|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
Κυπριακή νομολογία στην οποία κάνει αναφορά η απόφαση αυτή:
"VASSILIKO CEMENT WORKS STAVROU" ν. STAVROU (1978) 1 CLR 389
Κυπριακή νομοθεσία στην οποία κάνει αναφορά η απόφαση αυτή:
Μεταγενέστερη νομολογία η οποία κάνει αναφορά στην απόφαση αυτή:
(2000) 1 ΑΑΔ 1689
ANΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
Πολιτική Έφεση αρ. 10587.
Σύνθεση Δικαστηρίου: ΠΙΚΗΣ, Π., ΗΛΙΑΔΗΣ, ΧΑΤΖΗΧΑΜΠΗΣ, ΔΔ.
Μεταξύ:
Γλαύκου Διόφαντου Χ"Μιτσή εκ Πάφου,
Εφεσείοντος-Απαιτητή,
- και -
1. Κυπριακής Δημοκρατίας δια του Γενικού Εισαγγελέα.
2. Δήμου Γεροσκήπους εκ Γεροσκήπου.
Εφεσιβλήτων/Αποζημιούσας Αρχής.
- - -
Ημερομηνία: 23 Οκτωβρίου, 2000.
Για τον εφεσείοντα: Μ. Μιλτιάδους.
Για την εφεσίβλητη 1: Χρ. Ιωαννίδης, Ανώτερος Δικηγόρος της
Δημοκρατίας, εκ μέρους του
Γενικού Εισαγγελέα.
Για τον εφεσίβλητο 2: Μ. Κυριακίδης εκ μέρους Κ. Φακοντή.
- - -
Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου
θα δώσει ο Γ. Μ. Πικής, Π.
- - -
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΠΙΚΗΣ, Π.: Η έφεση θέτει υπό αμφισβήτηση την καθορισθείσα από το Επαρχιακό Δικαστήριο αποζημίωση για την απαλλοτρίωση μικρού τεμαχίου γης, έκτασης 110 τ.μ. περιουσία του εφεσείοντος, κοντά στο κέντρο της κοινότητας Γεροσκήπου. Ο εφεσείων προσβάλλει την απόφαση για τρεις βασικά λόγους:
(α) Τη μή απόδοση της πρέπουσας βαρύτητας σε συμφωνία πώλησης του κτήματος που συνομολογήθηκε στις 14 Σεπτεμβρίου 1985, μεταξύ του και του ανεψιού του Διόφαντου Χ"Μιτσή, και κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο βάσει των προνοιών του περί Πωλήσεως (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, Κεφ. 232. Η απαλλοτρίωση του κτήματος γνωστοποιήθηκε στις 6 Οκτωβρίου 1989 και το Διάταγμα απαλλοτρίωσης εκδόθηκε στις 2 Μαρτίου 1990. Η πώληση του κτήματος το 1985, κατά τον πραγματογνώμονα στον οποίο ο εφεσείων ανέθεσε την εκτίμηση της αξίας του τον κ. Γεωργιάδη, ήταν καθοριστική για την αξία του.
(β) Το επιρρεπές της εκτίμησης του Κτηματολογίου η οποία έγινε από το Δικαστήριο βασισμένη σε πωλήσεις συγκριτικών κτημάτων στην περιοχή διότι δεν περιλήφθηκε σ΄ αυτές και η πώληση συγκριτικού κατ΄ ισχυρισμό κτήματος που έγινε το 1997.
(γ) Την υποτίμηση των εξόδων θεμελίωσης νέας οικοδομής επί του ακινήτου τα οποία έγιναν πριν την απαλλοτρίωση. Η δαπάνη εκτιμήθηκε από τον κ. Π. Δημητριάδη, Τεχνικό Βοηθό του Τμήματος Δημοσίων Έργων, σε £1,465 και έγινε δεκτή από το Δικαστήριο. Κατά τον εφεσείοντα η δαπάνη υπερέβη τις £2,000. Το ποσό των £1,465 προστέθηκε στην αγοραία αξία του κτήματος δίνοντας ποσό £6,415 που ήταν το ποσό που εγκρίθηκε ως δίκαιη αποζημίωση. Το ίδιο ποσό είχε προσφερθεί από την Απαλλοτριούσα Αρχή, αλλά δεν έγινε δεκτό από τον ιδιοκτήτη.
