|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(1999) 1 ΑΑΔ 2065
16 Δεκεμβρίου, 1999
[ΝΙΚΗΤΑΣ, ΑΡΤΕΜΙΔΗΣ, ΚΑΛΛΗΣ, Δ/στές]
ΔΗΜΟΣ ΠΟΛΕΩΣ ΧΡΥΣΟΧΟΥΣ,
Αποζημιούσα Αρχή-Eφεσείουσα,
v.
1. ΠΑΝΑΓΙΩΤΗ ΚΑΚΟΓΙΑΝΝΗ,
2. ΓΕΩΡΓΙΟΥ Η. ΓΕΩΡΓΙΟΥ,
3. ΕΛΙΖΑΣ ΝΙΚΟΛΑΪΔΟΥ,
Aπαιτητών-Eφεσιβλήτων.
(Πολιτική Έφεση Aρ. 10330)
Αναγκαστική απαλλοτρίωση — Αποζημιώσεις — Απόφαση πρωτόδικου Δικαστηρίου για καθορισμό αποζημιώσεων — Στηρίχθηκε στην εκτίμηση του εμπειρογνώμονα των ιδιοκτητών του απαλλοτριωθέντος κτήματος η οποία έγινε με την μέθοδο της πρόσφορης ανάπτυξης του — Ακύρωση της πρωτόδικης απόφασης κατ' έφεση ως νομικά εσφαλμένης.
Αναγκαστική απαλλοτρίωση — Αποζημιώσεις — Ο χρόνος για καθορισμό της αξίας του κτήματος είναι ο χρόνος της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης.
Με διάταγμα απαλλοτρίωσης ημερ. 31.1.92, ο εφεσείων απαλλοτρίωσε κτήμα των εφεσιβλήτων που βρίσκεται κατά μήκος του παραλιακού δρόμου από το χωριό Προδρόμι προς το Λατσί. Ο εφεσείων πρόσφερε στους εφεσίβλητους το ποσό που ο ίδιος έκρινε εύλογο το οποίο αποδέκτηκαν, με επιφύλαξη του δικαιώματος να απευθυνθούν στο Δικαστήριο για τον καθορισμό της πληρωτέας αποζημίωσης, αφού διεκδικούσαν υψηλότερη από την προσφερθείσα. Οι εφεσίβλητοι είχαν καταχωρήσει δύο παραπομπές στο πρωτόδικο Δικαστήριο οι οποίες συνεκδικάσθηκαν. Καταβλήθηκε στους εφεσίβλητους αποζημίωση Λ.Κ.24.694,97 στην κάθε παραπομπή.
Η εκτίμηση της αξίας του επίδικου κτήματος κατά την ημερομηνία δημοσίευσης της απαλλοτρίωσης, από τους εμπειρογνώμονες εκτιμητές στη βάση της μεθόδου της πρόσφορης ανάπτυξης του κτήματος, ήταν σύμφωνα με τον εμπειρογνώμονα του εφεσείοντα ΛΚ80.000, ενώ σύμφωνα με τον εμπειρογνώμονα των εφεσιβλήτων ήταν ΛΚ178.000.
Η πρωτόδικος δικαστής προτίμησε, και ενήργησε, στη βάση της εκτίμησης και μαρτυρίας του εμπειρογνώμονα των εφεσιβλήτων. Αιτιολογώντας την επιλογή της είπε πως ο συντελεστής δόμησης 15% στο επίδικο κτήμα, έναντι του 60% που ίσχυε στο εμπορικό κέντρο - από το οποίο το κτήμα απείχε 500 μέτρα - προσέδιδε στο επίδικο το πλεονέκτημα της δημιουργίας χώρων στάθμευσης καθώς και πιο άνετου οικιστικού χώρου στα διαμερίσματα και καταστήματα, εφόσον θα έμενε μεγάλο μέρος του κτήματος ακάλυπτο από οικοδομές.
Το μοναδικό ζήτημα που εγείρεται στην έφεση είναι πως η συλλογιστική της πρωτόδικης δικαστού, για να καταλήξει στην απόφαση της, είναι νομικά εσφαλμένη.
