ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ

ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ

ΕΝΩΠΙΟΝ: ΝΙΚΟΛΑΟΥ, ΗΛΙΑΔΗ, ΧΑΤΖΗΧΑΜΠΗ, Δ/στών

Dias Yvan Alfons Katharina, διά του πληρεξουσίου

αντιπροσώπου του Κώστα Μελά, από τη Λεμεσό,

Εφεσείοντος

Εφεσιβλήτων

ΝΙΚΟΛΑΟΥ, Δ.: Ο εφεσείων είναι Βέλγος. Ενόψει επιθυμίας να εγκατασταθεί στην Κύπρο με τη σύζυγο του μετά την αφυπηρέτηση του, αναζήτησε γη στη Λεμεσό για να ανεγείρει κατοικία παρόλον που είχε παλαιότερα αποκτήσει διαμέρισμα. Η σύζυγος του, βρισκόμενη στην Κύπρο, επισκέφθηκε για αυτό το σκοπό το κτηματομεσιτικό γραφείο Interland Estates Ltd όπου εξυπηρετήθηκε από τον Γ. Κατσιολίδη. Εκείνος της υπέδειξε το κτήμα των εφεσιβλήτων στον Άγιο Τύχωνα, έκτασης 7 στρ.-2 προστ.-3.400 τ.π. για την αγορά του 1/5 μεριδίου. Ακολούθησαν διαπραγματεύσεις στο πλαίσιο των οποίων ο κ. Κατσιολίδης απέστειλε στον εφεσείοντα στο Βέλγιο, κατ΄ εντολή του εφεσιβλήτου 1, ο οποίος καθώς προκύπτει ενεργούσε εκ μέρους και των υπόλοιπων εφεσιβλήτων, τηλεομοιότυπο στο οποίο, ως προς το τίμημα, ο κ. Κατσιολίδης έλεγε πως ανερχόταν σε £85.000 αλλά ίσως να καθίστατο δυνατή η απόκτηση του κτήματος με μόνο £80.000· και πως το ήμισυ του τιμήματος θα έπρεπε να πληρωθεί ιδιωτικώς, (privately), κάτι που θα ήταν, καθώς ετίθετο, προς το συμφέρον τόσο του αγοραστή όσο και του πωλητή. Οι διαπραγματεύσεις απέληξαν σε γραπτή σύμβαση ημερ. 21 Ιανουαρίου 1992 στην οποία αναγραφόταν το πραγματικό τίμημα, ύψους £75.000. Ας σημειωθεί ότι για τις υπηρεσίες που ο κ. Κατσιολίδης τους προσέφερε, οι εφεσίβλητοι του κατέβαλαν ποσό £5.000. Ύστερα από μερικούς μήνες, στις 13 Απριλίου 1992, καταρτίστηκε νέα γραπτή σύμβαση στην οποία ως τίμημα καθοριζόταν το ποσό των £37.500 μόνο, αλλά προστίθετο και υποχρέωση του εφεσείοντος να χρησιμοποιήσει τις υπηρεσίες της εταιρείας Theomaria Estates Ltd, που ανήκε στους εναγομένους, για την ανέγερση της σκοπούμενης κατοικίας.

Ο εφεσείων απεκήρυξε όμως τη σύμβαση ή, όπως ο ίδιος το έθεσε, τις δύο αναφερθείσες γραπτές συμβάσεις και κίνησε αγωγή για επιστροφή του πληρωθέντος τιμήματος και για αποζημιώσεις. Ξεκινώντας από τη θέση ότι το ύψος του τιμήματος παρέμεινε £75.000 ακόμα και μετά τη δεύτερη σύμβαση στην οποία αναφερόταν ως μόνο £37.500, προέβαλε ότι ήταν και οι δύο το αποτέλεσμα "δόλου και/ή απάτης και/ή ψευδών παραστάσεων εκ μέρους των εναγομένων αναφορικά, πρώτο με την αξία του κτήματος η οποία κατά τον εφεσείοντα ήταν κατά πολύ χαμηλότερη - £26.700 όπως την προσδιόρισε εκ των υστέρων ο δικός του εκτιμητής - δεύτερο, με τη δήλωση της αξίας του κτήματος, πείθοντας τον "ότι η πρακτική στην Κύπρο ήταν να δηλώνεται αξία μικρότερη της πραγματικής"· και, τρίτο, ότι μπορούσαν να μεταβιβάσουν το μερίδιο οποτεδήποτε μετά την εξόφληση.

