ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ

ΑΝΑΘΕΩΡΗΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ

Αναφορικά με το άρθρο 146 του Συντάγματος.

Μεταξύ:

Μυριάνθη Μυριανθέα,

Αιτητή

και

Κυπριακής Δημοκρατίας, μέσω

1. Υπουργού Εσωτερικών,

2. Διευθυντή Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως,

Καθ΄ ων η αίτηση.

________________

Για τον αιτητή: Χρ. Τριανταφυλλίδης.

Για τους καθ΄ ων η αίτηση: Δ. Καλλίγερος, Δικηγόρος της Δημοκρατίας

εκ μέρους του Γεν.-Εισ.

___________________

Ο αιτητής είναι ιδιοκτήτης του τεμαχίου με αρ. 459 ("το επίδικο τεμάχιο") στην Κοκκινοτριμιθιά. Στις 26.10.95 υπέβαλε στην Πολεοδομική Αρχή αίτηση για ανέγερση αποθήκης και αίτηση για αλλαγή χρήσης υφιστάμενου εκκολαπτηρίου σε "γκαράζ".

Η Πολεοδομική Αρχή χορήγησε τις ζητούμενες άδειες στις 11.5.96. Ταυτόχρονα επέβαλε και ορισμένους όρους για τη χορήγηση της άδειας. Ο

αιτητής διαφώνησε με το περιεχόμενο των όρων 61 και 100 ("οι επίδικοι όροι") της πολεοδομικής άδειας.

Με ιεραρχική προσφυγή του προς τον Υπουργό Εσωτερικών, δυνάμει του άρθρου 31 του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου του 1972 (Ν 90/72) ("ο Νόμος") ο αιτητής προσέβαλε την εγκυρότητα των πιο πάνω επίδικων όρων. Υποστήριξε:

(α) Οι επίδικοι όροι της πολεοδομικής άδειας επηρεάζουν δυσμενώς την

περιουσία του διότι προκαλούν τη συρρίκνωση της, με αποτέλεσμα να

μην μπορεί να την εκμεταλλευτεί πλήρως και να υφίσταται τεράστια

οικονομική ζημιά.

(β) Οι επίδικοι όροι περιλήφθηκαν στην άδεια χωρίς να προϋπάρχει έγκυρο

ρυμοτομικό σχέδιο κατά παράβαση των άρθρων 12 και 13 του περί

Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμου, Κεφ. 96, και χωρίς να υπάρχει

σχετικό Διάταγμα Απαλλοτρίωσης της επηρεαζόμενης περιουσίας, με

βάση το άρθρο 23 του Συντάγματος.

(γ) Μέρος της επηρεαζόμενης ακίνητης περιουσίας έχει πωληθεί στις

2.2.93, με αποτέλεσμα οι όροι της πολεοδομικής άδειας να καθιστούν

δυσκολότερη την εκμετάλλευση του εναπομείναντος χώρου.

Η ιεραρχική προσφυγή εξετάστηκε από Υπουργική Επιτροπή. Ενώπιον της τελευταίας τέθηκε σημείωμα του Υπουργείου Εσωτερικών, με ημερ. 4.7.97, στο οποίο υπήρχε εισήγηση για την απόρριψη της ιεραρχικής προσφυγής. Η εισήγηση βασιζόταν στους πιο κάτω λόγους:

"(α) Σύμφωνα με το σχέδιο του οδικού δικτύου της περιοχής που έχει

ετοιμάσει το Επαρχιακό Γραφείο Πολεοδομίας Λευκωσίας, το τεμάχιο

του αιτητή, το οποίο προήλθε από την ενοποίηση των τεμαχίων με αρ.

293 και 297, επηρεάζεται από διάνοιξη νέου δρόμου όπως φαίνεται

με κόκκινη γραμμή και κίτρινο χρώμα στο σχέδιο που επισυνάπτεται

ως Παράρτημα 'Γ'. Ο συνολικός επηρεασμός του τεμαχίου από το

οδικό δίκτυο ανέρχεται στα 651 τ.μ. που αντιστοιχεί στο 8.5% περίπου.

(β) Το εμβαδό του τεμαχίου μετά την αφαίρεση του εμβαδού που επηρεάζεται

από τη διάνοιξη του δρόμου ανέρχεται στα 7.042 τ.μ. με αποτέλεσμα η

Πολεοδομική Αρχή εφαρμόζοντας τις πρόνοιες της Πολιτικής 3(Α)3.2

(Γενικές Πρόνοιες Πολιτικής) της Δήλωσης Πολιτικής να απαιτήσει

παραχώρηση χώρου πρασίνου ποσοστού 10% επί του καθαρού εμβαδού

του τεμαχίου.

(γ) Το οδικό δίκτυο της περιοχής έχει ετοιμασθεί στα πλαίσια μελέτης

αναπτύξεων σε διπλανά τεμάχια, πριν την ενοποίηση των δύο τεμαχίων

του αιτητή σε ένα, γι΄ αυτό υπάρχουν και οι ανάλογες δεσμεύσεις."

Η Υπουργική Επιτροπή μελέτησε το πιο πάνω σημείωμα και αποφάσισε, σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 31 του Νόμου, να απορρίψει την Ιεραρχική Προσφυγή, θεωρώντας ότι η Πολεοδομική Αρχή εφάρμοσε ορθά και μέσα στα πλαίσια των αρμοδιοτήτων της τις πρόνοιες της Δήλωσης Πολιτικής.

Η παρούσα προσφυγή στρέφεται κατά της πιο πάνω απόφασης της Υπουργικής Επιτροπής.

