συναλλαγή» που δίδονται στο Άρθρο 2 του Νόμου και εφαρμογή στα γεγονότα της κριθείσας περίπτωσης ― Περιστάσεις.
Λέξεις και Φράσεις ― Οι όροι «κτηματομεσίτης» και «κτηματική συναλλαγή» στο Άρθρο 2 του περί Κτηματομεσιτών Νόμου αρ. 66/87, όπως τροποποιήθηκε.
Οι αιτητές προσέβαλαν τις αποφάσεις του Συμβουλίου Εγγραφής Κτηματομεσιτών, με τις οποίες ενεγράφησαν ως κτηματομεσίτες τα ενδιαφερόμενα μέρη. Οι αποφάσεις του Συμβουλίου σχετικά με τα ενδιαφερόμενα μέρη ήταν αρχικά απορριπτικές αλλά οι ιεραρχικές προσφυγές που τα ενδιαφερόμενα μέρη άσκησαν ενώπιον του Υπουργού Εσωτερικών έγιναν δεκτές και ακολούθησε η εγγραφή τους από το Συμβούλιο κατά δέσμια πλέον αρμοδιότητα.
Το Ανώτατο Δικαστήριο, ακυρώνοντας τις επίδικες αποφάσεις, αποφάσισε ότι:
1. Η θέση των αιτητών είναι ότι η έννοια του όρου «κτηματομεσιτική πείρα», έχει άμεση σχέση με τον όρο «κτηματομεσίτης» αλλιώς ο νομοθέτης δεν θα απαιτούσε κτηματομεσιτική πείρα, ως προϋπόθεση εγγραφής στο Μητρώο Κτηματομεσιτών, αλλά πείρα περί τις κτηματικές συναλλαγές. Η ερμηνευτική αυτή προσέγγιση είναι ορθή. Η ερμηνευτική διάταξη του όρου κτηματομεσίτης είναι καθοριστική. Η έναντι αμοιβής μεσολάβηση δια κτηματική συναλλαγή είναι το κυρίαρχο στοιχείο της έννοιας του όρου. Η πρόθεση του νομοθέτη, που αβίαστα προκύπτει από τη γραμματική ερμηνεία του όρου «κτηματομεσίτης», ήταν να συμπεριλάβει στην κτηματομεσιτική εργασία τη μεσολάβηση μεταξύ τρίτων. Εξάλλου, η μεσιτεία είναι εξ ορισμού έννοια συνυφασμένη με τη διαμεσολάβηση. Η έννοια της κτηματομεσιτικής πείρας στο Νόμο δεν έχει τη σημασία της διεκπεραίωσης κτηματικών συναλλαγών, αλλά σημαίνει και μεσολάβηση μεταξύ αγοραστή, πωλητή ή ενοικιαστή με σκοπό την επίτευξη κτηματικής συναλλαγής.
Εδώ τα ενδ. μέρη δεν μεσολαβούσαν μεταξύ τρίτων αλλά διενεργούσαν οι ίδιοι κτηματικές συναλλαγές ακινήτων εκ μέρους της εταιρείας τους, είτε ως έμμισθοι υπάλληλοι είτε ως διευθυντές. Ούτε βέβαια έπαιρναν αμοιβή με την έννοια της αμοιβής που εισπράττει ο κτηματομεσίτης.
Την πιο πάνω προσέγγιση ενισχύει και η μεταγενέστερη τροποποίηση του Νόμου (Ν.216/88), που πρόσθεσε στον όρο κτηματομεσίτης και την «εταιρεία περιορισμένης ευθύνης η οποία έχει αποκλειστικό σκοπό την διεξαγωγή κτηματικών συναλλαγών, νοουμένου ότι ο Διευθυντής της είναι εγγεγραμμένος κτηματομεσίτης».
2. Για τους πιο πάνω λόγους, οι προσφυγές επιτυγχάνουν. Οι προσβαλλόμενες αποφάσεις ακυρώνονται με έξοδα εναντίον της Δημοκρατίας μόνο. Η θέση του καθ' ου η αίτηση 1 επί των αιτήσεων των ενδ. μερών όπως και η θέση του κατά την εκδίκαση των προσφυγών ήταν ορθή, γι' αυτό δεν επιδικάζονται έξοδα εναντίον του.