Διατυπώθηκαν στην έκθεση απαίτησης ισχυρισμοί ότι κατά παράκληση των εφεσιβλήτων τους καταβλήθηκε στο Βέλγιο, ύστερα από επίσκεψη εκεί του εφεσιβλήτου 1, το ήμισυ του τιμήματος, ήτοι £37.500 σε Βελγικό νόμισμα τοις μετρητοίς, χωρίς ποτέ να τον εφοδιάσουν με απόδειξη την οποία ζήτησε· και έπειτα τον έπεισαν, με την εξήγηση ότι αποτελούσε συνήθη πρακτική στην Κύπρο να δηλώνεται πιο χαμηλό τίμημα, να υπογράψει τη δεύτερη σύμβαση με αναφερόμενο ως τίμημα το ποσό των £37.500. Δεν διατυπώθηκε όμως ισχυρισμός ότι οι εφεσίβλητοι αδυνατούσαν εν τέλει να του μεταβιβάσουν. Ούτε και οι εφεσίβλητοι ισχυρίστηκαν στην υπεράσπιση τους πως προέκυψε οποιοδήποτε πρόβλημα. Μπορεί πάντως να σημειωθεί πως τα μέρη δεν προχώρησαν σε μεταβίβαση πριν από την αποκήρυξη της σύμβασης. Σχετικά με το ύψος του τιμήματος, οι εφεσίβλητοι αρνήθηκαν τα περί δόλου, απάτης και ψευδών παραστάσεων και προέβαλαν ότι η μείωση του τιμήματος στη δεύτερη σύμβαση ήταν αντιστάθμισμα της υποχρέωσης ανέγερσης κατοικίας στο κτήμα με τις υπηρεσίες της εταιρείας Theomaria Estates Ltd των εφεσιβλήτων. Οι εφεσίβλητοι αρνήθηκαν ότι το τίμημα παρέμενε £75.000 και ότι το μισό το εισέπραξαν σε ξένο συνάλλαγμα στο εξωτερικό "πράγμα που εν πάση περιπτώσει θα ήταν παράνομο" καθώς πρόσθεσαν. Διατύπωσαν δε ανταπαίτηση: για £5.000 κτηματομεσιτικά· £7.500 για εκπόνηση σχεδίων κατοικίας και άλλες υπηρεσίες· για £25.000 ως διαφυγόν κέρδος λόγω της μη ανέγερσης κατοικίας· και για γενικές αποζημιώσεις. Πρόσθεσαν εξ άλλου πως στις 17 Ιουλίου 1996 επέστρεψαν στον εφεσείοντα μέσω του δικηγόρου του ποσό £30.000 ως μέρος της διευθέτησης παρεμπιπτόντος διατάγματος, με πλήρη επιφύλαξη των δικαιωμάτων τους, και αυτό θα έπρεπε να αφαιρεθεί σε περίπτωση που ο εφεσείων θα επιτύγχανε. Σε σχέση με το τελευταίο, ο εφεσείων απάντησε ότι οι εφεσίβλητοι "έδωσαν το ποσό αυτό βάσει άλλης νέας διευθέτησης".

