|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(1999) 1 ΑΑΔ 1404
27 Σεπτεμβρίου, 1999
[ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, ΝΙΚΟΛΑΟΥ, ΚΑΛΛΗΣ, Δ/στές]
ΧΡΥΣΟΣΤΟΜΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΥ,
Εφεσείων,
ν.
1. ΓΕΩΡΓΙΟΥ ΠΑΥΛΙΔΗ,
2. ΕΛΕΝΗΣ ΠΑΥΛΙΔΟΥ,
Εφεσιβλήτων.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 9298)
Αγωγή — Για αποζημιώσεις για ισχυριζόμενη παράβαση προφορικής σύμβασης πώλησης κτήματος μέρος του οποίου ανήκε σε αποβιώσαντα — Βάση αγωγής νομικά διαφορετική από τη διατυπωθείσα — Δεν μπορούσε να εξεταστεί στο πλαίσιο της καταχωρηθείσας αγωγής.
Συμβάσεις — Σύμβαση πώλησης ακινήτου — Ρητός ή εξυπακουόμενος όρος στη σύμβαση ότι ο πωλητής έχει δικαίωμα πώλησης — Αρχές για επιδίκαση αποζημιώσεων σε περίπτωση παράβασης.
Ο εφεσείων με την αγωγή του αξίωνε αποζημιώσεις από τους εφεσίβλητους για παράβαση συμφωνίας. Η θέση του ήταν ότι έγινε μεταξύ του και των εφεσίβλητων προφορική συμφωνία για την πώληση ενός κτήματος αλλά εν τέλει το κτήμα πωλήθηκε σε τρίτο πρόσωπο σε ψηλότερη τιμή. Με τη θέση του εφεσείοντα οι εφεσίβλητοι εμφανίζονταν να ενεργούσαν για δικό τους λογαριασμό και όχι για λογαριασμό άλλων προσώπων που σήμαινε ότι θεωρούνταν πως είχαν τότε την κυριότητα ή τουλάχιστο δικαίωμα στην κυριότητα ολόκληρου του κτήματος.
Οι εφεσίβλητοι στην έκθεση υπεράσπισης επεσήμαναν ότι το μισό μερίδιο στο κτήμα ανήκε στην εφεσίβλητη 2 ενώ το άλλο μισό μερίδιο ανήκε στον αποβιώσαντα σύζυγο της και ότι η ισχυριζόμενη συμφωνία έγινε με την επιφύλαξη ότι θα την αποδέχονταν ο διαχεριστής της περιουσίας του αποβιώσαντος και οι κληρονόμοι του. Περαιτέρω ισχυρίστηκαν ότι ουδέποτε πραγματοποιήθηκε ή ολοκληρώθηκε η συμφωνία αφού ο διαχειριστής και οι κληρονόμοι δεν αποδέχθηκαν την πρόταση του εφεσείοντα.
Κατά τη δίκη, ο εφεσείων παραδέχθηκε ότι γνώριζε ότι το κτήμα ανήκε στην εφεσίβλητη 2 και τον εν λόγω αποβιώσαντα, και ότι ο εφεσίβλητος 1 του είχε αναφέρει πως θα εξηγείτο με τις αδελφές του - ως συγκληρονόμους - σχετικά με την πώληση.
Το Επαρχιακό Δικαστήριο επισήμανε ότι, παρόλον που ο εφεσείων γνώριζε πως οι εφεσίβλητοι δεν ήταν οι ιδιοκτήτες ολόκληρου του κτήματος, αυτό δεν εκτίθετο στην αγωγή και πως η εναντίον τους απαίτηση διατυπωνόταν ωσάν να ήταν οι ιδιοκτήτες.
Αναφορικά με το κατά πόσο έγινε κάποιου είδους συμφωνία το Επαρχιακό Δικαστήριο κατέληξε ότι δεν υπήρχε πρόθεση δημιουργίας νομικής σχέσης εκ μέρους των εναγομένων 1 και 2 χωρίς τη λήψη της συγκατάθεσης των υπολοίπων ιδιοκτητών.
