|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(1999) 1 ΑΑΔ 1266
2 Σεπτεμβρίου, 1999
[ΠΙΚΗΣ, Π., ΝΙΚΗΤΑΣ, ΧΑΤΖΗΧΑΜΠΗΣ, Δ/στές]
ΧΡΙΣΤΑΚΗΣ ΜΙΧΑΗΛ ΑΛΕΞΑΝΔΡΟΥ,
Εφεσείων-Aιτητής,
v.
ΤΡΑΠΕΖΑΣ ΚΥΠΡΟΥ ΛΤΔ.,
Εφεσίβλητης-Kαθ' ης η αίτηση.
(Πολιτική Έφεση Aρ. 10359)
Αναγκαστική πώληση ακίνητης ιδιοκτησίας — Προς ικανοποίηση δικαστικής απόφασης — Προσδιορισμός επιφυλαχθείσας τιμής πώλησης — Ο περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Περιορισμός Πωλήσεων) Νόμος, Κεφ. 223 — Εφαρμοστέες αρχές — Η εξεύρεση της πραγματικής αξίας δεν συνιστά ή μπορεί να εξομοιωθεί με την επιφυλαχθείσα τιμή.
Λέξεις και Φράσεις — "Πώληση" στο Άρθρο 2(β) του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Περιορισμός Πωλήσεων) Νόμου, Κεφ. 223 — Έχει την έννοια της αναγκαστικής πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας που διενεργεί με πλειστηριασμό Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο "προς ικανοποίηση χρέους που οφείλεται από τον ιδιοκτήτη αυτής".
Λέξεις και Φράσεις — "Επιφυλαχθείσα τιμή πώλησης", στον περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Περιορισμός Πωλήσεων) Νόμο, Κεφ. 223.
Ο εφεσίβλητος υποθήκευσε σπίτι στο χωριό Άγιος Γεώργιος Συλίκου στην εφεσίβλητη Τράπεζα προς εξασφάλιση χρέους του σ' αυτήν ύψους £3.000. Η Τράπεζα κίνησε αγωγή κατά του εφεσείοντα και εκτός από απόφαση για το οφειλόμενο τότε υπόλοιπο, εξασφάλισε και διάταγμα πώλησης του ακινήτου για ικανοποίηση της εξ αποφάσεως οφειλής.
Το Κτηματολόγιο αρχικά όρισε την επιφυλαχθείσα τιμή σε £13.890. Ο εφεσείων υπέβαλε αίτηση για αναθεώρηση της και το ποσό αυξήθηκε σε £15.500. Ο εφεσείων δεν ικανοποιήθηκε και πρόσβαλε την απόφαση με αίτησή του στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού, δυνάμει του Άρθρου 80 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου Κεφ. 224 όπως τροποποιήθηκε, ζητώντας (α) δήλωση του Δικαστηρίου ότι η πραγματική αξία του ακινήτου ξεπερνά το ποσό των £30.000 και (β) ακύρωση, για το λόγο αυτό της πιο πάνω απόφασης του Κτηματολογίου.
Ο εκτιμητής ακινήτων που κλήθηκε από τον εφεσείοντα να καταθέσει στη δίκη δεν υποστήριξε τη θέση του εφεσείοντα. Κατά τη γνώμη του η αγοραία αξία του κτήματος στις 19.2.98 που έγινε η πραγματογνωμοσύνη ήταν £19.000. Μετά την εξέλιξη αυτή ο δικηγόρος του εφεσείοντα δέχθηκε την ορθότητα της εκτίμησης αυτής και υπέβαλε ότι το εν λόγω ποσό έπρεπε να αποτελέσει την επιφυλαχθείσα τιμή για τους σκοπούς του πλειστηριασμού.
O εν λόγω μάρτυρας υποστήριξε ότι: (α) τον Φεβρουάριο του 1997, που λήφθηκε η επίδικη απόφαση, η αγοραία αξία του κτήματος ήταν £17.100. Και αυτό λόγω της ετήσιας αύξησης κατά 10% της αξίας των κτημάτων και (β) η καταναγκαστική πώληση λαμβάνεται υπόψη στον προσδιορισμό της τρέχουσας αξίας. Με αποτέλεσμα η τρέχουσα αξία του ακινήτου να υποβιβασθεί κατά ποσοστό 10%.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο βασιζόμενο στα πιο πάνω, κατέληξε στο ποσό των £15.390, το οποίο είναι ακόμα χαμηλότερο των £15.500 που καθόρισε το Κτηματολόγιο.