Διαταγή ως ανωτέρω.
Αναφερόμενη υπόθεση:
Σύνδεσμος Κτηματομεσιτών Επιχειρηματιών Κύπρου (ΣΚΕΚ) κ.ά. ν. Συμβουλίου Εγγραφής Κτηματομεσιτών κ.ά. (2002) 4 Α.Α.Δ. 1064.
Προσφυγή.
Ν. Κλεάνθους, για τους Αιτητές.
Α. Παναγιώτου, για το Καθ' ου η αίτηση Αρ. 1 Συμβούλιο.
Ρ. Μαππουρίδης, για τον Καθ' ου η αίτηση αρ. 2.
Θ. Ιωαννίδης, για το Ενδιαφερόμενο Μέρος Κ. Γαβριηλίδη, στην υπόθεση αρ. 467/2003.
Cur. adv. vult.
ΚΡΑΜΒΗΣ, Δ.: Ο Σύνδεσμος Κτηματομεσιτών Επιχειρηματιών Κύπρου και 13 ιδιώτες κτηματομεσίτες είναι οι αιτητές στις παρούσες προσφυγές που συνεκδικάστηκαν λόγω ταυτότητας νομικού σημείου. Προσβάλλουν τις αποφάσεις του Συμβουλίου Εγγραφής Κτηματομεσιτών με τις οποίες ενεγράφησαν ως κτηματομεσίτες, τα ενδιαφερόμενα μέρη Έλενα Νεάρχου, Χρίστος Νικολάου και Κώστας Γαβριηλίδης αντίστοιχα, κατ' επίκληση των προνοιών του Άρθρου 6(1)(στ) του περί Κτηματομεσιτών Νόμου του 1987, Ν. 66/87 (εφεξής ο Νόμος), όπως τροποποιήθηκε.
Τα γεγονότα των υποθέσεων είναι κοινά. Το ενδ. μέρος στην υπόθεση 467/03 Έλενα Νεάρχου, υπέβαλε αίτηση για εγγραφή στο μητρώο κτηματομεσιτών στις 6.2.01. Στήριξε το αίτημα της στον ισχυρισμό πως είχε πείρα στην κτηματομεσιτική εργασία που απέκτησε ως υπεύθυνη πωλήσεων στις οικογενειακές εταιρείες Α. Νεάρχου Λτδ και Νεάρχου & Υιοι Λτδ από 7/86 μέχρι 2/01. Το Συμβούλιο Εγγραφής Κτηματομεσιτών, (στο εξής «το Συμβούλιο»), ύστερα από έρευνα και μετά από προσωπική συνέντευξη με την κα Νεάρχου, απέρριψε το αίτημά της. Αποφάσισε πως η ισχυριζόμενη πείρα δεν ήταν διαμεσολάβηση για επίτευξη κτηματικής συναλλαγής επ' αμοιβή αλλά διεκπεραίωση πράξεων ως υπάλληλος της εταιρείας και πώληση των κτημάτων της. Την ίδια τύχη είχαν και οι αιτήσεις των ενδ. μερών στις προσφυγές υπ' αρ. 466/03 και 467/03. Συγκεκριμένα ο Νικολάου από 31.12.81 και μέχρι το χρόνο υποβολής της αίτησης του εργαζόταν ως διοικητικός σύμβουλος στην εταιρεία D. Nicolaou & Sons (Landowners) Ltd και ενεργούσε προς αγοραπωλησία ακινήτων της. Ο κ. Γαβριηλίδης, ενδ. μέρος στην 467/03, επικαλέστηκε πείρα από τις ξεναγήσεις και διαπραγματεύσεις για αγοραπωλησίες που κάνει εκ μέρους της εταιρείας του Κώστας Γαβριηλίδης και Υιοί Λτδ.