Η αγωγή απορρίφθηκε και εναντίον της απόφασης ασκήθηκε έφεση.
Με τον πρώτο λόγο έφεσης επικρίνεται η προσέγγιση του πρωτόδικου Δικαστηρίου αναφορικά με το κατά πόσο έγινε ή όχι συμφωνία. Με το δεύτερο λόγο προβάλλεται ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο εφάρμοσε λανθασμένες νομικές αρχές διότι θεώρησε ότι ο πωλητής πρέπει να είναι ιδιοκτήτης ολόκληρου του ακινήτου ή να έχει τη συγκατάθεση των ιδιοκτητών και ότι θα έπρεπε να γινόταν στις γραπτές προτάσεις αναφορά στους υπόλοιπους ιδιοκτήτες και στο κατά πόσο είχαν δώσει τη συγκατάθεση τους. Με τον τρίτο λόγο ο εφεσείων ισχυρίζεται ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο παρέλειψε να διαγνώσει ή δεν διέγνωσε ορθά τα περιστατικά της υπόθεσης.
Αποφασίστηκε ότι:
1. Η παραδοχή του εφεσείοντα ότι γνώριζε πως το μισό μερίδιο στο κτήμα ανήκε στην περιουσία του αποβιώσαντος απέβαινε καθοριστική για την έκβαση της αγωγής. Και αυτό διότι αναιρείτο η βάση της αγωγής με την οποία οι εφεσίβλητοι εφέροντο να είχαν την κυριότητα ή δικαίωμα κυριότητας επί ολόκληρου του ακινήτου.
2. Η παραδοχή του εφεσείοντος αναφορικά με το τι γνώριζε για την ιδιοκτησία του κτήματος σήμαινε, αντίθετα με τη διατυπωθείσα βάση της αγωγής του, ότι εξ αρχής θεωρούσε τους εφεσίβλητους ως αντιπροσώπους που τον διαβεβαίωσαν ότι είχαν, κατόπιν έγκρισης, την αναγκαία εξουσιοδότηση να συμβληθούν. Αυτό θα αποτελούσε άλλη βάση αγωγής, νομικά διαφορετική από τη διατυπωθείσα και δεν μπορούσε να εξεταστεί στο πλαίσιο της καταχωρισθείσας αγωγής.
Η έφεση απορρίφθηκε με έξοδα.
Αναφερόμενη υπόθεση:
Collen v. Wright E.R. Vol. 119, 1259.
Έφεση.
Έφεση από τον ενάγοντα κατά της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας (Σταματίου, Ε.Δ.) που δόθηκε στις 9 Σεπτεμβρίου, 1994 (Αγωγή Αρ. 1099/93) με την οποία απορρίφθηκε η αγωγή του εφεσείοντα-ενάγοντα για γενικές και ειδικές αποζημιώσεις για παράβαση συμφωνίας πώλησης ενός κτήματος.
Γ. Κορφιώτης, για τον Εφεσείοντα.
Α. Παπαχαραλάμπους, για τους Εφεσίβλητους.
Cur. adv. vult.
ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, Δ.: Την απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Νικολάου, Δ..
ΝΙΚΟΛΑΟΥ, Δ.: Η θέση του εφεσείοντος, όπως διατυπωνόταν στην αγωγή του με την οποία αξίωνε αποζημιώσεις για παράβαση συμφωνίας, ήταν ότι στις 29 Δεκεμβρίου 1992 έγινε μεταξύ του και των εφεσιβλήτων προφορική συμφωνία για την πώληση ενός κτήματος - έκταση γης - στην Κλήρου αλλά εν τέλει το κτήμα πωλήθηκε σε τρίτο πρόσωπο σε ψηλότερη τιμή. Με αυτή τη θέση οι εφεσίβλητοι εμφανίζονταν να ενεργούσαν για δικό τους λογαριασμό και όχι για λογαριασμό άλλων προσώπων. Που σήμαινε ότι θεωρούνταν πως είχαν τότε την κυριότητα ή τουλάχιστο δικαίωμα στην κυριότητα ολοκλήρου του κτήματος. Παραθέτουμε τις πρώτες τρεις παραγράφους της έκθεσης απαίτησης, από τις οποίες προκύπτει με σαφήνεια η ιδιότητα την οποία ο εφεσείων απέδιδε στους εφεσιβλήτους:
"1. Την 29.12.92 οι Εναγόμενοι συνεφώνησαν προφορικά με τον Ενάγοντα να πωλήσουν εις αυτόν και αυτός συνεφώνησε να αγοράσει το τεμ.875 αρ. εγ. 19656 του Φ.Σ. XXXVIII/7 εις Κλήρου αντί του ποσού των £3.100,00.