Προκύπτει για εξέταση το πιο κάτω ζήτημα:

Κατά πόσο οι επίδικοι όροι μπορούσαν να επιβληθούν δυνάμει των πιο πάνω παραγ. 3.1 και 3.2 της Δήλωσης Πολιτικής.

Η δημοσίευση και εκπόνηση Δήλωσης Πολιτικής διέπεται από το άρθρο 34Α του Νόμου το οποίο έχει εισαχθεί από το άρθρο 5 του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας (Τροποποιητικού) Νόμου του 1982 (Ν 56/82) και τροποποιηθεί από το άρθρο 6 του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας (Τροποποιητικού) Νόμου του 1990 (Ν 7/90).

Εξέταση των επίμαχων παραγ. 3.1 και 3.2 της Δήλωσης Πολιτικής αποκαλύπτει ότι διαγράφουν γενική πολιτική και περιέχουν γενικές αρχές οι οποίες διέπουν την ρύθμιση και τον έλεγχο της ανάπτυξης. Δεν περιέχουν οποιαδήποτε εξειδίκευση και δεν αναφέρονται σε συγκεκριμένες περιοχές ή στο επίδικο τεμάχιο. Η εμβέλεια της πιο πάνω παραγ. 3.1 έχει εξεταστεί από τον Νικολάου, Δ. στην Δανού κ.α. (πιο πάνω). Στην υπόθεση εκείνη η πολεοδομική άδεια περιελάμβανε, ανάμεσα σ΄ άλλα, τον πιο κάτω όρο:

Το Δικαστήριο ακύρωσε τους προσβαλλόμενους όρους γιατί είχαν τεθεί χωρίς νόμιμη εξουσιοδότηση. Τονίσθηκε πως σε κάθε περίπτωση όπου επιχειρείται περιορισμός δικαιώματος σε ακίνητη ιδιοκτησία αυτό δεν μπορεί να γίνει στη βάση γενικής διάταξης χωρίς επί μέρους προσδιορισμό μέσω μηχανισμού που να παρέχει στον ιδιοκτήτη πληροφόρηση συγκεκριμένη και σαφή ώστε να μπορεί έγκαιρα να αντιταχθεί και να διεκδικήσει.

Στην Δανού κ.α. (πιο πάνω), ο Νικολάου, Δ. συμφώνησε με την πιο κάτω προσέγγιση του Νικήτα, Δ. στην Αυγουστή (πιο πάνω), με την οποία είχε συμφωνήσει και ο Αρτέμης, Δ. στην Λάμπρου κ.α. (πιο πάνω):

Το άρθρο 34Α (9) προβλέπει για την υποβολή ενστάσεων. Στην απουσία λεπτομερούς εξειδίκευσης ένας ιδιοκτήτης δεν είναι σε θέση να γνωρίζει κατά πόσο η Δήλωση Πολιτικής επηρεάζει με οποιοδήποτε τρόπο την ιδιοκτησία του. Σε τέτοια περίπτωση δεν αναμένεται να υποβάλει ένσταση. Ωστόσο η διοίκηση διατείνεται (βλ. αγόρευση του συνήγορου της στη σελ. 5) πως η προσβαλλόμενη απόφαση λήφθηκε δυνάμει της Δήλωσης Πολιτικής η οποία "ουδέποτε αμφισβητήθηκε από τον αιτητή και δεν είναι δυνατόν να αμφισβητηθεί πλέον ποτέ και τεκμαίρεται αμάχητα νόμιμη". Με άλλα λόγια η διοίκηση ισχυρίζεται πως εφόσον ο αιτητής δεν έχει αμφισβητήσει με σχετική ένσταση του τη Δήλωση Πολιτικής δεν μπορεί να αμφισβητήσει τη νομιμότητα απόφασης που έχει ληφθεί κατ΄ εφαρμογή της. ΄Οπως υποδεικνύεται πιο πάνω δεν νοείται υποβολή ένστασης στην απουσία εξειδίκευσης η οποία να καθιστά ένα ιδιοκτήτη γνώστη του επηρεασμού της ιδιοκτησίας του. Η χωρίς εξειδίκευση Δήλωση Πολιτικής δεν ενεργοποιεί την πρόνοια του άρθρου 34Α του Νόμου η οποία κάμνει πρόβλεψη για την υποβολή ένστασης. Η δε απουσία ένστασης ή η μη αμφισβήτηση της Δήλωσης Πολιτικής δεν προσδίδει στην τελευταία νομιμοποιητικό έρεισμα για την επιβολή των επίδικων όρων. Πρόκειται για επέμβαση πάνω στο δικαίωμα ιδιοκτησίας του αιτητή το οποίο διασφαλίζεται από το άρθρο 23 του Συντάγματος. Οποιαδήποτε τέτοια επέμβαση πρέπει να επιδιώκεται με τρόπο και διαδικασίες που θα δίνουν την ευκαιρία σε κάθε ενδιαφερόμενο να υποβάλει τις ενστάσεις και παραστάσεις του. Στην κρινόμενη περίπτωση έπρεπε να επιδιωχθεί με τον τρόπο που υποδεικνύεται στην υπόθεση Αυγουστή (πιο πάνω).

Υπό το φως όλων των ανωτέρω κρίνω πως οι επίδικοι όροι τέθηκαν χωρίς νόμιμο έρεισμα και πρέπει να ακυρωθούν (Βλ. 'Επαρχος Λευκωσίας κ.α. ν. Μοδέστου κ.α., Α.Ε. 1451/19.6.96 στην οποία λέχθηκε πως παρέχεται η δυνατότητα να απαληφθούν οι όροι χωρίς να εκθεμελιώνεται η άδεια).

Π. ΚΑΛΛΗΣ,

/ΕΑΠ.