Ο εφεσείων εφεσίβαλε την απόφαση. Ο δικηγόρος του εφεσείοντος αποδίδοντας ιδιαίτερο βάρος στη σημασία της παραγράφου 2 του Άρθρου 6 του Κεφ. 223 υποστήριξε ότι - υπό την έννοια της τρέχουσας αξίας - η επιφυλαχθείσα τιμή ταυτίζεται με την πραγματική.
Αποφασίστηκε ότι:
1. Δεν προβλέπεται πουθενά ότι η εξεύρεση της πραγματικής αξίας ακινήτου, συνιστά ή μπορεί να εξομοιωθεί με την επιφυλαχθείσα τιμή.
Η επιφύλαξη της παραγράφου 3 του Άρθρου 6, αποκλείει κάθε σκέψη για αποδοχή της ερμηνείας που πρότεινε ο δικηγόρος του εφεσείοντα.
2. Δεν είναι νοητό σε αναγκαστική πώληση, που αποσκοπεί σε ικανοποίηση δικαστικής απόφασης, να τίθεται σαν κατώτερη τιμή πρώτης προσφοράς η αγοραία αξία περιουσίας.
3. Οι διατάξεις των Άρθρων 8 και 9 του Νόμου, που επιτρέπουν τον αναπλειστηριασμό του ακινήτου, δεν αλλοιώνουν ευνοϊκά, υπέρ του εφεσείοντα, την κατάσταση.
Η έφεση απορρίφθηκε με έξοδα.
Έφεση.
Έφεση από τον αιτητή κατά της απόφασης του Eπαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού (Φωτίου, Π.E.Δ.) που δόθηκε στις 27 Oκτωβρίου, 1998 (Aίτηση Aρ. 65/97) με την οποία απορρίφθηκε η αίτηση του εφεσείοντα-αιτητή να δηλωθεί από το Δικαστήριο ότι η πραγματική αξία του ενυπόθηκου ακινήτου ξεπερνά το ποσό των £30.000 και να ακυρωθεί η απόφαση του Kτηματολογίου με την οποία καθορίστηκε το ποσό των £15.500 ως επιφυλαχθείσα τιμή πώλησης του εν λόγω ακινήτου. (Aργότερα εγκατάλειψε τον ισχυρισμό του ότι έπρεπε να δηλωθεί ως επιφυλαχθείσα τιμή το ποσό των £30.000 και θεώρησε ως ορθή επιφυλαχθείσα τιμή το ποσό των £19.000).
Α. Ευτυχίου, για τον Eφεσείοντα.
Π. Πολυβίου, για την Eφεσίβλητη.
Cur. adv. vult.
ΠΙΚΗΣ, Π: Την ομόφωνη απόφαση του δικαστηρίου θα δώσει ο δικαστής Σ. Νικήτας.
ΝΙΚΗΤΑΣ, Δ.: Η υπό κρίση έφεση απεικονίζει μια πτυχή της διαδικασίας για τον πλειστηριασμό ακινήτου διόλου ασήμαντη. Αφορά τον προσδιορισμό επιφυλαχθείσας τιμής πώλησης ακινήτου κάτω από τις διατάξεις του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Περιορισμός Πωλήσεων) Νόμου, Κεφ. 223. Το άρθρ. 2(β) των ερμηνευτικών διατάξεων μας δίνει ορισμό του όρου. Σημαίνει:
"...............το ελάχιστο ποσό το οποίο δύναται να γίνει δεκτό κατά την πώληση ακίνητης ιδιοκτησίας ως πρώτη προσφορά και, αν ψηλότερη προσφορά δεν υπερβεί αυτό, ως τελική προσφορά για την εν λόγω ακίνητη ιδιοκτησία."
Ερμηνεύεται επίσης και η λέξη "πώληση". Έχει την έννοια της αναγκαστικής πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας που διενεργεί με πλειστηριασμό Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο "προς ικανοποίηση χρέους που οφείλεται από τον ιδιοκτήτη αυτής".