2. Ο Ενάγοντας κατέβαλε εις τους Εναγομένους το ποσό των £100,00 συνεφωνήθη δε όπως το υπόλοιπο πληρωθεί κατά την μεταβίβαση η οποία θα ελάμβανε χώραν κατά ή περί την 31.12.92.
3. Οι Εναγόμενοι μετά ολίγες ημέρες αμφισβήτησαν και/ή αρνήθηκαν την υπάρξη της πιο πάνω συμφωνίας και/ή παρέλειψαν να μεταβούν εις το Κτηματολόγιο για την μεταβίβαση και/ή να τηρήσουν τα συμφωνηθέντα."
Οι εφεσίβλητοι στην έκθεση υπεράσπισης επεσήμαναν ότι το μισό μερίδιο στο κτήμα ανήκε στην εφεσίβλητη 2 ενώ το άλλο μισό μερίδιο ανήκε στον αποβιώσαντα σύζυγο της, Μιχάλη Παυλίδη και ότι η "ισχυριζόμενη συμφωνία" έγινε με την επιφύλαξη ότι θα την αποδέχονταν ο διαχειριστής της περιουσίας του αποβιώσαντος και οι κληρονόμοι του, ήτοι η εφεσίβλητη 2 και τα τέσσερα παιδιά του ζεύγους μεταξύ των οποίων και ο εναγόμενος 1. Κατά τους εφεσιβλήτους, "ουδέποτε πραγματοποιήθηκε η συμφωνία και/ή ολοκληρώθηκε" αφού ο διαχειριστής και οι κληρονόμοι "δεν αποδέχθηκαν την πρόταση του ενάγοντα".
Από τη μαρτυρία που προσήχθη στη δίκη, ενδιαφέρει εδώ μόνο μια πτυχή: η παραδοχή του εφεσείοντος ότι γνώριζε ότι το κτήμα ανήκε στην εφεσίβλητη 2 και τον εν λόγω αποβιώσαντα, και ότι ο εφεσίβλητος 1 του είχε αναφέρει πως θα εξηγείτο με τις αδερφές του - ως συγκληρονόμους - σχετικά με την πώληση. Εξήγησε περαιτέρω στη μαρτυρία του πως κατά το χρόνο της συμφωνίας δεν θεώρησε ότι χρειαζόταν να διερευνήσει αν δόθηκε έγκριση από τους άλλους κληρονόμους. Ανέφερε σε σχετική ερώτηση τα εξής:
"Δεν θεώρησα να ρωτήσω αν ήταν υπό την έγκριση των άλλων κληρονόμων να σταματήσω που κάναμε την συμφωνία μαζί με την μητέρα του και τον ίδιο."
Στην καταχωρισθείσα Απάντηση ο εφεσείων αρνήθηκε τους ισχυρισμούς των εφεσιβλήτων, επιμένοντας ότι "η επικαλούμενη συμφωνία έγινε οριστική και ουδεμία επιφύλαξη για την αποδοχή της υπήρχε".