Αποφασίστηκε ότι:
Τα στοιχεία που λαμβάνονται υπόψη από τον εμπειρογνώμονα για τον καθορισμό της αξίας ακινήτων καθορίζονται από την πραγματικότητα της υπάρχουσας αγοράς. Το κριτήριο είναι η προσφερόμενη τιμή από εκούσιο αγοραστή στην ελεύθερη αγορά. Αδιαμφισβήτητο γεγονός στην παρούσα υπόθεση ήταν πως οι μεγαλύτερες τιμές ακινήτων προσφέρονταν για το εμπορικό κέντρο και το λιμανάκι στο Λατσί. Το επίδικο κτήμα βρίσκεται μακρυά από το εμπορικό κέντρο. Το ενδεχόμενο επέκτασης του εμπορικού κέντρου προς συγκεκριμένο ακίνητο λαμβάνεται βέβαια υπόψη, οπότε και η προσφερόμενη τιμή από τον αγοραστή θα είναι ανάλογη αυτού του ενδεχομένου. Τούτο όμως δεν ισχύει στην υπό συζήτηση υπόθεση, όπου και με αντικειμενικό κριτήριο, η απόσταση του μισού χιλιομέτρου θεωρείται μεγάλη. Η έκθεση του εμπειρογνώμονα των εφεσιβλήτων ήταν εσφαλμένη αφού έλαβε υπόψη στην εκτίμηση του τις τιμές που προσφέρονταν για αγορά καταστημάτων το 1996, ενώ ο ουσιώδης χρόνος ήταν ο Αύγουστος 1991. Η πρωτόδικη απόφαση είναι εσφαλμένη γιατί στηρίχθηκε σε ολωσδιόλου εσφαλμένη νομικά προσέγγιση του θέματος.
Η έφεση επιτράπηκε χωρίς έξοδα.
Έφεση.
Έφεση από την εφεσείουσα-αποζημιούσα Aρχή κατά της απόφασης του Eπαρχιακού Δικαστηρίου Πάφου (Mιχαηλίδου, A.E.Δ.) που δόθηκε στις 15 Aπριλίου, 1998 (Aγωγές Aρ. 7/94, 35/94) με την οποία το Δικαστήριο προτίμησε και έδρασε, όσον αφορά την καταβολή αποζημιώσεων για την απαλλοτρίωση κτήματος των εφεσιβλήτων στην Πάφο, στη βάση της εκτίμησης και μαρτυρίας του εμπειρογνώμονα των εφεσιβλήτων, αντί αυτής της εφεσείουσας Aρχής.
Α .Κακογιάννης, για τον Eφεσείοντα.
Κ. Στιβαρού για Γ. Κακογιάννη, για τους Eφεσίβλητους.
Cur. adv. vult
ΝΙΚΗΤΑΣ, Δ.: Την απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Δικαστής Χρ.Αρτεμίδης.
ΑΡΤΕΜΙΔΗΣ, Δ.: Ο εφεσείων, Δήμος Πόλεως Χρυσοχούς, γνωστοποίησε στις 9.8.91 την πρόθεση του να προβεί σε απαλλοτρίωση κτήματος των εφεσιβλήτων, με αριθμό εγγραφής 10367 τεμάχιο 98, Φ/Σχ.ΧΧVI/50, έκτασης δύο δεκαρίων και 843τ.μ. Ακολούθησε το διάταγμα απαλλοτρίωσης στις 31.1.92. O εφεσείων με την ιδιότητα της απαλλοτριώνουσας αρχής, προσέφερε στους απαιτητές ως αποζημίωση το ποσό που ο ίδιος θεώρησε εύλογο, το οποίο και αποδέκτηκαν, με επιφύλαξη του δικαιώματος τους να απευθυνθούν στο Δικαστήριο για τον καθορισμό της πληρωτέας αποζημίωσης, μια και οι ίδιοι διεκδικούσαν ψηλότερη. (άρθρο 8 του Νόμου, όπως τώρα ισχύει, δυνάμει του άρθρου 4 του Ν.25/83). Οι εφεσίβλητοι είχαν καταχωρίσει δυο παραπομπές στο πρωτόδικο Δικαστήριο, 7/94 και 35/94, οι οποίες και συνεκδικάστηκαν. Στην παραπομπή 7/94 οι απαιτητές ήσαν 5, από τους οποίους οι 1 και 2 ήσαν συνιδιοκτήτες στο επίδικο κτήμα κατά 3/72 ο καθένας, ενώ οι υπόλοιποι 3 κατά 4/72 ο καθένας. Στην παραπομπή 35/94 οι απαιτητές ήσαν 3, από τους οποίους οι 1 και 3 ήσαν συνιδιοκτήτες κατά 3/72 ο καθένας και ο άλλος κατά 12/72. Η συνιδιοκτησία και των οκτώ εφεσιβλήτων και στις δυο παραπομπές κάλυπτε το μισό κτήμα. Η αποζημίωση που καταβλήθηκε στους εφεσίβλητους, και που θα κατανεμόταν ανάλογα με τα μερίδια τους, ήταν Λ.Κ.24.694.97 στην κάθε παραπομπή. Στο ποσό αυτό περιλαμβάνονταν και οι τόκοι, όπως προβλέπεται στον περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμο του 1962, Ν.15/62, και η αξία των αρχιτεκτονικών σχεδίων, που είχαν υποβάλει για την ανάπτυξη του κτήματος τους με την ανέγερση σ΄αυτό διαμερισμάτων.