Θα μπορούσαμε να συνοψίσουμε, με σχετική συντομία, τις συνθήκες που γέννησαν τη διαφορά. Ο εφεσείων είναι ιδιοκτήτης σπιτιού στο χωριό Άγιος Γεώργιος Συλίκου της επαρχίας Λεμεσού. Το υποθήκευσε στην εφεσίβλητη προς εξασφάλιση χρέους του σ' αυτήν ύψους £3.000. Σε αγωγή που κίνησε η Τράπεζα κατά του εφεσείοντα, εκτός από απόφαση εναντίον του για το οφειλόμενο τότε υπόλοιπο, εξασφάλισε και διάταγμα πώλησης του ακινήτου για ικανοποίηση της εξ αποφάσεως οφειλής.
Το Κτηματολόγιο αρχικά όρισε την επιφυλαχθείσα τιμή σε £13.890. Ύστερα από αίτηση για αναθεώρηση της, που υπέβαλε ο εφεσείων σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρ. 6(1) και αφού ακολούθησε αυτοψία, όπως προβλέπει το άρθρ. 6(2), το ποσό αυξήθηκε σε £15.500. Ο εφεσείων δεν έμεινε ικανοποιημένος. Πρόσβαλε την απόφαση με αίτηση του στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού, όπως είχε δικαίωμα, κάτω από τις διατάξεις του άρθρ. 80 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου Κεφ. 224, όπως τροποποιήθηκε. Με αίτημα θεραπείας: (α) δήλωση του Δικαστηρίου ότι η πραγματική αξία του ακινήτου ξεπερνά το ποσό των £30.000. και (β) την ακύρωση, για το λόγο αυτό, της παραπάνω απόφασης του Κτηματολογίου.
Ωστόσο ο εκτιμητής ακινήτων (Μ.Α.2), που κάλεσε ο εφεσείων και που ήταν ο μόνος ειδήμων που κατέθεσε στην υπόθεση, δεν υποστήριξε τη θέση του εφεσείοντα. Κατά τη γνώμη του η αγοραία αξία στις 19/2/98, που έγινε η πραγματογνωμοσύνη, ήταν £19.000. Μετά την εξέλιξη αυτή, ο δικηγόρος του αιτητή δέχθηκε με δήλωση του, όπως και ο εφεσείων προσωπικά, την ορθότητα της εκτίμησης αυτής. Και ο συνήγορος υπέβαλε, όπως και σε αυτό το δικαστήριο, ότι το παραπάνω ποσό των £19.000 έπρεπε να αποτελέσει την επιφυλαχθείσα τιμή για τους σκοπούς του πλειστηριασμού.
Πρέπει στο σημείο αυτό να λεχθεί ότι το Φεβρουάριο του 1997, που λήφθηκε η επίδικη απόφαση, η αγοραία αξία ήταν, σύμφωνα με τη μαρτυρία, £17.100. Κι αυτό λόγω της ετήσιας αύξησης κατά 10% της αξίας των κτημάτων. Περαιτέρω - και σύμφωνα πάντοτε με τον ίδιο το μάρτυρα - η καταναγκαστική πώληση λαμβάνεται υπόψη στον προσδιορισμό της τρέχουσας αξίας. Με αποτέλεσμα η τρέχουσα αξία του ακινήτου να υποβιβασθεί κατά ποσοστό 10%. Βασιζόμενος και στο στοιχείο αυτό ο πρωτόδικος δικαστής κατέληξε ως εξής:
"Αν ......................μειώσουμε το ποσό των £17.100 κατά 10% που σύμφωνα με το μάρτυρα του αιτητή είναι επιτρεπτό, τότε καταλήγουμε στο ποσό των £15.390, το οποίο ποσό είναι πολύ πλησίον, ακόμα λιγότερο, των £15.500 που καθόρισε το Κτηματολόγιο. Επομένως, και λαμβάνοντας υπόψη ότι το παράπονο του αιτητή ότι οι £15.500 ήταν χαμηλό ποσό διατυπώνετο διότι ισχυρίζετο ότι έπρεπε να ήταν το πιο λίγο £30.000, ενώ τελικά ήρθε να το μειώσει στις £19.000 έχω καταλήξει στην απόφαση ότι ο αιτητής απέτυχε να αποδείξει ότι η απόφαση του διευθυντή του Κτηματολογίου δεν ήταν λογικά εφικτή."