Το Δικαστήριο πρωτόδικα κατέληξε ότι οι εφεσίβλητοι "δεν προέβησαν σε οποιανδήποτε ψευδή παράσταση και/ή απάτη για να πείσουν τον ενάγοντα να αγοράσει το κτήμα", ότι επιτρέπεται να φημίζει κάποιος το κτήμα του ή να ζητά ψηλή τιμή και ότι απόκειται στον αγοραστή να ερευνά για να σχηματίζει δική του άποψη. Έκρινε επομένως ότι "ο ενάγων δεν απέδειξε ότι η σύμβαση συνήφθη λόγω απάτης και/ή ψευδών παραστάσεων των εναγομένων και γι΄ αυτό η αγωγή θα πρέπει ν΄ απορριφθεί". Το Δικαστήριο προχώρησε ωστόσο να εξετάσει και ποιο θα μπορούσε να ήταν το αποτέλεσμα αν επικρατούσε επί αυτού του θέματος αντίθετη άποψη. Κατέληξε ότι ο εφεσείων αποκάλυψε την αλήθεια ότι πράγματι κατέβαλε στους εφεσιβλήτους το ποσό των £37.500 σε ξένο νόμισμα στο Βέλγιο, που σήμαινε ότι η δεύτερη σύμβαση απέβλεπε σε καταδολίευση του δημοσίου - μεταβιβαστικά τέλη εκ μέρους του εφεσείοντος και φόροι εκ μέρους των εφεσιβλήτων - και ότι ευθύνονταν και οι δύο για αυτή την παρανομία. Θεώρησε ως εκ τούτου πως το βάρος θα έπρεπε να παραμείνει εκεί που είχε πέσει: in pari delicto potior est conditio defendentis. Οπότε και πάλι θα απορρίπτετο η αγωγή. Για τον ίδιο λόγο κατέληξε ότι δεν μπορούσε να επιτύχει ούτε η ανταπαίτηση την οποία το Δικαστήριο επίσης απέρριψε.

Ο εφεσείων αμφισβητεί την ορθότητα της πρωτόδικης απόφασης, σε ό,τι αφορά την απαίτηση, για τους εξής τρεις λόγους. Πρώτο, ότι το Δικαστήριο παρέλειψε να εξετάσει και να προβεί σε διαπιστώσεις σε όλα τα αμφισβητούμενα θέματα· προβάλλεται πιο συγκεκριμένα, σε σχέση με τους ισχυρισμούς για ψευδείς παραστάσεις, ότι το Δικαστήριο περιορίστηκε σε μόνο εκείνους που αφορούσαν το ύψος του τιμήματος ενώ είχε σημασία ο συνδυασμός με τις άλλες παραστάσεις περί κοινής πρακτικής στην Κύπρο να μη δηλώνεται ολόκληρο το τίμημα αλλά να καταβάλλεται ένα μέρος κρυφά. Δεύτερο, που αποτελεί στην ουσία επέκταση του πρώτου, ότι το Δικαστήριο εσφαλμένα θεώρησε πως ο εφεσείων έλαβε μέρος στην παρανομία αφού, καθώς φαινόταν, το Δικαστήριο δέχτηκε την εκδοχή του εφεσείοντος αναφορικά με τις περιστάσεις που έδειχναν ότι ο εφεσείων "σύρθηκε" στην υπογραφή της δεύτερης σύμβασης. Και, τρίτο, ότι το Δικαστήριο εσφαλμένα αντίκρυσε τις επιπτώσεις από την παρανομία γιατί μεταξύ άλλων "παρέβλεψε ... ότι δεν εζητείτο η εφαρμογή και/ή η εκτέλεση της σύμβασης αλλά η ακύρωση της".

Ως προς τον τρίτο λόγο έφεσης, η διατυπωθείσα επίκριση για την πρωτόδικη προσέγγιση δεν στερείται βάσης αλλά είναι εν προκειμένω χωρίς προοπτική. Το Δικαστήριο φαίνεται να θεώρησε ότι εφόσον συνήφθη η δεύτερη σύμβαση με την οποία οι συμβαλλόμενοι απέβλεπαν σε παρανομία, δεν θα μπορούσε ούτε ο ένας ούτε ο άλλος να ζητήσει τη συνδρομή του Δικαστηρίου για θεραπεία. Υπάρχει όμως εξαίρεση· στον μετανοήσαντα εγκαίρως, δηλαδή πριν από την ουσιαστική εκτέλεση, έστω και μερική, της σύμβασης, μπορεί να δοθεί θεραπεία. Το δίκαιο αναγνωρίζει locus poenitentiae. Στην Taylor v. Bowers (1876) Q.B.D. Vol. 1 σελ. 291 το Αγγλικό Εφετείο ανέφερε απ΄ αυτού τα εξής (στη σελ. 300):