Στο φάκελο της υπόθεσης είχαν κατατεθεί, όπως προβλέπεται από τους σχετικούς Κανονισμούς, που ισχύουν σύμφωνα με το άρθρο 20 του Νόμου, οι εκθέσεις των εμπειρογνωμόνων εκτιμητών, ένας για την κάθε πλευρά, οι οποίοι και τις υιοθέτησαν ενώπιον του Δικαστηρίου, αναπτύσσοντας στη μαρτυρία τους τις θέσεις τους. Ο εμπειρογνώμονας του εφεσείοντα εκτίμησε την αξία του επίδικου κτήματος κατά τον ουσιώδη χρόνο, που είναι η ημερομηνία δημοσίευσης στην επίσημη εφημερίδα της Ειδοποίησης Απαλλοτρίωσης, [άρθρο 10(α)] σε Λ.Κ.80.000, ενώ ο εμπειρογνώμονας των εφεσιβλήτων σε Λ.Κ.178.000.
Και οι δυο εμπειρογνώμονες χρησιμοποίησαν τη μέθοδο της πρόσφορης ανάπτυξης του κτήματος, γιατί δεν υπήρχαν πωλήσεις συγκριτικών κτημάτων, ώστε να μπορέσουν να υιοθετήσουν την, ομολογουμένως, καλύτερη μέθοδο, τη συγκριτική δηλαδή. Δεν υπήρξε διαφωνία σε ότι αφορά τα φυσικά χαρακτηριστικά του κτήματος. Τούτο βρίσκεται κατά μήκος του παραλιακού δρόμου από το χωριό Προδρόμι προς το Λατσί, ολόκληρη δε η νότια πλευρά του εφάπτεται σε αμμώδη παραλία. Βρίσκεται δε στην πολεοδομική ζώνη Γ1, με συντελεστή δόμησης 15%, με ανώτατο ύψος δύο όροφοι.
Η συζήτηση της διαφοράς των δύο εκτιμήσεων θα μας οδηγήσει κατ' ευθείαν στο μοναδικό ζήτημα που εγείρεται στην έφεση, την εισήγηση δηλαδή του δικηγόρου του εφεσείοντα πως εσφαλμένα η πρωτόδικος δικαστής προτίμησε, και έδρασε, στη βάση της εκτίμησης και μαρτυρίας του εμπειρογνώμονα των εφεσιβλήτων, αντί αυτής του εφεσείοντα.
Ο εμπειρογνώμονας των εφεσιβλήτων εξέφρασε την άποψη πως θα ήταν πρόσφορο να οικοδομηθούν στο κτήμα τρία διαμερίσματα στον πρώτο όροφο, συνολικού εμβαδού 248 τ.μ., και 6 καταστήματα στο ισόγειο, συνολικού εμβαδου 207 τ.μ.. Υπολόγισε πως από την πώληση των διαμερισμάτων και των καταστημάτων οι εφεσίβλητοι θα προσπορίζονταν £339,900, και αφού αφαίρεσε από το ποσό αυτό τα διάφορα έξοδα, όπως της οικοδόμησης, τόκων κεφαλαίου, κέρδος επιχειρηματία κ.α. κατέληξε στο συμπέρασμα πως το καθαρό κέρδος, αξία δηλαδή του κτήματος κατά τον ουσιώδη χρόνο, ήταν £178.000.