Η παραδοχή του εφεσείοντος ότι γνώριζε πως το μισό μερίδιο στο κτήμα ανήκε στην περιουσία του αποβιώσαντος απέβαινε καθοριστική για την έκβαση. Κι αυτό διότι αναιρείτο η βάση της αγωγής με την οποία οι εφεσίβλητοι εφέροντο να είχαν την κυριότητα ή δικαίωμα κυριότητας επί ολοκλήρου του ακινήτου. Δεν αποτελεί βέβαια προϋπόθεση για τη σύναψη σύμβασης αγοράς ακινήτου η διερεύνηση από τον προτιθέμενο αγοραστή της κυριότητας ή δικαιώματος κυριότητας από μέρους του εμφανιζόμενου ως πωλητή. Έγκυρη σύμβαση συνάπτεται ασχέτως αν εν τέλει ο εμφανιζόμενος ως πωλητής είχε ή όχι οποιαδήποτε σχέση με το ακίνητο. Αυτό όμως ισχύει μόνο όπου ο προτιθέμενος αγοραστής δεν γνώριζε και δεν είχε λόγο να πιστεύει ότι ο αντισυμβαλλόμενος δεν είχε δικαίωμα να πωλήσει το ακίνητο. Οπότε εξυπονοείται όρος στη σύμβαση - αν ρητώς δεν αναφέρεται - ότι ο αντισυμβαλλόμενος είχε αυτό το δικαίωμα. Παράβαση του όρου παρέχει δικαίωμα σε αποζημιώσεις. Αν όμως ήταν εξ αρχής γνωστό ότι οι αντισυμβαλλόμενοι ενεργούσαν ως αντιπρόσωποι - έστω για μέρος του ακινήτου - γενικά μπορεί να λεχθεί ότι δεν υπέχουν οι ίδιοι προσωπικά ευθύνη και δεν συντρέχουν εδώ περιστάσεις που να δικαιολογούν εξειδικεύσεις.
Πάντως, στην προκείμενη περίπτωση δεν ήταν κανενός η θέση ότι οι εφεσίβλητοι συμβλήθηκαν υπό αντιπροσωπευτική ιδιότητα. Με την αγωγή εφέροντο από τον εφεσείοντα να ενεργούσαν ιδίω δικαιώματι. Και με την Υπεράσπιση η δική τους θέση ήταν ότι για τη διευθέτηση της 29 Δεκεμβρίου 1992 δεν είχαν πάρει έγκριση την οποία, ας σημειωθεί, μόνο ο διαχειριστής - ο δικηγόρος κ. Α. Παπαχαραλάμπους - θα μπορούσε εν τέλει επίσημα να δώσει. Αν λοιπόν δεν υπήρχε τότε έγκριση δεν μπορεί να υπήρχε εξουσιοδότηση αφού εδώ οι έννοιες των δυο συμπίπτουν. Ωστόσο, η παραδοχή του εφεσείοντος αναφορικά με το τί γνώριζε για την ιδιοκτησία του κτήματος σήμαινε, αντίθετα με τη διατυπωθείσα βάση της αγωγής του, ότι εξ αρχής θεωρούσε τους εφεσιβλήτους ως αντιπροσώπους που τον διαβεβαίωσαν ότι είχαν, κατόπιν έγκρισης, την αναγκαία εξουσιοδότηση να συμβληθούν. Αυτό θα συνιστούσε άλλη βάση αγωγής, δυνάμει του κανόνα στην Collen v. Wright E.R. Vol. 119 σελ. 1259: βλ. γενικότερα το σύγγραμμα Bullen & Leake 12 η Έκδ. σελ. 206-208. Τέτοια βάση είναι νομικά διαφορετική από τη διατυπωθείσα. Και δεν μπορούσε να εξεταστεί στο πλαίσιο της καταχωρισθείσας αγωγής.