Η ίδια αρχή εφαρμοζόταν από παλαιότερα, όπως φαίνεται κυρίως από υποθέσεις που αφορούσαν παράνομα στοιχήματα: βλ. την Hastelow v. Jackson (1828) E.R. 108, 1026 στην οποία έγινε αναφορά στην Taylor v. Bowers (ανωτέρω). Σχετική είναι και η Barclay v. Pearson (1893) 2 Ch. 154 που αποτελεί μια ίσως ακραία περίπτωση. Υπάρχει δε και άλλη σειρά παλαιών αποφάσεων που αφορούσαν χρήματα πληρωθέντα για διάθεση τους σε παράνομο σκοπό: βλ. την Greenberg v. Cooperstein (1926) Ch. 657 όπου γίνεται αναφορά σ΄ αυτές. Παρόλον που στην εξαίρεση, όπως αναπτύχθηκε στην Taylor v. Bowers (ανωτέρω), η Kearley v. Thomson (1890) 24 Q.B.D. 742 έθεσε ερωτηματικό, η μεταγενέστερη νομολογία φαίνεται να τη δέχεται: βλ. την Alexander v. Rayson (1936) 1 K.B. 169 (C.A.) όπως και την Bigos v. Bousted (1951) 1 All E.R. 92 όπου, κατόπιν εκτενούς συζήτησης, γίνεται η διάκριση μεταξύ της μεταβολής γνώμης από τον συμβαλλόμενο και της ματαίωσης του σκοπού για λόγους πέρα από τη θέληση του· τέλος δε, χρήσιμη είναι και η Tinsley v. Milligan (1993) 3 All E.R. 65 (H.L.) όπου γίνεται ευρεία αναθεώρηση των επιπτώσεων της παρανομίας από σκοπιά που έχει σχέση και με την υπό συζήτηση πτυχή, ιδίως, στις σελ. 73 και 89 όπου γίνεται αναφορά στην Taylor v. Bowers (ανωτέρω). Η Shaw v. Shaw (1965) 1 W.L.R. 537 στην οποία παρέπεμψε ο συνήγορος των εφεσιβλήτων δεν αποτελεί πειστική αυθεντία περί του αντιθέτου. Είναι δε αξιοσημείωτο το ότι, όπως ιδιαίτερα υπέδειξε ο Denning M.R., το ζήτημα εκεί εξετάστηκε με βάση την ειδικά οπισθογραφημένη έκθεση απαίτησης η οποία δεν αποκάλυπτε κατά πόσο η σύμβαση είχε ή όχι εκτελεσθεί.

Στην παρούσα υπόθεση η σύμβαση - όπως εμφανιζόταν στο δεύτερο συμβόλαιο - δεν εκτελέστηκε· δεν προωθήθηκε η παράνομη διευθέτηση με μεταβίβαση του κτήματος ώστε να επέλθει, με ανάλογη δήλωση, η καταδολίευση του δημοσίου. Η αποκήρυξη της σύμβασης - οποιοσδήποτε και αν ήταν ο λόγος - έθεσε τέρμα σε αυτό το ενδεχόμενο. Η αποκήρυξη σε τέτοιες περιπτώσεις αποτελεί θετική εξέλιξη και δεν είναι άτοπη η ενθάρρυνση ώστε να αποφεύγεται η εκτέλεση παρανομίας. Το Δικαστήριο πρωτόδικα δεν εξέτασε το θέμα από αυτή τη σκοπιά. Όμως δεν χρειαζόταν. Ο εφεσείων τοποθέτησε την απαίτηση του στη βάση ψευδών παραστάσεων τις οποίες καταλόγιζε στους εφεσιβλήτους και οι οποίες επέδρασαν στον καθορισμό της θέσης του. Από τη στιγμή που αυτή η βάση κατέρρευσε με το περί αντιθέτου εύρημα του Δικαστηρίου, η αγωγή δεν είχε προοπτική αφού δεν έθετε την παρανομία ως ανεξάρτητη βάση για την αποκήρυξη της σύμβασης. Το Δικαστήριο, όπως άλλωστε και το ίδιο σημείωσε, ασχολήθηκε με τις επιπτώσεις εκ της παρανομίας ώστε να υπάρχει πρωτόδικη κατάληξη και σε αυτό το ζήτημα σε περίπτωση που, δευτεροβάθμια, θα επικρατούσε διαφορετική άποψη στο ζήτημα των παραστάσεων.