Ο εμπειρογνώμονας του εφεσείοντα διαφώνησε με τα πιο πάνω. Κατά την άποψη του δεν θα ήταν πρόσφορο να κτιστούν καταστήματα. Το ακίνητο προσφερόταν μόνο για την οικοδόμηση διαμερισμάτων, και τούτο γιατί απείχε 530 μέτρα από εμπορικό κέντρο στο Λατσί, κάτι που είναι γεγονός. Ανέφερε, δε, και τούτο είναι επίσης παραδεκτό, πως οι εφεσίβλητοι είχαν υποβάλει αίτηση στον εφεσείοντα - Δήμο για την ανέγερση διαμερισμάτων, η οποία και εκκρεμούσε. Το στοιχείο αυτό τέθηκε κατά την αντεξέταση στον εμπειρογνώμονα των εφεσιβλήτων, ο οποίος είπε πως, εφόσον επιτρεπόταν και η ανέγερση καταστημάτων στο επίδικο κτήμα, θα μπορούσαν να υποβάλουν τροποποιημένα σχέδια για την ανάπτυξη του, ώστε να γίνει πρόνοια και για την ανέγερση καταστημάτων. Δέχθηκε όμως πως η θέση του αυτή βασίστηκε στο γεγονός της συνεχιζόμενης ανάπτυξης που παρατηρήθηκε μεταγενέστερα, το 1996, στην περιοχή. Κατά τον ουσιώδη όμως χρόνο το εμπορικό κέντρο βρισκόταν στο Λατσί, από το οποίο το επίδικο κτήμα είχε την απόσταση που αναφέραμε πιο πάνω.
Υπήρξε και ένα άλλο στοιχείο διαφωνίας των δυο εμπειρογνωμόνων, που αφορούσε στο κόστος κατασκευής των διαμερισμάτων. Το Δικαστήριο υιοθέτησε τη τιμή των £175 ανά τετραγωνικό μέτρο, που εδέχθη ως αρθή και ο εμπειρογνώμονας του εφεσείοντος. Ο δικηγόρος του εφεσείοντος όμως απέσυρε το σχετικό λόγο έφεσης με τον οποίο πρότεινε πως ήταν εσφαλμένη η προσέγγιση της πρωτόδικης δικαστού, και επικέντρωσε την επιχειρηματολογία του στην αιτιολογία που αυτή έδωσε για να δεχθεί ως ορθή την εκτίμηση του εμπειρογνώμονα των εφεσιβλήτων. Η σχετική κρισιολογία της δικαστού περιέχεται στην πιο κάτω παράγραφο της απόφασης.
«Δέχομαι και προτιμώ τη γνώμη του εκτιμητή των Απαιτητών, με την οποία άλλωστε δεν διαφωνεί ο εκτιμητής της Αποζημιούσας Αρχής, ότι όλα τα διαμερίσματα και τα καταστήματα που θα κτίζονταν στο υπό εξέταση ακίνητο θα είχαν όλα θέα τόσο προς τη θάλασσα όσο και προς το βουνό. Ότι το υπό απαλλοτρίωση ακίνητο είναι οκοδομικός χώρος με χαμηλό συντελεστή δόμησης 15% ενώ ο συντελεστής δόμησης των συγκριτικών είναι 60% με συνεπακόλουθο τη μείωση των χώρων άνεσης. Στο υπό απαλλοτρίωση ακίνητο οι χώροι άνεσης ήταν δυνατό να είναι αυξημένοι σημαντικότατα και ο όγκος οικοδομής μειωμένος σε μεγάλο βαθμό. Τα πιο πάνω χαρακτηριστικά επιτρέπουν, βρίσκω, να καθοριστεί ψηλότερη αξία και μεγαλύτερη ζήτηση από τα συγκριτικά των πινάκων Β και Γ που επισυνάπτονται στην εκτίμηση του εκτιμητή των Απαιτητών Τεκμ.1.»
Στη συνέχεια της απόφασης η δικαστής δέχεται πάλιν ως ορθή τη γνώμη του εμπειρογνώμονα των εφεσιβλήτων, ο οποίος υποστήριξε πως η απόσταση των 500 - 530 μέτρων από το λιμανάκι και το κέντρο του Λατσιού μέχρι το επίδικο κτήμα ήταν μικρή, και ως εκ τούτου δεν θεωρούσε ασύμφορη την ανάπτυξη του με την οικοδόμηση σ' αυτό και καταστημάτων. Αντίθετη πάνω στο ζήτημα αυτό ήταν η προσέγγιση του εμπειρογνώμονα του εφεσείοντος, ο οποίος είπε πως το εμπορικό κέντρο είχε ήδη δημιουργηθεί στο λιμανάκι και στο Λατσί και η απόσταση των 500 μέτρων μέχρι το επίδικο κτήμα ήταν αρκετή για να καταστήσει ασύμφορο το κτίσιμο καταστημάτων στο επίδικο κτήμα.