Το Επαρχιακό Δικαστήριο επεσήμανε, σε αδρές γραμμές, ότι παρόλον που ο εφεσείων γνώριζε πως οι εφεσίβλητοι δεν ήταν οι ιδιοκτήτες ολοκλήρου του κτήματος, εντούτοις αυτό - που χαρακτήρισε ως κενό - δεν εκτίθετο στην αγωγή και πως η εναντίον τους απαίτηση διατυπωνόταν ωσάν να ήταν οι ιδιοκτήτες. Πρόσθεσε συναφώς ότι εφόσον η αγωγή αφορούσε το κτήμα ως σύνολο, δεν ετίθετο προς εξέταση θέμα πώλησης μόνο του μισού μεριδίου που ανήκε στην εφεσίβλητη 2 και ότι εν πάση περιπτώσει δεν υπήρξε μαρτυρία ότι ο εφεσείων θα επιθυμούσε να αποκτήσει μόνο το μισό. Το δικαστήριο επεκτάθηκε και πολύ ευρύτερα, αλλά άσκοπα. Καθ' όσον αφορά τα λοιπά, σημειώνουμε μόνο το εύρημα ότι ενώ για τη σύναψη τελικής συμφωνίας ήταν απαραίτητη η συγκατάθεση των υπολοίπων κληρονόμων και του διαχειριστή, συγκατάθεση ποτέ δεν δόθηκε.
Αναφορικά με το κατά πόσο στις 29 Δεκεμβρίου 1992 έγινε κάποιου είδους συμφωνία, το Επαρχιακό Δικαστήριο φαίνεται να αντιμετώπισε δυσκολία. Σημείωσε πρώτα πως "ο,τιδήποτε συζητήθηκε ή συμφωνήθηκε" ήταν "υπό την αίρεση της συγκατάθεσης των υπολοίπων κληρονόμων". Έπειτα ανέφερε περίπου το ίδιο, αλλά όχι ακριβώς, λέγοντας ότι "η συγκατάθεση των υπολοίπων κληρονόμων ήταν απαραίτητη για τη σύναψη τελικής συμφωνίας". Και κατέληξε πως "είναι φανερό ότι δεν υπήρχε πρόθεση δημιουργίας νομικής σχέσης εκ μέρους των εναγομένων 1 και 2 χωρίς τη λήψη της συγκατάθεσης των υπολοίπων ιδιοκτητών".
Με τον πρώτο από τους τρεις λόγους έφεσης επικρίνεται η πρωτόδικη προσέγγιση αναφορικά με το κατά πόσο έγινε ή όχι συμφωνία αφού, κατά τον εφεσείοντα, υπήρχε στην Έκθεση Υπεράσπισης σχετική παραδοχή, οπότε ό,τι απέμενε για εξέταση ήταν μόνο το κατά πόσο η συμφωνία είχε γίνει υπό αίρεση και αν ναι, κατά πόσο πληρώθηκε η αίρεση. Προστίθεται, στον ίδιο λόγο, ότι παρά την αναφερθείσα αποκρυστάλλωση και τη διάσταση που μετά προέκυψε μεταξύ των διατυπωθέντων στην Έκθεση Υπεράσπισης και της μαρτυρίας που οι εφεσίβλητοι παρουσίασαν με τις αντιφάσεις που περιείχε, το πρωτόδικο δικαστήριο προέβη σε λανθασμένη αξιολόγηση. Με το δεύτερο λόγο έφεσης προβάλλεται η απόψη πως το πρωτόδικο δικαστήριο εφάρμοσε λανθασμένες νομικές αρχές διότι θεώρησε ότι ο πωλητής πρέπει να είναι ιδιοκτήτης ολοκλήρου του ακινήτου ή να έχει τη συγκατάθεση των ιδιοκτητών και ότι θα έπρεπε να γινόταν στις γραπτές προτάσεις αναφορά στους υπόλοιπους ιδιοκτήτες και στο κατά πόσο είχαν δώσει τη συγκατάθεση τους. Τέλος, με τον τρίτο λόγο έφεσης, ο εφεσείων παραπονείται ότι το πρωτόδικο δικαστήριο παρέλειψε να διαγνώσει ή δεν διέγνωσε ορθά τα περιστατικά της υπόθεσης.
Έχουμε ήδη εξηγήσει γιατί, όπως ήταν η αγωγή του, ο εφεσείων δεν μπορούσε ούτως ή άλλως να επιτύχει. Και δεν παρίσταται ανάγκη να προσθέσουμε ο,τιδήποτε.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα.
H έφεση απορρίπτεται με έξοδα.