Τα ενδ. μέρη, υπέβαλαν ιεραρχικές προσφυγές εναντίον των απορριπτικών αποφάσεων του Συμβουλίου, οι οποίες έγιναν δεκτές. Ο Υπουργός Εσωτερικών αποφάσισε ότι για κάθε περίπτωση τα ενδ. μέρη διαθέτουν 10ετή πείρα περί την κτηματομεσιτική εργασία και ικανοποιούν εκ τούτου, την προϋπόθεση του Άρθρου 6(1)(στ) του Νόμου. Για τη συμπλήρωση της διοικητικής απόφασης, τα ενδ. μέρη υποβλήθηκαν επιτυχώς σε εξετάσεις από το Συμβούλιο. Δοθέντος ότι η απόφαση του Υπουργού επί των προσφυγών ήταν δεσμευτική, το Συμβούλιο τους ενέγραψε στο μητρώο Κτηματομεσιτών.
Κατά την εκδίκαση των υποθέσεων, το Συμβούλιο διατήρησε την άποψη ότι τα ενδ. μέρη δεν εδικαιούντο σε εγγραφή, διαφωνώντας με τις αποφάσεις του Υπουργού Εσωτερικών. Το σκεπτικό του Συμβουλίου στην αξιολόγηση της πείρας των ενδ. μερών είναι το ίδιο, ότι δηλαδή δεν πληρούσαν τις προϋποθέσεις του Άρθρου 6(1)(στ) του Νόμου που προνοεί για «δεκαετή πείρα περί την κτηματομεσιτική εργασία». Κρίθηκε πως τα ενδ. μέρη απλά πωλούσαν οι ίδιοι τα δικά τους κτήματα ή τα κτήματα των εταιρειών στις οποίες ήταν διευθυντές. Ούτε και εργάσθηκαν σε αδειούχο κτηματομεσίτη ή παρόμοιας φύσεως εργασία για την απόκτηση της απαιτούμενης πείρας.
Όπως προκύπτει, η διαφωνία των διαδίκων μερών ερείδεται στο Άρθρο 6 του νόμου και συγκεκριμένα στην ερμηνεία του όρου «κτηματομεσιτική εργασία».
Οι όροι «κτηματομεσίτης» και «κτηματική συναλλαγή» στο Άρθρο 2 του νόμου ερμηνεύονται ως πιο κάτω,
««κτηματομεσίτης» σημαίνει πρόσωπον έχον ως κύριαν απασχόλησιν την έναντι αμοιβής μεσολάβησιν δια κτηματικήν συναλλαγήν περιλαμβάνει δε εταιρείαν περιωρισμένης ευθύνης η οποία έχει ως αποκλειστικόν σκοπόν την διεξαγωγήν κτηματικών συναλλαγών, νοουμένου ότι ο Διευθυντής αυτής είναι εγγεγραμμένος κτηματομεσίτης.»
««κτηματική συναλλαγή» σημαίνει πάσαν συναλλαγή διά την σύναψη συμφωνίας προς πώλησιν, αγοράν, ανταλλαγήν ή μίσθωσιν ακινήτου, περιλαμβανομένης της παραχωρήσεως ακινήτου επί αντιπαροχή.»
Η θέση των αιτητών είναι ότι η έννοια του όρου «κτηματομεσιτική πείρα», έχει άμεση σχέση με τον όρο «κτηματομεσίτης» αλλιώς ο νομοθέτης δεν θα απαιτούσε κτηματομεσιτική πείρα ως προϋπόθεση εγγραφής στο Μητρώο Κτηματομεσιτών αλλά πείρα περί τις κτηματικές συναλλαγές. Η ερμηνευτική αυτή προσέγγιση είναι ορθή. Η ερμηνευτική διάταξη του όρου κτηματομεσίτης είναι καθοριστική. Η έναντι αμοιβής μεσολάβηση δια κτηματική συναλλαγή είναι το κυρίαρχο στοιχείο της έννοιας του όρου. Η πρόθεση του νομοθέτη, που αβίαστα προκύπτει από τη γραμματική ερμηνεία του όρου «κτηματομεσίτης», ήταν να συμπεριλάβει στην κτηματομεσιτική εργασία τη μεσολάβηση μεταξύ τρίτων. Εξάλλου, η μεσιτεία είναι εξ ορισμού έννοια συνυφασμένη με τη διαμεσολάβηση. Η έννοια της κτηματομεσιτικής πείρας στο Νόμο δεν έχει τη σημασία της διεκπεραίωσης κτηματικών συναλλαγών, αλλά σημαίνει και μεσολάβηση μεταξύ αγοραστή, πωλητή ή ενοικιαστή με σκοπό την επίτευξη κτηματικής συναλλαγής.