Ο πρωτόδικος δικαστής υπογράμμισε στην απόφαση του ότι ο εφεσείων "δεν αναφέρθηκε σε οποιαδήποτε νομοθετική πρόνοια την οποία να έχει παραβεί ο Διευθυντής του Κτηματολογίου". Έτσι αυτοπεριορίστηκε στην εξέταση της ορθότητας του ποσού που καθορίστηκε σαν επιφυλαχθείσα τιμή μακρυά από νομικές αναλύσεις. Η επισήμανση είναι βασικά σωστή. Δε φαίνεται να συζητήθηκε η υπόθεση πρωτόδικα στο πλαίσιο των κειμένων διατάξεων. Στην έφεση τώρα και οι δυο λόγοι που προβλήθηκαν για ακύρωση της εκκαλουμένης έχουν κοινό παρονομαστή τις διατάξεις του Κεφ. 223, ιδιαίτερα του άρθρ. 6(1)(2) και (3). Οι τελευταίες θεσμοθετούν τη διαδικασία αναθεώρησης επιφυλαχθείσας τιμής από την αρχικά καθορισθείσα με βάση τις διατάξεις των άρθρ. 3 και 4. Δε θα θεωρήσουμε εντούτοις απαράδεκτη την έφεση για το λόγο που θα εξηγήσουμε στη συνέχεια.
Ο δικηγόρος του εφεσείοντα έδωσε βάρος και έμφαση στην παράγραφο 2 του άρθρ. 6. Ορίζει ότι μετά την αίτηση για αναθεώρηση, που υποβάλλει ο ενδιαφερόμενος, σύμφωνα με την παράγραφο 1, το Κτηματολογικό και Χωρομετρικό Τμήμα, διενεργεί αυτοψία του κτήματος "κατά την οποία εκτιμάται η πραγματική αξία" της ιδιοκτησίας. Κατά την άποψη του η αξίωση αυτή, όπως αποτιμάται μετά την αυτοψία, συνιστά και την επιφυλαχθείσα τιμή. Την τιμή αυτή ο συνήγορος την ταυτίζει με την τρέχουσα και θεωρεί λανθασμένη τη λήψη υπόψη της "καταναγκαστικής αξίας", όπως την αποκάλεσε, που συνεπάγεται μείωση της πραγματικής κατά 10% στην προκείμενη περίπτωση.
Ο λόγος που αποφασίσαμε να εξετάσουμε την έφεση είναι γιατί ακριβώς η συλλογιστική αυτή αποτέλεσε το υπόστρωμα των ισχυρισμών που πρόβαλε πρωτόδικα ο εφεσείων χωρίς όμως τις ακριβέστερες διατυπώσεις και το νομικό τους πλαίσιο που περιείχε η έφεση. Κατά τον κ. Ευτυχίου, που επικαλέστηκε για το επιχείρημα του αυτό τα άρθρ. 8 και 9 του νόμου, είναι δυνατός ο πλειστηριασμός σε τιμή κάτω της πραγματικής ή της τρέχουσας μόνο στην περίπτωση που η δημοπρασία για την πώληση του ακινήτου απέβη άκαρπη. Κι αυτό για να διευκολυνθεί η πώληση σε μεταγενέστερο πλειστηριασμό.
Ο δικηγόρος της εφεσίβλητης τόνισε ότι η εκτίμηση του Μ.Α.2 αποσκοπούσε στο να διαπιστώσει μόνο, όπως και ο ίδιος ρητά αναφέρει στο προοίμιο της έκθεσης του, την αγοραία αξία της επίδικης περιουσίας. Το Κτηματολόγιο όμως έλαβε υπόψη, στον προσδιορισμό της επιφυλαχθείσας τιμής και το γεγονός ότι το ακίνητο ήταν αντικείμενο δημοπρασίας, που θα διεξαγόταν στο πλαίσιο διαδικασίας εκτέλεσης δικαστικής απόφασης. Ο διαχωρισμός στον οποίο προέβη ο πρωτόδικος δικαστής ήταν, κατά την άποψη του ορθός και έγινε στο πλαίσιο των κειμένων νομοθετικών διατάξεων.