Η πρωτόδικος δικαστής αιτιολογώντας την επιλογή της, να προτιμήσει την έκθεση του εμπειρογνώμονα των εφεσιβλήτων, είπε πως ο συντελεστής δόμησης 15% στο επίδικο κτήμα, έναντι του 60% που ίσχυε στο εμπορικό κέντρο, προσέδιδε στο επίδικο το πλεονέκτημα της δημιουργίας χώρων στάθμευσης, καθώς και πιο άνετου οικιστικού χώρου στα διαμερίσματα και καταστήματα, εφόσον θα έμενε μεγάλο μέρος του κτήματος ακάλυπτο από οικοδομές.
Κρίνουμε ως ορθή την εισήγηση του δικηγόρου του εφεσείοντος, ότι η συλλογιστική της πρωτόδικης δικαστού, για να καταλήξει στην απόφαση της, είναι νομικά εσφαλμένη. Τα στοιχεία που λαμβάνονται υπόψη από τον εμπειρογνώμονα για τον καθορισμό της αξίας ακινήτων καθορίζονται από την πραγματικότητα της υπάρχουσας αγοράς. Το κριτήριο είναι η προσφερόμενη τιμή από εκούσιο αγοραστή στην ελεύθερη αγορά. Αδιαμφισβήτητο γεγονός στην υπόθεση μας ήταν πως οι μεγαλύτερες τιμές ακινήτων προσφέρονταν για το εμπορικό κέντρο και το λιμανάκι στο Λατσί. Το επίδικο κτήμα δεν βρισκόταν στο εμπορικό κέντρο, απείχε απ΄αυτό 500-530 μέτρα. Η άποψη του εμπειρογνώμονα των εφεσιβλήτων, που υιοθέτησε η δικαστής, ότι δηλαδή η απόσταση αυτή είναι μικρή, στηρίζεται σε καθαρά προσωπική θεώρηση του ζητήματος, όχι στη γεωγραφική εμπορική πραγματικότητα. Η απόσταση ενός ακινήτου από το εμπορικό κέντρο μπορεί να είναι 30 μέτρα, 50 ή και 500. Το κρίσιμο στοιχείο εδώ είναι πως το επίδικο κτήμα βρίσκεται μακρυά από το εμπορικό κέντρο. Λαμβάνεται βέβαια υπόψη, σε μια τέτοια περίπτωση, η πιθανότητα επέκτασης του εμπορικού κέντρου προς συγκεκριμένο ακίνητο, οπόταν και ασφαλώς η προσφερόμενη τιμή από τον αγοραστή θα είναι ανάλογη αυτής της πιθανότητας. Τούτο όμως δεν ισχύει στην υπό συζήτηση υπόθεση, όπου και με αντικειμενικό κριτήριο, η απόσταση του μισού χιλιομέτρου θεωρείται μεγάλη. Γι΄αυτό εξάλλου και οι ίδιοι οι εφεσίβλητοι, στα σχέδια που είχαν υποβάλει για την ανάπτυξη του κτήματος τους, δεν προβλέπονταν καταστήματα παρά μόνο διαμερίσματα. Σχετικό με τα πιο πάνω είναι και το άλλο σφάλμα στην έκθεση του εμπειρογνώμονα των εφεσιβλήτων, που δέχθηκε ως ορθή η δικαστής, που έλαβε δηλαδή υπόψη στην εκτίμηση του τις τιμές που προσφέρονταν για αγορά καταστημάτων το 1996, ενώ ο ουσιώδης χρόνος ήταν ο Αύγουστος 1991. Η πρωτόδικη επομένως απόφαση είναι εσφαλμένη γιατί στηρίκτηκε σε ολωσδιόλου λαθεμένη νομικά προσέγγιση του ζητήματος. Έχουμε τη γνώμη πως η εκτίμηση του εμπειρογνώμονα του εφεσείοντος βασίζεται σε ορθή αξιολόγηση των δεδομένων, και με ανάλογη εφαρμογή τους για την εξεύρεση της πραγματικής αξίας του ακινήτου.
Η έφεση κρίνεται αποδεκτή. Η πρωτόδικη απόφαση ακυρώνεται. Οι παραπομπές απορρίπτονται, χωρίς όμως οποιαδήποτε διαταγή για έξοδα. Και τούτο, γιατί πιστεύουμε πως οι εφεσίβλητοι δικαιούνταν να παραπέμψουν στο Δικαστήριο το ζήτημα του καθορισμού της αποζημίωσης, που ήταν πληρωτέα για την απαλλοτρίωση του κτήματος τους, εφόσον υπήρχε εύλογη και καλόπιστη διαφορά μεταξύ τους και του εφεσείοντος.
H έφεση επιτρέπεται χωρίς έξοδα.