Οι εφεσίβλητοι υποστήριξαν την απόφαση επιχειρηματολογώντας ότι είναι ορθή.
Επί του ακινήτου υπήρχε παλαιά οικοδομή σε κακή κατάσταση. Σύμφωνα με όλες τις ενδείξεις από το 1984 εκπονήθηκαν σχέδια για την κατεδάφιση του υπάρχοντος κτιρίου και την ανοικοδόμηση νέας οικοδομής αποτελούμενης από ένα κατάστημα στο ισόγειο και ένα διαμέρισμα στον πρώτο όροφο. Σύμφωνα με όλες τις ενδείξεις
το κτίριο κατεδαφίστηκε και έγιναν εργασίες για τη θεμελίωση της νέας οικοδομής. Έτσι είχαν τα πράγματα όταν τον Ιούλιο του 1985 επισκέφτηκε το ακίνητο ο λειτουργός των Δημοσίων Έργων ο οποίος προέβη σε εκτίμηση της αξίας των εργασιών οι οποίες έγιναν.Στις 14 Σεπτεμβρίου του ιδίου χρόνου ο ιδιοκτήτης συμφώνησε να πωλήσει το ακίνητο, «εις οίαν κατάστασιν ευρίσκεται σήμερον», στον ανεψιό του για ποσό £30,000, καταβλητέο, £1,000 προκαταβολή, £10,000 μέσα σε έξι μήνες, £10,000 μέσα σε ένα χρόνο και το υπόλοιπο μέσα σε δεκαοκτώ μήνες. Μικρό ποσό καταβλήθηκε έναντι της τιμής πώλησης του κτήματος και όπως προκύπτει η δικαιοπραξία ατόνησε. Ο ιδιοκτήτης απέδωσε το γεγονός αυτό στις επανειλημμένες προσπάθειες απαλλοτρίωσης του κτήματος, η πρώτη το 1985 (875/85) και η δεύτερη το 1988, (543/88). Καθώς συνάγεται από τη μαρτυρία του τα διατάγματα απαλλοτρίωσης ανακλήθηκαν από την αρμοδία Αρχή μετά από την αμφισβήτηση της εγκυρότητάς τους από τον εφεσείοντα σε προσφυγές που άσκησε ενώπιον του Ανωτάτου Δικαστηρίου.
Ο αγοραστής κατέθεσε ότι συναισθηματικοί ήσαν οι λόγοι που τον ώθησαν να προβεί στην αγορά του κτήματος. Επρόκειτο για προγονικό κτήμα στο οποίο υπήρχε κατοικία όπου πέρασε τα παιδικά του χρόνια. Από τη μαρτυρία του προκύπτει ότι προβαίνοντας στην αγορά, δεν έστρεψε την προσοχή του στα γεγονότα εκείνα που έτειναν να καταδείξουν την εμπορευσιμότητα του κτήματος, τις δυνατότητες και τις προοπτικές ανάπτυξής του.
Ο κ. Γεωργιάδης, ο οποίος προέβη σε εκτίμηση της αξίας του κτήματος μετά από οδηγίες του ιδιοκτήτη, υποστήριξε ότι η πώληση του ακινήτου το 1985 πρέπει να θεωρηθεί καθοριστική για την εξακρίβωση της αξίας του χωρίς να παρίσταται ανάγκη αναφοράς σε πωλήσεις συγκριτικών κτημάτων που θα ήταν άλλως αναγκαία για τον καθορισμό της αξίας του απαλλοτριωθέντος ακινήτου
.Ο κ. Σταυρινός, υπάλληλος του Κτηματολογίου, ο οποίος προέβη σε εκτίμηση του κτήματος, κατέθεσε εκ μέρους της απαλλοτριούσης Αρχής, ότι συνάρτησε την αξία του με την τιμή πώλησης τεσσάρων κτημάτων τα οποία θεώρησε συγκριτικά, προσαρμόζοντας την τιμή τους με βάση το κοινά αναγνωρισθέν ποσοστό ετήσιας αύξησης των κτημάτων κατά την κρίσιμη περίοδο ανερχόμενη σε 10%. Αγνόησε την πώληση του κτήματος το 1985 λόγω των ιδιαίτερων παραγόντων που επέδρασαν στην αγορά του.