Εδώ τα ενδ. μέρη δεν μεσολαβούσαν μεταξύ τρίτων αλλά διενεργούσαν οι ίδιοι κτηματικές συναλλαγές ακινήτων εκ μέρους της εταιρείας τους είτε ως έμμισθοι υπάλληλοι είτε ως διευθυντές. Ούτε βέβαια έπαιρναν αμοιβή με την έννοια της αμοιβής που εισπράττει ο κτηματομεσίτης. (Βλ. σχετικά Σύνδεσμος Κτηματομεσιτών Επιχειρηματιών Κύπρου (ΣΚΕΚ) κ.ά. ν. Συμβουλίου Εγγραφής Κτηματομεσιτών κ.ά. (2002) 4 Α.Α.Δ. 1064. Αναμφίβολα τα ενδ. μέρη όπως και γενικότερα ο υπάλληλος, ο διευθυντής ή μέτοχος που εργάζεται σε εργοληπτικές εταιρείες ή εταιρείες ανάπτυξης γης, μπορούν να ασχολούνται με κτηματικές συναλλαγές ενεργώντας εκ μέρους ή και για λογαριασμό της εταιρείας τους. Ελλείπει όμως το βασικό συστατικό της μεσολάβησης με αποτέλεσμα να μην αποκτούν τη κτηματομεσιτική πείρα κατά την έννοια του Άρθρου 6(1)(στ) του νόμου.
Την πιο πάνω προσέγγιση ενισχύει και η μεταγενέστερη τροποποίηση του Νόμου (Ν.216/88) που πρόσθεσε στον όρο κτηματομεσίτης και την «εταιρεία περιορισμένης ευθύνης η οποία έχει αποκλειστικό σκοπό την διεξαγωγή κτηματικών συναλλαγών, νοουμένου ότι ο Διευθυντής της είναι εγγεγραμμένος κτηματομεσίτης». Σε τέτοια περίπτωση ο νομοθέτης καθιστά απαραίτητη την παρουσία εγγεγραμμένου κτηματομεσίτη στην εταιρεία. Ακολουθεί πως, οι υπάλληλοι εταιρειών που απλά ασχολούνται με κτηματικές συναλλαγές χωρίς όμως να συνεργάζονται ή να τελούν υπό την επίβλεψη αδειούχου κτηματομεσίτη εντός της εταιρείας που να κατέχει θέση Διευθυντή, δεν θεωρείται ότι αποκτούν κτηματομεσιτική πείρα. Είναι προφανές ότι ο νομοθέτης θέλησε να διευρύνει το επάγγελμα του κτηματομεσίτη το οποίο μπορεί να ασκείται και από εταιρεία. Ταυτόχρονα όμως, έθεσε περιοριστικούς όρους ώστε να προστατεύεται επαρκώς η θέση του εγγεγραμμένου κτηματομεσίτη.
Για τους πιο πάνω λόγους, οι προσφυγές επιτυγχάνουν. Οι προσβαλλόμενες αποφάσεις ακυρώνονται με έξοδα εναντίον της Δημοκρατίας μόνο. Η θέση του καθ' ου η αίτηση 1 επί των αιτήσεων των ενδ. μερών όπως και η θέση του κατά την εκδίκαση των προσφυγών ήταν ορθή, γι' αυτό δεν επιδικάζονται έξοδα εναντίον του.
Διαταγή ως ανωτέρω.