Στο επίκεντρο της ερμηνευτικής προσέγγισης του κ. Ευτυχίου είναι η παράγραφος 2 του άρθρ. 6. Ουσιαστικά πρόβαλε τη συνταύτιση της επιφυλαχθείσας τιμής και της πραγματικής υπό την έννοια της τρέχουσας αξίας. Δεν είναι όμως αυτό το λεκτικό νόημα της παραγράφου 2 όπως μπορεί να διαπιστωθεί και από την παράγραφο 3. Η διάταξη (παράγραφος 2) ορίζει ότι ύστερα από το διάβημα για αναθεώρηση (παράγραφος 1) διενεργείται αυτοψία από το Κτηματολόγιο "..... κατά την οποία εκτιμάται η πραγματική αξία της ακίνητης αυτής ιδιοκτησίας......."
Πουθενά όμως δεν προβλέφθηκε ότι η εξεύρεση της πραγματικής αξίας συνιστά ή μπορεί να εξομοιωθεί με την επιφυλαχθείσα τιμή. Αποτελεί απλώς τη ρεαλιστική αφετηρία για τον προσδιορισμό της. Η παράγραφος 3 δεν αφήνει καμιά αμφιβολία γιαυτό. Προνοεί ότι:
"(3) Μετά την εκτίμηση, όπως προνοείται στο εδάφιο (2), ή ανάλογα με την περίπτωση, μετά τον ορισμό της πραγματικής αξίας της ακίνητης ιδιοκτησίας ως προς την οποία υποβλήθηκε η αίτηση, η επιφυλασσόμενη τιμή ορίζεται από τον Επαρχιακό Κτηματολογικό Λειτουργό βάσει αυτής της πραγματικής αξίας της εν λόγω ακίνητης ιδιοκτησίας:
............................................................................................................."
Η επιφύλαξη της παραγράφου αυτής αποκλείει κάθε σκέψη για αποδοχή της προτεινόμενης ερμηνείας:
"Νοείται ότι η επιφυλασσόμενη τιμή δεν πρέπει να υπερβαίνει την πραγματική αξία."
Μπορεί ένας να ισχυρισθεί πως το λεκτικό νόημα της διάταξης είναι κριτήριο φορμαλιστικό. Όμως εδώ το τυπικά εκφρασμένο νόημα της διάταξης συμπίπτει και με τη βούληση του νομοθέτη. Δεν είναι νοητό σε αναγκαστική πώληση, που αποσκοπεί σε ικανοποίηση δικαστικής απόφασης, να τίθεται σαν κατώτερη τιμή πρώτης προσφοράς η αγοραία αξία περιουσίας. Αυτό θα ισοδυναμούσε με υπέρβαση των επιδιώξεων του νομοθέτη.
Οι διατάξεις των άρθρ. 8 και 9 του νόμου, που επιτρέπουν τον αναπλειστηριασμό του ακινήτου, δεν αλλοιώνουν ευνοϊκά, υπέρ του εφεσείοντα, την κατάσταση. Το άρθρ. 8 κάμνει πρόβλεψη για μείωση της επιφυλασσόμενης τιμής σε περίπτωση που η πώληση που προηγήθηκε απέβη άκαρπη. Ακόμη παρέχει την ευχέρεια για την πραγματοποίηση νέας πώλησης χωρίς οποιαδήποτε τέτοια τιμή. Με βάση τις διατάξεις του άρθρ. 9 είναι δυνατή η επανεκτίμηση της αξίας της περιουσίας εφόσον προηγήθηκε ατελέσφορη πώληση. Σύμφωνα όμως με την επιφύλαξη του ίδιου άρθρου δε γίνεται καμιά επανεκτίμηση εάν ήδη έχει προσδιοριστεί η πραγματική αξία της περιουσίας με βάση τις διατάξεις του άρθρ. 6 παρά μόνο στην περίπτωση που η "νέα επανεκτίμηση είναι δικαιολογημένη λόγω κάποιας μεταγενέστερης ουσιαστικής αλλαγής στην ιδιοκτησία".
Η έφεση απορρίπτεται. Με έξοδα.
H έφεση απορρίπτεται με έξοδα.