Το Eπαρχιακό Δικαστήριο καθοδηγούμενο από τις αρχές που διέπουν τον καθορισμό δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης για την απαλλοτρίωση ακινήτου (αναφέρεται στη Σεργίδης ν. Κυπριακής Δημοκρατίας (1991)1 Α.Α.Δ. 119), και έχοντας υπόψη την ευρεία διακριτική ευχέρεια που παρέχεται στο Δικαστήριο σ΄ αυτό τον τομέα δικαιοδοσίας να καθορίσει την αποζημίωση στο πρέπον επίπεδο, (
Vassiliko Cement Works v. Stavrou (1978)1 C.L.R. 389), κατέληξε ότι η εκτίμηση του κ. Σταυρινού είναι ορθή και την αποδέκτηκε. Υπογραμμίζει στην απόφασή του ότι η συγκριτική μέθοδος, νοουμένου ότι υπάρχουν τα δεδομένα, είναι η πλέον αξιόπιστος μέθοδος αποκάλυψης της αξίας ακινήτου στην ελεύθερη αγορά. (Κούβαρου ν. Δημοκρατίας (1993)1 Α.Α.Δ. 346.) Αγνόησε την πώληση του 1985 λόγω των ιδιαίτερων συναισθηματικών λόγων που επέδρασαν στην απόφαση του αγοραστή να αποκτήσει το κτήμα. Θεώρησε ότι αποφασιστικό ρόλο στην αγορά του κτήματος διαδραμάτισε ο ιδιαίτερος σκοπός για τον οποίο επιδίωκε να το αποκτήσει ο αγοραστής, η συναισθηματική του ταύτιση μ΄ αυτό, άρθρο 10(δ) του περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμου του 1962, (Ν.15/62). κατά συνέπεια δεν μπορούσε να θεωρήσει την αγορά του κτήματος ως αντανακλούσα τα δεδομένα της ελεύθερης αγοράς.Το Δικαστήριο διατύπωσε ερωτηματικά αναφορικά με την αξιοπιστία θείου και ανεψιού σε σχέση με τη συνομολόγηση της συμφωνίας. Δεν προέβη όμως σε εύρημα επί του προκειμένου εφόσον δεν ήταν απαραίτητο για τους σκοπούς επίλυσης του επιδίκου θέματος της δίκης. Θεωρούμε εύλογα τα ερωτηματικά του Δικαστηρίου τα οποία όμως ούτε και εμείς θα απαντήσουμε ενόψει και του γεγονότος ότι δεν είχαμε την ευκαιρία να δούμε τους μάρτυρες.
Η πώληση ακινήτου (πολύ μεγαλύτερου κτήματος με μεγάλη οικοδομή), του 1997, παρά τη γειτνίαση του προς το επίδικο, ορθά δεν συμπεριλήφθηκε στον πίνακα των συγκριτικών κτημάτων λόγω των διαφορών μεταξύ των δύο ακινήτων και του μεγάλου χρόνου που χώριζε την πώληση από την κρίσιμη ημερομηνία του 1989. Τα τεθέντα ενώπιον του Δικαστηρίου στοιχεία αναφορικά με την αξία εργασίας και υλικών, που έγιναν για τη θεμελίωση νέας οικοδομής, άφηναν ανοικτό το πεδίο στο Δικαστήριο να αποδεκτεί, όπως και αποδέκτηκε ότι η εκτίμηση του λειτουργού των Δημοσίων Έργων ήταν ορθή.
Απόφασή μας είναι ότι δεν δικαιολογείται επέμβασή μας στις διαπιστώσεις ή την κατάληξη του Επαρχιακού Δικαστηρίου.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα.
Πικής, Π.
Ηλιάδης, Δ.
ΧατζηΧαμ πής, Δ.
/ΑυΦ.